ECLI:NL:RBROT:2017:4922

• Datum uitspraak: 30 juni 2017
• Publicatiedatum: 27 juni 2017
• Zaaknummer: 5406337
• Instantie: Rechtbank Rotterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Toewijzend
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: S.H. Poiesz
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurprijsvermindering wegens dwaling door verhuurder bij sociale huurwoning

De zaak betreft een geschil tussen verhuurder Havensteder en huurders over een huurachterstand en de geldigheid van de huurovereenkomst. Havensteder vordert betaling van de achterstallige huur en ontbinding van de huurovereenkomst wegens wanbetaling. De huurders betwisten de hoogte van de huur en stellen dat zij bij het aangaan van de overeenkomst hebben gedwaald omdat Havensteder hen niet heeft geïnformeerd over de mogelijkheid tot huurtoeslag en hun inkomen niet heeft gecontroleerd.

De kantonrechter stelt vast dat Havensteder als professionele verhuurder, zeker bij sociale huurwoningen, een zorgplicht heeft om te beoordelen of een potentiële huurder de huur kan betalen en hierover te informeren. Deze verplichting is niet nagekomen. De huurders verkeerden in de veronderstelling dat zij huurtoeslag konden krijgen, wat niet het geval bleek. Hierdoor is sprake van dwaling.

De rechter wijzigt de huurprijs met terugwerkende kracht tot 409,92 euro per maand tot en met juli 2017 en veroordeelt de huurders tot betaling van de aangepaste huurachterstand. De huurovereenkomst wordt ontbonden wegens de resterende huurachterstand, maar Havensteder wordt geacht een redelijke betalingsregeling te treffen om ontruiming te voorkomen. De kosten van de procedure worden ieder voor eigen rekening gelaten en het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad.

Uitkomst: De huurprijs wordt verlaagd wegens dwaling, huurachterstand wordt aangepast, huurovereenkomst ontbonden en ontruiming bevolen met mogelijkheid tot betalingsregeling.

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

zaaknummer: 5406337 CV EXPL 16-40224

uitspraak: 30 juni 2017

vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam

in de zaak van

de stichting
Stichting Havensteder ,

gevestigd te Rotterdam,

eiseres in conventie, verweerster in reconventie,

gemachtigde: Syncasso Gerechtsdeurwaarders te Rotterdam,

tegen

1. [gedaagde 1.],

wonende te [plaatsnaam],

2. de vennootschap onder firma
Aabell Budgetbegeleiding &

Bewindvoering V.O.F. , in haar hoedanigheid van bewind-

voerder over de goederen van
[rechthebbende] ,

gevestigd te Barendrecht,

gedaagden in conventie, eisers in reconventie,

gemachtigde: mr. J.F. Hardeman te Rotterdam.

Partijen worden hierna ‘Havensteder’, ‘[gedaagde 1.]’, ‘[rechthebbende]’ en ‘de bewindvoerder’ genoemd.

1. De procedure

De kantonrechter heeft kennisgenomen van:

• de dagvaardingen met één productie van 27 september 2016 (en het exploot van 1 maart 2017 waarmee de bewindvoerder is opgeroepen);
• de conclusie van antwoord in conventie, tevens conclusie van eis in reconventie;
• het tussenvonnis van 13 december 2016 waarin een comparitie van partijen is bepaald;
• de akte met één productie van Havensteder van 13 februari 2017;
• het proces-verbaal van de comparitie van partijen van 14 maart 2017;
• de conclusie van antwoord in reconventie met één productie;
• de conclusie van repliek in reconventie;
• de conclusie van dupliek in reconventie.

2. Het geschil (in conventie en in reconventie)

2.1

[gedaagde 1.] en [rechthebbende] huren van Havensteder de woning aan de [straat-en plaatsnaam] voor (momenteel) € 551,63 per maand. Havensteder stelt in conventie dat [gedaagde 1.] en [rechthebbende] tot en met februari 2017 € 6.054,38 aan huur niet hebben betaald. Havensteder vordert veroordeling van [gedaagde 1.] en de bewindvoerder tot betaling van dat bedrag en ontbinding van de huurovereenkomst (met bijkomende kosten).

2.2

[gedaagde 1.] en [rechthebbende] betwisten de huurachterstand niet. Zij voeren echter aan gedwaald te hebben bij het aangaan van de huurovereenkomst. In reconventie vorderen zij daarom de huurprijs vast te stellen op € 409,92 per maand. Havensteder verzet zich hiertegen.

2.3

Voor zover voor de beoordeling van belang, wordt hierna ingegaan op hetgeen waarmee partijen hun vorderingen en het verweer daartegen onderbouwen.

3. De beoordeling

3.1

De huurovereenkomst is vernietigbaar op grond van dwaling als Havensteder in verband met wat zij wist of hoorde te weten over die dwaling, [gedaagde 1.] en [rechthebbende] daarover moest inlichten (artikel 6:228 BW). In plaats van de huurovereenkomst te vernietigen, kan de kan-tonrechter ter opheffing van het nadeel van de dwaling de overeenkomst ook wijzigen (arti-kel 6:230 BW).

3.2

Het beroep dat [gedaagde 1.] en [rechthebbende] doen op dwaling slaagt. Het is immers aan Haven-steder als professionele verhuurder, in dit geval te meer omdat zij sociale huurwoningen ver-huurt, te beoordelen of een potentiële huurder gelet op zijn inkomen in aanmerking komt om een bepaalde woning te huren, als dit zo is te beoordelen of de huurder voldoende inkomen heeft om de huur te betalen en de potentiële huurder in te lichten over de mogelijkheden om huurtoeslag te krijgen. Havensteder is deze verplichtingen wat [gedaagde 1.] en [rechthebbende] betreft niet nagekomen. [gedaagde 1.] en [rechthebbende] verkeerden in de veronderstelling dat zij huurtoeslag voor de woning aan de [straat-en plaatsnaam] konden krijgen, terwijl dit (om verschillende redenen nu) niet zo blijkt te zijn. Havensteder verweert zich door te stellen dat ‘uit niets bleek dat [gedaagde 1.] en [rechthebbende] de huur níet konden betalen’, terwijl zij juist had moeten aantonen op grond waarvan zij bij het aangaan van de huurovereenkomst tot het oordeel is gekomen dat dit geen problemen op zou leveren. Het is wellicht zo dat [gedaagde 1.] en [rechthebbende] destijds laks waren in het aanleveren van informatie en moeilijk te bereiken waren, maar dit had voor Havensteder tot de conclusie moeten leiden dat zij niet kon beoordelen of [gedaagde 1.] en [rechthebbende] in aanmerking kwamen voor de woning en dat daarom géén huurovereenkomst zou worden gesloten.

3.3

De kantonrechter acht het redelijk om, zoals [gedaagde 1.] en [rechthebbende] vorderen, het nadeel van deze dwaling in die zin op te heffen, dat de huur vanaf de aanvang van de huurovereen-komst tot en met de maand juli 2017 vastgesteld wordt op € 409,92 per maand. In de maand augustus 2017 zijn [gedaagde 1.] en [rechthebbende] allebei 23 jaar en gelden andere huurtoeslagregels. Vanaf augustus 2017 is de huur dan weer zoals deze geweest zou zijn als alles volgens de regels was gegaan.

3.4

Als de huur vanaf 1 november 2015 € 409,92 per maand bedraagt, hadden [gedaagde 1.] en [rechthebbende] in de zestien maanden daarna (overzicht akte Havensteder 13 februari 2017) in to-taal € 6.558,72 aan huur moeten betalen. Over die maanden hebben zij echter € 2.718,18 aan huur betaald, zodat tot en met de maand februari 2017 sprake is van een huurachterstand van € 3.840,54. [gedaagde 1.] en de bewindvoerder worden veroordeeld tot betaling van dit bedrag. De rente is toewijsbaar zoals onder de beslissing vermeld. De tot aan het uitbrengen van de dagvaarding berekende rente van € 7,70 is niet toewijsbaar omdat deze is berekend over een onjuist bedrag aan huurachterstand.

3.5

Omdat in de dagvaarding uitgegaan wordt van een onjuiste huurachterstand en [gedaagde 1.] en [rechthebbende] dus niet met een zogenoemde ‘veertiendagenbrief’ in de gelegenheid gesteld zijn de juiste huurachterstand binnen veertien dagen te betalen, is de gevorderde vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten van € 547,78 niet toewijsbaar.

3.6

Een huurachterstand tot en met februari 2017 van € 3.840,54 rechtvaardigt ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. Deze onderdelen van de vorde-ring van Havensteder worden daarom ook toegewezen, zij het met de opmerking dat Haven-steder tijdens de mondelinge behandeling van deze zaak aangegeven heeft bereid te zijn een betalingsregeling te treffen met [gedaagde 1.] en [rechthebbende] om zo ontruiming te voorkomen. De kantonrechter gaat er daarom van uit dat Havensteder [gedaagde 1.] en [rechthebbende], onder andere in verband met de tijd die het zal kosten om huurtoeslag aan te vragen, enige tijd gunt om een redelijke betalingsregeling af te spreken en dat Havensteder niet lichtvaardig gebruik zullen maken van het ontbindingsvonnis. Ook de bewindvoerder kan hierin een rol spelen.

3.7

In het feit dat beide partijen op punten in het (on)gelijk zijn gesteld, ziet de kantonrech-ter aanleiding te bepalen dat ieder van hen de eigen kosten van deze procedure draagt.

3.8

Dit vonnis wordt, zoals Havensteder vordert, ‘uitvoerbaar bij voorraad’ verklaard. Dit betekent dat aan de veroordelingen voldaan moeten worden, ook in het geval in hoger be-roep gegaan wordt tegen het vonnis.

4. De beslissing

De kantonrechter:

heft de nadelige gevolgen van de dwaling van [gedaagde 1.] en [rechthebbende] bij het aangaan van de huurovereenkomst in die zin op dat de huurprijs van de woning vanaf de aanvang van de huurovereenkomst tot en met juli 2017 vastgesteld wordt op € 409,92 per maand;

veroordeelt [gedaagde 1.] en de bewindvoerder om aan Havensteder € 3.840,54 aan huurachter-stand tot en met februari 2017 te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente op grond van artikel 6:119 BW over het bedrag dat aan huurachterstand berekend tot en met septem-ber 2016 telkens, na elke creditmutatie, heeft uitgestaan vanaf de dag dat de dagvaarding is uitgebracht tot aan de dag van de algehele voldoening;

ontbindt de bovengenoemde huurovereenkomst tussen partijen en veroordeelt [gedaagde 1.] en de bewindvoerder om binnen veertien dagen na de betekening van dit vonnis het gehuurde te ontruimen met alle personen en zaken die zich vanwege [gedaagde 1.] en [rechthebbende] daar be-vinden en het gehuurde onder overgave van de sleutels ter beschikking van Havensteder te stellen;

veroordeelt [gedaagde 1.] en de bewindvoerder om aan Havensteder over de maanden maart tot en met juli 2017 € 409,92 per maand te betalen, en vanaf augustus 2017 tot en met de maand waarin de ontruiming plaatsvindt € 551,63 per maand;

bepaalt dat ieder van de partijen de eigen kosten van deze procedure draagt;

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het méér of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. S.H. Poiesz en uitgesproken ter openbare terechtzitting.

686