ECLI:NL:RBROT:2020:6332

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK ROTTERDAM

Team handel en haven

zaaknummer / rolnummer: C/10/575284 / HA ZA 19-517

Vonnis van 24 juni 2020

in de zaak van

1..[eiser 1] , en

2.
[eiser 2],

beiden wonende te [woonplaats eisers] ,

eisers,

advocaat mr. J.G.M. Roijers te Rotterdam,

tegen

[gedaagde],

wonende te [woonplaats gedaagde] ,

gedaagde,

advocaat mr. R.P. van der Vliet te Baarn.

Partijen zullen hierna [eisers] en [gedaagde] genoemd worden.

1..De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding van 6 februari 2019, met producties,
een door [gedaagde] uitgebracht anticipatie-exploot,
de conclusie van antwoord, met producties,
de oproepbrief voor de mondelinge behandeling van deze rechtbank van 14 augustus 2019,
een akte overleggen producties (waaronder een usb-stick) van [gedaagde] ,
het proces-verbaal van de comparitie van 5 december 2019.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2..De feiten

2.1.

Blijkens een op 12/13 december 2017 door partijen ondertekende koopovereenkomst hebben [eisers] voor de koopprijs van € 327.778,= van [gedaagde] , die daarvan sinds 1 februari 2010 eigenaar was, het appartement gekocht gelegen aan de [adres] (hierna: de woning). Op 5 februari 2018 heeft [gedaagde] de woning aan [eisers] geleverd.

2.2.

De koopovereenkomst van partijen is gebaseerd op het model koopovereenkomst voor een bestaand appartementsrecht (model 2017), vastgesteld door de NVM, VastgoedPro, VBO Makelaar, de Consumentenbond en Vereniging Eigen Huis.

In artikel 6.3 van de koopovereenkomst is bepaald:

“
artikel 6 Staat van de onroerende zaak/ Gebruik

(…)

6.3.

De onroerende zaak zal bij de juridische overdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woning.

Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper.

Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek “nieuw voor oud”.

Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft.”

Artikel 23 van de koopovereenkomst bevat een zogenoemde ouderdomsclausule:

“
artikel 23 Ouderdomsclausule

Het is koper bekend dat de onroerende zaak meer dan 100 jaar oud is. Koper is zich ervan bewust dat hij, gelet op het bepaalde in artikel 6.3 van de koopakte en in artikel 7:17 lid 1 en lid 2 BW, zijn verwachtingen met betrekking tot (de kwaliteit van) het verkochte daaraan dient aan te passen. Zulks onverminderd de verplichting van verkoper om koper op de hoogte te stellen van gebreken waarvan hij behoort te weten dat ze voor koper van belang zijn en waarvan hij weet of vermoedt te weten dat koper ze niet kent. Anderzijds moet koper bij twijfel vragen stellen en/of zelf onderzoek (laten) verrichten.”

2.3.

Voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst heeft [gedaagde] een door haar ingevulde vragenlijst voor de verkoop van de woning aan [eisers] verstrekt. Op de hierna weergegeven vragen heeft [gedaagde] , voor zover van belang, de (vet afgedrukte) antwoord gegeven:

“
22. Daken

(…)

22.6

Is er een probleem bekend met afvoer van regenwater?Nee

Nieuwe hemelwaterafvoer 2015

(…)

24. Afvoeren

(…)

24.6

Zijn er problemen met afvoeren van wastafels, bad, douche,nee

gootstenen, toiletten, e.d. Zo ja, welke:

24.7

Zijn er problemen met de afvoer van regenwater?nee

Zo ja, welke:

(…)”

2.4.

[eisers] hebben de woning voor het sluiten van de koopovereenkomst bouwkundig laten keuren. In het bouwkundig rapport van L.W. van Drielen van [bedrijf 4] te Hendrik Ido Ambacht van 10 december 2017 is - voor zover relevant - genoteerd:

“
8. Keuken, toilet en badkamer

(…)

Badkamer: vocht achter tegelwerk wand

Resultaat Onvoldoende

Toelichting Achter het tegelwerk van de wand is verhoogd vocht gemeten, dit kan en zal zeker leiden tot schade aan bijvoorbeeld stucwerk, wand, plafond of vloerafwerking. De oorzaak van dit vocht achter het tegelwerk dient te worden hersteld, voegwerk daar waar nodig vervangen, ook kitwerk dient in een optimale conditie te verkeren. Het vocht zal indien voornoemde gebreken zijn opgelost via bouwkundige constructie op termijn drogen. Per direct dient herstel te worden uitgevoerd.

Kosten Direct € 660,00 Termijn - Verbeter -

Let op! Aan andere zijde’s van wanden en vloeren kunnen vochtproblemen ontstaan of reeds aanwezig zijn, door afwerkingen kan dit niet zichtbaar zijn maar wel aanwezig.

(…)

13. Kruipruimte en kelder

Kruipruimte

Resultaat Niet te beoordelen

Toelichting Tijdens het onderzoek is gebleken dat er geen kruipruimte aanwezig is. Vloeren zijn, waar mogelijk, alleen vanaf de bovenzijde geïnspecteerd.

Let op! Er is dus geen onderzoek uitgevoerd naar de staat en de toestand van fundering, vloer, balken, ventilatie en eventueel optrekkend vocht. Over geen enkele van deze zaken kunnen dus uitspraken worden gedaan. Dit is dus een risico en vraagt om nadere inspectie (zekerheid). Dit is vrijwel alleen mogelijk door nader (destructief) onderzoek om te kunnen vaststellen in hoeverre ondeugdelijke delen verwijderd, vervangen, hersteld of vernieuwd kunnen of moeten worden.

(…)

16. Afvoeren en riolering

Riolering

Resultaat Niet te beoordelen

Let op! De riolering was tijdens het onderzoek niet zichtbaar, waardoor er geen visueel onderzoek aan het geheel is uitgevoerd.

Voor het afvoeren met een diameter van bijvoorbeeld rond de 40 mm (wasmachines e.d.) is een goed afschot noodzakelijk. Deze afvoeren en leidingen zijn beperkt geïnspecteerd.

Buiten rioleringen zijn visueel niet te inspecteren, derhalve kunnen deze niet beoordeeld worden. (…)

(…)

19. “Buiten het object”

(…)

Aansluiting riolering op hoofdriool

Resultaat Voldoende

Toelichting Aan de buitenzijde van de woning is nog een put aanwezig die vermoedelijk direct in verbinding staat met het afvoersysteem en mogelijk met de riolering in de woning.

Info & tips Op zich is dit geen probleem. Dit kan echter wel enige overlast (zoals stank) veroorzaken in bijzondere situaties. Indien op enig moment de riolering of een deel ervan wordt vervangen, adviseren wij u deze put te passeren en buiten gebruik te stellen. Riolering en afvoeren zijn over het algemeen aangesloten op een ‘gesloten systeem (…).”

2.5.

De woning heeft een souterrain, dat is opgedeeld in een badkamer en slaapkamers. De wanden van het souterrain zijn voorzien van isolatiemateriaal en gipsen voorzetwanden.

2.6.

Op 5 september 2018 is tijdens een hevige regenval water binnengedrongen in de woning, waardoor het gehele souterrain onder water is komen te staan.

2.7.

Diezelfde dag hebben [eisers] blaas- en droogapparatuur in het souterrain doen plaatsen. De inboedel- en opstalverzekeraar van [eiser 1] heeft een schade- en herstelbedrijf ingeschakeld, die tussen 18 september en 31 oktober 2018 de laminaatvloer van het souterrain heeft verwijderd, vochtmetingen heeft gedaan, (extra) droogapparatuur heeft geplaatst en een nieuwe laminaatvloer heeft gelegd. Ook zijn in die periode uit de wanden van het souterrain het isolatiemateriaal en de gipsen voorwanden verwijderd, omdat het isolatiemateriaal door de waterinstroom

vochtig was geworden.

2.8.

Per e-mailbericht van 24 september 2018 hebben [eisers] [gedaagde] meegedeeld dat het souterrain wegens hevige regenval onder water was gelopen en hen voor de daardoor ingetreden schade en aansprakelijk gesteld. In het e‑mailbericht schrijven [eisers] , voor zover van belang:

“
Wij stellen vast dat een soortgelijke gebeurtenis eveneens medio 2016 heeft plaatsgevonden in de woning. Wij vernamen dit van de buren en van een lokaal schadeherstelbedrijf. (…) Van voormelde gebeurtenis is door u en/of uw verkoopmakelaar geen melding gemaakt voordat wij de woning van uw kochten (…) noch is kenbaar gemaakt op welke wijze de schade destijds is hersteld en in hoeverre (en op welke wijze) de oorzaak van de opgetreden schade destijds is verholpen. In uw hoedanigheid van verkoper had u ons hiervan op de hoogte moeten stellen, nu u wist of behoorde te weten dat dergelijke informatie voor ons van evident belang is alvorens de beslissing tot koop te nemen en eveneens wist of behoorde te weten dat wij hiervan niet op de hoogte waren. In plaats daarvan heeft u de in dit verband relevante vragen uit de vragenlijst behorende bij de koopovereenkomst – in strijd met de waarheid – met ‘nee’ beantwoord. Gelet op het voorgaande heeft u in hoedanigheid van verkoper van de woning mededelingsplicht geschonden, als gevolg waarvan de ouderdom/de in de koopakte op deze kwestie niet van toepassing is.

Het gebrek aan de woning kwalificeert zonder twijfel als (ernstig) gebrek dat aan het normaal gebruik van de woning in de weg staat. Op grond van hetgeen hierboven beschreven, stellen wij u hierbij aansprakelijk voor alle schade die wij hebben geleden en nog zullen leiden als gevolg van wanprestatie.”

2.9.

Per e-mailbericht van 30 september 2018 heeft [gedaagde] [eisers] meegedeeld geen aansprakelijkheid te aanvaarden. Onder meer schrijft zij in dat e-mailbericht:

“
De reden voor het bovenstaande is dat ik u volledig en correct heb geïnformeerd over de staat van het huis ten tijde van de overdracht. Er was en is mij geen gebrek bekend dat kan leiden tot wateroverlast bij (hevige) regenval. Daarnaast bent u bijna 8 maanden in het bezit van de woning. Gedurende deze periode heeft u mij niet eerder geïnformeerd over een gebrek dat mogelijk aanwezig is. Het pand dat u heeft aangekocht is meer dan 100 jaar oud, u dient de kwaliteitsverwachting aan deze situatie aan te passen. (…)

Het staat u natuurlijk vrij om onderzoek te verrichten naar de oorzaak van de aangerichte schade. De kosten van dit onderzoek zijn voor eigen rekening. Mocht uw onderzoek tot inzichten leiden waarover met mijn contact optreden dan verneem ik dat graag van u.”

2.10.

In een e-mail van 3 oktober 2018 heeft CED aan [eisers] geschreven:

“Op uw verzoek stuur ik u de oorzaak van de lekkage uit 2016. Passage uit het rapport:

Een voor verzekerde onvoorzien terugstromen van regen cq rioolwater uit de afvoeren in het souterrain tijdens hevige regenval (noodweer). (…)”

2.11.

Op 10 oktober 2018 hebben [eisers] [bedrijf 1] (hierna: [bedrijf 1] ) een camera inspectie laten uitvoeren in de afvoer en de riolering van de woning. Van deze werkzaamheden is een werkbon opgesteld, waarin achter het kopje “bevindingen” de volgende tekst is opgenomen:

“
via hwa put achter niet toegankelijk

via toilet beneden. gaat afvoer over in een betonnen afvoer 160mm bij de gevel sluit deze koud op de muur aan en gaat verder in een 110mm pvc.

tot 15 m op HR schoon en leeg.

mogelijk is beton poreus. maar remd met harde regen echt af op vernauwing.

zie opname en rapportage.”

De inspecteur van [bedrijf 1] heeft in zijn rapportage over de camera inspectie, voor zover van belang, het volgende opgeschreven:

“(…)

Inspectie - Notitie Inspecteur

Afvoer met camera via toilet geïnspecteerd.

Na 1 meter kom je in een groot betonnen riool min. 160-200 mm. tot 8 meter bij de gevel. kijk dan tegen de gevelmuur aan. gaat daar verder met een 110mm. PVC-afvoer. deze loopt tot 15 meter en is aan de zijkant op het hoofdriool aangesloten.

Betonnen afvoer is niet geheel waterdicht. Water met harde regen remt af op de overgang van beton naar PVC 160-200 mm. Terug naar 110 mm., daardoor vult de betonnen afvoer zich waarschijnlijk helemaal en perst zich dan naar buiten

Inspectie – Conclusie

De leiding is niet goed en vertoont tekortkomingen. Actie is gewenst.”

2.12.

Op 23 oktober 2018 heeft (een monteur van) [bedrijf 2] ( [bedrijf 2] ) werkzaamheden aan de afvoer en riolering van de woning uitgevoerd. Op de daarvan opgestelde werkbon is daarover genoteerd:

“Leiding 160 pvc blootgelegd tot 2 meter vanaf de gevel. Beton riool vrijgemaakt en aangesloten met 250/200 mm. verloop met 1 meter buis 200mm, die verloopt met 2x 160/30 graden bochten naar 160 mm. Geen keerklep gevonden. Ontstoppingszadel gelijmd en omhoog gebracht links van 7c deur”.

[bedrijf 2] heeft blijkens diezelfde werkbon voor de uitgevoerde werkzaamheden € 1.565,74 (inclusief btw) in rekening gebracht.

2.13.

Per e-mailbericht van 26 oktober 2019 hebben [eisers] [gedaagde] meegedeeld dat de oorzaak van de waterschade inmiddels helder was. Volgens [eisers] was de waterschade ontstaan als gevolg van gebreken in de (aansluiting van de afvoer op de) riolering en volledig herstel daarvan slechts mogelijk indien de gehele souterrainverdieping zou worden opengebroken. De volledige schade begrootten [eisers] op € 52.921,77. Dit bedrag is inclusief de door [bedrijf 2] in rekening gebrachte kosten van € 1.565,74 en een bedrag van € 50.000,- wegens waardedaling van de woning, maar exclusief enkele PM-posten.

2.14.

Bij brief van 6 november 2019 heeft de advocaat van [gedaagde] [eisers] in reactie hierop meegedeeld, kort samengevat, dat uit de thans beschikbare gegevens niet blijkt dat de woning een gebrek heeft of heeft gehad, dat zij met een dergelijk gebrek ook niet bekend was en dat zij daarvan dus ook aan [eisers] geen melding had hoeven maken. Ook blijkt volgens [gedaagde] uit de beschikbare gegevens niet van enig causaal verband tussen gebrek en de gestelde schade. Daarbij wordt aangetekend dat [eisers] [gedaagde] ten onrechte geen redelijke mogelijkheid hebben geboden de kwestie zelf uit te zoeken. Volgens [gedaagde] hebben [eisers] ten onrechte geen onafhankelijk deskundigenonderzoek laten uitvoeren. Uit de door [eisers] verstrekte gegevens kan volgens [gedaagde] slechts worden afgeleid dat [eisers] opdracht hebben gegeven om werkzaamheden aan de riolering uit te voeren. Dit was op dat moment geheel niet nodig en daardoor is bovendien verder onderzoek aan het riool nagenoeg onmogelijk geworden, aldus [gedaagde] . Op grond hiervan heeft [gedaagde] aansprakelijkheid jegens [eisers] van de hand gewezen.

2.15.

Per e-mailbericht van 15 november 2018 heeft een medewerker van [bedrijf 1] aan [eisers] geschreven:

“
Op 23 oktober 2018 heeft [bedrijf 2] bij u (…) een aanpassing gedaan aan het riool. Bij de gevel zat een verjonging deze is verwijderd en groter gemaakt.

Echter is dit geen garantie dat de woning niet meer zal onderlopen.

Het plaatsen van een keerklep is geen optie deze kan vast komen te zitten met vuil ook bij eventuele hoge waterstand terug uit het riool, tevens kan bij een volgende verstopping een veer of hogedruk slag vast komen te zitten met alle gevolgen van dien.

Om het probleem echt te kunnen oplossen zal het binnen riool omhoog gebracht moeten worden hiervoor zal de voorzetwand weggehaald dienen te worden en de badkamer anders gesitueerd moeten worden. De kosten hiervoor bedragen ongeveer € 8.000,00.”

2.16.

Bij een e-mailbericht van 16 januari 2019 heeft [bedrijf 3] te Rotterdam aan [eisers] een offerte toegezonden voor het uitvoeren van de door [eisers] gevraagde herstelwerkzaamheden aan de woning. De offerte bestaat uit een begroting die sluit op € 98.409,24 (inclusief btw). In de begeleidende e-mail van [bedrijf 3] is onder meer opgemerkt:

“(…)

In de bijlage treft u onze offerte aan.

Voor het herstel zijn wij ervan uit gegaan dat de complete vloer eruit moet en daardoor dus ook alle wanden die op de vloer staan.

Hierdoor kunnen wij ook niet garanderen dat het plafond gehandhaafd blijft, immers vaak lopen de wanden door en worden de plafonds tussen de wanden gemaakt.

De reden om de vloer compleet te verwijderen is dat de vloer opgelegd is tussen de bouwmuren. Een sleuf maken van voor naar achter raden wij af.

De kans dat de vloer dan later gaat zakken is bijzonder groot en dat risico kunnen wij en gaan wij ook niet nemen. E.e.a heb ik u op locatie uitgelegd (…)”.

2.17.

[eisers] hebben nog geen opdracht aan [bedrijf 3] gegeven om de door haar geoffreerde werkzaamheden uit te voeren.

3..Het geschil

3.1.

[eisers] vorderen dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad,

primair:

voor recht verklaart dat – als gevolg van onrechtmatig handelen van [gedaagde] jegens [eisers] – de gevolgen van de koopovereenkomst ter opheffing van het nadeel van [eisers] zal worden gewijzigd ex artikel 6:230 lid 2 BW, en [gedaagde] dientengevolge wordt veroordeeld tot betaling aan [eisers] van
€ 101.289,04;

[gedaagde] veroordeelt tot betaling aan [eisers] van:

b1. € 2.876,78 aan schadevergoeding;

b2. € 31.175,00 aan smartengeld;

b3. de wettelijke rente over voormelde bedragen vanaf de onrechtmatige daad van [gedaagde] , althans van 30 september 2018, althans vanaf de dag der dagvaarding, tot aan de dag der algehele voldoening;

subsidiair:

voor recht verklaart dat de koopovereenkomst – als gevolg van (toerekenbare) tekortkoming(en) aan de zijde van [gedaagde] – gedeeltelijk wordt ontbonden evenredig de vermindering van wederzijdse prestaties zoals bedoeld in artikel 6:270 BW, en [gedaagde] dientengevolge wordt veroordeeld tot betaling aan [eisers] van € 98.409,24;

[gedaagde] veroordeelt tot betaling aan [eisers] van :

b1. € 2.876,78 aan schadevergoeding;

b2. € 31.175,00 aan smartengeld;

b3. de wettelijke rente over voormelde bedragen vanaf 30 september 2018, althans vanaf de dag der dagvaarding, tot aan de dag der algehele voldoening;

alsmede [gedaagde] veroordeelt in de proceskosten, de beslagkosten en de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.

3.2.

Het verweer van [gedaagde] strekt tot het niet-ontvankelijk verklaren van [eisers] in hun vorderingen, dan wel tot afwijzing daarvan, met veroordeling van [eisers] in de proceskosten en nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente over de proceskosten indien [eisers] deze kosten niet binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis hebben voldaan.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4..De beoordeling

4.1.

De
primairevordering van [eisers] onder a) is gebaseerd op de stelling dat de koopovereenkomst tussen partijen is gesloten op grond van onjuiste mededelingen en informatie van [gedaagde] en dat deze overeenkomst nimmer (onder dezelfde voorwaarden) tot stand zou zijn gekomen bij een juiste voorstelling van zaken. [eisers] stellen dat zij hebben gedwaald in de zin van artikel 6:228 lid 1 onder a en b Burgerlijk Wetboek (BW). Voor toepasselijkheid van deze bepalingen is vereist dat komt vast te staan dat [gedaagde] een op haar rustende mededelingsplicht heeft geschonden.

4.2.

De vraag of een verkopende partij een mededelingsplicht heeft, hangt af van de concrete omstandigheden van het geval. In dit geval verwijten [eisers] [gedaagde] dat zij voorafgaande aan het sluiten van de koopovereenkomst geen melding heeft gemaakt van het feit dat het souterrain van de woning in de zomer van 2016 bij hevige regenval onder water is gelopen en dat zij de expliciete vragen in de vragenlijst die daarop betrekking hebben, met name de vragen of er problemen (bekend) zijn met de afvoer van regenwater (vragen 22.6 en 24.7), telkens met “nee” heeft beantwoord. [gedaagde] erkent dat zij inderdaad in de zomer van 2016 te maken heeft gehad met waterinstroom in het souterrain. Dit is in die zomer zelfs twee keer het geval geweest, aldus [gedaagde] . Op beide momenten was sprake geweest van een uitzonderlijke regenval. [gedaagde] is van mening dat zij deze gebeurtenissen niet aan [eisers] had behoeven te melden. Volgens [gedaagde] heeft zij de desbetreffende vragen op de vragenlijst ook juist beantwoord.

4.3.

De rechtbank is van oordeel dat [gedaagde] aan [eisers] van de waterinstroom in de woning in de zomer van 2016 melding had moeten maken en dat zij dus haar mededelingsplicht heeft geschonden. Het standpunt van [gedaagde] op dit punt wordt dus verworpen.

4.4.

De omstandigheid dat een belangrijk leefgedeelte van een woning - in dit geval een souterrain dat in gebruik is als badkamer en slaapkamer - relatief kort voor het aangaan van de koop (in dit geval: iets langer dan een jaar daarvoor) bij een hevige regenval onder water is gelopen, is een omstandigheid die naar verkeersopvattingen door de verkoper aan een kopende partij gemeld moet worden. Het betreft informatie waarvan een verkoper moet beseffen dat die in de regel voor een koper van belang is bij het nemen van de beslissing om de koop aan te gaan. [gedaagde] had zich dit gerechtvaardigd belang van [eisers] als kopers moeten aantrekken en had dus niet mogen zwijgen over de door haar in 2016 ondervonden wateroverlast. Dit staat geheel los van de vraag of de waterinstroom wijst op het bestaan van een gebrek aan de woning. Ook als dat niet het geval zou zijn (hetgeen mogelijk is omdat de waterinstroom ook door omstandigheden kan zijn veroorzaakt die met de bouwkundige eigenschappen van de woning niets te maken hebben), zal een koper zijn beslissing desalniettemin willen baseren op zo volledig mogelijk relevante informatie. Van dergelijke relevante informatie is sprake, alleen al omdat een koper zal willen weten en zelf zal willen vaststellen of hij mogelijk ook in de toekomst met vergelijkbare wateroverlast te maken zou kunnen krijgen. De waterinstroom in de zomer van 2016 betrof informatie die bij [gedaagde] bekend was terwijl deze door [eisers] niet op eenvoudige wijze had kunnen worden verkregen. Ook dit rechtvaardigt dat [gedaagde] deze kennis met [eisers] had moeten delen.

4.5.

De rechtbank verwerpt de suggestie van [gedaagde] dat [eisers] bekend waren of moesten zijn geweest met de in 2016 in de woning ondervonden wateroverlast door de hevige regenval. [gedaagde] baseert dit verweer op niets anders dan dat [eisers] in de buurt van de woning woonden, toen zij deze kochten. Dat is voor dat verweer onvoldoende. De enkele omstandigheid dat in de buurt van de woning door de zware regenval wateroverlast was ondervonden en enkele andere woningen (ook) onder water waren gelopen, behoeft immers nog niet te betekenen dat ook de woning van [gedaagde] met dat euvel te maken had gehad.

4.6.

Ook de omstandigheid dat [gedaagde] nog nooit eerder met wateroverlast in het souterrain te maken heeft gehad en ervan is uitgegaan dat het om een eenmalige gebeurtenis ging, waarvan de oorzaak de onverklaarbare hoeveelheid regen in korte tijd was die het regenwaterafvoersysteem van het huis en de riolering van de omgeving klaarblijkelijk niet hebben aangekund, kan niet ter rechtvaardiging van de handelwijze van [gedaagde] worden aangevoerd. Ten eerste geldt dat [gedaagde] in de zomer van 2016 tot twee maal toe met waterinstroom na hevige regenval is geconfronteerd en dus klaarblijkelijk dus niet zo uniek was. Ook is door [gedaagde] niet aangevoerd noch is gebleken dat [gedaagde] mocht menen dat een dergelijke regenval niet langer tot waterinloop in het souterrain zou kunnen leiden, omdat de oorzaak van de waterinstroom bij de uitgevoerde herstelwerkzaamheden was achterhaald en tot een oplossing was gebracht. Uit door [eisers] overgelegde stukken blijkt wel dat de VvE, waarvan [gedaagde] destijds bestuurder of voorzitter was, in 2016 herstelwerkzaamheden heeft laten uitvoeren, maar niet duidelijk is wat deze werkzaamheden hebben behelsd, zodat ook niet duidelijk is op grond waarvan [gedaagde] heeft mogen menen dat met deze werkzaamheden een waterinstroom van regenwater in de toekomst niet meer zou kunnen gebeuren.

4.7.

Het voorgaande brengt mee dat het beroep van [eisers] op dwaling slaagt. Het is voldoende aannemelijk dat [eisers] de koopovereenkomst niet althans niet onder dezelfde voorwaarden zou hebben gesloten als [gedaagde] hen in kennis had gesteld van het feit dat het souterrain van de woning in de zomer van 2016 twee keer onder water is gelopen bij hevige regenval. Het op dit punt gevoerde verweer van [gedaagde] wordt dus eveneens verworpen.

4.8.

[eisers] vorderen geen vernietiging van de koopovereenkomst, maar op grond van artikel 6:230 lid 2 BW wijziging van de gevolgen van de overeenkomst ter opheffing van het nadeel dat zij bij de instandhouding van de overeenkomst lijden. Daartoe voeren zij het volgende aan. Voor het bepalen van de omvang van het nadeel als in artikel 6:230 BW bedoeld dienen [eisers] in de situatie te worden gebracht waarin zij zouden hebben verkeerd als zij niet zouden hebben gedwaald. In dat laatste geval zouden zij een lagere koopprijs hebben kunnen bedingen en is het bedoelde nadeel het verschil tussen de overeengekomen koopprijs en deze (hypothetische) koopprijs. Volgens opgave van de taxateur die de woning destijds ten behoeve van [eisers] heeft getaxeerd, is de daling van de marktwaarde van de woning minstens zo groot als de hoogte van de door [bedrijf 3] op verzoek van [eisers] begrote herstelkosten ten bedrage van € 98.409,24. De vraagprijs voor de woning was destijds € 350.000,-. [eisers] hebben € 327.778,- voor de woning betaald, dus 4,057% meer dan de vraagprijs. Als [eisers] bij het aangaan van de koopovereenkomst niet zouden hebben gedwaald, dan zouden zij, aldus [eisers] , (het hof begrijpt:) ten hoogste (1,0457 keer het verschil tussen € 315.000 en € 98.409,24, is:) € 226.488,96, voor de woning over hebben gehad. Het verschil tussen de door [eisers] betaalde koopprijs en dit bedrag is het door [eisers] geleden nadeel dat zij lijden doordat de koopovereenkomst in stand blijft. Dat nadeel bedraagt dus € 370.778 minus € 226.488,36, is € 101.289,04. Het nadeel kan worden opgeheven door de koopprijs met het bedrag van dit nadeel te verminderen. Omdat [eisers] de koopprijs al betaald hebben, dient [gedaagde] te worden veroordeeld tot terugbetaling van dit bedrag € 101.289,04.

4.9.

[eisers] kunnen in deze berekening van het nadeel dat zij zouden lijden doordat de koopovereenkomst niet wordt vernietigd, niet worden gevolgd. De reden hiervoor is dat de begroting door [bedrijf 3] van de kosten voor het volledig verwijderen van de vloer en de daarop staande wanden niet als basis kan dienen voor de vaststelling van het hier bedoelde nadeel. Daarvoor zijn drie redenen.

4.10.

In de eerste plaats geldt dat niet voldoende is onderbouwd en is komen vast te staan dat de waterinstroming in het souterrain van de woning van [eisers] op 5 september 2018 is veroorzaakt door een gebrek aan de betonnen afvoerbuis onder de woning. [eisers] hebben dit gesteld onder verwijzing naar de rapportage en werkbon van [bedrijf 1] van 10 oktober 2018. Op de werkbon is evenwel met betrekking tot de betonnen afvoer slechts aangetekend dat deze “mogelijk” poreus is. In de inspectie/notitie van de (camera)inspecteur van [bedrijf 1] wordt vervolgens gesteld dat de betonnen afvoer “niet geheel waterdicht” is. Niet blijkt echter dat dit (door [bedrijf 1] of een andere deskundige in opdracht van [eisers] ) nader onderzocht is. Een dergelijk onderzoek had echter wel op de weg van [eisers] gelegen. Daarvoor bestond te meer aanleiding nadat [eisers] aan [bedrijf 2] opdracht had gegeven om de primaire door [bedrijf 1] aangewezen oorzaak van de waterinstroom in het souterrain, te weten: het ontstaan van overdruk in de afvoer door een vernauwing bij de aansluiting van de afvoer op de riolering bij de gevel van de woning, te herstellen door verlopen te plaatsen tussen de afvoer met een doorsnede van 200mm en de pvc buis van 110 mm, die aansloot op het hoofdriool. Het had in de rede gelegen na deze reparatie na te gaan of nog steeds het gevaar bestond dat water afkomstig van de betonnen afvoer niet probleemloos op het riool zou kunnen uitwateren.

4.11.

Een tweede reden om de kostenopgave van [bedrijf 3] bij de berekening van het nadeel van artikel 6:230 lid 2 BW ter zijde te stellen is gelegen in het feit dat die opgave klaarblijkelijk is gebaseerd op de gedachte dat de betonnen afvoerbuis onder de woning “omhoog gebracht moet worden”, zoals in het emailbericht van [bedrijf 1] aan [eisers] van 15 november 2018 is verwoord. Waarom dit nodig zou zijn, is echter in het geheel niet nader toegelicht. Ook op dit punt hebben [eisers] hun stellingen van onvoldoende onderbouwing voorzien.

4.12.

Ten slotte moet worden opgemerkt dat de door [eisers] aangewezen mede-oorzaak van de waterinstroom kennelijk een gebrek is, dat ontstaan is door slijtage of ouderdom: daarop wijst immers het “mogelijk poreus” zijn of “het niet geheel waterdicht meer zijn” van de bedoelde betonnen afvoer. Op deze situatie heeft echter specifiek artikel 23 van de koopovereenkomst betrekking. [eisers] wisten dat de woning die zij kochten meer dan 100 jaar oud was. Zij behoorden er daarom rekening mee te houden dat de riolering versleten zou kunnen zijn. Bij de in opdracht van [eisers] verrichte bouwkeuring is geen inspectie naar de afvoer/riolering van de woning uitgevoerd. De reden hiervoor was volgens de rapportage van [bedrijf 4] (zie hiervoor onder 2.4) dat de riolering “niet zichtbaar” zou zijn en (daardoor) visueel niet te inspecteren. Deze verklaring wordt echter weerlegd door het feit dat [bedrijf 1] de riolering wel visueel heeft kunnen inspecteren. In elk geval volgt uit de inspectie van [bedrijf 1] dat niet juist is de stelling van [eisers] dat geen sprake is van een schending door hen van hun onderzoeksplicht omdat van hen geen destructief onderzoek mag worden geëist. Destructief onderzoek was niet direct nodig om onderzoek te doen naar de staat van onderhoud van het binnenriool (de betonnen afvoerbuis). Dat [eisers] geen nader onderzoek naar de staat van de betonnen afvoer onder de woning hebben uitgevoerd, moet, gelet op artikel 23 van de koopovereenkomst voor hun rekening blijven. Het betoog van [eisers] dat [gedaagde] geen beroep toekomt op artikel 23 van de koopovereenkomst, omdat zij hun mededelingsplicht hebben geschonden, faalt. In artikel 23 van de koopovereenkomst is kort weergegeven bepaald dat de koper gelet op de ouderdom van de zaak zijn verwachtingen met betrekking tot de kwaliteit van het gekochte dient aan te passen, maar dat onverminderd op de verkoper de verplichting rust om de koper op de hoogte te stellen van gebreken waarvan hij behoort te weten dat ze voor de koper van belang zijn en waarvan hij weet of vermoedt te weten dat koper ze niet kent. Hoewel hierboven is geoordeeld dat [gedaagde] [eisers] had moeten melden dat zij in 2016 te maken heeft gehad met waterinstroom in de woning na hevige regenval, hebben [eisers] onvoldoende gesteld en is ook niet komen vast te staan dat [gedaagde] op de hoogte was van een gebrekkige riool- of afvoerbuis onder de woning. Ieder suggestie van [eisers] in die richting, mist goede grond. De regel van artikel 23 van de koopovereenkomst dat [eisers] als kopers op slijtage van onderdelen van de woning bedacht hadden moeten zijn, blijft dus volledig overeind. [eisers] kunnen de kosten van herstel van het gestelde gebrek aan de betonnen afvoerbuis (en alle kosten die daarmee samenhangen, zoals door [bedrijf 3] begrroot), ook daarom niet via de weg van artikel 6:230 lid 2 BW ten laste van [gedaagde] brengen.

4.13.

Hoewel het voorgaande betekent dat er geen reden is om, zoals [eisers] hebben gedaan, het nadeel van instandhouding van de koopovereenkomst vast te stellen aan de hand van de begroting van [bedrijf 3] , betekent dit nog niet dat het verlangen van [eisers] tot wijziging van de koopovereenkomst moet worden gepasseerd. De rechtbank zal de omvang van het nadeel eventueel zelfstandig moeten vaststellen, al dan niet na nader onderzoek en zo nodig schattenderwijs (HR 6 december 2019, ECLI:NL:HR:2019:1910).

4.14.

Het uitgangspunt van [eisers] dat voor het bepalen van de omvang van het nadeel als in artikel 6:230 BW gekeken moet worden naar de situatie waarin zij zouden hebben verkeerd als zij niet zouden hebben gedwaald, is juist. Ook ligt het voor de hand voor de bepaling van het nadeel aan te knopen bij de koopprijs die [eisers] zouden hebben betaald als zij van de wateroverlast van [gedaagde] kennis zouden hebben gehad.

4.15.

De rechtbank acht aannemelijk dat [eisers] alsdan (in de hiervoor gegeven hypothetische situatie) in de gelegenheid zouden zijn gesteld een inspectie naar het riool te laten uitvoeren en ook zouden hebben uitgevoerd en dat dit aan het licht zou hebben gebracht, zoals door [bedrijf 1] later feitelijk is waargenomen, dat de betonnen afvoer bij de gevel van de woning aansluit op een te smalle buitenrioolbuis van pvc en dat dit de mogelijke oorzaak van de waterinstroom van water bij hevige regenval kan zijn. De betwisting door [gedaagde] dat deze vernauwing de waarschijnlijke oorzaak is geweest van de waterinstroom (van zowel in 2016 als op 5 september 2018), acht de rechtbank onvoldoende gemotiveerd. Daartoe wordt overwogen dat het verschil in bewoordingen van de feitelijke situatie op de werkbonnen/rapportage van respectievelijk [bedrijf 1] en [bedrijf 2] onvoldoende is om de geconstateerde vernauwing van de afvoer bij de aansluiting op het riool ter zijde te stellen. Ook heeft [gedaagde] haar betwisting dat die vernauwing een rol kan hebben gespeeld bij de waterinstroom niet met een door een deskundige afgegeven opinie onderbouwd. De rechtbank gaat daarom aan haar betwisting als niet voldoende onderbouwd/gemotiveerd voorbij. De rechtbank acht het aannemelijk dat partijen vervolgens een kostenbegroting zouden hebben laten opstellen op het punt van het verhelpen van het euvel van de vernauwing. Het ligt in de rede te veronderstellen dat die kostenbegroting niet veel hoger zou uitvallen dan de daadwerkelijk gemaakte kosten om het probleem van de vernauwing te verhelpen, zijnde het door [bedrijf 2] in rekening gebrachte bedrag van € 1.565,74 (incl. btw). De rechtbank acht voldoende aannemelijk dat [gedaagde] een aanbod van [eisers] om de woning voor een met dit bedrag verlaagde koopprijs te kopen, zou hebben geaccepteerd. De rechtbank laat buiten beschouwing dat de herstelkosten mogelijk door de VvE zouden moeten worden gedragen (en dus slechts naar rato van hun eigendomsdeel door [eisers] ), omdat [gedaagde] zulk een verweer op dit punt niet met zoveel woorden heeft gevoerd. De rechtbank zal daarom het nadeel van instandhouding van de koopovereenkomst op het voormelde bedrag vaststellen en de vordering van [eisers] om [gedaagde] te veroordelen het in artikel 6:230 lid 2 BBW bedoelde nadeel aan hen te betalen, in zoverre toewijzen. De overige onderdelen van de primaire vordering onder a) worden afgewezen omdat [eisers] daarbij onvoldoende belang hebben.

4.16.

[eisers] hebben
subsidiaironder a) gevorderd om voor recht te verklaren dat de koopovereenkomst als gevolg van toerekenbare tekortkoming aan de zijde van [gedaagde] gedeeltelijk wordt ontbonden. Zij stellen dat [gedaagde] een woning heeft geleverd die niet voldoet aan de koopovereenkomst, namelijk niet over de eigenschappen beschikt die nodig zijn voor normaal gebruik als woning. Dit heeft volgens [eisers] een evenredige vermindering van de koopprijs op de voet van artikel 6:270 BW als gevolg. Het is volgens [eisers] passend om de waarde van de niet geleverde prestatie - een deugdelijke souterrainverdieping die geschikt is voor normaal gebruik van de woning – te begroten op de kosten die noodzakelijk zijn om de woning alsnog conform de koopovereenkomst te maken, ofwel op de herstelkosten zoals door [bedrijf 3] begroot, zijnde € 98.409,24.

4.17.

Ook voor deze subsidiaire grondslag geldt hetgeen hiervoor is overwogen: de door [bedrijf 3] begrote herstelkosten kunnen niet dienen als basis voor een berekening van de waarde van niet door [gedaagde] geleverde prestatie. Ook de subsidiaire vordering onder a) komt daarom niet voor toewijzing in aanmerking.

4.18.

De rechtbank komt thans toe aan de beoordeling van het primair en subsidiair onder b) gevorderde, te weten veroordeling van [gedaagde] tot betaling van € 2.876,78 aan schadevergoeding, € 31.175,- aan smartengeld en de wettelijke rente over deze bedragen.

4.19.

Het bedrag van € 2.876,78 is de optelsom van € 1.565,74 voor de kosten van het door [bedrijf 2] uitgevoerde herstel, € 600,- voor eigen risico van de inboedel- en opstalverzekering, die een groot deel van de schade hebben vergoed, € 141,35 voor aan [bedrijf 1] betaalde kosten, aangemerkt als kosten ter vaststelling van schade, en ten slotte € 569,69, zijnde de over 56 dagen betaalde hypotheekrente gedeeld door twee omdat de helft van de woning slechts gedurende die periode bruikbaar was, als vergoeding voor gederfd woongenot. De immateriële schadevergoeding bestaat uit drie onderdelen, te weten een vergoeding voor gederfd woongenot van € 5.600,-, een vergoeding voor blootstelling aan schimmelvorming ten bedrage van € 24.000,- en € 1.575,- voor de aan de schadevaststelling door [eisers] persoonlijk bestede tijd.

4.20.

Aan het primair gevorderde hebben [eisers] ten grondslag gelegd dat [gedaagde] bedrog heeft gepleegd als bedoeld in artikel 3:44 lid 3 BW. [gedaagde] heeft volgens [eisers]
opzettelijkeen onjuiste voorstelling van zaken afgegeven door te zwijgen over haar waterschade in 2016 teneinde (financieel) voordeel te kunnen behalen ten koste van [eisers]

4.21.

Op deze leest geschoeid, is dit primair gevorderde niet toewijsbaar omdat het enkele met nee beantwoorden van de vragen 22.6 en 24.6/24.7 niet maakt dat [gedaagde] zich schuldig heeft gemaakt aan bedrog in de zin van artikel 3:44 BW en ook overigens door [eisers] onvoldoende feiten en omstandigheden zijn gesteld op grond waarvan geconcludeerd kan worden dat [gedaagde] [eisers] tot het sluiten van de koopovereenkomst heeft bewogen door opzettelijk enig feit dat zij verplicht was mede te delen te verzwijgen. Er kunnen verschillende redenen zijn geweest voor [gedaagde] om te denken dat zij de waterinstroom, waarmee zij in de zomer van 2016 te maken heeft gehad, niet aan [eisers] behoefde te melden. Eén van die redenen kan zijn geweest dat zij, zoals zij feitelijk heeft aangevoerd, heeft gedacht dat de waterinstroom in 2016 een eenmalige gebeurtenis was geweest, die door het wegnemen van de oorzaak door de reparatiewerkzaamheden die vervolgens ten laste van de VvE zijn uitgevoerd, niet meer zou kunnen voorkomen. Deze mogelijkheid hebben [eisers] onvoldoende ontkracht. De primaire vorderingen onder b) moeten op grond van het voorgaande worden afgewezen.

4.22.

De subsidiaire vorderingen onder b) zijn gebaseerd op de stelling dat [gedaagde] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst door, kort gezegd, een woning te leveren die - wegens de wateroverlast en daardoor veroorzaakte schade - niet voor normaal gebruik geschikt is. [gedaagde] heeft betwist dat de woning niet over de eigenschappen beschikt die nodig zijn voor normaal gebruik, meer in het bijzonder dat de woning gebrekkig zou zijn, en dat de woning door de waterinstroom (tijdelijk) onbewoonbaar zou zijn geweest en de vorderingen op die grond bestreden. Ook heeft zij ten aanzien van de afzonderlijke schadeposten aangevoerd dat van schade die voor vergoeding in aanmerking komt geen sprake is.

4.23.

De rechtbank overweegt als volgt. [gedaagde] kan niet worden gevolgd in haar verweer dat de waterinstroom in het souterrain bij hevige regenval het normaal gebruik van de woning niet in de weg staat. Dat is wel het geval, ook al komen de regenbuien die tot de desbetreffende waterinstroom hebben geleid zeer weinig voor. Tot toewijzing van de door [eisers] gevorderde schadeposten kan dit evenwel niet leiden. De koopovereenkomst bepaalt immers expliciet (in artikel 6.3) dat voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan de koper bekend waren of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van de koopovereenkomst, de verkoper uitsluitend aansprakelijk is voor de herstelkosten. De voor vergoeding in aanmerking komende herstelkosten belopen, zoals hierboven is overwogen, het bedrag van € 1.565,74. Aangezien [gedaagde] reeds tot betaling van dit bedrag aan [eisers] zal worden veroordeeld op grond van toepassing van artikel 6:230 lid 2 BW, komt dit bedrag niet nogmaals voor toewijzing in aanmerking. De overige door [eisers] gevorderde kosten zijn geen herstelkosten als hiervoor bedoeld en komen dus niet voor toewijzing in aanmerking. Dit is slechts niet het geval voor de wettelijke rente. Omdat geen van de andere door [eisers] genoemde data als ingangsdatum voor de betaling van de wettelijke rente over het bedrag van de hiervoor genoemde herstelkosten in aanmerking komt, zal de rechtbank deze rente over dat bedrag toewijzen vanaf de dag der dagvaarding, 6 februari 2019, tot aan de dag der algehele voldoening.

4.24.

Partijen hebben bewijs van hun stellingen aangeboden. Er zijn door hen echter geen concrete feiten en/of omstandigheden te bewijzen aangeboden, die indien bewezen, tot een ander oordeel dan hierboven vermeld zouden kunnen leiden. Om die reden wordt de bewijsaanbiedingen gepasseerd.

4.25.

De slotsom is dat de vorderingen van [eisers] slechts voor een klein deel zal worden toegewezen. Er bestaat daarom grond om hen als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij te veroordelen in de proceskosten. De door [gedaagde] gevorderde wettelijk rente over de proceskosten is toewijsbaar op de wijze als in het dictum vermeld.

De proceskosten aan de zijde van [gedaagde] worden begroot op:

griffierecht € 914,00
salaris

Totaal € 3.062,00

4.26.

De door [gedaagde] gevorderde nakosten zullen worden toegewezen als in het dictum vermeld.

5..De beslissing

De rechtbank:

5.1.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eisers] van het bedrag van € 1.565,74, te vermeerderen met de wettelijke daarover vanaf 6 februari 2019 tot aan de dag der algehele voldoening;

5.2.

wijst de vorderingen van [eisers] voor het overige af;

5.3.

veroordeelt [eisers] in de proceskosten aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op € 3.062,00;

5.4.

bepaalt met betrekking tot de veroordeling van de proceskosten dat [eisers] deze kosten dienen te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van dit vonnis en veroordeelt [eisers] , voor het geval voldoening van die kosten binnen die termijn niet plaatsvindt, tot betaling van de wettelijke rente over die kosten te rekenen vanaf de dag van het verstrijken van voormelde termijn voor voldoening tot aan de dag der algehele voldoening;

5.5.

veroordeelt [eisers] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op

€ 205,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [eisers] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis hebben voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 68,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, en te vermeerderen met de wettelijke rente over de nakosten met ingang van veertien dagen na dagtekening van dit vonnis tot aan de dag der voldoening;

5.6.

verklaart dit vonnis voor zover het de veroordelingen betreft uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.E. Molenaar en ondertekend en in het openbaar uitgesproken door mr. J.F. Koekebakker, rolrechter, op 24 juni 2020.

1451/3152

Wateroverlast bij koopovereenkomst appartement; dwaling en toerekenbare tekortkoming

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

1..[eiser 1] , en

1..De procedure

2..De feiten

3..Het geschil

4..De beoordeling

5..De beslissing