Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 8270613 CV EXPL 20-2058
uitspraak: 21 augustus 2020
vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
in de zaak van
de stichting
Stichting Vestia,
gevestigd te Rotterdam,
eiseres,
gemachtigde: mr. M.S.H.M. van Woerkom, te Rotterdam,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats gedaagde] ,
gedaagde,
gemachtigde: mr. M.W. Fakiri, te ‘s-Gravenhage.
Partijen worden hierna aangeduid als ‘Vestia’ respectievelijk ‘ [gedaagde] ’.
1..Het verloop van de procedure
Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter kennis heeft genomen:
- het exploot van dagvaarding van 10 januari 2020, met producties;
- de conclusie van antwoord, met producties;
- de conclusie van repliek, met producties;
- de conclusie van dupliek, met producties;
- de akte van Vestia.
De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis bepaald op heden.
2..De vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, staat tussen partijen, voor zover van belang, het volgende vast.
2.1.
Tussen Vestia als verhuurster en [gedaagde] als huurder bestaat met ingang van 1 mei 2019 een huurovereenkomst met betrekking tot de woning gelegen aan [adres] (hierna: het gehuurde).
2.2.
Uit hoofde van deze huurovereenkomst is [gedaagde] gehouden aan Vestia maandelijks bij vooruitbetaling huurpenningen te voldoen, laatstelijk bedragend € 638,36 (incl. servicekosten en bijkomende kosten) per maand.
2.3.
Op de huurovereenkomst zijn de ‘Algemene huurvoorwaarden’ van Vestia van toepassing (hierna: de algemene voorwaarden).
2.4.
Op 18 november 2019 is in het gehuurde door de politie een in werking zijnde hennepkwekerij aangetroffen en ontmanteld.
2.5.
Door de politie Den Haag is een proces-verbaal van bevindingen (hierna: het proces-verbaal) opgemaakt. Aanleiding voor de politie om de woning binnen te treden was een melding van de buren op nr. 56 en 65 over wateroverlast afkomstig van het gehuurde. Volgens het proces-verbaal zijn de woonkamer en een slaapkamer in het gehuurde geheel ingericht als kweekruimtes en zijn in deze kweekruimtes – onder meer – 411 planten en meerdere assimilatielampen, transformatoren en slakkenhuizen aangetroffen. Voorts staat in het proces-verbaal vermeld dat uit onderzoek van de fraudespecialist van Stedin is komen vast te staan dat sprake was van diefstal van stroom en het veroorzaken van een gevaarlijke situatie.
2.6.
Bij brief van 21 november 2019 heeft Vestia aan [gedaagde] – voor zover van belang – het volgende medegedeeld:
“(…)
Wij beëindigen de huurovereenkomst met u. Het kweken van hennep in de woning is namelijk in strijd met de algemene huurvoorwaarden, die u bij uw huurcontract heeft ontvangen.
(…)
Wij sommeren u het bijgevoegde huuropzeggingsformulier voor 29-11-2019 aan ons terug te sturen.
(…)
Ik ga er van uit dat u vrijwillige meewerkt en het huuropzeggingsformulier ingevuld aan ons terugstuurt. Zo voorkomt u dat Vestia een juridische procedure start.
(…)”
2.7.
[gedaagde] heeft niet gereageerd op het verzoek van Vestia om het huuropzeggingsformulier in te vullen en terug te sturen.
3..De vordering
3.1.
Vestia heeft bij dagvaarding gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
de huurovereenkomst tussen partijen te ontbinden;
[gedaagde] te veroordelen om binnen 3 dagen na het in deze te wijzen vonnis, het gehuurde te ontruimen en te verlaten met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen en/of zaken, voor zover deze laatste niet het eigendom van Vestia zijn, en onder afgifte van alle sleutels ter vrije en algehele beschikking van Vestia te stellen;
[gedaagde] te veroordelen om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan Vestia te betalen de huurachterstand tot en met januari 2020 van € 1.915,08 en lopende maandelijkse huurverplichtingen vanaf februari 2020 dan wel vervangende schadevergoeding tot aan het tijdstip van de daadwerkelijke ontruiming van het gehuurde, waarbij een ingegane maand voor een volle wordt gerekend, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vervaldag van elke termijn;
[gedaagde] te veroordelen in de kosten van deze procedure, waaronder begrepen de kosten van de deurwaarder, verschotten, salaris van de gemachtigde en de nakosten.
3.2.
Aan haar vordering heeft Vestia – zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang – het volgende ten grondslag gelegd.
3.2.1.
[gedaagde] is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst door zich niet te houden aan zijn wettelijke plicht ex artikel 7:213 BW om zich als goed huurder te gedragen. Het is een feit van algemene bekendheid dat de (bedrijfsmatige) kweek van hennep grote risico’s met zich brengt. De risico’s kunnen bestaan uit overbelasting van het netwerk en brand. Daarnaast is sprake van een verhoogd risico op waterschade en schimmelvorming in de woning. Er waren 114 hennepplanten en professionele apparatuur in het gehuurde aanwezig, hetgeen erop wijst dat geen sprake was van teelt van hennep voor eigen gebruik. Door een bedrijfsmatige hennepkwekerij in het gehuurde te hebben heeft [gedaagde] voorts in strijd met artikel 7:214 BW gehandeld door het gehuurde niet overeenkomstig de bestemming te gebruiken. Op grond van de huurovereenkomst en artikel 13 lid 1 van de algemene voorwaarden is de bestemming van het gehuurde een woonruimte. Bovendien is Vestia als toegelaten instelling ingevolge artikel 45 lid 2 sub f van de Woningwet verplicht bij te dragen aan de leefbaarheid in en om haar woningbezit. Het exploiteren van een hennepkwekerij doet afbreuk aan de leefbaarheid. De tekortkomingen van [gedaagde] rechtvaardigen op grond van artikel 6:265 BW de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde.
3.2.2.
Voorts is [gedaagde] in gebreke gebleven met de tijdige en volledige voldoening van de verschuldigde huurpenningen en heeft tot en met de maand januari 2020 een huurachterstand laten ontstaan van € 1.915,08, hetgeen eveneens de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt.
4..Het verweer
4.1.
Het verweer strekt tot niet-ontvankelijk verklaring danwel afwijzing van de vordering, met veroordeling van Vestia in de proceskosten.
4.2.
Daartoe heeft [gedaagde] – zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang – het volgende aangevoerd.
4.2.1.
Er is geen sprake van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst noch de algemene voorwaarden nu daar geen clausule in opgenomen is die betrekking heeft op het eventuele verbod op het telen van hennep. Van het in strijd handelen met het bepaalde in de artikelen 7:213 en 7:214 BW is ook geen sprake. [gedaagde] heeft geen weet gehad van de kwekerij en is ook niet strafrechtelijke vervolgd. [gedaagde] is op 17 oktober 2019 naar zijn vriend in Leeuwarden vertrokken en is pas op 16 november 2019, na ontdekking van de hennepkwekerij, teruggekeerd naar het gehuurde. De kwekerij is maar één maand in de woning geëxploiteerd, zodat ook niet gesproken kan worden van langdurige exploitatie en instandhouding van gevaren. Er is ook geen sprake geweest van enige overlast. Ook de bestemming van het gehuurde is niet gewijzigd, nu niet het gehele gehuurde werd gebruikt voor de hennepkwekerij.
4.2.2.
Voor het geval dat wordt geoordeeld dat sprake is van een tekortkoming, heeft [gedaagde] een beroep gedaan op de ‘tenzij-bepaling’ in artikel 6:265 BW. Het woonbelang van [gedaagde] dient te prevaleren boven het belang van Vestia. [gedaagde] is een alleenstaande vader met drie kinderen. Indien hij niet kan beschikken over een eigen woonruimte, zal hij de omgangsregeling met zijn kinderen niet kunnen voortzetten. [gedaagde] zal zich in dat geval moeten melden bij de daklozen opvang. Ook zijn inwonende zoon zal dan het huis moeten verlaten.
4.2.3.
[gedaagde] heeft op 21 maart 2020 en 30 april 2020 een bedrag van € 300,00 respectievelijk € 500,00 aan Vestia betaald. Daarnaast heeft [gedaagde] nog een bedrag van € 140,00 aan Vestia betaald. Deze bedragen strekken in mindering op de huurachterstand, zodat de huurachterstand minder dan drie maanden bedraagt.
5..De beoordeling
5.1.
Ingevolge artikel 6:265 lid 1 BW geeft iedere tekortkoming in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.
5.2.
Allereerst dient te worden beoordeeld of er door de aanwezigheid van de hennepkwekerij in het gehuurde sprake is van een tekortkoming van [gedaagde] in de nakoming van de op hem rustende wettelijke en contractuele verplichtingen.
5.2.1.
Vestia heeft weliswaar gesteld dat zij al jaren een zerotolerancebeleid ten aanzien van drugsgerelateerde activiteiten in haar woningen voert, maar heeft haar stelling niet onderbouwd. Gesteld noch gebleken is dat in de huurovereenkomst en/of algemene voorwaarden een algemeen verbod op het kweken van hennep is opgenomen. Dit betekent dat ervan uitgegaan zal worden dat er geen expliciet algeheel verbod op het kweken van hennep in het gehuurde bestaat.
5.2.2.
Uit de huurovereenkomst en artikel 13 lid 1 van de algemene voorwaarden volgt dat het gehuurde uitsluitend bestemd is om te worden gebruikt als woonruimte. Van belang is daarom of er sprake is van een hennepkwekerij voor eigen gebruik of van een beroeps- of bedrijfsmatige hennepkwekerij. Voor de beantwoording van deze vraag zoekt de kantonrechter aansluiting bij de Aanwijzing Opiumwet. Uit deze strafvorderlijke richtlijn vloeit voort dat bij aanwezigheid van meer dan 5 hennepplanten wordt aangenomen dat er sprake is van een beroeps- of bedrijfsmatige hennepkwekerij. Vestia heeft gesteld, hetgeen ook uit het proces-verbaal volgt, dat er 114 hennepplanten in het gehuurde zijn aangetroffen. Dit is door [gedaagde] niet weersproken. Dit betekent dat het aantal aangetroffen hennepplanten dat in het gehuurde is aangetroffen, de kweek voor eigen gebruik te boven gaat en de aangetroffen hennepkwekerij in het gehuurde als bedrijfsmatig moet worden aangemerkt.
5.2.3.
Het voorgaande levert een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst brengt met zich dat [gedaagde] tekortgeschoten is in de nakoming van zijn verplichtingen jegens Vestia. [gedaagde] heeft zich op het standpunt gesteld dat hij sinds 17 oktober 2019 niet meer in het gehuurde verbleef en hij niets wist van de hennepkwekerij. [gedaagde] heeft aangevoerd dat hij een onbekende persoon die hij in de kroeg heeft leren kennen onderdak in zijn woning heeft aangeboden. Wat daar ook van zij, op grond van artikel 7:219 BW is [gedaagde] ook aansprakelijk voor de gedragingen van hen die met goedvinden van [gedaagde] het gehuurde gebruiken of zich in het gehuurde bevinden. [gedaagde] heeft op grond van artikel 7:213 BW de verplichting om zich ten aanzien van het gehuurde als goed huurder te gedragen. Dit betekent dat hij goed voor de woning moet zorgen, hij jegens de omgeving een zorgplicht heeft, (in beginsel) verantwoordelijk is voor hetgeen zich in de woning afspeelt en dat hij daarop ook voldoende toezicht dient te houden. [gedaagde] heeft de onbekende persoon zelf toegelaten in het gehuurde en onderdak geboden. De kantonrechter is dan ook van oordeel dat de aangetroffen in werking zijnde hennepkwekerij in het gehuurde een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst oplevert, te weten in strijd met artikel 13 lid 1 van de algemene voorwaarden, de artikelen 7:213 BW juncto 7:219 BW en artikel 7:214 BW.
5.3.
Voorts staat als onweersproken vast dat [gedaagde] in gebreke is gebleven met de tijdige en volledige betaling van de huurpenningen, hetgeen eveneens een tekortkoming in de nakoming van zijn huurdersverplichtingen oplevert. Vaststaat dat ten tijde van de dagvaarding een huurachterstand van € 1.915,08 berekend tot en met de maand januari 2020 bestond. Bij conclusie van repliek heeft Vestia gesteld dat de huurachterstand is opgelopen tot een bedrag van € 2.341,89 (inclusief € 231,73 aan deurwaarderskosten), terwijl [gedaagde] zich bij conclusie van dupliek op het standpunt heeft gesteld dat de huurachterstand thans € 1.470,16 bedraagt. Het is de kantonrechter aan de hand van de door Vestia in het geding gebrachte stukken echter niet duidelijk wat thans de hoogte van de huurachterstand is en tot welk moment de huurachterstand is berekend. Derhalve zal voor de toewijzing van de gevorderde huurachterstand worden uitgegaan van de situatie ten tijde van de dagvaarding. Nu Vestia de door [gedaagde] aangevoerde betalingen van in totaal € 940,00 niet heeft betwist en dit wel uit de door Vestia in het geding gebrachte huurspecificatie blijkt, zal [gedaagde] worden veroordeeld tot betaling van een huurachterstand van € 975,08 (€ 1.915,08 - € 940,00) berekend tot en met de maand januari 2020. [gedaagde] zal eveneens worden veroordeeld tot betaling van de lopende huurpenningen vanaf februari 2020 danwel vervangende schadevergoeding tot aan het tijdstip van de daadwerkelijke ontruiming van het gehuurde.
5.4.
De vraag is vervolgens of de tekortkomingen van [gedaagde] voldoende ernstig zijn om tot ontbinding van de huurovereenkomst over te gaan. Hierbij kunnen alle omstandigheden van het geval van belang zijn (vgl. HR 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810).
5.4.1.
Het is een feit van algemene bekendheid dat het kweken van hennep onaanvaardbare risico’s voor het gehuurde en de woonomgeving met zich meebrengt, waarbij kan worden gedacht aan het risico van brand- en waterschade, alsmede het risico van stankoverlast. Uit het proces-verbaal blijkt, hetgeen door [gedaagde] niet is betwist, dat de stroom illegaal werd afgetapt en dat er sprake was van een gevaarlijke situatie in het gehuurde. Bovendien heeft het risico op wateroverlast zich verwezenlijkt, nu uit het proces-verbaal blijkt dat een melding van de buren van [gedaagde] over wateroverlast afkomstig van het gehuurde de aanleiding van de politie was om het gehuurde binnen te treden.
5.4.2.
Vestia heeft belang bij het leefbaar houden van de buurt van de woning. Vestia hoeft niet te dulden dat een van haar woningen wordt gebruikt voor het kweken van hennep. Vestia heeft als toegelaten instelling immers een taak op het gebied van leefbaarheid, in die zin dat zij bijdraagt aan de leefbaarheid in buurten en wijken waar de woongelegenheden gelegen zijn. Het kweken van hennep is een factor die (andere vormen van) criminaliteit kan aantrekken en die de woonomgeving daarom in negatieve zin kan beïnvloeden. Vestia heeft een zwaarwegend belang bij haar wens daartegen op te treden.
5.4.3.
Daartegenover staat het woonbelang van [gedaagde] . [gedaagde] heeft aangevoerd dat het verlies van de woning een noodsituatie zou opleveren. [gedaagde] is een alleenstaande vader van drie kinderen en loopt bij het verlies risico op het vervallen van de omgangsregeling met zijn kinderen, aldus [gedaagde] . Het is weliswaar evident dat een ontruiming voor [gedaagde] ingrijpend is, echter onvoldoende aannemelijk is dat [gedaagde] hierdoor in een noodsituatie terecht komt. Door [gedaagde] is immers niet, althans onvoldoende, aangetoond dat het voor hem onmogelijk is een vervangende woonruimte te vinden.
5.5.
Een en ander overziend heeft Vestia naar het oordeel van de kantonrechter, nog daargelaten dat [gedaagde] is tekortgeschoten in de tijdige en volledige betaling van de huurpenningen, een zo zwaarwegend belang bij ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning, dat, ondanks de aangevoerde persoonlijke omstandigheden van [gedaagde] , een ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardig wordt geacht. De vordering terzake zal dan ook worden toegewezen. Hetgeen partijen voorts nog terzake hebben aangevoerd kan, als verder niet van belang, onbesproken blijven.
5.6.
De ontruimingstermijn wordt gesteld op veertien dagen na betekening van dit vonnis.
5.7.
[gedaagde] wordt als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten veroordeeld.
6..De beslissing
De kantonrechter:
veroordeelt [gedaagde] om aan Vestia tegen kwijting te betalen € 975,08 aan achterstallige huur berekend tot en met de maand januari 2020, te vermeerderen met de wettelijke rente in de zin van artikel 6:119 BW over het saldo dat vanaf de vervaldata van de betreffende huurtermijnen aan hoofdsom, exclusief kosten, telkens, na elke debetmutatie, heeft uitgestaan, tot de dag der algehele voldoening.
ontbindt de bovengenoemde huurovereenkomst tussen partijen en veroordeelt [gedaagde] om binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis het gehuurde te ontruimen met alle personen en zaken die zich vanwege [gedaagde] daar bevinden en het gehuurde onder overgave van de sleutels ter beschikking van Vestia te stellen;
veroordeelt [gedaagde] om aan Vestia te betalen een bedrag van € 638,36 (incl. servicekosten en bijkomende kosten) met ingang van de maand februari 2020 tot juli 2020 en vanaf juli 2020 een bedrag van € 668,87 (incl. servicekosten en bijkomende kosten) tot en met de maand waarin de ontruiming plaatsvindt;
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Vestia vastgesteld op € 601,96 aan verschotten en € 360,00 aan salaris voor de gemachtigde;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het méér of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.J.M. van Breevoort en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
37555