ECLI:NL:GHDHA:2022:1739

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Team Belastingrecht

meervoudige kamer

nummer BK-21/00443

Uitspraak van 25 augustus 2022

in het geding tussen:

[X] te [Z] , belanghebbende,

(gemachtigde: A. Bakker)

de heffingsambtenaar van de Regionale Belasting Groep, de Heffingsambtenaar,

(vertegenwoordiger: […] )

op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Rotterdam (de Rechtbank) van 18 mei 2021, nummer ROT 20/5535.

Procesverloop

1.1.

De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2019 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [de woning] , voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 743.000. Met de beschikking zijn in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2020 opgelegde aanslagen onroerendezaakbelasting en watersysteemheffing eigenaren (de aanslagen).

1.2.

De Heffingsambtenaar heeft het daartegen gemaakte bezwaar afgewezen en de beschikking en aanslagen gehandhaafd.

1.3.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Ter zake van het beroep is een griffierecht van € 48 geheven. In het beroepschrift heeft de Heffingsambtenaar geconcludeerd tot een waarde van € 614.000. De Rechtbank heeft het beroep aldus gegrond verklaard, de uitspraak op bezwaar vernietigd, de beschikking aldus gewijzigd dat daarin de waarde van de woning wordt vastgesteld op
€ 614.000, de aanslag onroerendezaakbelastingen dienovereenkomstig verminderd, bepaald dat de uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar en de Heffingsambtenaar opgedragen het betaalde griffierecht van € 48 aan belanghebbende te vergoeden.

1.4.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. Er is een griffierecht geheven van € 134. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbende heeft op 4 juli 2022 een nader stuk ingediend.

1.5.

De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 14 juli 2022. Partijen hebben aan de zitting deelgenomen via MS Teams, waarbij sprake is van een rechtstreekse beeld- en geluidsverbinding met het Hof. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.

Feiten

2.1.

Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning betreft een tussenwoning uit het bouwjaar 1750. De oppervlakte van het perceel bedraagt ongeveer 134 m2. De woning is verder voorzien van een dakkapel, een dakterras (15 m2), een inpandige garage en een hobbyruimte.

2.2.

De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de waarde van de woning een taxatierapport overlegd, dat op 15 april 2021 is opgemaakt door taxateur [taxateur 1] , waarin een bouwtekening van de begane grond en een waardematrix zijn opgenomen. De woning is daarin vergeleken met de verkochte objecten [adres 1] , [adres 2] en [adres 3] , alle gelegen te [woonplaats] .

2.3.

Belanghebbende bepleit in hoger beroep een WOZ-waarde van € 489.000. Ter onderbouwing verwijst belanghebbende naar twee alternatieve referentieobjecten en de bijbehorende taxatierapporten van [taxateur 2] . Voorts heeft belanghebbende verschillende foto’s van de binnen- en buitenkant van de woning en de factuur van de in 1980 gerenoveerde keuken overgelegd.

Oordeel van de Rechtbank

3. De Rechtbank heeft, voor zover in hoger beroep van belang, geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser(es) en de Heffingsambtenaar als verweerder.

“1. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2019. In beroep concludeert verweerder tot een waarde van € 614.000,-.

2. Reeds gelet op deze door verweerder in beroep verdedigde waarde is het beroep gegrond en moet het bestreden besluit worden vernietigd. De rechtbank ziet aanleiding te bepalen dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde besluit en overweegt daartoe als volgt.

3. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding.

4. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. Met het door hem overgelegde taxatierapport van [taxateur 1] van 15 april 2021 en de daarop gegeven toelichting slaagt verweerder daarin.

5. Eiser stelt dat verweerder gebruikt heeft gemaakt van onjuiste referentieobjecten en verwijst daarbij naar de [adres 4] en de [adres 5] als juiste referenties. In principe staat het verweerder bovendien vrij om een eigen keuze aan referentieobjecten te gebruiken. Dat hoeft niet de best denkbare keuze te zijn, maar moet wel voldoende representatief zijn. Verweerder is dan ook niet gehouden de door eiser genoemde woningen te betrekken in zijn vergelijking.

5.1.

Waar het om gaat is dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald aan de hand van zo dicht mogelijk rond de waardepeildatum gerealiseerde verkoopprijzen van vergelijkbare onroerende zaken. In de door verweerder overgelegde matrix is dit gebeurd en hieruit volgt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Dit blijkt vooral uit het verkoopcijfer van [adres 1] . Dit object is goed vergelijkbaar met de onroerende zaak en op 6 mei 2019 verkocht voor € 640.000,-. [adres 1] ligt namelijk in een vergelijkbare buurt in het centrum. Het is een pand met dezelfde opbouw als de onroerende zaak, namelijk een inpandige garage op de begane grond en wonen op de eerste en tweede etage. [adres 1] is qua kwaliteit, voorzieningen en uitstraling van hetzelfde niveau. Het onderhoudsniveau van [adres 1] is gemiddeld, terwijl dit bij de onroerende zaak slecht is en de doelmatigheid is bij [adres 1] slecht terwijl dit bij de onroerende zaak gemiddeld is. De indexaties van de prijs naar de waardepeildatum laat een prijs zien van € 617.856,-. Hieruit blijkt dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. Ook de andere referentieobjecten bevestigen, rekening houdend met de verschillen tussen deze referentieobjecten en de onroerende zaak, dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.

5.2.

Gelet op de m³-prijs van de onroerende zaak van € 871,- en de gemiddelde m²-prijs van de referentieobjecten van € 1.031,66 kan niet gesteld worden dat verweerder de waarde te hoog heeft vastgesteld. De m³-prijs voor de onroerende zaak is € 195,- lager dan die van de referentieobjecten. Omgerekend voor de onroerende zaak komt dit op (€ 160,67,- × 408 m³ =) € 65.552,-. Voor zover de gedateerde voorzieningen van de onroerende zaak en de asbest waardedrukkend zijn, wordt dat geacht te zijn verdisconteerd in de lagere m³-prijs van de onroerende zaak.

5.3.

Nu verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld, komt de rechtbank niet toe aan bespreking van de door eiseres aangedragen referentieobjecten.

(…)

7. Het beroep is, gelet op rechtsoverweging 2, gegrond.

8. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt zij dat verweerder aan eiseres het door hem betaalde griffierecht van € 48- vergoedt.

9. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiseres gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.068,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 534,- en wegingsfactor 1).”

Omschrijving geschil in hoger beroep en conclusies van partijen

4.1.

In geschil is of de waarde van de woning op een te hoog bedrag is vastgesteld. Voorts is in geschil of de Heffingsambtenaar in strijd heeft gehandeld met het vertrouwensbeginsel en het verbod van willekeur.

4.2.

Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, alsmede een wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning nader wordt vastgesteld op € 489.000, tot toekenning van een proceskostenvergoeding voor de bezwaarfase, de beroepsfase en de fase van hoger beroep en tot vergoeding van de door belanghebbende betaalde griffierechten.

4.3.

De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

Beoordeling van het hoger beroep

5.1.

De waarde van een woning wordt ingevolge artikel 17, lid 2, Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, p. 44).

5.2.

De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Uit vaste jurisprudentie volgt dat wanneer de Heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, de vraag aan de orde komt of de belanghebbende de (eventueel) door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechter – indien nodig na inwinning van een deskundigenbericht – zelf tot een vaststelling in goede justitie van de in artikel 17, lid 2, Wet WOZ bedoelde waarde komen (HR 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300, BNB 2005/278 (Oostflakkee)). Bij de beoordeling van de vraag of de Heffingsambtenaar aan zijn bewijslast heeft voldaan, dient evenwel gelet te worden op hetgeen door belanghebbende wordt aangevoerd.

5.3.1.

Naar volgt uit het door de Heffingsambtenaar overgelegde taxatierapport, inclusief waardematrix, is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De Heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning vastgesteld op € 614.000 en hierbij verwezen naar de opbrengst behaald bij de verkoop van de referentieobjecten [adres 1] (verkocht op 6 mei 2019 met transactieprijs € 640.000), [adres 2] (verkocht op 18 april 2019 met transactieprijs € 407.000) en [adres 3] (verkocht op 20 juni 2018 met transactieprijs € 405.000). Niet vereist is dat de referentieobjecten identiek zijn aan de woning. Voldoende is dat de referentieobjecten voldoende vergelijkbaar zijn, mits de Heffingsambtenaar bij de bepaling van de waarde voldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen.

5.3.2.

Naar het oordeel van het Hof zijn de referentieobjecten qua type woning (alle bovenwoningen), bouwaard, ligging en omvang in voldoende mate vergelijkbaar met de woning van belanghebbende. De verkoopprijzen van de referentieobjecten zijn binnen een jaar van de waardepeildatum tot stand gekomen en kunnen dienen ter onderbouwing van de door de Heffingsambtenaar voorgestane WOZ-waarde. Dat er verschillen zijn tussen de woning en de referentieobjecten, zoals de aan- of afwezigheid van een inpandige garage, maakt dit niet anders.

5.3.3.

Het Hof is van oordeel dat de Heffingsambtenaar in voldoende mate rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de referentieobjecten en de woning en acht daarbij het volgende van belang. De verschillen tussen de referentieobjecten en de woning – voor wat betreft onder meer gebruiksoppervlakte, voorzieningen en onderhoud – zijn niet zodanig dat daaruit moet worden afgeleid dat de vastgestelde waarde van de woning te hoog is. Met de verschillen tussen de referentieobjecten en de woning is in voldoende mate rekening gehouden, nu de Heffingsambtenaar in de waardematrix ten aanzien van de factor onderhoud aan de referentieobjecten een KOUDV-factor 3 (voldoende) heeft toegekend, terwijl aan de woning een KOUDV-factor 2 (slecht) is toegekend. Daarbij is een additionele verlaging van de prijs per kubieke meter ten opzichte van de referentieobjecten toegepast om met de specifieke situatie van de woning rekening te houden en heeft de Heffingsambtenaar de waarde in beroep bijgesteld tot € 614.000. Het Hof constateert dat hiermee, in het licht van de door belanghebbende benoemde ouderdom van de keuken, de veronderstelde aanwezigheid van asbest en de – voor zover hier een waardedrukkend effect vanuit gaat –aan de woning bevestigde waterkeringssluis, met deze aspecten voldoende rekening is gehouden, nu de prijs per kubieke meter van de woning (€ 861) gemiddeld € 195 lager ligt dan de prijs per kubieke meter van de referentieobjecten (afgerond € 1.066). Het Hof voegt in dit verband toe dat belanghebbende desgevraagd niet aannemelijk heeft gemaakt welk concreet nadeel de woning ondervindt van de waterkeringssluis. De Heffingsambtenaar heeft weersproken dat deze sluis schade aan de woning of geluidsoverlast voor de omwonenden veroorzaakt.

5.4.

Hier staat tegenover dat aan belanghebbende kan worden toegegeven dat de Rechtbank bij haar beoordeling niet zomaar voorbij had mogen gaan aan de door belanghebbende aangedragen referentieobjecten en overige ingebrachte argumenten. Deze klacht van belanghebbende kan volgens het Hof echter niet leiden tot een aanpassing van de WOZ-waarde van de woning. Naar het oordeel van het Hof is de onroerende zaak gelegen aan [adres 5] (verkocht op 22 juni 2020 met transactieprijs € 485.000) omwille van de ligging niet geschikt als referentieobject, nu deze woning zich buiten het centrum, aan de andere zijde van het spoor, bevindt. De [adres 4] (verkocht op 1 oktober 2019 met transactieprijs € 490.000) bevindt zich in dezelfde buurt als de woning van belanghebbende en is voor het overige volgens het Hof goed vergelijkbaar. Daarbij overweegt het Hof dat de Heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat indien de inhoud van de [adres 4] (335 m3) wordt omgerekend naar de inhoud van de woning van belanghebbende (408 m3, zie 5.5), de WOZ-waarde van de woning in goede verhouding staat met het verkoopcijfer van de [adres 4] . Dit door belanghebbende aangedragen referentieobject ondersteunt de in beroep vastgestelde waarde eerder dan dat het deze waarde ondergraaft.

5.5.

Belanghebbende heeft daarbij desgevraagd geen onderbouwing gegeven voor de door haar aangedragen inhoud van 294,28 m3 van de woning. Die inhoud kan eenvoudigweg niet juist zijn. Het Hof acht aannemelijk dat, ook zonder dat een inpandige opname is verricht, de Heffingsambtenaar op basis van de bouwtekening, het taxatierapport en de bijbehorende foto’s, een betrouwbare berekening van de inhoud van de woning heeft gemaakt. Het Hof wijst er ten behoeve van belanghebbende op dat de Heffingsambtenaar wel degelijk onderscheid heeft gemaakt tussen de verschillende ruimten en de daarbij horende functies in de woning. Zo zijn de inpandige garage (de stalling) en het atelier (hobbyruimte) apart gewaardeerd. Aan het hoofdgebouw (de woonruimte) is een waarde van € 355.545 toegekend.

5.6.

Het algemene betoog van belanghebbende dat er in een latere aanslag een wijziging heeft plaatsgevonden van de objectkenmerken van de woning, leidt volgens het Hof niet tot een ander oordeel. De Heffingsambtenaar heeft door de op zitting gegeven toelichting aannemelijk gemaakt dat gebruik is gemaakt van twee verschillende waarderingsmethodes, waarbij in het onderhavige belastingjaar gerekend is met de inhoud van de woning en in een later belastingjaar gebruik wordt gemaakt van de gebruiksoppervlakte van de woning. De objectkenmerken hebben aldus - anders dan belanghebbende heeft betoogd - geen wijziging ondergaan.

5.7.

Het Hof is aldus van oordeel dat de Heffingsambtenaar, ook in het licht van hetgeen belanghebbende daartegen heeft aangevoerd, is geslaagd in de op hem rustende bewijslast. Belanghebbende heeft in hoger beroep onvoldoende onderbouwd waarom de WOZ-waarde van de woning nog steeds te hoog zou zijn. In hetgeen belanghebbende in hoger beroep voor het overige nog heeft aangevoerd, ziet het Hof geen aanleiding om van dit oordeel af te wijken.

Verbod van willekeur en het vertrouwensbeginsel

5.8.

Belanghebbende heeft verder nog gesteld dat de Heffingsambtenaar heeft gehandeld in strijd met het verbod van willekeur en heeft daartoe het volgende aangevoerd. De Heffingsambtenaar moet op zoek naar alle relevante feiten. Aan een meerderheid van de referentieobjecten is voor het jaar 2020, met waardepeildatum 1 januari 2019, een WOZ-waarde toegekend die lager is dan de in de matrix vermelde WOZ-waarde van de woning. Hieraan verbindt belanghebbende de conclusie dat dit (1) opmerkelijk is omdat de woning niet als een bovengemiddeld object kan worden gekwalificeerd en (2) dat de WOZ-waarde van de woning kennelijk niet berekend is op grond van een modelmatige waardebepaling. Belanghebbende wenst – naar het Hof begrijpt – inzicht te hebben in de reden waarom de WOZ-waarde van de woning afwijkt van de WOZ-waarde van de door belanghebbende aangedragen referentieobjecten.

5.9.

Het Hof overweegt ter zake dat de WOZ-waarden van de door belanghebbende aangedragen referentieobjecten en de wijze waarop die WOZ-waarden tot stand zijn gekomen voor de beslechting van dit geschil niet relevant zijn. Niet de WOZ-waarden van de door belanghebbende aangedragen referentieobjecten, maar de WOZ-waarde van de woning is immers onderwerp van het geschil.

5.10.

Het Hof voegt daar voor wat betreft de vermeende schending van het vertrouwensbeginsel aan toe dat aan de Heffingsambtenaar is toegestaan om in een procedure over de vastgestelde WOZ-waarde, waarin hij de juistheid van de door hem vastgestelde waarde onderbouwt, gegevens te gebruiken van een beperkt aantal rond de waardepeildatum gerealiseerde verkopen (vrije bewijsleer), ook al is de waarde bij het nemen van de primaire beschikking door middel van een modelmatige waardebepaling vastgesteld (vgl. Hof Amsterdam 5 november 2019, ECLI:NL:GHAMS:2019:4018, r.o. 4.2.7 en 4.2.8, in samenhang met Hoge Raad 29 mei 2020, ECLI:NL:HR:2020:988). Het staat de Heffingsambtenaar dus vrij in iedere fase van het geding andere referentieobjecten te gebruiken. Bovendien heeft belanghebbende aan het taxatieverslag niet redelijkerwijs het vertrouwen kunnen en mogen ontlenen dat de Heffingsambtenaar zich in alle fasen van het geschil tot een modelmatige waardebepaling zou beperken.

Proceskostenvergoeding

5.11.

Het Hof oordeelt dat belanghebbende terecht ter zitting heeft gesteld dat, onder verwijzing naar het arrest van de Hoge Raad van 27 mei 2022, ECLI:NL:HR:2022:752, aan belanghebbende door de Rechtbank een verkeerd bedrag aan proceskostenvergoeding is toegekend. Het beroep van de Heffingsambtenaar op het arrest van de Hoge Raad van 17 juni 2016, ECLI:NL:HR:2016:1203, BNB 2016/193 doet niet aan dit oordeel af.

Slotsom

5.12.

Het hoger beroep van belanghebbende is gegrond.

Proceskosten en griffierecht

6.1.

Het Hof ziet aanleiding de Heffingsambtenaar te veroordelen in de door belanghebbende gemaakte proceskosten in beroep en hoger beroep. Het Hof stelt deze kosten, op voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht in verbinding met het Besluit proceskosten bestuursrecht en de daarbij behorende bijlage, vast op € 2.277 (beroep: 1 punt voor het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting, bedrag per punt € 759, wegingsfactor 1; hoger beroep: 1 punt voor het hogerberoepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting, bedrag per punt € 759, wegingsfactor 0,5).

6.2.

Voorts dient de griffier aan belanghebbende het voor de behandeling in hoger beroep gestorte griffierecht van € 134 te vergoeden.

Beslissing

Het Gerechtshof:

vernietigt de uitspraak van de Rechtbank voor zover deze betrekking heeft op de proceskostenvergoeding;
bevestigt de uitspraak van de Rechtbank voor het overige;
veroordeelt de Heffingsambtenaar in de proceskosten aan de zijde van belanghebbende, vastgesteld op € 2.277; en
gelast de griffier het in hoger beroep betaalde griffierecht van € 134 aan belanghebbende te vergoeden.

Deze uitspraak is vastgesteld door A. van Dongen, W.M.G. Visser en T.A. de Hek, in tegenwoordigheid van de griffier A.T.J. Schnitzeler. De beslissing is op 25 augustus 2022 in het openbaar uitgesproken.

aangetekend aan

partijen verzonden:

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bijde Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aande Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.

Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. - de naam en het adres van de indiener;

b. - de dagtekening;

c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. - de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.