Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Zitting houdende te Dordrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: ROT 20/1786
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 6 juli 2021 in de zaak tussen
[eiser] , te [plaats] , eiser,
en
de heffingsambtenaar van de Regionale Belasting Groep, verweerder,
gemachtigde: mr. Y. Kievit.
Procesverloop
Bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ), van 29 februari 2020, heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te Schiedam (hierna: de onroerende zaak) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 505.000,-.
Bij uitspraak op bezwaar van 31 maart 2020 (het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar gegrond verklaard en de waarde nader vastgesteld op € 461.000,-.
Eiser heeft beroep ingesteld tegen het bestreden besluit.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 26 mei 2021.
Eiser is verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde vergezeld door taxateur [naam taxateur] .
Overwegingen
1. In geschil is of verweerder de waarde van de onroerende zaak op de waardepeil-datum 1 januari 2019 op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Eiser stelt dat dit het geval is en voert onder verwijzing naar een taxatierapport uit 2016 aan dat de waarde € 410.000,- bedraagt. Verweerder is van mening dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
2. De onroerende zaak is een tussenwoning (bouwjaar 1900) met een wooninhoud van 589 m³, een productieruimte van 109 m², een dakterras van 35 m², een dakkapel en een parkeerplaats.
3. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding. Dit is het uitgangspunt dat de wetgever heeft gekozen bij de waardering volgens de Wet WOZ. In het algemeen mag verweerder bij zijn waarde-berekening gebruik maken van (per waardepeildatum geïndexeerde) verkoopcijfers van vergelijkingsobjecten die zijn verkocht een jaar vóór de waardepeildatum, maar ook van verkoopcijfers van een jaar ná de waardepeildatum. De directe buurwoningen van eiser zijn niet binnen dit tijdsbestek verkocht, wat maakt dat deze objecten niet kunnen dienen als vergelijkingsobject bij de waardering van de onroerende zaak op grond van de vergelijkings-methode voor het belastingjaar 2019.
4. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. Verweerder heeft ter voldoening aan de op hem rustende bewijslast verwezen naar het door hem overgelegde taxatierapport van 5 mei 2021 opgemaakt door [naam taxateur] en de waardematrix (hierna: de matrix). Volgens de matrix is de m³-prijs van de onroerende zaak € 418,- tegen een gemiddelde m³-prijs van € 611,- voor de vergelijkingsobjecten. Verweerder heeft tijdens de zitting uitgelegd hoe hij deze waardes heeft berekend. Verweerder heeft verkoopcijfers van vergelijkingsobjecten die zijn verkocht rond de waardepeildatum geïndexeerd naar de waardepeildatum. De grondprijs heeft verweerder bepaald aan de hand van de grondstaffel. De grondprijs is vervolgens van het geïndexeerde verkoopcijfer afgetrokken. De waarde van het hoofdgebouw is gecorrigeerd naar grootte, aantal m²’s productieruimte, parkeerplaats, aantal m²’s dakterras, KOUDV-factoren (KOUDV = Kwaliteit, Onderhoud, Uitstraling, Doelmatigheid en Voorzieningen), bijgebouw(en), aanbouw en dakkapel(len). Hieruit volgt de gemiddelde m³-prijs van de vergelijkingsobjecten.
Op grond van de ‘Waarderingsinstructie’ (opgemaakt door de waarderingskamer) staat het verweerder nog tot 1 januari 2022 vrij om voor de bepaling van de WOZ-waarde gebruik te maken van wooninhoud of woonoppervlakte. Gezien het feit dat de vergelijkingsobjecten ook beschikken over hoge plafonds is het gebruiken van de bruto wooninhoud naar het oordeel van de rechtbank niet onredelijk.
5. De in de door verweerder in zijn matrix genoemde vier vergelijkingsobjecten zijn voldoende vergelijkbaar; twee van die vergelijkingsobjecten zijn echter het beste vergelijk-baar met de onroerende zaak, te weten: [adres 2] en [adres 3] . De rechtbank laat deze twee vergelijkingsobjecten in de waardering het zwaarst wegen.
[adres 2] is een buurwoning van de onroerende zaak, wat maakt dat de ligging identiek is. [adres 2] is hierdoor ook onderhevig aan de door eiser veronderstelde verkeersdrukte in de straat. [adres 2] heeft een grotere bruto wooninhoud (verschil: 190 m³).
De onroerende zaak is op basis van de KOUDV-factoren geheel gewaardeerd als ‘gemiddeld’. Onderhoud en voorzieningen is bij [adres 2] gewaardeerd op 4, wat betekent ‘goed’ en de overige factoren zijn gewaardeerd op 3, dat is ‘gemiddeld’.
De onroerende zaak beschikt in tegenstelling tot [adres 2] over een binnenplaats op de begane grond, een productieruimte van 109 m² en een parkeerplaats. Tijdens de zitting heeft eiser gesteld dat de aan de binnenplaats geen waarde toekomt nu het in wezen een bak is met betonnen platen. Aan de binnenplaats kan niet de waardedrukkende invloed worden toegeschreven die eiser daaraan toekent, nu dit een subjectieve waardering betreft, waarvan niet kan worden aangenomen dat dit tot uitdrukking zal komen in een door de meest biedende koper te betalen verkoopprijs.
[adres 3] is ook gelegen in het historisch stadscentrum van Schiedam, net als de onroerende zaak aan het water. De uitstraling van de [adres 3] waardeert verweerder op een 4 vanwege het feit dat dat een gemeentelijk monument is. [adres 3] heeft een grotere bruto wooninhoud (verschil: 331 m³). In tegenstelling tot [adres 3] , beschikt de onroerende zaak over een binnenplaats op de begane grond, een productieruimte van 109 m² en een parkeerplaats.
Verweerder maakt met de matrix inzichtelijk hoe rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak wat betreft onder meer inhoud en maakt aannemelijk dat bij de waardering in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak.
5.1
Gelet op de m³-prijs van de onroerende zaak van € 418,- en de gemiddelde m³-prijs van de vergelijkingsobjecten [adres 2] en [adres 3] van € 486,- kan niet gesteld worden dat verweerder de waarde te hoog heeft vastgesteld. De m³-prijs voor de onroerende zaak is € 68,- lager dan die van de vergelijkingsobjecten. Omgerekend voor de onroerende zaak komt dit op (€ 68,- × 589 m³ =) € 40.052,-. Voor zover de mindere voorzieningen van de onroerende zaak in vergelijking met de vergelijkingsobjecten waardedrukkend zijn, wordt dat geacht te zijn verdisconteerd in de lagere m³-prijs van de onroerende zaak.
5.2
Ook volgt de rechtbank eiser niet in zijn stelling dat bij de waardering van de onroerende zaak onvoldoende rekening is gehouden met het waardedrukkende effect van de omgevingsfactoren. Eiser is van mening dat de onroerende zaak minder waard is vanwege de slechte ligging, racende auto’s voor de deur, de kindonvriendelijke buurt en de ligging dichtbij een zogenaamde Vogelaarwijk. De vergelijkingsobjecten liggen alle in dezelfde wijk in het centrum van Schiedam, waardoor een (mogelijk) waardedrukkend effect van omgevingsfactoren verdisconteerd zal zijn in de verkoopprijzen van deze vergelijkings-objecten. Datzelfde geldt voor de gewijzigde bestemming van de onroerende zaak naar woonbestemming. Diezelfde woonbestemming geldt ook voor de vergelijkingsobjecten.
5.3
Uit het voorgaande volgt naar het oordeel van de rechtbank dat verweerder de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
6. Omdat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld, komt de rechtbank niet toe aan bespreking van het door eiser ingediende taxatierapport uit 2016.
7. Voor zover eiser met de verwijzing naar de WOZ-waarde van zijn buurwoningen een beroep bedoelt te doen op het gelijkheidsbeginsel is de rechtbank van mening dat dit beroep niet kan slagen. Het moet dan gaan om identieke woningen, zijnde woningen waarvan de onderlinge verschillen verwaarloosbaar zijn (zie de uitspraak van de Hoge Raad van 8 juli 2005, ECLI:NL:HR:2005:AT8945). De rechtbank overweegt dat daarvan geen sprake is. Eiser maakt niet aannemelijk dat de onroerende zaak en de buurwoningen identiek zijn. Daarom kan niet worden gezegd dat sprake is van een relevante groep van gelijke gevallen en dat het gelijkheidsbeginsel is geschonden
.
.
Ten aanzien van de WOZ-waarde van [adres 4] voor het belastingjaar 2020 beroept verweerder zich nog op een incidentele fout, die voor het belastingjaar 2021 is hersteld; die waarde is aanzienlijk hoger vastgesteld. Eiser betwist dit niet en het komt de rechtbank ook niet onaannemelijk voor.
8. Het beroep is ongegrond.
9. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. I. Bouter, rechter, in aanwezigheid van mr. H. Tchang, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 6 juli 2021.
De griffier is buiten staat
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht).