Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 8595179 CV EXPL 20-20601
uitspraak: 2 april 2021
vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
in de zaak van
[eiseres],
wonende te [woonplaats eiseres],
eiseres,
gemachtigde: mr. drs. C.J.M. Stubenrouch te Rotterdam,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats gedaagde],
gedaagde,
gemachtigde: mr. P.R. Hogerbrugge te Rotterdam.
Partijen worden hierna aangeduid als “[eiseres]” respectievelijk “[gedaagde]”.
1..Het verloop van de procedure
1.1
Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter kennis heeft genomen:
- het exploot van dagvaarding van 9 juni 2020, met producties;
- de conclusie van antwoord, met producties;
- het tussenvonnis van de kantonrechter van 7 september 2020, waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
- de akte houdende wijziging/vermeerdering van eis van [eiseres];
- de aanvullende producties van [eiseres].
1.2
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 9 oktober 2020. Zowel [eiseres] als [gedaagde] zijn in persoon verschenen, beiden bijgestaan door hun gemachtigde voornoemd. Van hetgeen ter zitting is besproken, heeft de griffier aantekening gehouden.
1.3
De zaak is na de mondelinge behandeling aangehouden om partijen de gelegenheid te bieden tot een oplossing in der minne voor het onderhavige geschil te komen.
1.4
[eiseres] heeft de kantonrechter per e-mail van 29 januari 2021 (met productie) alsnog verzocht vonnis te wijzen. [gedaagde] heeft voormeld verzoek eveneens gedaan bij e-mail van 2 februari 2021.
1.5
De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis bepaald op heden.
2..De vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, staat tussen partijen, voor zover van belang, het volgende vast.
2.1
Tussen [eiseres] en [gedaagde] bestaat een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met betrekking tot de bovenwoning aan de [adres] (nader te noemen: “het gehuurde”). De huurprijs bedraagt € 850,00 per maand inclusief gas, water en elektriciteit.
2.2
In 2019 heeft [gedaagde] zich tot de Huurcommissie gewend met een verzoek tot verlaging van de huurprijs op grond van door haar aangevoerde onderhoudsgebreken. De Dienst van de Huurcommissie heeft vervolgens – na een uitgebreid onderzoek – een rapportage opgesteld en deze op 29 oktober 2019 uitgebracht.
2.3
In reactie op voormelde rapportage heeft [eiseres] een volledig bouwkundig onderzoek laten verrichten door VBIT Expertise te Schijndel. Bouwkundige ing. E.J. van Bekkum heeft – voor zover thans van belang – in zijn rapportage van 21 januari 2020 het volgende verklaard:
“(…)
De totale staat van onderhoud van het door ons waargenomen pand verkeert in zeer slechte staat. Op basis van onze bevindingen zou het pand onbewoonbaar verklaard moeten worden doordat sprake is van een zeer gevaarlijke situatie voor de huurder en haar kind.
(…)
Doordat de gehele woning volledig gestript dient te worden, zal bewoning door de huurder van benadeelde niet meer mogelijk zijn. De woning zal voorafgaand aan de genoemde renovatiewerkzaamheden moeten worden ontruimd.
(…)
Uitgaande van bovenstaande bevindingen, de huidige staat van onderhoud van het pand en rekening houdend met de technische herstelperiode zal de huurder van benadeelde op zeer korte termijn een andere woning moeten zoeken of moeten worden aangeboden. Elke dag dat de huurder van benadeelde nog langer in deze woning verblijft, loopt zij of haar kind kans ziek te worden of zelfs letsel op te lopen.
(…)”.
2.4
Bij aangetekende brief van 3 april 2020 heeft [eiseres] voormelde huurovereenkomst opgezegd. Zij heeft – voor zover thans van belang – het volgende aan [gedaagde] bericht:
“(…)
Het is niet mogelijk om tijdens de renovatie in het gehuurde te blijven zitten. ik heb het gehuurde dringend nodig voor eigen gebruik.
In de wet staat geregeld dat onder dringend eigen gebruik mede wordt verstaan renovatie van woonruimte die zonder beëindiging van de huurovereenkomst niet mogelijk is. Daarvan is sprake.
Hierbij zeg ik dan ook ingevolge artikel 7:274, eerste lid, onderdeel c, BW de met u bestaande huurovereenkomst op per 1 mei 2020, met inachtneming van ten deze geldende wettelijke opzegtermijn van 6 maanden, zodat de huurovereenkomst eindigt per 1 november 2020, op welk moment u dan het gehuurde verlaten dient te hebben.
(…)”.
3..De vordering
3.1
[eiseres] heeft bij dagvaarding gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
- te bepalen dat de huurovereenkomst tussen partijen – zoals vermeld onder 2.1 – op 1 november 2020 zal zijn geëindigd op grond van dringend eigen gebruik in de zin van artikel 7:274 lid 1 onderdeel Pro c BW, dan wel het tijdstip vast te stellen waarop die huurovereenkomst tussen partijen naar het oordeel van de kantonrechter zal eindigen;
- tevens met veroordeling van [gedaagde] om op die vastgestelde datum en na betekening van dit vonnis het gehuurde met al het hare en de haren en al diegenen die met en/of zonder toestemming van [eiseres] in de onroerende zaak verblijven volledig en behoorlijk te ontruimen en te verlaten onder afgifte van de sleutels en al hetgeen tot de onroerende zaak behoort ter vrije en algehele beschikking van [eiseres] te stellen, zo nodig met behulp van de sterke arm;
- dit alles met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.
3.2
Aan haar vordering heeft [eiseres] – naast de vaststaande feiten en voor zover thans van belang – het volgende ten grondslag gelegd. [eiseres] is geschrokken van de bevindingen van bouwkundige ing. E.J. van Bekkum, met name vanwege zijn conclusie dat mede om veiligheidsredenen feitelijk sprake is van een onbewoonbaar pand. [eiseres] heeft [gedaagde] gewaarschuwd voor de gevaarzetting, maar een inhoudelijke reactie daaromtrent heeft [eiseres] nooit mogen ontvangen. Ten tijde van het verrichten van verschillende tevergeefse contactpogingen met (de gemachtigde van) [gedaagde], heeft [eiseres] aan bouwkundig adviesbedrijf Bureau Kraan opdracht gegeven tot het opstellen van een compleet renovatieplan voor het gehuurde. Dat renovatieplan is op 31 maart 2020 gepresenteerd en vergunningen voor de uitvoering zijn in aanvraag en behandeling. [eiseres] exploiteert onder het gehuurde een opvang en een deel van het gehuurde zal daarbij betrokken worden. Het overige deel van het gehuurde wordt heringericht en qua indeling volledig gewijzigd. Het woongenot zal na de renovatie aanzienlijk vooruitgaan en er zal tevens sprake zijn van een rendementsverbetering. [eiseres] heeft bij de opzeggingsbrief van 3 april 2020 een verhuiskostenvergoeding toegezegd en ook is aangegeven dat er in de nabije omgeving van het gehuurde voldoende woningaanbod is. Van [gedaagde] noch van haar gemachtigde is een reactie ontvangen naar aanleiding van de opzegging. Daarom heeft [eiseres] recht en belang bij het instellen van de onderhavige vordering.
3.3
In haar akte houdende wijziging/vermeerdering van eis heeft [eiseres] de grondslag van de beëindiging verruimd. [eiseres] wenst na de renovatie zelf in het gehuurde te gaan wonen. Nu neemt zij haar administratie mee naar haar op afstand gelegen woning, terwijl zij vaak tot laat aan het werk is in de opvang. Zij kan zich nog amper concentreren, omdat zij later op de avond te moe is om te werken. De administratieve werkzaamheden voor de opvang kan zij dan straks in alle rust vanuit haar eigen woning (lees: het gehuurde) verrichten.
3.4
Op de overige stellingen van [eiseres] wordt in de beoordeling – indien van belang voor de uitkomst van deze procedure – teruggekomen.
4..Het verweer
4.1
[gedaagde] heeft bij antwoord geconcludeerd tot afwijzing van de vorderingen van [eiseres] als zijnde niet ontvankelijk en/of ongegrond dan wel onvoldoende onderbouwd,
met veroordeling van [eiseres] in de proceskosten, te voldoen binnen 14 dagen na de dagtekening van dit vonnis, en – voor het geval de voldoening van de proceskosten niet binnen de gestelde termijn plaatsvindt – te vermeerderen met de wettelijke rente over de proceskosten vanaf de genoemde termijn voor voldoening, alsmede nakosten.
4.2
Daartoe heeft [gedaagde] bij antwoord – naast de vaststaande feiten en voor zover thans van belang – het volgende aangevoerd. Het is juist dat de staat van onderhoud van het gehuurde slecht is. De te beantwoorden vraag is of de gewenste renovatie (lees: het eigen gebruik) zo dringend nodig/noodzakelijk is. [gedaagde] is van mening dat [eiseres] mede debet is aan de door [eiseres] vermeende noodzaak tot renovatie. Al vanaf 2017 beklaagt [gedaagde] zich over de staat van onderhoud, maar ondanks alle (pogingen tot) overleg en zelfs een procedure bij de Huurcommissie heeft [eiseres] het achterstallig onderhoud tot op heden niet aangepakt. Het rapport van VBIT Expertise van 21 januari 2020 (zie 2.3) is in opdracht van [eiseres] gemaakt, [gedaagde] acht dit gegeven van belang met het oog op het gezegde: “wiens brood men eet, wiens woord men spreekt”. Om duidelijkheid te krijgen over de bewoonbaarheid van het gehuurde heeft [gedaagde] de afdeling Bouw en Woningtoezicht van de gemeente Rotterdam verzocht op dit punt uitsluitsel te geven. Bij brief van 12 augustus 2020 heeft het hoofd van voornoemde afdeling [eiseres] een maatregelenlijst toegestuurd ter zake herstel van achterstallig onderhoud. Daarbij is niet vastgesteld dat het gehuurde onbewoonbaar is. Niet duidelijk is dat het uitvoeren van de bedoelde maatregelen het noodzakelijk maakt dat [gedaagde] het gehuurde – tijdelijk – dient te verlaten. Er is daarom niet voldaan aan het dringendheidsvereiste. [eiseres] heeft voorts (middels een uitdraai van Funda) te kennen gegeven dat er voldoende passende woonruimte beschikbaar is, maar daarbij heeft zij nagelaten uit te leggen waarom zij van mening is dat het aanbod op de (huur)woningmarkt als passend aangemerkt kan worden, gelet op de inkomenssituatie van [gedaagde]. [eiseres] heeft alleen oog voor het verbeteren van het rendement en houdt op geen enkele wijze rekening met de belangen van [gedaagde].
4.3
Op de overige stellingen van [gedaagde] wordt in de beoordeling – indien van belang voor de uitkomst van deze procedure – teruggekomen.
5..De beoordeling
5.1
Op grond van artikel 7:274 lid 1 sub c BW Pro kan de kantonrechter de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst toewijzen indien [eiseres] aannemelijk maakt dat zij het gehuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat van haar, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst blijft voortduren. Ook moet gebleken zijn dat [gedaagde] andere passende woonruimte kan verkrijgen.
renovatie en rendementsverbetering
5.2
[eiseres] heeft bij haar stelling dat voldaan is aan het “dringendheidsvereiste” in het kader van noodzakelijke renovatie het rapport van VBIT Expertise van 21 januari 2020 overgelegd. Bouwkundige ing. E.J. van Bekkum heeft daarin aangegeven dat sprake is van een onbewoonbaar pand (zie 2.3). [gedaagde] heeft de betrouwbaarheid van dat rapport c.q. de onpartijdigheid van voormelde bouwkundige echter betwist. Te meer nu de Dienst van de Huurcommissie en de afdeling Bouw en Woningtoezicht van de gemeente Rotterdam tot een andere conclusie zijn gekomen in die zin dat niet zonder meer is gebleken dat het gehuurde thans onbewoonbaar is. Tegenover die gemotiveerde betwisting had het op de weg van [eiseres] gelegen om – al dan niet onder overlegging van nadere stukken – inzichtelijk te maken waarom zij het gehuurde in het kader van renovatie zo dringend nodig heeft,
dat de huurovereenkomst daarvoor (definitief) tussen partijen moet eindigen. Dat heeft [eiseres] niet gedaan. De foto’s en offertes die [eiseres] in de procedure heeft gebracht laten naar het oordeel van de kantonrechter ook niet direct zien dat het gehuurde onbewoonbaar is en/of dat [gedaagde] tijdens de renovatie niet in het gehuurde kan blijven wonen. Dat er veel gebreken in en aan het gehuurde zijn staat wel vast, maar niet is aannemelijk geworden dat de huurovereenkomst op voormelde grond beëindigd zou moet worden.
5.3
[eiseres] heeft verder aangevoerd dat de renovatie zal leiden tot rendementsverbetering. Daartoe wordt opgemerkt dat het enkele feit dat [eiseres] een onderhouds- en renovatieplan wil uitvoeren, niet automatisch een grond voor het aannemen van dringend eigen gebruik oplevert, in beginsel ook niet als exploitatie in ongewijzigde staat onrendabel zou zijn. Als echter sprake is van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten dan kan dit anders zijn. Naast de “structurele wanverhouding” tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten kunnen andere omstandigheden een rol spelen bij die beoordeling, zoals de waardestijging van het verhuurde die zich na de verwerving ervan door de verhuurder heeft voorgedaan. [eiseres] heeft ter zitting enkel verklaard dat de rendementsverbetering voortvloeit uit het rapport van VBIT Expertise en uit het feit dat [eiseres] na de renovatie zelf in het gehuurde wil gaan wonen. [eiseres] heeft zich in het geheel niet uitgelaten over (onder meer) de vragen waarom er na de renovatie rendementsverbetering op zal treden, of er op dit moment sprake is van een onrendabele exploitatie en – indien het antwoord op die laatste vraag bevestigend luidt – of er sprake is van een structurele wanverhouding zoals hierboven weergegeven. [eiseres] heeft dus – ten aanzien van dit punt – niet aan haar stelplicht voldaan, hetgeen met zich brengt dat deze (deel-)grondslag van dringend eigen gebruik eveneens niet zal leiden tot toewijzing van de vordering(en).
zelfbewoning
5.4
Gelet op artikel 6:272 lid 2 BW Pro jo. artikel 6:273 lid 1 BW Pro mag de kantonrechter uitsluitend de in de opzegging vermelde gronden bij haar beslissing in aanmerking nemen. [eiseres] heeft in haar opzeggingsbrief van 3 april 2020 niets kenbaar gemaakt over haar voornemen om na de renovatie zelf in het gehuurde te gaan wonen. De Hoge Raad heeft echter in haar arrest van 15 april 2011 (ECLI:NL:HR:2011:BP5612) beslist dat de aan de opzegging ten grondslag liggende redenen in de loop van de tijd wijzigingen kunnen ondergaan. In een opzeggingsbrief kan dus staan dat een woning nodig is voor dringend eigen gebruik wegens een (noodzakelijke) renovatie, maar tijdens de procedure kan de invulling van opzegging wegens dringend eigen gebruik worden gewijzigd. Doordat de opzeggingsgrond in concrete zin niet veranderd is, maar alleen verruimd, acht de kantonrechter de door [eiseres] gedane eiswijziging toelaatbaar en zal zij nader ingaan op de inhoud daarvan.
5.5
[eiseres] wil graag na de renovatie naar het gehuurde verhuizen, omdat zij dan makkelijker aan haar administratie toekomt en deze na een lange werkdag niet meer naar haar op afstand gelegen woning mee hoeft te nemen. Dat is begrijpelijk, maar levert op zichzelf geen voldoende dringende grond op voor een beëindiging van de huurovereenkomst. Die dringendheid moet immers zodanig zijn dat van de verhuurder niet gevergd kan worden dat een bestaande huurovereenkomst wordt voortgezet met als gevolg dan een huurder gedwongen wordt de woning te verlaten. De door [eiseres] aangevoerde grond betreft een belang dat ook op een alternatieve wijze te realiseren is (bijvoorbeeld door een andere (huur)woning in de nabije omgeving van het gehuurde te betrekken).
Bovendien heeft [eiseres] de afname van de reisafstand naar haar werk (lees: de kinderopvang) niet inzichtelijk gemaakt. Dat had wel op haar weg gelegen nu zij volgens de dagvaarding eveneens in Rotterdam woonachtig is.
conclusie dringend eigen gebruik
5.6
Het vorenstaande leidt daarom tot de slotsom dat de door [eiseres] aangevoerde grondslagen noodzakelijke renovatie, rendementsverbetering en zelfbewoning ieder op zichzelf, maar ook allen in samenhang bezien, onvoldoende zijn voor het vereiste dringend eigen gebruik. Daarnaast is naar het oordeel van de kantonrechter door [eiseres] onvoldoende aangetoond dat [gedaagde] andere passende woonruimte kan krijgen. Dit betekent dat een afweging van de belangen naar billijkheid achterwege kan blijven.
5.7
Op grond van artikel 7:273 lid 2 BW Pro wordt, nu de beëindigingsvordering afgewezen wordt, de huurovereenkomst van rechtswege verlengd en dient de kantonrechter te beslissen of de overeenkomst voor onbepaalde tijd of voor een door haar vast te stellen bepaalde tijd wordt verlengd (vgl. HR 19 april 1991, NJ 1991 677). De kantonrechter ziet, nu de opgezegde huurovereenkomst tussen [eiseres] en [gedaagde] een huurovereenkomst voor (inmiddels) onbepaalde tijd betreft, aanleiding om te bepalen dat de huurovereenkomst tussen partijen met ingang van heden voor onbepaalde tijd wordt verlengd.
5.8
Hetgeen partijen verder nog hebben aangevoerd ten aanzien van de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik in de zin van 7:274 lid 1 sub c BW zal niet tot een ander oordeel leiden en kan daarom onbesproken blijven.
huurachterstand
5.9
Ter zitting heeft [eiseres] verklaard dat [gedaagde] de huurpenningen over de maanden maart tot en met juni 2020 vrijwel volledig onbetaald heeft gelaten. Het betreft een totaalbedrag van € 3.196,00. Voor zover [eiseres] heeft bedoeld (nogmaals) haar eis te wijzigen c.q. te vermeerderen, dan wordt dat – wegens strijdigheid met de goede procesorde – niet toegelaten. De kantonrechter begrijpt dat de door [eiseres] aangehaalde huurachterstand al volledig bestond ten tijde van het uitbrengen van de dagvaarding. Niet duidelijk is dan ook waarom zij pas ter zitting – zonder een concrete nadere onderbouwing – stellingen ter zake inneemt. [gedaagde] heeft nu geen deugdelijk verweer tegen deze stellingen kunnen voeren. Bovendien heeft [eiseres] in haar e-mail van 29 januari 2021 aangegeven dat de huurachterstand thans nog twee maanden bedraagt, dus zelfs als de eiswijziging c.q. eisvermeerdering zou worden toegelaten, dan is de hoogte van de huurachterstand te summier om op die grond tot ontbinding van de huurovereenkomst over te gaan.
de proceskosten
5.1
[eiseres] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van [gedaagde]. Nu de vordering van onbepaalde waarde is, zal de kantonrechter het gemachtigdensalaris op een bedrag van € 622,00 vaststellen (2 punten à
€ 311,00). De wettelijke rente over de proceskosten zal worden toegewezen op de wijze zoals in het dictum vermeld.
5.11
De door [gedaagde] gevorderde nakosten zullen worden toegewezen als hierna vermeld, nu gelet op het arrest van de Hoge Raad van 14 februari 2014 (ECLI:NL:HR:2014:335) de proceskostenveroordeling hiervoor reeds een executoriale titel geeft en de kantonrechter van oordeel is dat de nakosten zich ook vooraf laten begroten.
6..De beslissing
De kantonrechter:
wijst de vorderingen af;
veroordeelt [eiseres] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [gedaagde] vastgesteld op € 622,00 aan salaris voor de gemachtigde, voornoemd bedrag vermeerderd met de wettelijke rente in de zin van artikel 6:119 BW Pro ingaande veertien dagen na de datum van dit vonnis tot de dag van algehele voldoening;
en, indien [eiseres] niet binnen veertien dagen na de datum van dit vonnis vrijwillig aan dit vonnis heeft voldaan, een bedrag van € 124,00 aan nasalaris. Indien daarna betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, dient het bedrag aan nasalaris nog te worden verhoogd met de kosten van betekening.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het méér of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. M. Verkerk en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
44240