Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: ROT 20/1003
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 19 maart 2021 in de zaak tussen
[naam eiseres] B.V., eiseres,
gemachtigde: G. Gieben ,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Rotterdam, verweerder,
gemachtigde: mr. B.J. Klein.
Procesverloop
Bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ), gedagtekend 21 januari 2019, heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak [adres] in Rotterdam (hierna: de onroerende zaak) voor het belastingjaar 2019 vastgesteld op € 272.000,-.
Bij uitspraak op bezwaar, gedagtekend 23 januari 2020 (het bestreden besluit), heeft verweerder het bezwaar ongegrond verklaard.
Eiseres heeft beroep ingesteld tegen het bestreden besluit.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 10 februari 2021.
Namens eiseres is [naam persoon] verschenen en namens verweerder zijn gemachtigde en [naam taxateur 1] , taxateur.
Overwegingen
1. Eiseres is gebruikster van de onroerende zaak.
In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2018. Eiseres stelt dat de waarde te hoog is vastgesteld, volgens haar bedraagt de waarde € 240.000,-. Verweerder is van mening dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
2. De onroerende zaak is een winkel gelegen in het winkelcentrum van de wijk Beverwaard . Het bouwjaar is 1985, waarbij in 2006 een renovatie heeft plaatsgevonden. De oppervlakte is 208 m².
3. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding.
Deze waarde kan op grond van artikel 4, eerste lid, aanhef en onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ bij niet-woningen worden bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur, de huurwaarde-kapitalisatiemethode (de HWK-methode). Bij de waardebepaling door middel van deze methode wordt de waarde van een onroerende zaak verkregen door de huurwaarde van een object te vermenigvuldigen met een kapitalisatiefactor.
4. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum niet te hoog heeft vastgesteld. Daartoe heeft verweerder een taxatierapport van [naam taxateur 2] van 4 maart 2020, aangevuld op 6 mei 2020, overgelegd.
5. Tussen partijen is niet in geschil dat de WOZ-waarde van de onroerende zaak moet worden vastgesteld aan de hand van de HWK-methode, waarbij de rechtbank zich aansluit.
6. Ter zitting heeft eiseres verklaard zich te kunnen vinden in de door verweerder gehanteerde kapitalisatiefactor. Dit bekent dat niet meer in geschil is dat een factor van 9 moet worden toegepast.
7. De huurwaarde is tussen partijen nog wel in geschil.
Verweerder houdt een gemiddelde huurwaarde aan van € 145 per m², wat leidt tot een totale huurwaarde van € 30.226,-. Ter onderbouwing daarvan verwijst verweerder naar een viertal huurcijfers van winkels die ook aan de Oude watering liggen. Eiseres stelt dat de huurwaarde niet door middel van vergelijking met marktcijfers moet worden bepaald, maar voert aan dat het eigen huurcijfer van 1 januari 2019 van € 28.000,- als uitgangspunt moet worden genomen.
7.1
Een eigen huurcijfer gaat in beginsel boven een huurwaarde die is gebaseerd op huren van vergelijkingsobjecten, tenzij aannemelijk wordt gemaakt dat geen sprake is van een marktconform huurcijfer.
Verweerder wijst op artikel 3.2 van de huurovereenkomst. Hierin staat:
“Huurder heeft het recht op een eenmalige break-out na afloop van jaar 2 van de huurtermijn, op 1 april 2021, met inachtneming van een opzegtermijn van ten minste 12 maanden, mits het percentage huur hoger ligt dan 7 % van de omzet exclusief BTW”.
Volgens verweerder is daarom sprake van een omzet gerelateerde huur, wat maakt dat het eigen huurcijfer niet bruikbaar is. De rechtbank volgt hem daarin niet. Het klopt, zoals verweerder stelt, dat een omzet gerelateerde huur niet bruikbaar is bij een waardeonderbouwing (vergelijk Hof Den Haag 18 oktober 2019, ECLI:NL:GHDHA:2019:2784), maar daar is in dit geval geen sprake van. Er is sprake van een vast huurbedrag, met weliswaar een break-optie waarbij de omzet een rol speelt, maar dat is iets anders. Mogelijk heeft dit wel invloed op de hoogte van de huur, maar daarbij is eerder sprake van een verhogend effect op de huur dan een verlagend effect. Immers, een partij is vanwege de mogelijkheid dat hij na twee jaar onder het huurcontract uit kan, eerder bereid een hogere huur te accepteren.
Wel is het zo dat de huur van € 28.000,- op 1 april 2019 tot stand is gekomen, meer dan een jaar na de waardepeildatum. Dit maakt dit huurcijfer echter niet onbruikbaar, aangezien een eigen huurcijfer een veel nauwkeuriger indicatie is van de marktwaarde dan de huurcijfers van vergelijkingsobjecten.
Daarnaast heeft verweerder ter zitting betoogd dat de huur van € 28.000,- niet marktconform is. De vorige huur bedroeg € 41.000,- en om leegstand te voorkomen is een veel lagere huur overeengekomen met de zittende huurder. Eiseres heeft echter onbestreden gesteld dat het huurcontract al was opgezegd. Dit betekent dat de eigenaar van de onroerende zaak dus op zoek kon naar een nieuwe huurder, maar blijkbaar toch weer bij eiseres is uitgekomen. Dan is sprake van een huur die op de vrije markt tot stand is gekomen. Dat de huur zo laag is om leegstand te voorkomen, maakt deel uit van het spel van vraag en aanbod en is geen omstandigheid die maakt dat het eigen huurcijfer niet gebruikt kan worden.
Dat uit de huren van de vergelijkingsobjecten volgt dat de huur niet markt conform is, zoals verweerder ook betoogt, volgt de rechtbank evenmin. De huur is ongeveer € 2.000,- lager dan de door verweerder zelf aangehouden huurwaarde. Dat is niet zoveel lager dat dit geen reële markthuur meer zou kunnen zijn.
7.2
De slotsom is dat het eigen huurcijfer boven een huurwaarde gaat die gebaseerd is huren van vergelijkbare referentiesobjecten. Verweerder maakt daarom niet aannemelijk dat de door hem aangehouden huurwaarde niet te hoog is.
Als gevolg daarvan slaagt verweerder evenmin in zijn bewijslast voor de totale waarde.
8. Omdat verweerder niet in zijn bewijslast is geslaagd, beoordeelt de rechtbank of eiseres de door haar bepleite waarde aannemelijk maakt. Dat is niet het geval, aangezien eiseres haar kapitalisatiefactor van 8,6 niet langer handhaaft.
9. Nu geen van beide partijen de door hen voorgestane waarde aannemelijk maken, stelt de rechtbank deze schattenderwijs vast op € 252.000,-. Hierbij gaat de rechtbank uit van de niet meer in geschil zijnde kapitalisatiefactor van 9 en het eigen huurcijfer van € 28.000,-. De rechtbank is niet op de hoogte van de waardeontwikkeling van huren aan de [adres] tussen 1 januari 2018 en 1 april 2019, zodat de rechtbank bij de schatting is uitgegaan van de op 1 april 2019 overeengekomen huur.
10. Het beroep is gegrond. Verweerder moet het door eiseres betaalde griffierecht vergoeden.
11. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiseres gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.598,- (Voor de bezwaarfase: 1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift en 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 265,- en wegingsfactor 1. Voor de beroepsfase: 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 534,- en wegingsfactor 1).
Daarnaast komen de door eiseres in bezwaar opgevraagde kadastrale uittreksels van € 7,- voor vergoeding in aanmerking. De totale vergoeding wordt dan € 1.605,-.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt het bestreden besluit;
- wijzigt de WOZ-beschikking in die zin dat de waarde nader wordt vastgesteld op € 252.000,-;
- bepaalt dat verweerder de betreffende aanslag onroerende-zaakbelastingen dienovereenkomstig verlaagt;
- bepaalt dat verweerder aan eiseres het betaalde griffierecht van € 354,- vergoedt;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 1.605,-.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.P. Hameete, rechter, in aanwezigheid van
mr. M. Noordegraaf, griffier. De uitspraak is in het openbaar gedaan op 19 maart 2021.
De rechter en griffier zijn verhinderd de uitspraak te ondertekenen
griffier rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (belastingkamer).