Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 8268458 VZ VERZ 20-464
uitspraak: 31 juli 2020
beschikking ex artikel 5:91 lid 4 BW Pro van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam
in de zaak van
de besloten vennootschap Stedin Netten B.V.,
gevestigd te Rotterdam,
verzoekster,
gemachtigde: mr. J.A.M.A. Sluysmans,
tegen
de Gemeente Rotterdam,
gevestigd te Rotterdam,
verweerster,
gemachtigde: mr. J.P. van der Valk,
en
als belanghebbende
de besloten vennootschap Qidev B.V.,
gevestigd te Rotterdam en kantoorhoudende te Dordrecht,
gemachtigde: mr. A.A.M. Simons.
Partijen worden hierna aangeduid als “Stedin”, “de gemeente” en “Qidev”.
1..Het verloop van de procedure
De kantonrechter heeft kennis genomen van de volgende processtukken:
- het verzoekschrift met bijlagen, binnengekomen ter griffie op 15 januari 2020;
- het verweerschrift met bijlagen, binnengekomen ter griffie op 28 mei 2020;
- de fax d.d. 20 mei 2020, met één productie van Stedin;
- de pleitnota van Stedin;
- de pleitaantekeningen van Qidev.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 5 juni 2020. Namens Stedin is de heer [naam persoon 1] (specialist grondzaken) verschenen, bijgestaan door de gemachtigde. Namens Qidev is de heer [naam persoon 2] (projectleider) verschenen, bijgestaan door de gemachtigde. Namens de gemeente zijn de heren [naam persoon 3] en [naam persoon 4] verschenen, bijgestaan door de gemachtigde.
Van het ter zitting verhandelde heeft de griffier aantekeningen gehouden.
De kantonrechter heeft de uitspraak (nader) bepaald op heden.
2..De vaststaande feiten
In het kader van de onderhavige procedure kan van de volgende vaststaande feiten worden uitgegaan.
2.1
De gemeente is eigenaar van het aan Stedin in erfpacht uitgegeven perceel grond met opstallen, bestaande uit het [naam object 1] , staande en gelegen aan de [adres] te Rotterdam, kadastraal bekend als gemeente Rotterdam, sectie [sectie] , nummer [nummer] (hierna: het erfpachtrecht op de locatie).
2.2
Dit erfpachtrecht op deze locatie maakt deel uit van in totaal 42 percelen grond (met opstallen) die bij notariële akte van 11 november 1992 (hierna: de erfpachtakte) aan de rechtsvoorganger van Stedin in erfpacht zijn uitgegeven.
2.3
In artikel 2 van Pro de erfpachtakte is bepaald dat de erfpachter verplicht is – kort samengevat – tot het op een betrouwbare wijze zorgdragen voor het transport, distributie en verkoop van energie, tegen zo laag mogelijke kosten op een maatschappelijke verantwoorde wijze. Een wijziging van bestaande bebouwing is toegestaan mits de bebouwing blijft binnen de bestemmingscategorie als bedrijfsterrein. Ingeval een wijziging geschiedt boven een bepaalde grens zal de gemeente daaraan financiële voorwaarden kunnen verbinden.
2.4
De 42 percelen grond werden uitgegeven voor een periode van 99 jaar, ingaande op 1 juli 1992 en eindigend op 30 juni 2091. Op de erfpachtrechten zijn de Algemene Bepalingen voor de uitgifte in erfpacht van onroerend goed van de gemeente Rotterdam in beheer bij het Gemeentelijk Grondbedrijf van toepassing verklaard, neergelegd in een akte van 1 juli 1988 (hierna: de Algemene Bepalingen).
2.5
Op grond van artikel 16.1 onder d van die Algemene Bepalingen is de erfpachter verplicht het onroerend goed aan te wenden overeenkomstig de bestemming die en het gebruik dat is voorgeschreven in de erfpachtakte.
2.6
Artikel 19 van Pro de Algemene Bepalingen is bepaald dat de erfpachter voor vervreemding van het erfpachtrecht op de locatie de voorafgaande schriftelijke toestemming van burgemeester en wethouders nodig heeft.
2.7
Stedin heeft het erfpachtrecht op de locatie tot 2006 gebruikt als hoogspanningsstation. Het hoogspanningsstation is inmiddels al geruime tijd buiten gebruik. Het erfpachtrecht op de locatie zal niet meer worden gebruikt voor transport, distributie en verkoop van energie.
2.8
Op 13 september 2017 is tussen Stedin en Qidev B.V. (hierna: Qidev) een koopovereenkomst gesloten inzake de koop en verkoop van het erfpachtrecht en opstalrecht gevestigd op de locatie. Voor de overdracht van dit recht van erfpacht is toestemming van de gemeente nodig. Op 20 december 2017 heeft Stedin daartoe een verzoek ingediend.
2.9
Bij brief van 6 juni 2019 heeft de gemeente besloten om Stedin geen toestemming te verlenen voor overdracht van het erfpacht- en opstalrecht aan Qidev B.V. De gemeente heeft voor deze afwijzing het volgende aangevoerd: 1) er is sprake van een recht van eerste koop van de gemeente; 2) Qidev zal het erfpachtrecht aanwenden voor een afwijkende bestemming (namelijk: het ontwikkelen van bouwprojecten ten behoeve van bewoning in plaats van transport, distributie en verkoop van energie) en dus in strijd met de huidige erfpachtvoorwaarden handelen; 3) een overdracht past niet binnen de globale toekomstplannen die de gemeente met betrekking tot het algehele gebied heeft.
3..Het verzoek van Stedin en de grondslag daarvan
Stedin verzoekt de kantonrechter bij beschikking, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad te verklaren, een vervangende machtiging ex artikel 5:91 lid 4 BW Pro te verlenen voor haar voorgenomen overdracht van het erfpachtrecht gevestigd op de onroerende zaak, plaatselijk bekend [adres] te Rotterdam, kadastraal bekend gemeente Rotterdam [naam afdeling] , sectie [sectie] , nummer [nummer] aan Qidev, zulks ingevolge de koopovereenkomst van 13 september 2017.
3.1
Ter onderbouwing van haar verzoek heeft Stedin – zakelijk en verkort weergegeven – het volgende ten grondslag gelegd.
3.1.1
De gemeente heeft de toestemming zonder redelijke gronden geweigerd. De genoemde redenen voor weigering voldoen niet aan artikel 5:91 lid 4 BW Pro, omdat zij ondeugdelijk en onredelijk zijn, mede in het licht van de algemene beginselen van behoorlijk bestuur.
3.1.2
De gemeente heeft geen recht van eerste koop ten aanzien van het erfpachtrecht op de locatie.
3.1.3
Het is op zichzelf juist dat koper Qidev het erfpachtrecht op de locatie op termijn op een andere wijze wil gebruiken dan de erfpachtvoorwaarden thans toestaan. Feit is evenwel dat Qidev nadrukkelijk heeft gekocht met inachtneming van de bestaande voorwaarden en mogelijkheden van het erfpachtrecht op de locatie. De overdracht van Stedin aan Qidev staat los van een eventuele wens van Qidev tot wijziging van de bestemming. Een mogelijk toekomstig verzoek tot bestemmingswijziging is geen redelijke grond om toestemming voor overdracht van het erfpachtrecht te weigeren.
3.1.4
Het bestaan van de gemeentelijke ‘plannen’ levert geen redelijke grond op om toestemming voor overdracht te weigeren. Niet valt in te zien waarom de voorgenomen overdracht aan Qidev frustreert. Qidev is bereid om des verzocht uitvoering te geven aan de gemeentelijke plannen inzake woningbouw.
3.1.5
Bij de hantering van de weigeringsgronden heeft de gemeente bovendien gehandeld in strijd met algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Er is in de eerste plaats sprake van schending van het zorgvuldigheidsbeginsel, omdat bij afwijzing van het verzoek de belangen van Stedin niet zijn meegewogen. Er is in de tweede plaats sprake van schending van het vertrouwensbeginsel. Door de gemeente is eerder het gerechtvaardigd vertrouwen gewekt dat de toestemming wél zou worden verleend. In de derde plaats is sprake van een schending van het gelijkheidsbeginsel, omdat de gemeente wél toestemming heeft gegeven voor de overdracht van [naam object 2] , terwijl dat een vergelijkbare locatie betreft.
3.1.6
Op grond van een volle redelijkheidstoets moet gelet op het bovenstaande geconstateerd worden dat de weigering onredelijk is.
3.1.7
Op de verdere stellingen van Stedin wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4..Het verweer van de gemeente
De gemeente concludeert tot niet-ontvankelijk verklaring van Stedin in haar verzoek, althans tot afwijzing van het verzoek van Stedin om een vervangende machtiging te verlenen voor overdracht van het erfpachtrecht met betrekking tot de onroerende zaak, met veroordeling van Stedin in de kosten van de procedure en deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.
4.1
Daartoe heeft de gemeente – zakelijk en verkort weergegeven – het volgende aangevoerd.
4.1.1
De gemeente merkt allereerst op dat de onderhavige weigering van de gemeente om toestemming te verlenen voor de voorgenomen overdracht van de erfpachtpercelen marginaal dient te worden getoetst.
4.1.2
De gemeente is van mening dat het niet verlenen van toestemming voor de overdracht aan Qidev toelaatbaar is. Van een weigering “zonder redelijke gronden” en/of strijd met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur is geen sprake. Het verweer van de gemeente tegen het verzoek om een vervangende machtiging tot overdracht van het erfpachtrecht is drieledig:
De overdracht aan Qidev is in strijd met de erfpachtvoorwaarden
De overdracht aan Qidev belemmert de planvorming omtrent de door de gemeente
voorgestane gebiedsontwikkeling van de wijk Feijenoord;
3. De gemeente heeft geen vertrouwen in Qidev als ontwikkelende partij.
4.1.3
De situatie dat het erfpachtrecht op de locatie op enig moment niet langer aangewend zou kunnen of behoeven te worden voor de bedrijfsvoering van de erfpachter was ten tijde van het aangaan van de erfpachtovereenkomst bepaald niet onvoorzien. Voor deze situatie is in artikel 4 van Pro de erfpachtakte een bepaling opgenomen waarin de gemeente op voorhand verklaard haar medewerking te zullen verlenen aan een tussentijdse beëindiging van een erfpachtrecht ingeval de betreffende onroerende zaak niet langer aangewend zou kunnen of behoeven te worden voor de bedrijfsvoering van erfpachter.
4.1.4
Het is op zichzelf juist dat de overdracht aan Qidev en de door Qidev voorgestane functiewijziging los van elkaar moeten worden gezien. Het is aan de gemeente om al dan niet onder voorwaarden in te stemmen met een functiewijziging. Zowel Stedin als Qidev hebben aangegeven dat Qidev de overeengekomen erfpachtbestemming niet zal naleven. Daarmee staat vast dat het beoogde gebruik van de onroerende zaak niet overeenstemt met de afgesproken inhoud van het erfpachtrecht. Bovendien past de overeengekomen erfpachtbestemming niet binnen de doelstelling en activiteiten van Qidev en vermoedt de gemeente dat Qidev zelfs niet in staat is om de overeengekomen erfpachtbestemming na te komen. Volgens vaste rechtspraak is een beoogd afwijkend gebruik door de koper een criterium op basis waarvan op redelijke gronden toestemming mag worden onthouden.
4.1.5
De gemeente heeft haar toestemming mede onthouden in verband met het feit dat Qidev het erfpachtrecht op de locatie slechts wenst te verwerven in verband met haar wens om uitvoering te geven aan de globale plannen die de gemeente heeft om het gebied waar de onroerende zaak deel van uitmaakt te ontwikkelen.
4.1.6
Ook heeft de gemeente haar toestemming onthouden in verband met het feit dat als de gebiedsontwikkeling op enig moment actueel wordt, zij bezwaren heeft tegen Qidev als ontwikkelende partij. Uit niets volgt dat Qidev in staat is om zelf tot herontwikkeling van de onroerende zaak over te gaan. De gemeente heeft ernstige twijfels bij het (financiële) vermogen en de haalbaarheid van de door Qidev voorgenomen herontwikkeling.
4.1.7
Op grond van de algemene beginselen van behoorlijk bestuur dienen alleen de belangen van Stedin als erfpachter, niet dus van Qidev, te worden meegenomen. Naar het oordeel van de gemeente blijft de gemaakte belangenafweging binnen de vrijheid die de overheid heeft om binnen de grenzen van het recht eigen beleidsmatige afwegingen te maken. De gemeente heeft de belangen van Stedin wel degelijk betrokken in haar besluit om toestemming voor de overdracht te weigeren. Van een schending van het zorgvuldigheidsbeginsel is geen sprake.
4.1.8
De gemeente betwist voorts dat zij in strijd zou hebben gehandeld met het vertrouwensbeginsel en zorgvuldigheidsbeginsel. Van het handelen in strijd met het gelijkheidsbeginsel is evenmin sprake.
4.1.9
Al het voorgaande in ogenschouw nemende dient het belang van de gemeente om te voorkomen dat het erfpachtrecht op de locatie (nog langer) in strijd met de erfpachtvoorwaarden wordt gebruikt en het belang om tot integrale gebiedsontwikkeling te kunnen komen van de wijk Feijenoord zwaarder te wegen dat het louter financiële belang van Stedin bij een zo hoog mogelijke opbrengst bij verkoop. De conclusie is dat het onthouden van toestemming voor overdracht niet onredelijk is.
4.1.10
Op het verdere verweer van de gemeente wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
5..Het standpunt van Qidev
5.1
Qidev heeft als belanghebbende –zakelijk en verkort weergegeven – het volgende aangevoerd.
5.1.1
De gemeente voert in haar verweerschrift grotendeels andere weigeringsgronden aan dan bij de weigering bij brief van 6 juni 2019. Dit onderstreept dat de gemeente geen redelijke grond voor haar weigering heeft. Alle aangevoerde weigeringsgronden zijn niet redelijk.
5.1.2
De eerste grond is dat Qidev na de overdracht niet in staat zal zijn om de overeengekomen erfpachtvoorwaarden na te leven. Dit is niet relevant. Het staat vast dat het erfpachtrecht op de locatie niet meer volgens de huidige erfpachtvoorwaarden in gebruik zal worden genomen. De gemeente maakt door de hiervoor bedoelde stellingname het erfpachtrecht op de locatie onoverdraagbaar, hetgeen in strijd is met het goederenrechtelijk karakter van het erfpacht. De gemeente is niet bereid het erfpachtrecht op de locatie te kopen, maar heeft slechts aangegeven te overwegen of zij daartoe zal overgaan, afhankelijk van de getaxeerde waarde. Bovendien miskent de gemeente dat het vereiste van overdraagbaarheid ziet op de overdracht aan een derde en niet aan de blote eigenaar.
5.1.3
De tweede door de gemeente aangevoerde grond voor weigering is dat de overdracht aan Qidev de planvorming rond de door de gemeente voorgestane gebiedsontwikkeling van de wijk “Feyenoord” zou belemmeren. Het is juist, zoals de gemeente stelt, dat Qidev de onroerende zaak heeft verworven in verband met haar wens om uitvoering te geven aan de globale plannen die de gemeente heeft om het gebied, waar de onroerende zaak deel vanuit maakt, te ontwikkelen. De gemeente miskent dat iedere ondernemer en ontwikkelaar zich op de opbrengstkant richt. Ook miskent zij dat Qidev bij een mogelijk voorgenomen verkoop in de toekomst zelf om toestemming bij de gemeente zal moeten vragen. Bovendien miskent de gemeente ook hier dat, indien de verkoop aan Qidev geen doorgang kan vinden, Stedin in een later stadium op haar beurt zou kunnen proberen het erfpachtrecht op de locatie tegen een hogere prijs te verkopen.
5.1.4
De gemeente voert als derde grond aan dat zij geen vertrouwen heeft in Qidev als ontwikkelende partij. De gemeente onderbouwt deze stelling echter nauwelijks. De gemeente heeft zelfs geen enkele moeite gedaan om enige informatie bij Qidev in te winnen. Qidev is wel degelijk in staat de herontwikkeling van de locatie als dan niet tezamen met anderen, ter hand te nemen. Qidev is opgericht als een samenwerkingsverband tussen Roobol Vastgoed Management B.V. en S. van de Rest Holding B.V. Roobol Vastgoed Management B.V. is al jaren actief in vastgoed.
5.1.5
Door de weigering van de gemeente handelt zij ook in strijd met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, met name het zorgvuldigheids-, vertrouwens- en gelijkheidsbeginsel.
6..De beoordeling van het verzoek
6.1
Beoordeeld moet worden of de gemeente het weigeren van toestemming tot overdracht van het erfpachtrecht heeft gebaseerd op redelijke gronden.
6.2
In de literatuur wordt verschillend gedacht over de vraag of de open norm van redelijkheid en billijkheid in goederenrechtelijke verhoudingen terughoudend of onverkort moet worden toegepast. Ten aanzien van het wettelijk toestemmingsvereiste kan hier echter geen twijfel bestaan, want door in artikel 5:91 lid 4 BW Pro de weigeringsgrond voor toestemming te beperken tot “redelijke gronden” wordt de rechtshandeling direct onder de werking van artikel 6:2 BW Pro gebracht. De wetgever heeft op deze wijze de verbintenisrechtelijke redelijkheid en billijkheid geïncorporeerd in het goederenrecht. Deze directe werking is een voortzetting van de leer ontstaan onder het oude recht waar gold dat de weigering van toestemming zonder redelijke grond onderhevig was aan de werking van de goede trouw. Als iedere open norm hangt de inhoud van wat de redelijkheid en billijkheid eisen af van de omstandigheden van het geval waarin de norm wordt toegepast en die inhoud kan alleen door concretisering worden vastgesteld. Om te kunnen beoordelen of een grondeigenaar redelijk handelt jegens een erfpachter moet dus per geval bekeken
worden waarom de toestemming wordt geweigerd en welke voorwaarde daaraan wordt verbonden. In die zin is de rechtspraak casuïstisch, maar dat betekent niet dat uit de jurisprudentie geen algemene criteria voor toepassing van het toestemmingsvereiste
kunnen worden afgeleid. Op grond van de jurisprudentie dienen de volgende criteria tot uitgangspunt te worden genomen.
6.3
Het weigeren van toestemming van overdracht of bestemmingswijziging van een erfpachtrecht of het verbinden van voorwaarden aan die toestemming is onredelijk:
I. Indien het gevolg van de weigering of de voorwaarde is dat het erfpacht onoverdraagbaar wordt, wat in strijd is met het goederenrechtelijk karakter van het erfpachtrecht;
II. Indien de grondeigenaar daarbij handelt in strijd met de bedoeling van de wetgever en voorwaarden stelt die geen verband houden met de betrokken rechtshandeling. Toestemming voor overdracht kan in beginsel geweigerd worden omdat de persoon van de opvolgend erfpachter dan wel het door die rechtsopvolger beoogde gebruik van de onroerende zaak niet overeenstemt met de afgesproken inhoud van het recht.
III. Indien de grondeigenaar of de erfpachter daarbij in strijd met de vestigingsakte en de algemene erfpachtvoorwaarden handelt.
6.4
Tegen de achtergrond van dit toetsingskader is ook de positie van Stedin van belang. Stedin is een regionale Nederlandse netbeheerder die voornamelijk in de Randstad opereert. In het kader van de Wet Onafhankelijk Netbeheer (WON) zijn de nutsbedrijven verplicht om per 1 januari 2011 diverse netbeheeractiviteiten af te splitsen in een aparte onderneming, omwille van het groepsverbod in deze wetgeving. Als gevolg van deze splitsingsverplichting heeft binnen Eneco de afsplitsing van het netwerkbedrijf voor een groot deel per 1 juli 2008 plaatsgevonden. Het netwerkbedrijf Eneco NetBeheer kreeg een nieuwe naam, Stedin. Stedin heeft een publieke taak, het beheren van gas- en elektriciteits-netwerken. Stedin is verantwoordelijk voor het transport van elektriciteit en gas naar circa 2 miljoen huishoudens en industriële klanten. Stedin heeft in totaal bijna 4 miljoen aansluitingen. Behalve Den Haag en Utrecht valt ook Rotterdam onder het gebied van de netbeheerder. Stedin heeft een omzet van ongeveer 1 miljard euro. Stedin heeft dus enerzijds een publieke taak, maar anderzijds dient zij ook te worden beschouwd als een normale onderneming die gericht is op een zo hoog mogelijke opbrengst bij verkoop van het erfpachtrecht op de locatie.
6.5
De gemeente heeft aanvankelijk gesteld dat zij een recht van eerste koop heeft. Deze weigeringsgrond heeft de gemeente in haar verweerschrift niet meer nader toegelicht of onderbouwd, zodat de kantonrechter ervan uit gaat dat de gemeente deze grond niet langer handhaaft.
6.6
De kantonrechter gaat derhalve over tot beoordeling van de overige weigeringsgronden die de gemeente in haar verweerschrift heeft genoemd, te weten:
- De overdracht aan Qidev is in strijd met de erfpachtvoorwaarden
- De overdracht aan Qidev belemmert de planvorming omtrent de door de gemeente voorgestane gebiedsontwikkeling van de wijk Feijenoord;
- De gemeente heeft geen vertrouwen in Qidev als ontwikkelende partij.
6.7
Als onweersproken staat vast dat het erfpachtrecht op de locatie al geruime tijd niet wordt gebruikt als hoogspanningsstation. Ook staat vast dat deze in de toekomst niet meer zal worden gebruikt voor transport, distributie en verkoop van energie. Aangezien Stedin de enige netwerkbeheerder in deze regio is, zal het erfpachtrecht op deze locatie ook niet door een andere netwerkbeheerder worden overgenomen en gebruikt. De gemeente is op de hoogte dat het erfpachtrecht op deze locatie niet meer wordt gebruikt als hoogspanningsstation, omdat zij ook het erfpachtrecht op deze locatie heeft meegenomen in het ontwikkelingsgebied dat wordt bestreden door het Masterplan Kop van Feijenoord. Dit betekent dat iedere koper van het erfpachtrecht op de locatie niet de huidige privaatrechtelijke bestemming zou kunnen continueren. Het standpunt van de gemeente – overdracht mag enkel aan een partij die de locatie conform de privaatrechtelijke bestemming gaat gebruiken – betekent de facto dat enige overdracht aan welke partij dan ook onmogelijk wordt gemaakt en dus dat het erfpachtrecht feitelijk onoverdraagbaar wordt. Dit levert misbruik van positie op en maakt het weigeren van toestemming onredelijk.
6.8
Weliswaar heeft Stedin op grond van artikel 4 van Pro de erfpachtakte de mogelijkheid om het erfpachtrecht met betrekking tot de locatie tussentijds te beëindigen, maar die bepaling staat er niet aan in de weg dat de erfpachter het recht heeft om het erfpachtrecht aan een derde te vervreemden. Indien de gemeente vervreemding aan een derde had willen voorkomen, had zij dit uitdrukkelijk in de erfpachtvoorwaarden moeten opnemen, dan wel voorwaarden moeten opstellen aan wie het erfpachtrecht wél verkocht mag worden. Nu zij dit niet heeft gedaan, kan zij Stedin niet kwalijk nemen dat zij het erfpachtrecht op de locatie voor een hoge koopsom aan een projectontwikkelaar/ vastgoedhandelaar heeft willen verkopen dan wel heeft verkocht. Hoewel de gemeente heeft aangegeven dat het erfpachtrecht op de locatie is meegenomen in haar plannen bij de herontwikkeling van Feijenoord en zij ook heeft aangegeven dat zij bereid is om in overweging te nemen de waarde die het erfpachtrecht op de markt vertegenwoordigt te vergoeden, is er van een concreet aanbod om het erfpachtrecht op de locatie te kopen geen sprake. Daar komt bij dat de gemeente nooit zo’n hoge koopsom zoals Qidev heeft betaald voor het erfpachtrecht op de locatie zou willen betalen. Nu de gemeente voorts in haar verweer heeft erkend dat de overdracht aan Qidev en de door Qidev voorgestane functiewijziging los van elkaar moeten worden gezien, is de kantonrechter van oordeel dat de overdracht die in strijd is met de erfpachtvoorwaarden in dit geval geen redelijke grond is om toestemming voor overdracht van de locatie te weigeren.
6.9
De situatie van de planvorming omtrent de door gemeente voorgestane gebiedsontwikkeling van de wijk Feijenoord is anders dan in de uitspraak van de rechtbank Rotterdam van 11 april 2019 waar sprake is van een vergevorderd stadium van de gebiedsontwikkeling van Nieuw Kralingen. Er is hier slechts sprake is van globale plannen die de gemeente heeft om het gebied waar het erfpachtrecht op de locatie deel van uitmaakt te ontwikkelen. Dat het uiterst omvangrijk en complex is om het gebied te ontwikkelen is geen discussiepunt, maar met welke ontwikkelende partij de gemeente in zee gaat is niet bekend. In de overgelegde stukken is Proper Stok Heijmans wel genoemd die naar verwachting bij de verdere ontwikkeling van het omliggende gebied zou worden betrokken, maar van een concrete samenwerking tussen haar en de gemeente is nog niet gebleken. Dit betekent dat er van belemmering van de planvorming geen sprake is. De gemeente heeft derhalve ook hier geen redelijke grond om de toestemming aan Stedin om het erfpachtrecht aan Qidev te vervreemden niet te verlenen.
6.1
Dat de gemeente twijfels heeft over Qidev als ontwikkelende partij is enigszins te begrijpen, maar het is duidelijk dat Qidev zonder aanpassing van de erfpachtvoorwaarden niets kan beginnen. Een overdracht aan Qidev maakt niet dat Qidev in een ‘ontwikkelpositie’ wordt gebracht. De gemeente heeft nog steeds het recht in eigen hand en ze zou – indien zij geen vertrouwen in Qidev heeft – Qidev nog steeds buiten de deur kunnen houden. Het enkel geen vertrouwen in Qidev als ontwikkelde partij hebben kan derhalve evenmin een redelijke grond opleveren om geen toestemming aan Stedin om het erfpachtrecht aan Qidev te vervreemden te verlenen.
6.11
Indien de grondeigenaar een overheidsorganisatie is, zoals hier het geval is, moet het handelen tevens worden getoetst aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur (HR:27 maart 1987, ECLI:NL:HR:1987:AG5565). Dat betekent onder meer dat de belangen van de erfpachter bij het besluit tot weigering aantoonbaar moeten zijn meegewogen.
6.12
Ten aanzien van deze belangenafweging is onvoldoende gebleken dat het belang van Stedin bij de afweging van belangen is meegewogen. Het belang van Stedin is financieel en ziet op haar mogelijkheid om met Qidev als de meest biedende partij in zee te gaan. Het belang van Stedin is dus gelegen in de verkoop van de erfpachtperceel tegen een marktconforme prijs. Weliswaar heeft de gemeente aangegeven bereid te zijn om het erfpachtperceel te kopen, maar niet tegen de prijs die Qidev bereid is te betalen.
6.13
Tegenover het belang van Stedin staat het belang van de gemeente bij het correct naleven van de erfpachtakte en de planvorming in het kader van een integrale gebiedsontwikkeling. Er is reeds overwogen dat ook als de gemeente zelf tot koop van het erfpachtrecht op de locatie zal overgaan, zij ook zelf de grond een andere bestemming zal geven. Met dit belang van de gemeente zal derhalve geen rekening worden gehouden. De kantonrechter acht het evenwel niet onbegrijpelijk dat vanwege de complexiteit van deze integrale opgave, de gemeente de uitdrukkelijke wens heeft om de herontwikkeling van het plangebied in één hand te houden, maar voor deze gebiedsontwikkeling is nog geen enkele samenwerkingsovereenkomst met een partij aangegaan en deze staat nog in een opstartfase. De gemeente heeft gelet hierop dan ook geen gerechtvaardigde belang om haar toestemming te onthouden. Het financiële belang van Stedin bij een zo hoog mogelijke opbrengst bij verkoop dient in dit geval zwaarder te wegen dan het belang van de gemeente tot integrale ontwikkeling van Feijenoord.
6.14
Gelet op het bovenstaande is de kantonrechter van oordeel dat de gemeente het weigeren van toestemming tot overdracht van het erfpachtrecht heeft gebaseerd op onredelijke gronden en dat zij dus Stedin de toestemming om het erfpachtrecht op de locatie aan Qidev over te dragen niet heeft mogen weigeren.
6.15
Het verzoek van Stedin om vervangende machtiging te verlenen zal dan ook worden toegewezen.
6.16
Hetgeen partijen verder nog naar voren hebben gebracht behoeft geen bespreking meer, nu dit, in het licht van hetgeen in deze beschikking is vastgesteld en overwogen, niet tot een andere beslissing kan leiden.
6.17
De gemeente zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten.
7..De beslissing
De kantonrechter,
wijst het verzoek toe en verleent Stedin een vervangende machtiging voor haar voorgenomen overdracht van het erfpachtrecht gevestigd op de onroerende zaak, plaatselijk bekend [adres] te Rotterdam, kadastraal bekend gemeente Rotterdam [naam afdeling] , sectie [sectie] , nummer [nummer] aan Qidev;
veroordeelt de gemeente in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Stedin vastgesteld op € 124,00 aan verschotten en € 721,00 aan salaris voor de gemachtigde;
verklaart deze beschikking uitvoerbaar bij voorraad.
Deze beschikking is gegeven door mr. C.H. Kemp-Randewijk en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
821