Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 8944377 CV EXPL 20-47344
uitspraak: 15 oktober 2021
vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Dexa Vastgoed B.V.,
gevestigd te Utrecht,
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
gemachtigde: mr. M. Spruit, GGN Mastering Credit B.V. te Rotterdam,
tegen
1.[gedaagde01] ,
wonende te [woonplaats01] ,
2. de stichting
[gedaagde02],
gevestigd te [vestigingsplaats01] , en
3. de stichting
[gedaagde03],
gevestigd te [vestigingsplaats01] ,
gedaagden in conventie,
eisers in reconventie,
gemachtigde: mr. B.A.M. Hampsink te Amsterdam.
Partijen worden hierna aangeduid als “Dexa”, “ [gedaagde01] ”, “ [gedaagde02] ” en “ [gedaagde03] ”. Gedaagden in conventie worden gezamenlijk aangeduid als “ [gedaagde01] c.s.”.
1.Het verloop van de procedure
1.1
Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter kennis heeft genomen:
- de exploten van dagvaarding van 17 en 18 december 2020, met producties 1 tot en met 6;
- de conclusie van antwoord in conventie tevens conclusie van eis in reconventie, met producties 1 tot en met 5;
- het tussenvonnis van 15 februari 2021, waarbij een mondelinge behandeling is bepaald en tevens gelegenheid geboden is om een conclusie van antwoord in reconventie te nemen;
- de brief van Dexa met producties 7 tot en met 12, waaronder de conclusie van antwoord in reconventie;
- de brief van [gedaagde01] c.s. met wijziging van eis in reconventie en producties 6 en 7;
- de brieven van [gedaagde01] c.s. met producties 8 tot en met 12;
- het e-mailbericht van Dexa met wijziging van eis in conventie.
1.2
Op 19 mei 2021 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden via Skype. Voor Dexa is verschenen [naam01] , bijgestaan door mr. M. Spruit. Voor [gedaagde01] c.s. zijn verschenen [naam02] , [naam03] en [naam04] ,
bijgestaan door mr. B.A.M. Hampsink. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat besproken is.
1.3
De datum van de uitspraak van het vonnis is nader bepaald op heden.
2.De vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, staat tussen partijen, voor zover van belang, het volgende vast.
2.1
Dexa is eigenaar van het pand gelegen aan de [straatnaam01] 11 te Rotterdam.
2.2
[gedaagde01] , [gedaagde02] en [gedaagde03] zijn gezamenlijk eigenaar van het pand gelegen aan de [straatnaam01] 9A te Rotterdam.
2.3
Voormelde panden liggen naast elkaar. De scheidsmuur tussen de panden is mandelig. Zo ook de bovenop die scheidsmuur aangebrachte goot, die loopt vanaf de voorzijde naar de achterzijde waar zich de hemelwaterafvoer naar beneden bevindt. Tot voor kort bevonden zich aan weerzijden van de goot schuin aflopende zadeldaken, die in de goot afwaterden.
2.4
Vanaf voorjaar 2020 heeft [gedaagde01] c.s. een dakopbouw gerealiseerd, waardoor er bovenop zijn pand een extra etage plus een nieuw zadeldak (in dezelfde richting als voorheen) is gekomen. Die etage heeft (aan de kant van nummer 11) een rechte zijgevel. Op de grens tussen het nieuwe dak en die zijgevel is een dakgoot aangebracht, die parallel boven de mandelige goot loopt, van de voorzijde naar de achterzijde, en waarvandaan hemelwater wordt afgevoerd via drie regenpijpen naar de een paar meter lager gelegen mandelige goot. De regenpijpen zijn aangesloten op de dakgoot en langs de zijgevel naar beneden aangebracht, zodat hemelwater dat op het dak van nummer 9A valt, via de dakgoot en de regenpijpen geloosd wordt in de mandelige goot.
2.5
Bij brief van 20 november 2020 heeft Dexa - verkort weergegeven - aan [gedaagde01] c.s. te kennen gegeven dat de dakopbouw dusdanig gerealiseerd is, over de mandelige goot aangebracht is, dat Dexa niet meer fatsoenlijk bij haar dak en de mandelige goot kan, en dat de afvoeren de erfgrens overschrijden. [gedaagde01] c.s. is gesommeerd om binnen zeven dagen de opbouw dusdanig te realiseren dat het dak van nummer 11 normaal en fatsoenlijk toegankelijk blijft, en ervoor te zorgen dat de dakgoot en de regenafvoer binnen zijn eigen perceel blijven.
2.6
[gedaagde01] c.s. heeft hierop afwijzend gereageerd.
3.Het geschil
in conventie
3.1
Dexa vordert na eiswijziging bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde01] c.s. hoofdelijk te veroordelen:
om te realiseren dat Dexa weer op een normale manier via het raam van de dakkapel gebruik kan maken van de mandelige goot, op een normale manier bij haar dak kan en de noodzakelijk onderhouds- en herstelwerkzaamheden aan het dak op een normale manier met voldoende bewegings- en werkruimte kan verrichten, een en ander voor de volle lengte en breedte van het dak;
om de dakgoot binnen de erfgrens te brengen;
om de huidige regenafvoeren te verwijderen en de regenafvoeren binnen de erfgrens te brengen op eigen terrein aan de achterzijde van het pand van [gedaagde01] c.s.;
om toekomstige schade en lekkages die zullen ontstaan te herstellen, zolang Dexa geen normale toegang via het raam van de dakkapel tot de volledige lengte en breedte haar dak heeft;
alles op straffe van een dwangsom van € 1.000,00 per dag indien [gedaagde01] c.s. niet aan het voormelde voldoet, met een maximum van € 25.000,-;
in de proceskosten.
3.2
Aan haar vordering legt Dexa - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - ten grondslag dat [gedaagde01] c.s. bij het realiseren van een opbouw met een dakgoot en regenpijpen op zijn pand een onrechtmatige daad heeft gepleegd, doordat Dexa sindsdien niet meer via haar dakraam de mandelige goot kan bereiken en omdat die goot te smal is geworden, en zij daardoor niet langer gebruik kan maken van die mandelige goot in de volle lengte en breedte van het dak, zodat het onmogelijk is geworden om noodzakelijke onderhouds- en herstelwerkzaamheden te verrichten aan de goot en aan haar dak. Daarbij komt dat de door [gedaagde01] c.s. gerealiseerde dakgoot en regenpijpen de erfgrens overschrijden. Omdat anders dan voorheen thans regenwater in één keer wordt opgevangen en in één keer wordt afgevoerd, bestaat het risico op een stortvloed aan water en lekkage. Een en ander is in strijd met hetgeen in het maatschappelijk verkeer betaamt en levert een inbreuk op het eigendomsrecht van Dexa op. Zij lijdt hierdoor schade, mede omdat de waarde van haar pand hierdoor afneemt.
3.3
[gedaagde01] c.s. betwist de vordering en concludeert - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - tot afwijzing daarvan, met veroordeling, uitvoerbaar bij voorraad, van Dexa in de proceskosten en in de nakosten, een en ander met rente.
in reconventie
3.4
[gedaagde01] c.s. vordert na eiswijziging bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, Dexa te veroordelen tot betaling aan hem van:
1. € 1.490,58 inclusief BTW, althans een door de kantonrechter te bepalen bedrag, te
vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van de instelling van de vordering in reconventie tot aan de dag van algehele voldoening;
2. de volledig door hem gemaakte advocaatkosten, op dit moment begroot op
€ 2.642,16 inclusief BTW, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van de instelling van de vordering in reconventie tot aan de dag van algehele voldoening;
3. de proceskosten en de nakosten in reconventie, een en ander met rente.
3.5
Aan zijn vordering legt [gedaagde01] c.s. - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - ten grondslag dat hij onverplicht kosten, met een gezamenlijk beloop van
€ 1.490,58, heeft gemaakt ten behoeve van het pand van Dexa, die hij op Dexa wil verhalen. Daarnaast stelt [gedaagde01] c.s. dat Dexa jegens hem een onrechtmatige daad heeft gepleegd, door verwijtbaar onzorgvuldig te handelen, althans door zich schuldig te maken aan misbruik van procesrecht, door hem op onheuse gronden en op basis van niet naar waarheid althans op basis van onvolledige en onvoldoende onderbouwde feiten en zonder vermelding van de aangevoerde verweren te dagvaarden. [gedaagde01] c.s. heeft hierdoor schade geleden, bestaande uit de gemaakte advocaatkosten in conventie.
3.6
Dexa betwist de vordering en concludeert - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - tot afwijzing daarvan, met veroordeling van [gedaagde01] c.s. in de proceskosten.
in conventie en in reconventie
3.7
De stellingen van partijen worden voor zover nodig in het kader van de beoordeling van de vorderingen nader besproken.
4.De beoordeling
in conventie
4.1
Niet is in geschil dat bij de onder 2.4 vermelde werkzaamheden aan het pand van [gedaagde01] c.s. in de volle lengte van de mandelige goot een opstaande zijgevel, met goot en regenpijpen, en daarboven een dak gerealiseerd is. De bekleding van de zijgevel, waaronder de beplating, steekt ongeveer 6,5 centimeter uit over en hangt boven de mandelige goot. [gedaagde01] c.s. heeft de mandelige goot volledig vernieuwd voor eigen rekening, met instemming van Dexa.
4.2
Dat het gedeelte van de mandelige goot waarop je kunt lopen smaller is geworden als gevolg van het op voormelde wijze optrekken van de zijgevel wordt erkend, maar [gedaagde01] c.s. heeft mede aan de hand van beeldmateriaal voldoende inzichtelijk gemaakt dat het nog begaanbare deel van de goot een kleine 20 centimeter breed is en dat het nog steeds mogelijk is om er te lopen en ter plaatse te manoeuvreren voor het verrichten van werkzaamheden. [gedaagde01] c.s. heeft er ook werkzaamheden laten verrichten. Als mede-eigenaar heeft hij er net als Dexa belang bij om de mandelige goot te kunnen betreden voor onderhoud en dat kan dus nog steeds, ondanks dat het gedeelte van de goot waarop je kunt lopen iets smaller geworden is.
4.3
Door het optrekken van de zijgevel is ook de situatie rond de dakkapel van Dexa gewijzigd. Voorheen bevond zich namelijk tegenover de dakkapel een vanaf de mandelige goot aan de kant van nummer 9A schuinoplopend dak en thans bevindt zich daar de rechtop staande gevel. Die staat vrij dicht op de dakkapel, volgens Dexa op een afstand van 23 centimeter. Gelet op de betwisting op dit punt staat niet vast dat het dak niet langer te bereiken is via het dakraam, maar gelet op de in het geding gebrachte foto’s kan wel geconcludeerd worden dat het moeilijker geworden is om via het dakraam in de dakkapel naar buiten te klimmen. Het dakraam gaat weliswaar naar binnen open, maar de thans aanwezige ruimte tussen het raamkozijn en de zijgevel is krapper dan de ruimte die er voorheen was, zodat om naar buiten te kunnen klimmen via het raam naast een slank postuur nu meer behendigheid nodig lijkt te zijn dan eerder. [gedaagde01] c.s. heeft echter aangevoerd dat aan de andere zijde van het dak van Dexa, aan de kant van nummer 13, zich eveneens een dakraam bevindt, waarmee Dexa toegang tot het dak kan verkrijgen en dat zij vanaf die zijde over de nok van het dak kan klimmen om zodoende bij de goot tussen nummer 11 en 9A te komen als zij daar of aan het dak of aan haar dakkapel noodzakelijke onderhouds- of herstelwerkzaamheden moet verrichten. Het bestaan van deze alternatieve mogelijkheid om bij de mandelige goot te komen, is niet weersproken, zij het dat Dexa stelt dat het op deze wijze bereiken van de mandelige goot omslachtiger is dan de wijze waarop zij dat voorheen kon doen.
4.4
Gelet op de betwisting op dit punt staat ook niet vast dat het niet langer mogelijk is om via de mandelige goot tussen de dakkapel en de zijgevel door te lopen of daar te kunnen bewegen voor het verrichten van noodzakelijk onderhoud. Ook ten aanzien hiervan kan geconcludeerd worden dat onderhoud moeilijker geworden is door de krappere ruimte die ontstaan is, maar niet zonder meer kan worden aangenomen dat bedoeld onderhoud niet meer mogelijk zou zijn. Ook is gesteld noch gebleken dat dit niet mogelijk zou zijn zonder je tussen de dakkapel en de zijgevel te begeven. Voor zover het onderhoud de mandelige goot betreft, geldt dat dit een gezamenlijke aangelegenheid is van partijen, zodat bij eventuele problemen bij dat onderhoud [gedaagde01] c.s. kan bijdragen aan de oplossing daarvan. Er ligt echter net een nieuwe goot en de ervaring leert dat een dergelijke constructie decennialang kan meegaan zonder problemen, mits de goot jaarlijks een keer wordt schoongemaakt. Bovendien is het mogelijk de gevelbeplating te verwijderen als de goot ooit vervangen moet worden.
4.5
Gesteld is dat de door [gedaagde01] c.s. gerealiseerde dakgoot en regenpijpen de erfgrens overschrijden. [gedaagde01] c.s. heeft dat weersproken en het is niet precies duidelijk waar de erfgrens loopt. Als er van wordt uitgegaan dat die grens in de lengterichting onder de mandelige scheidsmuur doorloopt, dan geldt dat tegen die scheidsmuur en daarin tot op de helft der dikte werken mogen worden aangebracht, met dien verstande dat aan de muur en aan de door de muur daarmee bevoegdelijk verbonden werken geen nadeel wordt toegebracht (zie art. 5:67 BW Pro). In dit geval is de zijgevel naar het zich laat aanzien bevestigd aan de mandelige scheidsmuur aan de binnenzijde van nummer 9A. De zijgevel en de bekleding daarvan is niet geplaatst op of in de mandelige goot of daaraan vastgemaakt. Zoals gezegd, steekt de bekleding van de zijgevel ongeveer 6,5 centimeter uit over de mandelige goot. De bekleding hangt er als het ware boven. (zie productie 10 van Dexa, bijlagen 2B, 2C en 2E) De mandelige goot is gemeenschappelijk eigendom, is er om beide erven te dienen, en doet dat nog steeds. De vernieuwde goot heeft zijn waterafvoerende functie behouden, zij het dat hemelwater dat thans valt op het dak van nummer 9A niet meer rechtstreeks naar beneden sijpelt de mandelige goot in, maar via de nieuwe dakgoot en regenpijpen. Anders dan bij de bekleding van zijgevel lijkt het erop dat de nieuwe dakgoot en de regenpijpen de denkbeeldige erfgrens in het gemeenschappelijke eigendom met enkele centimeters overschrijden, maar zoiets is onder de gegeven omstandigheden niet ongeoorloofd. (zie art. 5:21 BW Pro). Geen belang wordt gezien voor Dexa om zich tegen de nieuwe dakgoot en de regenpijpen te verzetten. Het gestelde dat hemelwater thans in één keer wordt afgevoerd, mist feitelijke grondslag want neerslag die tegen de zijgevel komt sijpelt naar beneden de mandelige goot in en neerslag die op het dak en het terras van de opbouw valt, stroomt daarvandaan (via de dakgoot) naar drie regenpijpen die lozen in de mandelige goot. Gelet op het gevoerde verweer is onvoldoende gemotiveerd gesteld dat er thans risico zou bestaan op een stortvloed aan water en lekkage.
4.6
Eerst bij de mondelinge behandeling is van de zijde van Dexa gesteld dat de in verband met de opbouw verleende omgevingsvergunning gebaseerd is op bouwtekeningen waarop in plaats van drie regenpijpen aan de zijgevel slechts één regenpijp aan de achterzijde ingetekend is. Niet gesteld is echter dat de omgevingsvergunning niet zou zijn verleend als de drie regenpijpen waren ingetekend aan de zijgevel of dat dit redengevend zal zijn voor handhavend optreden. Dat laatste lijkt onwaarschijnlijk om de redenen hierboven vermeld, nu de aard en omvang van de afwijkingen van de bouwtekeningen niet ingrijpend worden geacht.
4.7
Onderkend wordt dat Dexa beperkingen ondervindt als gevolg van de door [gedaagde01] c.s. gerealiseerde opbouw. Er staat nu een extra etage bij de buren waar die er eerst niet stond. De beperkingen zijn echter niet van dien aard dat [gedaagde01] c.s. handelt in strijd met hetgeen in het maatschappelijk verkeer betaamt als hij deze niet ongedaan maakt. Met andere woorden door de gecreëerde situatie ongewijzigd te laten, handelt [gedaagde01] c.s. niet onrechtmatig tegenover Dexa. Daarom wordt haar vordering integraal afgewezen.
4.8
Dexa wordt als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten veroordeeld, aan de zijde van [gedaagde01] c.s. vastgesteld op € 622,- aan (forfaitair) salaris voor de gemachtigde - waarover hieronder meer - met rente. De nakosten worden afgewezen, omdat deze bij gebrek aan gegevens niet begroot kunnen worden. Als tussen partijen een geschil ontstaat over de omvang van die kosten, dan staat het [gedaagde01] c.s. vrij de kantonrechter te verzoeken deze te begroten op grond van artikel 237 lid 4 Rv Pro.
in reconventie
4.9
Onder 1 vordert [gedaagde01] c.s. € 1.490,58 inclusief BTW. Dit bedrag is samengesteld uit € 750,-, dat is de helft van de kosten voor verrichte werkzaamheden aan de mandelige goot, € 222,75 voor het vervangen van schuifrollen in de schuifdeur in de woonruimte op de eerste etage van nummer 11, € 112,50 aan materiaal en arbeidsloon in verband met het herstellen van een dak lekkage met het treffen van een tijdelijke oplossing voor nummer 11, en € 160,- in verband met wachturen voor een ten behoeve van werkzaamheden bij nummer 11 ingeschakelde stukadoor, alle bedragen exclusief BTW. Met BTW betreft het € 1.490,58. Gesteld is dat deze kosten niet komen door de verbouwing en onverplicht zijn gemaakt. Aanvankelijk was [gedaagde01] c.s. bereid deze kosten voor eigen rekening te nemen, omdat hij een goede verstandhouding wilde met de buren, maar omdat Dexa een procedure is gestart rekent hij de kosten alsnog door aan Dexa.
4.1
Dexa betwist de verschuldigdheid van de gevorderde bedragen. Zij voert aan dat het niet noodzakelijk is geweest om de mandelige goot te vervangen. Bovendien heeft [gedaagde01] c.s. aangeboden om de goot voor eigen rekening te vervangen, zodat de daarmee gemoeide kosten voor zijn rekening dienen te blijven. Dat geldt ook voor de kosten voor het vervangen van de schuifrollen en het herstel van een dak lekkage, welke kosten zijn opgekomen (als schade) door de verbouwing, en ook voor de wachturen van een door [gedaagde01] c.s. ingeschakelde stukadoor.
4.11
Wat er verder nog zij van de gevoerde verweren; de kantonrechter is van oordeel dat het gevorderde bedrag niet voor toewijzing in aanmerking komt, omdat de [gedaagde01] c.s. de kosten niet zonder rechtsgrond heeft gemaakt, althans aanvankelijk voor zijn rekening heeft genomen. Misschien is dat onverplicht gebeurd, maar dat neemt niet weg dat [gedaagde01] c.s. daarvoor zijn redenen heeft gehad. Vast staat dat afgesproken is dat hij de mandelige goot voor zijn rekening zou vernieuwen (zie ook onder 4.1). Ook ten aanzien van de andere kosten is bij de mondelinge behandeling gesteld dat [gedaagde01] c.s. deze in der minne voor zijn rekening heeft willen nemen. Een en ander is gebeurd om met de nodige voortvarendheid de dakopbouw te kunnen realiseren en om de relatie met de buren niet onnodig (meer) onder druk te zetten omwille van kleinigheden. Voor zover [gedaagde01] c.s. zijn vordering heeft willen stoelen op onverschuldigde betaling of ongerechtvaardigde verrijking, wordt overwogen dat gelet op het vorenstaande niet zonder meer kan worden aangenomen dat voormelde kosten zonder grond zijn gemaakt of dat Dexa erdoor verrijkt is.
Daarom wordt het onder 1 gevorderde afgewezen.
4.12
Onder 2 vordert [gedaagde01] c.s. Dexa te veroordelen tot betaling aan haar van de volledig gemaakte advocaatkosten, tot dusver begroot op € 2.642,16 inclusief BTW, plus rente. Dat is echter alleen mogelijk onder buitengewone omstandigheden, zoals wanneer sprake is van misbruik van procesrecht of het onrechtmatig instellen van een procedure [1] . Anders dan gesteld wordt geen grond gezien voor het oordeel dat in conventie sprake geweest van het instellen van een vordering, die, gelet op de evidente ongegrondheid ervan, in verband met de betrokken belangen van de wederpartij achterwege had moeten blijven. [2] Daarom wordt ook het onder 2 gevorderde afgewezen.
4.13
[gedaagde01] c.s. wordt als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten veroordeeld, aan de zijde van Dexa vastgesteld op € 249,- aan salaris voor de gemachtigde.
5.De beslissing
De kantonrechter:
in conventie
wijst de vordering af;
veroordeelt Dexa in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [gedaagde01] c.s. vastgesteld op € 622,- aan salaris voor de gemachtigde, genoemd bedrag te vermeerderen met de verschuldigde rente vanaf veertien dagen na de uitspraak van het vonnis tot aan de dag van algehele voldoening en verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
in reconventie
wijst de vordering af;
veroordeelt [gedaagde01] c.s. in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Dexa vastgesteld op € 249,- aan salaris voor de gemachtigde.
Dit vonnis is gewezen door mr. S.H. Poiesz en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
465