Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ROTTERDAM
Team handel en haven
zaaknummer / rolnummer: C/10/615400 / HA ZA 21-260
Vonnis van 13 oktober 2021
in de zaak van
[eiser],
wonende te [woonplaats] ,
eiser,
advocaat mr. M.H.J. Doornink te Utrecht,
tegen
VERENIGING VAN EIGENAREN [naam VvE],
gevestigd te Maassluis ,
gedaagde,
advocaat mr. R.J.A.M. Besselink te Arnhem.
Partijen zullen hierna [eiser] en de VvE genoemd worden.
1..De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 15 maart 2021, met 19 producties;
- de conclusie van antwoord, met 3 producties;
- het B8-formulier van [eiser] , met producties 20 tot en met 22;
- het B8-formulier van de VvE, met producties 4 tot en met 6;
- de spreekaantekeningen van beide partijen voor de mondelinge behandeling op 4 oktober 2021, waarvan geen proces-verbaal is opgemaakt.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2..De feiten
2.1.
Bij notariële akte van 10 december 2009 (hierna: de splitsingsakte) is het flatgebouw aan de [straatnaam] [huisnummer A] tot en met [huisnummer B] in Maassluis (oneven nummers) gesplitst in 216 appartementsrechten (108 woningen en 108 bergingen) en is de VvE opgericht.
2.2.
Artikel 17 van Pro de splitsingsakte luidt voor zover hier van belang als volgt.
“1. Tot de gemeenschappelijke gedeelten en zaken worden onder meer gerekend voor zover aanwezig:
(…)
f. de installaties met de daarbij behorende leidingen, voorzieningen en overige werken, van:
- de lift(en);
(…)
f. de installaties met de daarbij behorende leidingen, voorzieningen en overige werken, van:
- de lift(en);
- de hydrofoor/-foren;
- de (stads)verwarming dan wel (gecombineerde) blokverwarming en/of warmwater voorziening, met inbegrip van radiatoren, radiatorkranen en warmtemeters in een privé gedeelte (voor zover geen eigendom van derden);
- de luchtbehandeling en de ventilatie;
- de luchtbehandeling en de ventilatie;
- de rook- en branddetectie en de brandbestrijding;
- de bliksembeveiliging of andersoortige centrale aarding;
- de algemene beveiliging;
- de gemeenschappelijke verlichting;
die niet bestemd zijn om uitsluitend te worden gebruikt door de eigenaar of gebruiker van - of niet uitsluitend dienstbaar zijn aan - één privé gedeelte;
(…)
(…)
2. Tot de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken worden niet gerekend:
(…)
b. de installaties met de daarbij behorende leidingen, voorzieningen en overige werken voor de zelfstandige verwarming en koeling van een privé gedeelte;
c. al die zaken die bestemd zijn om uitsluitend te worden gebruikt door de eigenaar of gebruiker van - of uitsluitend dienstbaar zijn aan - één privé gedeelte, voor zover niet anders in het reglement vermeld of met inachtneming van het bepaalde in artikel 18 als Pro zodanig gekwalificeerd.
De in het tweede lid bedoelde zaken maken deel uit van het desbetreffende privégedeelte.
2.3.
Sinds 17 juli 2017 woont [eiser] op het adres [adres] te Maassluis en is hij lid van de VvE.
2.4.
De notulen van de vergadering van 1 december 2020 van de VvE vermelden onder meer het volgende.
“De heer [eiser] verzoekt de vergadering om een be[s]luit te nemen over de radiatoren, radiatorkranen en warmtemeters en aan te geven of deze onderdelen tot de gemeenschappelijke delen behoren en wel of niet door de VvE moeten worden onderhouden [en] worden vervangen.
Het bestuur heeft naar aanleiding van de diverse correspondentie gevoerd met de heer [eiser] advies ingewonnen bij Rijssenbeek advocaten. Dit schrijven van Rijssenbeek is gevoegd bij de vergaderstukken. 1.030 van de stemmen volgt het advies van Rijssenbeek. 50 van de stemmen volgt dit advies niet. Naar mening van Rijssenbeek advocaten zijn de plaatradiatoren in de appartementen dienstbaar aan het betreffende privé gedeelte en worden daarom niet tot de gemeenschappelijke gedeelten gerekend.”
3..Het geschil
3.1.
[eiser] vordert dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
1) voor recht verklaart dat het besluit van de vergadering van eigenaars van de VvE van 1 december 2020, inhoudende dat de radiatoren, radiatorkranen en warmtemeters in een privé gedeelte niet tot de gemeenschappelijke gedeelten en/of zaken behoren, nietig is; en
2) de VvE, met uitzondering van [eiser] , veroordeelt in de proceskosten en de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente als deze kosten niet binnen veertien dagen na het vonnis worden voldaan.
3.3.
De VvE betwist dat het besluit van 1 december 2020 in strijd is met de splitsingsakte. Zij concludeert tot niet-ontvankelijkverklaring van [eiser] in zijn vorderingen althans tot afwijzing van die vorderingen, met veroordeling uitvoerbaar bij voorraad van [eiser] in de proceskosten en nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente als deze kosten niet binnen zeven dagen na het vonnis worden voldaan.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna verder ingegaan voor zover dat relevant is voor de beoordeling van de vorderingen.
4..De beoordeling
4.1.
Bij de uitleg van de splitsingsakte komt het aan op de daarin tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degene die tot de splitsing is overgegaan. Deze bedoeling moet naar objectieve maatstaven worden afgeleid uit de omschrijving in de akte, bezien in het licht van de gehele inhoud van de akte. Gelet op de rechtszekerheid mag bij de uitleg van de akte slechts acht worden geslagen op gegevens die voor derden kenbaar zijn uit of aan de hand van de in de openbare registers ingeschreven stukken. Indien de akte voor meerdere uitleg vatbaar is, moet de rechter vaststellen welke uitleg van de akte naar objectieve maatstaven het meest aannemelijk is (vergelijk HR 14 februari 2014, ECLI:NL:HR:2014:337).
4.2.
[eiser] baseert zijn vorderingen op artikel 17 lid Pro 1, aanhef en onder f van de splitsingsakte. Tussen partijen staat vast dat de woningen in het flatgebouw worden verwarmd met blokverwarming. Artikel 17 lid Pro 1, aanhef en onder f van de splitsingsakte bepaalt, voor zover hier van belang, dat blokverwarming, met inbegrip van radiatoren, radiatorkranen en warmtemeters in een privé gedeelte (voor zover geen eigendom van derden), tot de gemeenschappelijke zaken wordt gerekend. Tussen partijen staat vast dat de radiatoren, radiatorkranen en warmtemeter(s) in de woning van [eiser] geen eigendom zijn van derden.
De tekst van artikel 17 lid Pro 1, aanhef en onder f van de splitsingsakte laat redelijkerwijs geen ruimte voor een andere uitleg dan de door [eiser] bepleite uitleg. De zinsnede “met inbegrip van (…) in een privé gedeelte” is duidelijk bedoeld om mogelijke twijfel op dit punt weg te nemen.
De VvE wijst erop dat installaties, werken en leidingen die bestemd zijn om uitsluitend te worden gebruikt door de eigenaar of gebruiker van - of uitsluitend dienstbaar zijn aan - één privé gedeelte, gelet op het slot van artikel 17 lid 1 onder Pro f van de splitsingsakte geen gemeenschappelijke zaken zijn. Dit slot heeft betrekking op alle acht de onderdelen/ liggende streepjes van artikel 17 lid 1 onder Pro f van de splitsingsakte en dus niet specifiek of uitsluitend op de hier aan de orde zijnde radiatoren, radiatorkranen en warmtemeters. Gelet op het algemene(re) karakter van het slot van deze bepaling kan dit slot niet afdoen aan de expliciete aanwijzing van radiatoren, radiatorkranen en warmtemeters (ook in privé gedeelten) als behorend tot de gemeenschappelijk zaken in geval van blokverwarming. Hetzelfde geldt voor artikel 17 lid Pro 2, aanhef en onder c van de splitsingsakte.
Ook het beroep van de VvE op artikel 17 lid Pro 2, aanhef en onder b van de splitsingsakte brengt niet mee dat deze akte anders moet worden uitgelegd dan [eiser] bepleit. In het flatgebouw is sprake van blokverwarming en dus niet van een installatie voor de zelfstandige verwarming van een privé gedeelte. Dit onderdeel van de splitsingsakte is niet van toepassing op de blokverwarming in het flatgebouw en (dus) evenmin op de radiatoren, radiatorknoppen en warmtemeter(s) in de woning van [eiser] .
4.3.
Naar objectieve maatstaven volgt dan ook uit de omschrijving in de splitsingsakte, bezien in het licht van de gehele inhoud van die akte, dat de radiatoren, radiatorknoppen en warmtemeters in een privé gedeelte - zoals de woning van [eiser] - tot de gemeenschappelijke gedeelten en/of zaken behoren. Het besluit van 1 december 2020 van de vergadering van de VvE dat dit niet zo is, is in strijd met de splitsingsakte en daarmee nietig. Vordering 1 wordt in zoverre toegewezen.
4.4.
Een verklaring voor recht wordt in de regel niet uitvoerbaar bij voorraad verklaard. [eiser] heeft niet toegelicht waarom het aangewezen is om dat hier wel te doen en de rechtbank ziet daar ook geen reden voor. In zoverre wordt vordering 1 afgewezen.
4.5.
De VvE zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De proceskosten aan de zijde van [eiser] worden tot op heden vastgesteld op:
- dagvaarding € 103,83
- griffierecht € 309,00
- salaris advocaat
Totaal € 1.538,83
4.6.
Naar de rechtbank begrijpt, vordert [eiser] dat de proceskosten niet mede ten laste van hem zullen komen. Het is niet mogelijk om dat te bepalen. In zoverre wordt vordering 2 afgewezen.
4.7.
De nakosten worden toegewezen tot de door [eiser] gevorderde bedragen - die lager zijn dan de forfaitaire tarieven ten tijde van de dagvaarding - en zoals in de beslissing te vermelden.
4.8.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten en de nakosten bij niet tijdige betaling wordt toegewezen.
5..De beslissing
De rechtbank:
5.1.
verklaart voor recht dat het besluit van de vergadering van de VvE van 1 december 2020, inhoudende dat de radiatoren, radiatorkranen en warmtemeters in een privé gedeelte niet tot de gemeenschappelijke gedeelten en/of zaken behoren, nietig is,
5.2.
veroordeelt de VvE in de kosten van het geding, aan de zijde van [eiser] tot op heden vastgesteld op € 1.538,83, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro vanaf de vijftiende dag na dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
5.3.
veroordeelt de VvE in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 131,00 aan salaris advocaat, indien de VvE niet uiterlijk veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en vervolgens betekening van dit vonnis heeft plaatsgevonden te vermeerderen met € 68,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van het vonnis, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro vanaf de vijftiende dag na dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
5.4.
verklaart 5.2 en 5.3 van dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
5.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. B. van Velzen en in het openbaar uitgesproken op 13 oktober 2021.
3194/2294