Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 8248480 CV EXPL 20-667
uitspraak: 3 juli 2020
vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
in de zaak van:
[eiser 1] ,
en
[eiser 2] ,
beiden wonende te [woonplaats eisers] ,
eisers,
gemachtigde: mr. A.I.J. Roorda-Visser,
tegen:
de stichting
Stichting Woonbron,
Stichting Woonbron,
gevestigd te Rotterdam,
gedaagde,
gemachtigde: mr. N.J. Glen Boedhram.
Eisers zullen hierna afzonderlijk ‘ [eiser 1] ’ respectievelijk ‘ [eiser 2] ’ en gezamenlijk ‘ [eisers] .’ (vrouwelijk enkelvoud) worden genoemd. Gedaagde zal hierna ‘Woonbron’ worden genoemd.
1..Het verloop van de procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties van 23 december 2019;
- de conclusie van antwoord;
- de conclusie van repliek;
- de conclusie van dupliek met één productie.
1.2.
De uitspraak van dit vonnis is nader bepaald op heden.
2..De feiten
2.1.
[eisers] . huurt met ingang van 30 december 2016 van Woonbron de woning aan de [adres] (hierna: de woning). Bij aanvang van de huur bedroeg de huurprijs inclusief servicekosten € 746,85 per maand. Per 1 juli 2017 is de kale huur verhoogd van € 710,68 naar € 716,37 per maand.
2.2.
De huurovereenkomst is tot stand gekomen nadat [eisers] . had gereageerd op een advertentie op de website van Woonnet Rijnmond, waarin de woning werd aangeboden in de categorie ‘niet huurtoeslaggerechtigd’.
2.3.
Het gezamenlijke inkomen van [eisers] . was in 2016 hoger dan de inkomensgrens voor huurtoeslag van € 30.000,-.
2.4.
Nadat de (tijdelijke) arbeidsovereenkomst van [eiser 1] op 14 juli 2017 was geëindigd, heeft [eiser 1] tevergeefs geprobeerd huurtoeslag aan te vragen.
2.5.
Bij e-mailbericht van 6 augustus 2018 heeft [eiser 1] Woonbron verzocht de huurprijs vanaf juli 2017
“weer naar de subsidiegrens bij te stellen”.
“weer naar de subsidiegrens bij te stellen”.
2.6.
Woonbron heeft bij e-mailbericht van 10 augustus 2018 geantwoord dat [eiser 1] voor de woning geen huurtoeslag kan aanvragen, omdat de huur inclusief de voor het aanvragen van huurtoeslag gedeeltelijk meetellende servicekosten hoger is dan de huurgrens van € 710,68.
2.7.
Bij brief van 11 januari 2019 heeft Woonbron een door [eisers] . ingediend bezwaar tegen de afwijzing van het verzoek tot huurverlaging afgewezen.
2.8.
Bij brief aan Woonbron van 21 augustus 2019 heeft de gemachtigde zich namens [eisers] . beroepen op dwaling, waarbij zij heeft gesteld dat [eisers] . in de veronderstelling verkeerde dat er huurtoeslag kon worden verkregen. Zij heeft Woonbron tevergeefs gesommeerd de huurprijs met terugwerkende kracht vanaf december 2016 aan te passen.
3..De vordering
3.1.
[eisers] . vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, het als gevolg van dwaling door [eisers] . ondervonden nadeel op te heffen door te bepalen dat de kale huurprijs vanaf de aanvang van de huur € 683,93 per maand bedraagt en Woonbron te veroordelen aan [eisers] . te betalen
€ 1.135,50, te vermeerderen met € 32,44 per maand vanaf 1 januari 2020 tot aan de datum van dit vonnis, met veroordeling van Woonbron in de proceskosten en de nakosten, vermeerderd met de rente zoals in de dagvaarding omschreven.
3.2.
[eisers] . legt aan haar vordering dwaling ten grondslag. Ter onderbouwing van de gestelde dwaling voert [eisers] . het volgende aan. [eisers] . verkeerde bij het aangaan van de overeenkomst in de onjuist gebleken veronderstelling dat zij, bij een daling van inkomen, aanspraak kon maken op huurtoeslag voor de woning. Bij een juiste voorstelling van zaken had [eisers] . de overeenkomst niet gesloten. De dwaling is te wijten aan foutieve informatie van Woonbron dan wel aan schending door Woonbron van haar mededelingsplicht. Woonbron had als professionele verhuurder [eisers] . er expliciet op moeten wijzen dat voor de betreffende woning geen huurtoeslag mogelijk was, omdat de rekenhuur te hoog was. [eisers] . stelt dat de gevolgen van de tussen partijen gesloten huurovereenkomst op de voet van artikel 6:230 lid 2 BW moeten worden gewijzigd in die zin dat de kale huurprijs met terugwerkende kracht vanaf 30 december 2016 wordt verlaagd tot een huurprijs die wel voldoet aan de eisen voor huurtoeslag. Het teveel betaalde bedrag dient Woonbron als onverschuldigd betaald aan [eisers] . terug te betalen.
4..Het verweer
4.1.
Woonbron betwist dat [eisers] . heeft gedwaald. [eisers] . had volgens Woonbron op basis van de inhoud van de advertentie kunnen weten dat er geen huurtoeslag mogelijk was bij een totale huur inclusief servicekosten van € 746,85. Woonbron betwist voorts dat zij foutieve informatie heeft verstrekt of haar mededelingsplicht heeft geschonden.
5..De beoordeling
5.1.
[eisers] . baseert haar beroep op dwaling op artikel 6:228 lid 1 aanhef en onder a en b BW. Ingevolge dat wetsartikel is de overeenkomst vernietigbaar indien de dwaling is te wijten aan een inlichting van de wederpartij (a) of doordat de wederpartij een mededelingsplicht heeft geschonden (b).
5.2.
[eisers] . stelt dat zij door Woonbron foutief is geïnformeerd (dwalingsgrond a). Op [eisers] . rust de bewijslast van haar, door Woonbron betwiste, stelling. Met haar verwijzing naar de inhoud van de advertentie heeft [eisers] . niet aangetoond dat Woonbron onjuiste mededelingen heeft gedaan. Uit de advertentietekst blijkt duidelijk dat de kale huur € 710,68 bedroeg en de servicekosten € 46,17, waarmee de totale huurprijs inclusief servicekosten uitkomt op € 746,85. Dat bedrag is hoger dan de huurgrens van € 710,68 die in 2016 gold. De in de advertentie onder het kopje ‘kosten’ gehanteerde begrippen ‘subsidiabele servicekosten’ en ‘subsidiabele huur’ (door de Belastingdienst ‘rekenhuur’ genoemd), waardoor [eisers] . naar zij stelt op het verkeerde been is gezet, zijn gangbare begrippen in de huurwoningmarkt. Het betreft, anders dan [eisers] . meent, geen foutieve of onduidelijke informatie van de zijde van Woonbron. Andere feiten of omstandigheden waaruit kan volgen dat Woonbron over de mogelijkheid van het aanvragen van huurtoeslag een verkeerd beeld bij [eisers] . heeft gewekt, zijn niet gesteld of gebleken. Derhalve staat niet vast dat [eisers] . door Woonbron onjuist is geïnformeerd. Die grond voor het beroep op dwaling dient dus te worden verworpen.
5.3.
Daarnaast stelt [eisers] . dat Woonbron haar ten onrechte niet heeft ingelicht over het feit dat de huurprijs hoger was dan de grens voor huurtoeslag (dwalingsgrond b). Daartoe was Woonbron als professionele verhuurder volgens [eisers] . verplicht.
5.4.
Voor een geslaagd beroep op een dwalingsgeval als bedoeld in artikel 6:228 lid 1 onder b BW is vereist dat Woonbron de juiste stand van zaken kende en begreep of moest begrijpen dat de bij [eisers] . levende voorstelling van zaken voor [eisers] . doorslaggevend was om de overeenkomst aan te gaan. Voorts moet komen vast te staan dat Woonbron er rekening mee diende te houden dat [eisers] . dwaalde, terwijl Woonbron in de gegeven omstandigheden [eisers] . naar verkeersopvattingen uit de droom behoorde te helpen.
5.5.
Voorop wordt gesteld dat, anders dan in de uitspraak van de kantonrechter te Rotterdam van 30 juni 2017 (ECLI:NL:RBROT:2017:4922) waar [eisers] . naar verwijst, in het onderhavige geval als niet betwist vast staat dat Woonbron, voordat de woning aan [eisers] . werd toegewezen, heeft getoetst of de woning passend was en of het gezamenlijke inkomen op dat moment voldoende was om de huur te kunnen voldoen. Niet is weersproken dat de woning passend was en dat het gezamenlijke inkomen op dat moment voldoende was.
5.6.
Vast staat dat de woning in een advertentie op de website van Woonnet Rijnmond werd aangeboden in de categorie ‘niet huurtoeslaggerechtigd’ en dat [eisers] . ten tijde van de contractsluiting wist dat zij op grond van haar gezamenlijke inkomen niet in aanmerking kwam voor huurtoeslag. Niet is gesteld laat staan gebleken dat Woonbron er ten tijde van de contractsluiting van op de hoogte is gesteld of ervan op de hoogte had moeten zijn dat het voor [eisers] . van doorslaggevend belang was dat de huurprijs van de woning onder de huurgrens voor huurtoeslag lag.
5.7.
Woonbron hoefde er naar het oordeel van de kantonrechter geen rekening mee te houden dat [eisers] . dwaalde. Nu [eisers] . op grond van de inhoud van de advertentie ermee bekend was dat de totale huur inclusief servicekosten € 746,85 bedroeg (en de ‘subsidiabele huur’
€ 737,43), terwijl het [eisers] . ook bekend was dat de maximale huurgrens in 2016 € 710,68 bedroeg, mocht Woonbron er redelijkerwijs vanuit gaan dat [eisers] . de ware stand van zaken kende. Zij behoefde er dan ook geen rekening mee te houden dat [eisers] ., doordat deze ten onrechte er vanuit ging dat de kale huur leidend was voor de berekening van huurtoeslag, in de foutieve veronderstelling verkeerde bij een daling van inkomen aanspraak te kunnen maken op huurtoeslag voor de woning.
5.8.
Bij die stand van zaken kan niet worden volgehouden dat Woonbron [eisers] . had behoren in te lichten dat de woning vanwege de hoogte van de huurprijs niet voor huurtoeslag in aanmerking kwam. Woonbron had geen mededelingsplicht omdat zij in de gegeven omstandigheden er niet op bedacht behoefde te zijn dat zij [eisers] . informatie onthield die door deze van doorslaggevend belang werd geacht. Dat Woonbron een professionele verhuurder is maakt dit niet anders.
5.9.
Het voorgaande brengt mee dat het beroep van [eisers] . op dwaling niet kan slagen. De door [eisers] . op grond van dwaling gevorderde aanpassing van de huurprijs is dan ook niet toewijsbaar.
5.10.
[eisers] . zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld.
6..De beslissing
De kantonrechter
:
:
wijst het gevorderde af;
veroordeelt [eisers] . in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Woonbron vastgesteld op € 240,- (2 punten x tarief € 120,-) aan salaris voor de gemachtigde.
Dit vonnis is gewezen door mr. H.M. van de Ven en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
546