Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: ROT 20/5535
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 18 mei 2021 in de zaak tussen
[naam eiseres], te [woonplaats eiseres], eiseres,
gemachtigde: mr. A. Bakker,
en
de heffingsambtenaar van de Regionale Belasting Groep, verweerder,
gemachtigde: mr. E.J. Wilhelmy Damsté.
Procesverloop
Bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ), gedagtekend 29 februari 2020, heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (hierna: de onroerende zaak) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 743.000,-.
Bij uitspraak op bezwaar, gedagtekend 6 oktober 2020 (het bestreden besluit), heeft verweerder het bezwaar ongegrond verklaard.
Eiseres heeft beroep ingesteld tegen het bestreden besluit.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend. In het schrijven van 16 april 2021 wordt door verweerder geconcludeerd tot een waarde van € 614.000,-
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 28 april 2021.
Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde via een hybride zitting.
Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
Overwegingen
1. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2019. In beroep concludeert verweerder tot een waarde van € 614.000,-.
2. Reeds gelet op deze door verweerder in beroep verdedigde waarde is het beroep gegrond en moet het bestreden besluit worden vernietigd. De rechtbank ziet aanleiding te bepalen dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde besluit en overweegt daartoe als volgt.
3. Volgens verweerder bedraagt de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2019 € 614.000,-. Eiseres voert aan dat ook de nader vastgestelde waarde te hoog is. Volgens haar moet de waarde op € 489.000,- worden vastgesteld.
4. De onroerende zaak is een tussenwoning (bouwjaar 1750), met een bruto wooninhoud van 408 m³, met een dakkapel, dakterras van 15 m², inpandige garage van 258 m³ en een hobbyruimte van 160 m³, gelegen op een perceel van 134 m².
3. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding.
4. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. Met het door hem overgelegde taxatierapport van [naam] van 15 april 2021 en de daarop gegeven toelichting slaagt verweerder daarin.
5. Eiser stelt dat verweerder gebruikt heeft gemaakt van onjuiste referentieobjecten en verwijst daarbij naar de [adres 2] en de [adres 3] als juiste referenties. In principe staat het verweerder bovendien vrij om een eigen keuze aan vergelijkingsobjecten te gebruiken. Dat hoeft niet de best denkbare keuze te zijn, maar moet wel voldoende representatief zijn. Verweerder is dan ook niet gehouden de door eiser genoemde woningen te betrekken in zijn vergelijking.
5.1.
Waar het om gaat is dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald aan de hand van zo dicht mogelijk rond de waardepeildatum gerealiseerde verkoopprijzen van vergelijkbare onroerende zaken. In de door verweerder overgelegde matrix is dit gebeurd en hieruit volgt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Dit blijkt vooral uit het verkoopcijfer van [adres 4]. Dit object is goed vergelijkbaar met de onroerende zaak en op 6 mei 2019 verkocht voor € 640.000,-.
[adres 4] ligt namelijk in een vergelijkbare buurt in het centrum. Het is een pand met dezelfde opbouw als de onroerende zaak, namelijk een inpandige garage op de begane grond en wonen op de eerste en tweede etage. [adres 4] is qua kwaliteit, voorzieningen en uitstraling van hetzelfde niveau. Het onderhoudsniveau van [adres 4] is gemiddeld, terwijl dit bij de onroerende zaak slecht is en de doelmatigheid is bij [adres 4] slecht terwijl dit bij de onroerende zaak gemiddeld is. De indexaties van de prijs naar de waardepeildatum laat een prijs zien van € 617.856,-. Hieruit blijkt dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. Ook de andere vergelijkingsobjecten bevestigen, rekening houdend met de verschillen tussen deze vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak, dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.
5.2.
Gelet op de m³-prijs van de onroerende zaak van € 871,- en de gemiddelde m²-prijs van de vergelijkingsobjecten van € 1.031,66 kan niet gesteld worden dat verweerder de waarde te hoog heeft vastgesteld. De m³-prijs voor de onroerende zaak is € 195,- lager dan die van de vergelijkingsobjecten. Omgerekend voor de onroerende zaak komt dit op (€ 160,67,- × 408 m³ =) € 65.552,-. Voor zover de gedateerde voorzieningen van de onroerende zaak en de asbest waardedrukkend zijn, wordt dat geacht te zijn verdisconteerd in de lagere m³-prijs van de onroerende zaak.
5.3.
Nu verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld, komt de rechtbank niet toe aan bespreking van de door eiseres aangedragen vergelijkingsobjecten.
6. Eiseres heeft ook nog aangevoerd dat verweerder, in strijd met artikel 40 van de Wet
WOZ en artikel 7:4, tweede lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) heeft gehandeld. Eiseres geeft aan dat verweerder geen nadere stukken heeft overgelegd bij de uitspraak op bezwaar. Eiseres verwijst ter onderbouwing van haar standpunt naar het arrest van de Hoge Raad van 17 augustus 2018 (ECLI:NL:HR:2018:1316).
6.1.
Verweerder geeft aan dat eiseres in bezwaar niet heeft verzocht om de nazending van nadere stukken.
6.2.
De rechtbank overweegt als volgt. Op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ verstrekt verweerder uitsluitend aan degene te wiens aanzien een beschikking is genomen, op verzoek een afschrift van de gegevens die ten grondslag hebben gelegen aan de vastgestelde waarde. Op grond van artikel 7:4, tweede lid, van de Awb moet verweerder alle op de zaak betrekking hebbende stukken ten minste een week voor de hoorzitting ter inzage leggen.
6.3.
De rechtbank is van oordeel dat in bezwaar door eiseres niet is verzocht om nadere op de zaak betrekking hebbende stukken. Verweerder had dan ook niet de verplichting nadere stukken te overleggen. Deze beroepsgrond faalt dan ook.
7. Het beroep is, gelet op rechtsoverweging 2, gegrond.
8. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt zij dat verweerder aan eiseres het door hem betaalde griffierecht van € 48- vergoedt.
9. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiseres gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.068,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 534,- en wegingsfactor 1).
Beslissing
de rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt het bestreden besluit;
- wijzigt de WOZ-beschikking in die zin dat de waarde nader wordt vastgesteld op
€ 614.000,-;
- bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde besluit;
- bepaalt dat verweerder de betreffende aanslag onroerendezaakbelastingen dienovereenkomstig verlaagt;
- bepaalt dat verweerder aan eiseres het betaalde griffierecht van € 48,- vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.P. Hameete, rechter, in aanwezigheid van mr. N.E. Moerkerken, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 18 mei 2021.
De griffier is buiten staat De rechter is verhinderd te tekenen
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Den Haag (belastingkamer).