Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 8675254 VV EXPL 20-292
uitspraak: 28 augustus 2020
vonnis in kort geding ex artikel 254 lid 5 Wetboek Pro van Burgerlijke Rechtsvordering van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
in de zaak van
de stichting
Stichting Havensteder,
gevestigd te Rotterdam,
eiseres,
gemachtigde: mr. S.A. den Engelsen te Rotterdam,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Organisatie voor Bewindvoering en Insolventie Nederland B.V, in de hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van mevrouw [naam 1],
gevestigd te Culemborg,
gedaagde,
gemachtigde: E.B. Jobse te Rotterdam.
Partijen worden hierna aangeduid als ‘Havensteder’ en ‘Obin q.q.’.
1..Het verloop van de procedure
1.1.
De kantonrechter heeft kennis genomen van de volgende processtukken:
de dagvaarding in kort geding, met producties van 10 augustus 2020;
de conclusie van antwoord;
de op de mondelinge behandeling door Havensteder overgelegde productie;
de e-mail van Havensteder van 25 augustus 2020.
1.2.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 18 augustus 2020. Aan de zijde van Havensteder zijn verschenen mevrouw [naam 2] en de heer [naam 3] (sociaal begeleiders), bijgestaan door de voornoemde gemachtigde, vergezeld van zijn collega mr. P.J. Remmelts (advocaat-stagiair). Namens Obin q.q. is de voornoemde gemachtigde verschenen. Ook is aanwezig de onder bewind gestelde mevrouw [naam 1] .
1.3.
De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis bij vervroeging nader bepaald op heden.
2..De vaststaande feiten
In het kader van de onderhavige procedure kan van de volgende vaststaande feiten worden uitgegaan.
2.1.
Mevrouw [naam 1] , die onder bewind van Obin q.q. is gesteld, (hierna: [naam 1] ) huurt van Havensteder de woning gelegen te [adres] (hierna: het gehuurde).
2.2.
Het gehuurde is gelegen in de wijk Vreewijk. Havensteder is in deze wijk bezig met een grootschalig project waarbij in totaal aan 1.350 woningen dringende- en renovatiewerkzaamheden worden uitgevoerd.
2.3.
Havensteder heeft [naam 1] een verbetervoorstel voor het gehuurde gestuurd, met het verzoek om de bijgevoegde akkoordverklaring voor akkoord te tekenen. [naam 1] heeft de akkoordverklaring, ook na herinneringen en nadere toelichting van Havensteder, niet getekend.
3..De vordering
3.1.
Havensteder heeft gevorderd bij vonnis in kort geding, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
I. Obin q.q. te veroordelen de in alinea 21 (van de dagvaarding) genoemde technische opname/voorinspectie die wordt uitgevoerd voorafgaand aan de in alinea 2 van de dagvaarding opgesomde werkzaamheden aan de woning aan de [adres] te gedogen;
II. voor zover Obin q.q. weigert de technische opname/voorinspectie te gedogen en daaraan haar medewerking te verlenen, Obin q.q. te veroordelen om het gehuurde gelegen aan de [adres] , binnen drie dagen na betekening van dit vonnis tijdelijk en/of gedeeltelijk te ontruimen en te verlaten, met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen en/of zaken, voor zover deze laatste niet het eigendom van Havensteder zijn, en onder afgifte van alle sleutels ter vrije en algehele beschikking van Havensteder, dan wel een door Havensteder in te schakelen derde, te stellen voor de duur van de onder die alinea 21 genoemde technische opname/voorinspectie uit te (laten) voeren;
III. Obin q.q. te veroordelen de in alinea 3 van de dagvaarding opgesomde werkzaamheden aan de woning gelegen aan de [adres] te gedogen;
IV. voor zover Obin q.q. weigert de uitvoering van de werkzaamheden genoemd in die alinea 3 te gedogen en daaraan haar medewerking te verlenen, Obin q.q. te veroordelen het gehuurde aan [adres] vanaf 29 september 2020 tijdelijk en/of gedeeltelijk te ontruimen en verlaten, met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen en/of zaken, voor zover deze laatste niet het eigendom van Havensteder zijn, en onder afgifte van alle sleutels ter vrije en algehele beschikking van Havensteder, dan wel een door Havensteder in te schakelen derde, te stellen voor de duur van de onder die alinea 3 genoemde werkzaamheden, voor zover dit noodzakelijk is om de werkzaamheden uit te (laten) voeren;
V. Obin q.q. te veroordelen in de kosten van deze procedure.
3.2.
Aan de vordering heeft Havensteder (zakelijk weergegeven en voor zover van belang) het volgende ten grondslag gelegd.
3.3.
De door Havensteder geplande werkzaamheden aan het gehuurde bestaan uit zowel dringende werkzaamheden als renovatiewerkzaamheden. In de brochure “Verbetervoorstel Vonder 48, Lede, Groene Zoom & Groene Hilledijk”, waarvan ook een exemplaar aan [naam 1] is verstrekt, staan de werkzaamheden opgesomd.
3.4.
Op grond van artikel 7:220 lid 1 BW Pro moet [naam 1] haar medewerking verlenen aan dringende werkzaamheden. De werkzaamheden die Havensteder wil uitvoeren kunnen niet zonder nadeel worden uitgesteld. Deze dringende werkzaamheden betreffen het:
a. vervangen van de begane grondvloer door een vloer bestaande uit Argexkorrels met daarop een gewapende cementdekvloer;
b. aanbrengen van maatregelen om optrekkend vocht te voorkomen;
c. herstellen of vervangen van ramen en deuren in de gevelkozijnen en dakkapellen;
d. herstellen van de gevelkozijnen;
e. schilderen van gevelkozijnen en draaiende delen (binnenzijde in de grondverf);
f. aanbrengen van nieuw hang- en sluitwerk op de nieuwe buitenramen en buitendeuren.
g. vervangen van het dakvenster;
h. herstellen of indien nodig vervangen van de losse berging;
i. vervangen van dakpannen;
j. vervangen van de houten beplating aan de zijkant en voorkant van de dakkapellen;
k. aanbrengen van nieuwe kleuren aan de buitenkant van onder andere de gevelkozijnen en de voordeur;
l. plaatsen van een nieuwe voordeur in een authentieke uitstraling;
m. vervangen van het glas, de ramen en de ventilatieroosters. Waar nodig wijzigt ook de kozijnindeling;
n. vervangen van de bestaande dakgoten;
o. controleren en herstellen van lekkages op de daken;
p. herstellen van kapotte bakstenen;
q. herstellen van het voegwerk;
r. controleren en als nodig herstellen van elektrische-, water- en gasinstallaties;
s. nalopen van de groepenkast en indien technisch noodzakelijk het uitbreiden of vervangen daarvan;
t. vervangen van de centrale verwarmingsketel door een HR-ketel (als de huidige CV-ketel ouder is dan 7 jaar);
u. aanbrengen van een meerpuntssluiting bij de voordeur;
v. vervangen van de keuken, badkamer en het toilet (afhankelijk van de technische staat).
In aanvulling op deze werkzaamheden wil Havensteder specifiek bij gehuurde funderingsherstel laten uitvoeren, nu sprake is van het scheefstand van het huizenblok waarvan het gehuurde onderdeel uitmaakt.
3.5.
Uit artikel 7:220 lid 2 BW Pro volgt daarnaast dat [naam 1] ook verplicht is haar medewerking te verlenen aan renovatiewerkzaamheden als haar een redelijk voorstel is gedaan. Havensteder wil de volgende renovatiewerkzaamheden aan het gehuurde laten verrichten:
w. isoleren van het dak en de buitenmuren (spouwmuurisolatie)
x. aanbrengen van dubbel glas (HR++);
y. isoleren van de spouw van de buitenmuren (indien mogelijk);
z. isoleren van het dak en de dakkapel (van buitenaf);
aa. vervangen/aanbrengen van mechanische ventilatie;
[naam 1] dient medewerking te verlenen, omdat het voorstel van Havensteder inhoudelijk gezien redelijk is. De belangen van Havensteder bij de renovatie zijn gelegen in het feit dat zij haar woningen energiezuiniger wil maken.
3.6.
Voor wat betreft de renovatiewerkzaamheden geldt dat deze op zichzelf genomen een verhuizing van [naam 1] niet noodzakelijk maken. Havensteder is dan ook geen verhuiskostenvergoeding verschuldigd in de zin van artikel 7:220 lid 5 BW Pro. Evenwel heeft Havensteder aan de huurders (onverplicht) een vergoeding van € 1.000,- en een wisselwoning aangeboden. Een verhuisbedrijf zal daarnaast voor de huurders de begane grond leegruimen, waarbij de spullen van de huurders tijdelijk worden opgeslagen in containers.
3.7.
[naam 1] dan wel Obin q.q. heeft tot op heden geen akkoord gegeven voor de werkzaamheden. Havensteder heeft zich daarom genoodzaakt gezien om Obin q.q. te dagvaarden en de kantonrechter te verzoeken om Obin q.q. te veroordelen haar medewerking aan de onder rechtsoverweging 3.4 en 3.5 vermeld staande werkzaamheden, en de voorbereiding daarvan, te verlenen.
3.8.
Havensteder heeft een spoedeisend belang bij de onderhavige procedure. De technische opname moet namelijk uiterlijk op 25 augustus 2020 plaatsvinden en de werkzaamheden moeten aanvangen op 5 oktober 2020. Bovendien zal Havensteder met extra kosten worden geconfronteerd wanneer de woning van [naam 1] wordt overgeslagen. De werkzaamheden worden namelijk blok voor blok uitgevoerd, zodat de aannemer efficiënt kan werken. Als de aannemer terug dient te komen voor het gehuurde, zal dit leiden tot extra kosten, omdat de bouwplaats dan opnieuw moet worden ingericht.
4..Het verweer
4.1.
Obin q.q. heeft de vordering betwist en heeft de rechtbank verzocht te bepalen dat het pas redelijk zal zijn dat zij haar medewerking verleent aan de renovatiewerkzaamheden na betaling van een verhuiskostenvergoeding / onkostenvergoeding van minimaal € 6.235,-. Obin q.q. heeft daartoe (zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang) het volgende aangevoerd.
4.2.
Niet ter discussie staat dat de werkzaamheden zoals opgesomd onder punt 3 van de dagvaarding renovatiewerkzaamheden betreffen. Obin q.q. verzoekt de kantonrechter ambtshalve te oordelen over de vraag of het vervangen van de vloer c.q. fundering valt onder dringende werkzaamheden.
4.3.
Obin q.q. is bereid om haar medewerking te verlenen aan de renovatiewerkzaamheden, maar uitsluitend na een redelijke compensatie, die enigszins recht doet aan de lasten die zij dient te dragen als gevolg van de werkzaamheden. Er is sprake van een lange duur van de werkzaamheden, namelijk 12 weken. [naam 1] kan met haar vier kinderen in het gevalvan alle renovatiewerkzaamheden niet in de woning blijven en zij is dus genoodzaakt te verhuizen. Daarnaast dient [naam 1] zelf ook veel inspanningen te verrichten, zoals het casco opleveren van het gehuurde en het verplaatsen van de inboedel. Met oog op deze omstandigheden is een vergoeding van minimaal € 6.235,- redelijk.
5..De beoordeling
5.1.
Voldoende is gebleken dat Havensteder een spoedeisend belang heeft bij de door haar gevorderde voorziening, zodat zij in zoverre ontvankelijk is in haar vordering.
5.2.
In dit kort geding dient, mede op basis van hetgeen partijen naar voren hebben gebracht, te worden beoordeeld of de in deze zaak aannemelijk te achten omstandigheden een ordemaatregel vereisen dan wel of de vordering van Havensteder in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd. Het navolgende behelst dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.
5.3.
Voorop wordt gesteld dat [naam 1] ter mondelinge behandeling te kennen heeft gegeven dat zij haar medewerking zal verlenen aan de technische opname/voorinspectie. Partijen zijn overeengekomen dat deze zal plaatsvinden op
25 augustus 2020. Uit de e-mail van Havensteder van die datum volgt dat deze technische opname/voorinspectie ook daadwerkelijk heeft plaatsgevonden. Het onder punt I en II gevorderde zal daarom worden afgewezen bij een gebrek aan belang.
25 augustus 2020. Uit de e-mail van Havensteder van die datum volgt dat deze technische opname/voorinspectie ook daadwerkelijk heeft plaatsgevonden. Het onder punt I en II gevorderde zal daarom worden afgewezen bij een gebrek aan belang.
5.4.
Tijdens de mondelinge behandeling heeft de gemachtigde van Obin q.q. in eerste instantie te kennen gegeven dat zijn verzoek om toekenning van een vergoeding van € 6.235,- dient te worden aangemerkt als een reconventionele vordering. Deze vordering heeft hij in tweede instantie toen ook weer ingetrokken, waardoor de kantonrechter daar niet over zal oordelen.
5.5.
De gemachtigde van Havensteder heeft per e-mail aan de rechtbank laten weten dat [naam 1] bij de technische opname op 25 augustus 2020 nog niet kon aangeven of zij zal meewerken aan de werkzaamheden. Havensteder heeft de kantonrechter daarom verzocht vonnis te wijzen. Aan de orde is nu dus nog de vraag of Obin q.q. al dan niet gelegenheid dient te geven voor de uitvoering van de onder rechtsoverweging 3.4. en 3.5. opgesomde werkzaamheden en zij het gehuurde daartoe tijdelijk dient te ontruimen en te verlaten. Hieromtrent wordt het volgende overwogen.
Wettelijk kader
5.6.
Artikel 7:220 lid 1 BW Pro bepaalt dat indien gedurende de huurtijd dringende werkzaamheden aan het gehuurde moeten worden uitgevoerd, de huurder daartoe gelegenheid moet geven, onverminderd zijn aanspraken op vermindering van de huurprijs, op ontbinding van de huurovereenkomst en op schadevergoeding. Daarnaast is in lid 2 van dat artikel bepaald dat lid 1 van overeenkomstige toepassing is wanneer de verhuurder met voortzetting van de huurovereenkomst wil overgaan tot renovatie van de gebouwde onroerende zaak waarop die overeenkomst betrekking heeft, en daartoe aan de huurder een, gelet op het belang van de verhuurder en de belangen van de huurder, redelijk voorstel doet.
5.7.
Havensteder heeft gesteld dat de beoogde werkzaamheden deels bestaan uit dringende werkzaamheden, waarvoor het slechts tijdelijk leegmaken van de begane grond noodzakelijk is, en deels uit renovatiewerkzaamheden welke op zichzelf beschouwd niet noodzakelijk maken dat de huurder verhuist.
Dringende werkzaamheden
5.8.
Obin q.q. heeft niet betwist dat de onder 3.4. opgesomde werkzaamheden dienen te worden aangemerkt als dringende werkzaamheden in de zin van artikel 7:220 lid 1 BW Pro. Zij heeft weliswaar in de conclusie van antwoord onder punt 1 geschreven dat ‘niet ter discussie staat dat de werkzaamheden uit het verbeterplan en opgesomd onder punt 3 bij de dagvaarding het karakter dragen van renovatiewerkzaamheden in de zin van artikel 7:220 lid 2 BW Pro’, maar de kantonrechter gaat ervanuit dat dit een verschrijving betreft, aangezien Obin q.q. niet heeft gemotiveerd waarom (een deel van) de werkzaamheden niet voldoet aan de kwalificatie dringende werkzaamheden.
5.9.
Obin q.q. heeft de kantonrechter wel verzocht ambtshalve te oordelen over de vraag of het vervangen van de vloer c.q. de fundering is aan te merken als een dringende werkzaamheid. Daaromtrent wordt het volgende overwogen. Havensteder heeft, onder verwijzing naar een arrest van Gerechtshof den Haag (22 november 2019, ECLI:NL:GHDHA:2019:3134) en een interne notitie over de scheefstand, voldoende aannemelijk gemaakt dat deze werkzaamheden niet zonder nadeel kunnen worden uitgesteld, aangezien het vocht kan leiden tot rotting en de scheefstand buiten de daarvoor geldende grenzen ligt. Door Obin q.q. zijn geen feiten of omstandigheden aangevoerd die de kantonrechter leiden tot een ander oordeel. De betreffende werkzaamheden aan de vloer c.q. de fundering zijn derhalve aan te merken als dringende werkzaamheden.
5.10.
De kantonrechter oordeelt daarom dat alle werkzaamheden zoals opgesomd onder 3.4. dringende werkzaamheden betreffen. Deze werkzaamheden dient [naam 1] daarom te gedogen op grond van het hiervoor aangehaalde artikel 7:220 lid 1 BW Pro. In geval van dringende werkzaamheden is door Havensteder geen verhuis- en inrichtingskostenvergoeding verschuldigd (de reconventionele vordering daaromtrent is ook ingetrokken). Bovendien heeft Havensteder als tegemoetkoming al zorg gedragen voor een wisselwoning en een tegemoetkoming in de kosten van € 1.000,-. Dit laat onverlet dat in het geval door de werkzaamheden (gevolg)schade voor Obin q.q. zou ontstaan, zij Havensteder daarvoor aansprakelijk kan stellen.
Renovatiewerkzaamheden
5.11.
Ten aanzien van de renovatiewerkzaamheden wordt het volgende overwogen. De belangen van zowel Havensteder als Obin q.q. in aanmerking nemende kunnen de renovatiewerkzaamheden naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter als redelijk worden aangemerkt. Zo worden de woningen hiermee onder meer energiezuiniger gemaakt en stijgt het wooncomfort. Bovendien is het efficiënt dat de renovatiewerkzaamheden gelijktijdig met de dringende werkzaamheden worden verricht.
5.12.
Obin q.q. heeft aangevoerd dat alle renovatiewerkzaamheden verhuizing noodzakelijk maken en dat het daarom niet redelijk is dat Havensteder geen verhuiskostenvergoeding toekent. Daaromtrent heeft het volgende te gelden. Een renovatie maakt verhuizing noodzakelijk wanneer de woning door die renovatie tijdelijk niet voor bewoning geschikt is. Daarbij mag van de huurder wel tijdelijk enige beperking van het normale gebruik worden verwacht.
5.13.
Obin q.q. heeft niet onderbouwd waarom verhuizing in verband met de renovatiewerkzaamheden noodzakelijk is. Naar oordeel van de kantonrechter is voor verhuizing ook geen aanleiding. De renovatiewerkzaamheden zoals opgesomd onder w, y en z zullen van buitenaf plaatsvinden, zodat hier in beginsel geen beperkingen ten aanzien van de bewoning van het gehuurde kunnen worden verwacht. Havensteder heeft aangevoerd dat de overige werkzaamheden (het vervangen van het glas en het aanbrengen van de mechanische installatie) binnen een dag zijn gebeurd. Er is gedurende die dag een belemmering ten aanzien van het bewonen, maar omdat het werk na die werkdag is afgerond noodzaakt die belemmering niet tot een verhuizing. Met enkele beperkingen kan de woning in beginsel dus tijdens de renovatiewerkzaamheden bewoond blijven. Naar voorlopig oordeel van de kantonrechter is op grond van het voorgaande geen verhuizing noodzakelijk in verband met de renovatiewerkzaamheden en is Havensteder dus ook geen verhuiskostenvergoeding, zoals bedoeld in artikel 7:220 lid 5 BW Pro verschuldigd. Ook in die zin heeft Havensteder dus een redelijk voorstel gedaan. De weigering van Havensteder om deze vergoeding toe te kennen vormt dan ook geen reden voor [naam 1] om niet mee te werken aan de werkzaamheden.
5.14.
Het voorgaande leidt tot het oordeel dat de vordering van Havensteder in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft, dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd. De vordering wordt dan ook toegewezen.
5.15.
Obin q.q. wordt als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten veroordeeld.
6..De beslissing
De kantonrechter,
rechtdoende in kort geding:
veroordeelt Obin q.q. de in alineanummer 3 van de dagvaarding opgesomde en de in alineanummer 4 van de dagvaarding bedoelde werkzaamheden aan de woning gelegen aan de [adres] te gedogen;
veroordeelt Obin q.q., voor zover zij weigert de uitvoering van de werkzaamheden genoemd in alineanummer 3 en bedoeld in alineanummer 4 van de dagvaarding te gedogen en daaraan haar medewerking te verlenen, het gehuurde aan [adres] vanaf 29 september 2020 tijdelijk en/of gedeeltelijk te ontruimen en te verlaten, met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen en/of zaken, voor zover deze laatste niet het eigendom van Havensteder zijn, en onder afgifte van alle sleutels ter vrije en algehele beschikking van Havensteder, dan wel een door Havensteder in te schakelen derde, te stellen voor de duur van de onder alineanummer 3 van de dagvaarding genoemde werkzaamheden voor zover dit noodzakelijk is om de werkzaamheden uit te (laten) voeren;
veroordeelt Obin q.q. in de kosten van deze procedure, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Havensteder vastgesteld op € 232,54 aan verschotten en € 480,- aan salaris voor de gemachtigde;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het méér of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. K.J. Bezuijen en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
33394