Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Zitting houdende te Dordrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: ROT 20/1555
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 4 juni 2021 in de zaak tussen
[naam eiser] , te [woonplaats eiser] , eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Rotterdam, verweerder,
gemachtigde: mr. P. van Hattem.
Procesverloop
Bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ), van 29 maart 2019, heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te Rotterdam (hierna: de onroerende zaak) voor het belastingjaar 2019 vastgesteld op € 330.000,-.
Bij uitspraak op bezwaar van 13 februari 2020 (het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar gegrond verklaard en de waarde nader vastgesteld op € 311.000,-.
Eiser heeft beroep ingesteld tegen het bestreden besluit.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 31 maart 2021.
Eiser is verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
Overwegingen
Inleiding
1. In geschil is of verweerder de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2018 op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Eiser stelt dat dit het geval is en voert aan dat de waarde € 272.000,- bedraagt. Verweerder is van mening dat hij de waarde, na de verlaging, niet te hoog heeft vastgesteld.
2. De onroerende zaak is een galerijwoning met lift, met een woonoppervlakte van 85 m², inclusief een eigen parkeerplaats.
3. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meestbiedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding.
4.1
Verweerder moet aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. Verweerder heeft ter voldoening aan de op hem rustende bewijslast verwezen naar het door hem overgelegde taxatierapport van 10 maart 2021 van [naam taxateur] . Verweerder heeft de waarde onderbouwd met verkoopcijfers van vergelijkingsobjecten.
Vergelijkingsobjecten
4.2
De in het taxatierapport vermelde vergelijkingsobjecten zijn bruikbaar bij de waardering, omdat deze op de belangrijkste waardebepalende kenmerken, zoals ligging, type, bouwjaar, inhoud, oppervlakte en onderhoudstoestand goed vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak.
4.3
Uit de matrix bij het taxatierapport volgt dat de m³-prijs van de onroerende zaak € 3.424,- bedraagt tegen een gemiddelde m³-prijs van € 3.757,- voor de vergelijkingsobjecten. Hieruit volgt dat verweerder de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
4.4
Het enkele feit dat de inhoud van het vergelijkingsobject afwijkt van de inhoud van de onroerende zaak, betekent, gelet op de goede vergelijkbaarheid van de overige kenmerken niet dat dit vergelijkingsobject niet bruikbaar is. Verweerder maakt, gelet op de bij het taxatierapport gevoegde matrix, inzichtelijk hoe met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak wat betreft onder meer oppervlakte rekening is gehouden. Verweerder maakt aannemelijk dat bij de waardering in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak.
Gelijkheidsbeginsel en meerderheidsregel
5.1
De rechtbank begrijpt uit het beroepschrift dat eiser een beroep doet op het gelijkheidsbeginsel. Eiser heeft ter ondersteuning van zijn beroep op het gelijkheidsbeginsel gewezen op de galerijwoningen [adres 2] en [adres 3] . [adres 2] heeft een WOZ-waarde van € 272.000,- voor het belastingjaar 2019. Deze woning beschikt over een eigen parkeerplaats. [adres 3] heeft een WOZ-waarde van € 260.000,- voor het belastingjaar 2019. Deze woning beschikt niet over een parkeerplaats. Vast staat dat deze woningen zich allebei bevinden in hetzelfde complex en beschikken over hetzelfde aantal vierkante meters oppervlakte.
5.2
Volgens vaste jurisprudentie bestaat voor toepassing van het gelijkheidsbeginsel op grond van de meerderheidsregel slechts aanleiding, wanneer een juiste wetstoepassing als gevolg van een niet-incidenteel gemaakte fout in de meerderheid van de met het geval van de belanghebbende vergelijkbare gevallen achterwege is gebleven (één meer dan de helft). Uit de beperking tot de meerderheid van de gevallen vloeit noodzakelijkerwijs voort dat toepassing van het gelijkheidsbeginsel hier alleen aan de orde kan komen indien sprake is van identieke woningen (vergelijk HR 17 juni 1992, nr. 26 777, BNB 1992/294).
5.3
De rechtbank concludeert dat er geen sprake is van identieke woningen. Het feit dat twee van de drie objecten beschikken over een eigen parkeerplaats betekent dat er geen sprake is van gelijke gevallen. Dit maakt dat de meerderheidsregel niet is geschonden. Het beroep van eiser op het gelijkheidsbeginsel slaagt niet.
Verwijzing naar een eerdere waarde
6. De verwijzing van eiser naar een later vastgestelde WOZ-waarde van de onroerende zaak, baat hem evenmin. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen namelijk mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald aan de hand van zo dicht mogelijk rond de waardepeildatum gerealiseerde verkoopprijzen van vergelijkbare onroerende zaken. Iedere waardebepaling voor een belastingjaar staat op zichzelf en derhalve los van WOZ-waarden van andere jaren.
7. Het beroep is ongegrond.
8. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.P. Hameete, rechter, in aanwezigheid van mr. H. Tchang, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 4 juni 2021.
De griffier is buiten staat De rechter is verhinderd te tekenen
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht).