Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 8213960 CV EXPL 19-52765
uitspraak: 23 oktober 2020
vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
in de zaak van
[eiseres in conventie/ verweerster in reconventie],
wonende te [woonplaats 1] ,
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
gemachtigde: aanvankelijk Credifixx Incassoservices B.V. te Leiden,
thans mr. A.M. van Steenes te Leiden,
thans mr. A.M. van Steenes te Leiden,
tegen
[gedaagde in conventie / eiser in reconventie],
wonende te [woonplaats 2] ,
gedaagde in conventie,
eiser in reconventie,
gemachtigde: mr. D. Sarikas te Rotterdam.
Partijen worden hierna aangeduid als “ [eiseres in conventie/ verweerster in reconventie] ” en “ [gedaagde in conventie / eiser in reconventie] ”.
1..Het verloop van de procedure
1.1
Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter kennis heeft genomen:
- het exploot van dagvaarding van 12 november 2019, met producties;
- de aantekeningen van de griffier van het mondelinge antwoord van [gedaagde in conventie / eiser in reconventie] ;
- het tussenvonnis van 12 december 2019, waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
- de voorafgaande aan de mondelinge behandeling aan de zijde van [gedaagde in conventie / eiser in reconventie] overgelegde (fax)brief van 17 januari 2020, met producties;
- de voorafgaande aan de mondelinge behandeling aan de zijde van [gedaagde in conventie / eiser in reconventie] overgelegde conclusie van eis in reconventie, met producties;
- de voorafgaande aan de mondelinge behandeling aan de zijde van [eiseres in conventie/ verweerster in reconventie] overgelegde conclusie van antwoord in reconventie, met producties;
- de voorafgaande aan de mondelinge behandeling aan de zijde van [eiseres in conventie/ verweerster in reconventie] overgelegde volmacht.
1.2
De mondelinge behandeling heeft (uiteindelijk) plaatsgevonden op 23 september 2020.
Namens [eiseres in conventie/ verweerster in reconventie] was daarbij aanwezig de heer [naam persoon] , beheerder, bijgestaan door de gemachtigde voornoemd. [gedaagde in conventie / eiser in reconventie] is in persoon verschenen, eveneens bijgestaan door zijn gemachtigde. Partijen hebben hun standpunten (nader) doen toelichten door hun respectieve gemachtigden. Van hetgeen ter mondelinge behandeling is verhandeld heeft de griffier aantekening gehouden.
1.3
De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis bepaald op heden.
2..De vaststaande feiten
De kantonrechter gaat uit van de volgende feiten.
2.1
Tussen [eiseres in conventie/ verweerster in reconventie] als (opvolgend) verhuurder en [gedaagde in conventie / eiser in reconventie] als huurder bestaat sinds 17 januari 2014 een huurovereenkomst met betrekking tot de onzelfstandige woonruimte gelegen aan de [adres] kamer 6 te Rotterdam (hierna: het gehuurde). Het gehuurde bestaat uit één kamer, met gemeenschappelijk gebruik van onder andere toilet- en doucheruimtes en de keuken.
2.2
[gedaagde in conventie / eiser in reconventie] is [eiseres in conventie/ verweerster in reconventie] op basis van de huurovereenkomst maandelijks bij vooruitbetaling een huurprijs van laatstelijk € 460,01, inclusief € 60,00 aan voorschot servicekosten en € 90,00 aan “overige” servicekosten (met betrekking tot onder andere inboedel, internet en televisie), verschuldigd.
2.3
[gedaagde in conventie / eiser in reconventie] heeft een deel van de huur en servicekosten opgeschort.
2.4
Op 2 december 2019 is in opdracht van [eiseres in conventie/ verweerster in reconventie] (onder andere) een doucheruimte in het pand waarin het gehuurde is gelegen gerenoveerd.
3..De stellingen van partijen in conventie
De vordering
3.1
[eiseres] heeft bij dagvaarding gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot het gehuurde te ontbinden en [gedaagde] te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde en hem te veroordelen tot betaling aan [eiseres] van de door haar genoemde bedragen, waaronder een bedrag van € 2.752,86 aan achterstallige huur berekend tot en met november 2019, met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.
3.2
Aan haar vordering heeft [eiseres] , naast de onder 2.1 en 2.2 vermelde vaststaande feiten, - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - het volgende ten grondslag gelegd. [gedaagde] is ondanks aanmaningen en sommaties in gebreke gebleven met de tijdige betaling van de, ingevolge de huurovereenkomst, verschuldigde huurpenningen en servicekosten. Berekend tot en met november 2019 bedraagt de huurachterstand € 2.752,86. De hoogte van de huurachterstand rechtvaardigt ontbinding van de huurovereenkomst en de veroordeling van [gedaagde] tot ontruiming van het gehuurde. Omdat betaling uitbleef, heeft [eiseres] haar vordering ter incasso uit handen moeten geven en is zij incassokosten aan haar gemachtigde verschuldigd. Deze kosten van € 343,93 dienen voor rekening van [gedaagde] te komen. Daarnaast maakt [eiseres] aanspraak op vergoeding van de wettelijke rente. Berekend tot 7 november 2019 bedraagt deze rente € 27,40.
3.3
Bij conclusie van antwoord in reconventie heeft [eiseres] gesteld dat de huurachterstand € 2.712,91 bedraagt, berekend tot en met april 2020. Tijdens de mondelinge behandeling is door [eiseres] gesteld dat de achterstand € 3.718,01 bedraagt, berekend tot en met september 2020.
3.4
Op hetgeen verder nog door [eiseres] is aangevoerd, voor zover althans van belang voor de uitkomst van de procedure, wordt hierna teruggekomen.
Het verweer
3.5
[gedaagde] heeft de vordering van [eiseres] betwist en heeft geconcludeerd tot afwijzing daarvan. Daartoe heeft [gedaagde] het volgende - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - aangevoerd. De (hoogte van de) gevorderde huurachterstand klopt niet. Er is sprake van achterstallig onderhoud aan het gehuurde. [gedaagde] heeft daarom de servicekosten opgeschort.
4..De stellingen van partijen in reconventie
De vordering
4.1
[eiser] heeft gevorderd bij vonnis om [verweerster] te veroordelen tot het herstellen van alle gebreken, zodat tevens het huurgenot van [eiser] kan worden hersteld, alsmede [verweerster] te veroordelen tot het betalen van een schadevergoeding op grond van artikel 7:208 BW vanwege het gederfde huurgenot.
4.2
Aan zijn vordering heeft [eiser] - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - het volgende ten grondslag gelegd.
Er is sinds september 2018 sprake van gebreken aan het gehuurde, bestaande uit vocht- en schimmeloverlast in de gezamenlijke keuken, badkamers en toiletten in het pand waarin het gehuurde is gelegen. De oorzaak daarvan is het ontbreken van voldoende ventilatiemogelijkheden. Nu alle gebreken nog steeds niet zijn hersteld, dient [verweerster] verplicht te worden om alle gebreken te verhelpen. Voorts dient [verweerster] op grond van artikel 7:208 BW de als gevolg van de gebreken door [eiser] geleden schade te vergoeden. [eiser] is geschaad in zijn huurgenot.
4.3
Op hetgeen verder nog door [eiser] is aangevoerd, voor zover althans van belang voor de uitkomst van de procedure, wordt hierna teruggekomen.
Het verweer
4.4
[verweerster] heeft de vordering van [eiser] gemotiveerd betwist en heeft geconcludeerd tot het niet-ontvankelijk verklaren van [eiser] in zijn vordering dan wel deze hem te ontzeggen, met veroordeling van [eiser] in de proceskosten.
In de kern komt het verweer van [verweerster] er op neer dat zij wel degelijk aan haar onderhoudsverplichtingen voldoet, dat geen sprake is van gebreken, dat de door [eiser] overgelegde foto’s geen beeld schetsen van de huidige situatie, dat (onder andere) de doucheruimte in december 2019 nog geheel is gerenoveerd en dat het woongedrag van de bewoners van het pand waarin het gehuurde is gelegen de oorzaak is van de aanwezigheid van schimmel, zodat geen grond bestaat voor de vordering van [eiser] .
5..De beoordeling van de vorderingen
In conventie en reconventie
5.1
Gelet op de samenhang tussen de beide vorderingen ziet de kantonrechter aanleiding deze gezamenlijk te behandelen.
5.2
Partijen zijn het er tijdens de mondelinge behandeling over eens geworden dat de huurachterstand inclusief servicekosten € 3.718,01 bedraagt, berekend tot en met september 2020. De hierop gerichte vordering wordt daarom toegewezen. Alvorens wordt toegekomen aan de beoordeling van de gevorderde ontbinding en ontruiming, dient eerst de vordering van [gedaagde in conventie / eiser in reconventie] te worden behandeld.
5.3
De kantonrechter stelt vast dat het petitum van de vordering in reconventie zeer onduidelijk is geformuleerd. Door (de gemachtigde van) [gedaagde in conventie / eiser in reconventie] is niet concreet aangegeven welke gebreken [eiseres in conventie/ verweerster in reconventie] volgens [gedaagde in conventie / eiser in reconventie] precies zou moeten herstellen. Er wordt slechts gesproken over het herstellen van “alle gebreken”. Dat is (veel) te ruim omschreven. Het had op de weg van (de gemachtigde van) [gedaagde in conventie / eiser in reconventie] gelegen om specifiek aan te geven om welke gebreken het volgens hem gaat in het pand waarin het gehuurde is gelegen. Daarnaast is aan de gevorderde schadevergoeding geen enkel concreet bedrag gekoppeld en is ook niet toegelicht welke schade dan zou zijn geleden door [gedaagde in conventie / eiser in reconventie] . Bovendien ontbreekt iedere onderbouwing van die schadevergoeding.
Het voorgaande betekent dat de vordering van [gedaagde in conventie / eiser in reconventie] reeds hierom niet toewijsbaar is.
5.3.1
De kantonrechter overweegt overigens nog dat het bestaan van gebreken niet is komen vast te staan. [eiseres in conventie/ verweerster in reconventie] heeft dat uitdrukkelijk betwist en verwezen naar het door haar overgelegde bouwkundige rapport van EvW Bouwkundig Expertise & Consultancy B.V. van 20 februari 2020. Daarin is vermeld dat de (bouwkundige) staat van het pand (overwegend) goed is en dat bewonersgedrag de oorzaak is van schimmel op kozijnen en omliggende wandafwerking, omdat de huurders niet dan wel nauwelijks ventileren en schoonmaken en ook afvalplaatsen creëren. [gedaagde in conventie / eiser in reconventie] heeft weliswaar betwist dat die conclusie op hem van toepassing is, maar niet in geschil is dat [eiseres in conventie/ verweerster in reconventie] regelmatig onderhoud uitvoert aan het pand en dat [eiseres in conventie/ verweerster in reconventie] de doucheruimte in december 2019 nog volledig heeft gerenoveerd, dat toen ook een ventilatierooster is aangebracht in de deur van die ruimte, en dat er ook (herstel)werkzaamheden in een toiletruimte zijn verricht. [gedaagde in conventie / eiser in reconventie] heeft aangevoerd dat er in het rapport slechts één foto van de door hem gehuurde kamer is opgenomen, maar dat is niet van belang. [gedaagde in conventie / eiser in reconventie] heeft zich immers op het standpunt gesteld dat (alleen) sprake zou zijn van gebreken in voor gezamenlijk gebruik bestemde ruimtes. [gedaagde in conventie / eiser in reconventie] heeft weliswaar foto’s overgelegd waarop is te zien dat in de doucheruimte(s) schimmel aanwezig is, maar ter zitting heeft hij uiteindelijk erkend dat die foto’s niet van recente datum zijn en al op
12 november 2019 door hem zijn gemaakt, derhalve vóór de door [eiseres in conventie/ verweerster in reconventie] verrichte werkzaamheden in december 2019 en voordat het bouwkundige rapport werd opgesteld. Die foto’s leveren derhalve geen bewijs op van de door [gedaagde in conventie / eiser in reconventie] gestelde gebreken.
12 november 2019 door hem zijn gemaakt, derhalve vóór de door [eiseres in conventie/ verweerster in reconventie] verrichte werkzaamheden in december 2019 en voordat het bouwkundige rapport werd opgesteld. Die foto’s leveren derhalve geen bewijs op van de door [gedaagde in conventie / eiser in reconventie] gestelde gebreken.
[gedaagde in conventie / eiser in reconventie] heeft tijdens de mondelinge behandeling nog wel aangeboden om een video-opname van (pas) één dag voor de zitting te tonen, maar dat is te laat. In het tussenvonnis is, conform het bepaalde in artikel 4.5 van het landelijk procesreglement voor rolzaken kanton, uitdrukkelijk vermeld dat nadere producties bij gelegenheid van de mondelinge behandeling uiterlijk 10 dagen vóór die zitting in het bezit dienen te zijn van de kantonrechter en de wederpartij. Het had zeker gelet op de duur van de onderhavige procedure op de weg van [gedaagde in conventie / eiser in reconventie] gelegen om een dergelijke video-opname in een eerder stadium te maken en in het geding te brengen.
5.3.2
Voorts wordt nog overwogen dat, indien in rechte al zou komen vast te staan dat sprake is van gebreken, het nog maar de vraag is of vastgesteld kan worden dat [gedaagde in conventie / eiser in reconventie] die gebreken op een correcte wijze aan (de beheerder van) [eiseres in conventie/ verweerster in reconventie] heeft gemeld en daarbij een (redelijke) termijn heeft gegeven om die gebreken te herstellen. [gedaagde in conventie / eiser in reconventie] heeft weliswaar diverse e-mailberichten overgelegd, maar daaruit kan een en ander niet worden opgemaakt. Dit kan er toe leiden dat [eiseres in conventie/ verweerster in reconventie] niet in verzuim is geraakt.
5.4
Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de eis in reconventie wordt afgewezen en dat [gedaagde in conventie / eiser in reconventie] ten onrechte tot opschorting van zijn huurbetalingsverplichtingen is overgegaan.
Tijdens de zitting heeft [gedaagde in conventie / eiser in reconventie] erkend dat hij gaandeweg een steeds groter deel van de huurprijs met servicekosten is gaan opschorten, tot laatstelijk € 190,00 per maand. De kantonrechter overweegt nog dat ook in geval in rechte vast zou komen te staan dat sprake is van gebreken en [eiseres in conventie/ verweerster in reconventie] in verzuim is geraakt, een dergelijke (structurele) opschorting van meer dan 40% van de hoogte van de huurprijs met servicekosten, hoe dan ook zeer hoog en niet snel gerechtvaardigd is.
5.5
Gelet op de hoogte van de huidige huurachterstand van acht maanden is de kantonrechter van oordeel dat ontbinding van de huurovereenkomst en de veroordeling van [gedaagde in conventie / eiser in reconventie] tot ontruiming van het gehuurde gerechtvaardigd is. Gelet echter op de omstandigheden van het geval, waaronder de wijze waarop aan de zijde van [gedaagde in conventie / eiser in reconventie] is geprocedeerd en zijn vordering in reconventie is geformuleerd en nu niet valt uit te sluiten dat [gedaagde in conventie / eiser in reconventie] wel in staat is om (een substantieel deel van) de huurachterstand alsnog te voldoen, maakt de kantonrechter gelet op de belangen van [gedaagde in conventie / eiser in reconventie] gebruik van de wettelijke bevoegdheid hem een termijn van een maand toe te staan om de schuld aan [eiseres in conventie/ verweerster in reconventie] - naast de lopende huur - alsnog te betalen, op de wijze zoals hierna is bepaald.
5.6
De gevorderde wettelijke rente zal als onweersproken en op de wet gegrond worden toegewezen, op de wijze zoals hierna is bepaald.
5.7
[eiseres in conventie/ verweerster in reconventie] maakt voorts aanspraak op een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. Die vordering dient beoordeeld te worden aan de hand van het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. De gevorderde vergoeding van € 343,93 komt voor toewijzing in aanmerking, nu gebleken is dat op 16 oktober 2019 een kosteloze aanmaning conform de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW aan [gedaagde in conventie / eiser in reconventie] is verzonden.
5.8
Hetgeen verder nog door partijen is aangevoerd, kan tot geen ander oordeel leiden en behoeft daarom geen (nadere) bespreking.
5.9
[gedaagde in conventie / eiser in reconventie] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten in conventie en in reconventie. Nu de vordering in reconventie van onbepaalde waarde is, zal de kantonrechter het gemachtigdensalaris in reconventie op (in totaal) € 180,00 vaststellen.
6..De beslissing
De kantonrechter:
in conventie:
veroordeelt [gedaagde] om aan [verweerster] tegen kwijting te betalen het bedrag van € 3.718,01 aan huurachterstand inclusief servicekosten tot en met september 2020, € 27,40 aan verschenen rente en € 343,93 aan buitengerechtelijke incassokosten, vermeerderd met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW over € 2.752,86 vanaf 7 november 2019 tot en met de dag der algehele voldoening;
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [verweerster] vastgesteld op € 336,10 aan verschotten en € 420,00 aan salaris voor de gemachtigde;
staat [gedaagde] toe om het totaal van de aan [verweerster] verschuldigde bedragen, inclusief rente en kosten zoals hierboven genoemd, naast de lopende huur met (voorschot aan) servicekosten van € 460,01 per maand, aan [verweerster] te betalen binnen één maand na de betekening van dit vonnis;
en bovendien, maar alléén voor het geval [gedaagde] deze betalingsverplichtingen niet behoorlijk nakomt:
ontbindt de huurovereenkomst tussen [verweerster] en [gedaagde] ter zake van het gehuurde aan de [adres] kamer 6 te Rotterdam met ingang van de dag na afloop van vorenbedoelde termijn van één maand en veroordeelt [gedaagde] om het gehuurde met al de zijnen en het zijne te verlaten en te ontruimen en onder overgave van de sleutels in lege staat ter vrije beschikking van [verweerster] te stellen;
veroordeelt [gedaagde] om aan [verweerster] te betalen, voor iedere maand, te rekenen met ingang van oktober 2020 tot de dag van ontbinding ten titel van huur, en daarna tot en met de maand waarin de ontruiming en lege oplevering van het gehuurde plaatsvindt ten titel van gebruiksvergoeding, een bedrag van € 460,01 aan huur en (voorschot aan) servicekosten, eventueel te vermeerderen met de huurverhoging, ook die laatste maand voor een gehele te rekenen;
in reconventie:
wijst de vordering van [eiser] af;
veroordeelt [eiser] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [verweerster] vastgesteld op € 180,00 aan salaris voor de gemachtigde;
in conventie en reconventie:
verklaart dit vonnis voor zover het de veroordelingen betreft uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.J.M. van Breevoort en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
764