Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummers: ROT 20/1754 en ROT 20/1755
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 19 maart 2021 in de zaken tussen
[naam eiseres] B.V., eiseres,
gemachtigde: G. Gieben ,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Rotterdam, verweerder,
gemachtigde: mr. B.J. Klein.
Procesverloop
Bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ), gedagtekend 7 juni 2019, heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak [adres 1] in Rotterdam (hierna: de onroerende zaak) voor het belastingjaar 2018 vastgesteld op € 5.532.000,-.
Bij beschikking op grond van de Wet WOZ, eveneens gedagtekend 7 juni 2019, heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak voor het belastingjaar 2019 vastgesteld op € 5.723000,-.
Eiseres heeft tegen beide beschikkingen bezwaar gemaakt.
Bij afzonderlijke uitspraken op bezwaar, gedagtekend 19 februari 2020 (de bestreden besluiten), heeft verweerder beide bezwaren ongegrond verklaard.
Eiseres heeft beroep ingesteld tegen de bestreden besluiten.
De zaak over het belastingjaar 2018 is geregistreerd onder ROT 20/1754 en de zaak over het belastingjaar 2019 onder ROT 20/1755.
Beide zaken zijn gelijktijdig op de zitting van 10 februari 2021 behandeld.
Namens eiseres is [naam persoon] verschenen en namens verweerder zijn gemachtigde en [naam taxateur] , taxateur.
Overwegingen
1. Eiseres is gebruikster van de onroerende zaak.
In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildata 1 januari 2017 en 1 januari 2018. Volgens eiseres is de waarde voor beide data te hoog vastgesteld, volgens haar is de waarde op 1 januari 2017 € 4.170.000,- en op 1 januari 2018 € 4.200.000,-. Verweerder is van mening dat hij de waarden niet te hoog heeft vastgesteld.
2. De onroerende zaak is winkel op de Lijnbaan uit 1952. De winkel heeft drie bouwlagen, een kelder van 167m², de begane grond van 172 m² en een eerste verdieping van 190 m². De oppervlakte van het perceel is 198 m².
3. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding.
Deze waarde kan op grond van artikel 4, eerste lid, aanhef en onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ bij niet-woningen worden bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur (HWK-methode), door middel van een methode een methode van systematische vergelijking met niet-woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, dan wel door middel van een discounted-cash-flow methode.
4. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de onroerende zaak op beide waardepeildata niet te hoog heeft vastgesteld.
Het belastingjaar 2018, waardepeildatum 1 januari 2017 (ROT 20/1754)
5. Ter onderbouwing van zijn waarde heeft verweerder een taxatierapport van [naam taxateur] van 14 mei 2020 overgelegd. Hoewel op pagina vier van het taxatierapport staat dat de HWK-methode is gebruikt, is ter zitting duidelijk geworden dat verweerder op basis van de vergelijkingsmethode zijn waarde onderbouwd. Daarbij is verder gebruik gemaakt van de zogenoemde ITZA-methode, wat bij winkelpanden een bruikbare methode is.
6. Verweerder onderbouwt de waarde met een viertal verkoopcijfers van winkels die ook aan de Lijnbaan liggen. De verkoopcijfers van [adres 2] van 5 juli 2012 en [adres 3] van 16 april 2019 zijn echter te ver van de waarpeildatum tot stand is gekomen om daaraan betekenis te doen toekomen.
Dan resteren [adres 4] en [adres 5] . Hoewel deze ook meer dan een jaar na de waardepeildatum tot stand zijn gekomen, kunnen deze wel als onderbouwing worden gebruikt, gelet op de weinige verkopen die aan de Lijnbaan plaatsvinden en vanwege de zeer goede vergelijkbaarheid van deze objecten met de onroerende zaak.
Uit deze twee verkoopcijfers volgt een waarde per m² (voor zone A) van € 43.557,- en € 41.663,-, ruim boven de vastgestelde waarde van € 26.897,- per m² (voor zone A). Eiseres heeft deze waarden niet betwist, net zo min als de door verweerder gemaakte indeling in zones in het kader van de ITZA-methode, maar zij heeft ter zitting aangevoerd dat deze objecten in verhuurde staat verkocht zijn en dat onduidelijk is hoe verweerder daar rekening mee heeft gehouden.
Op grond van vaste jurisprudentie (bijvoorbeeld Hoge Raad 25 april 2014, ECLI:NL:HR:2014:982) mag bij de waardebepaling niet worden uitgegaan van een verkooprijs van een object dat op dat moment verhuurd was, maar dit betekent niet dat verkoopprijzen van verhuurde onroerende zaken bij de waardebepaling op grond van de Wet WOZ zonder meer buiten beschouwing moeten blijven. Hiervoor zal een correctie plaats moeten vinden (vergelijk ook Hof Amsterdam, 1 maart 2018, ECLI:NL:GHAMS:2018:1659). De stelling van verweerder ter zitting dat bij dit soort objecten aan de Lijnbaan geen correctie nodig is, heeft verweerder onvoldoende onderbouwd en volgt de rechtbank daarom niet. Dat geen correctie heeft plaatsgevonden, betekent echter niet dat de waarde te hoog is vastgesteld. De rechtbank vindt namelijk niet aannemelijk dat deze correctie meer zal zijn dan het verschil van de waarde per m² van de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak (respectievelijk 43.557-26.897= € 16.660 en 41.663-26897= € 14.766).
7. Eiseres voert verder aan dat de waarde op basis van de HWK methode moet worden bepaald en zij verwijst daartoe naar het eigen huurcijfer van € 300.000,-. Verweerder betwist dat dit een reële, marktconforme huur is. Gelet daarop had het op de weg van eiseres gelegen de huurovereenkomst over te leggen. Door dit na te laten, is onduidelijk gebleven onder welke voorwaarde deze huur tot stand is gekomen. De enkele stelling van eiseres dat er niks bijzonders in het huurcontract staat en dat dit onder normale omstandigheden tot stand is gekomen, is gelet op de betwisting daarvan door verweerder, onvoldoende om haar daarin te volgen. Daar komt bij dat de kapitalisatiefactor van eiseres van 13,9 niet onderbouwd is door middel van een berekening.
De rechtbank vindt daarom een waardering op basis van verkoopcijfers van goed vergelijkbare objecten een nauwkeuriger onderbouwing van de waarde, dan een onderbouwing met twee variabelen (huurwaarde en kapitalisatiefactor) die beide niet onderbouwd zijn.
8. De conclusie is dan dat verweerder voor het belastingjaar 2018 slaagt in zijn bewijslast.
Het belastingjaar 2019, waardepeildatum 1 januari 2018 (ROT 20/1755)
9. Ter onderbouwing van zijn waarde heeft verweerder een taxatierapport van [naam taxateur] van 14 mei 2020 overgelegd. Ook voor dit belastingjaar geldt dat ter zitting duidelijk is geworden dat verweerder op basis van de vergelijkingsmethode zijn waarde onderbouwt. Daarbij is verder gebruik gemaakt van de zogenoemde ITZA-methode, wat bij winkelpanden een bruikbare methode is.
10. Verweerder onderbouwt de waarde met dezelfde vier verkoopcijfers als voor het belastingjaar 2018. Het verkoopcijfer van [adres 2] van 5 juli 2012 is echter te ver van de waardepeildatum tot stand gekomen om daaraan betekenis te doen toekomen.
Dan resteren [adres 4] , [adres 5] en [adres 3] . Hoewel het verkoopcijfer van [adres 3] meer dan een jaar na de waardepeildatum tot stand is gekomen, kan dat wel als onderbouwing worden gebruikt, gelet op de weinige verkopen die aan de Lijnbaan plaatsvinden en vanwege de zeer goede vergelijkbaarheid van dit object met de onroerende zaak.
Uit deze drie verkoopcijfers volgt een waarde per m² (voor zone A) van € 43.557,-, € 41.663,- en € 46.465,- ruim boven de vastgestelde waarde van € 26.897,- per m² (voor zone A). Eiseres heeft deze waarden niet betwist, net zo min als de door verweerder gemaakte indeling in zones in het kader van de ITZA-methode, maar zij heeft ter zitting aangevoerd dat deze objecten in verhuurde staat verkocht zijn en dat onduidelijk is hoe verweerder daar rekening mee heeft gehouden.
Op grond van vaste jurisprudentie (bijvoorbeeld Hoge Raad 25 april 2014, ECLI:NL:HR:2014:982) mag bij de waardebepaling niet worden uitgegaan van een verkooprijs van een object dat op dat moment verhuurd was, maar dit niet betekent dat verkoopprijzen van verhuurde onroerende zaken bij de waardebepaling op grond van de Wet WOZ zonder meer buiten beschouwing moeten blijven. Hiervoor zal een correctie plaats moeten vinden. De stelling van verweerder ter zitting dat bij dit soort objecten aan de Lijnbaan geen correctie nodig is, heeft verweerder onvoldoende onderbouwd en volgt de rechtbank daarom niet. Dat geen correctie heeft plaatsgevonden, betekent echter niet dat de waarde te hoog is vastgesteld. De rechtbank vindt namelijk niet aannemelijk dat deze correctie meer zal zijn dan het verschil van de waarde per m² van de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak (respectievelijk 43.557-26.897= € 16.660, 41.663-26897= € 14.766 en 46.465-26.897= € 19.568,-).
11. Eiseres voert ook voor dit belastingjaar aan de waarde op basis van de HWK methode moet worden bepaald en zij verwijst daartoe naar het eigen huurcijfer van € 300.000,-. De rechtbank volgt eiseres hierin niet om de redenen zoals onder rechtsoverweging 7. weergegeven.
12. De conclusie is dat verweerder voor het belastingjaar 2019 eveneens slaagt in zijn bewijslast.
In beide zaken
12. De beroepen zijn ongegrond.
13. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.P. Hameete, rechter, in aanwezigheid van
mr. M. Noordegraaf, griffier. De uitspraak is in het openbaar gedaan op 19 maart 2021.
De rechter en griffier zijn verhinderd de uitspraak te ondertekenen
griffier rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (belastingkamer).