ECLI:NL:RBROT:2021:7895

• Datum uitspraak: 15 maart 2021
• Publicatiedatum: 10 augustus 2021
• Zaaknummer: C/10/613400 / KG ZA 21-113
• Instantie: Rechtbank Rotterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Kort geding
• Rechters: P. de Bruin
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontruiming van bedrijfsruimte in kort geding met betrekking tot beëindiging huurovereenkomst en contractuele boete

In deze zaak heeft de Rechtbank Rotterdam op 15 maart 2021 uitspraak gedaan in een kort geding tussen de stichting Woonstad Rotterdam en F.M.T. Beheer B.V. (VPS Nederland) als eiseressen, en een besloten vennootschap als gedaagde. De eiseressen vorderden ontruiming van een bedrijfsruimte die door de gedaagde werd gebruikt, na beëindiging van de bruikleenovereenkomst. De rechtbank oordeelde dat de gedaagde gehouden was de bedrijfsruimte ontruimd en schoon op te leveren, aangezien de huurovereenkomst was beëindigd en de gedaagde zonder recht of titel de bedrijfsruimte in gebruik had. De rechtbank stelde vast dat er een spoedeisend belang was voor de eiseressen, omdat de herstructurering van het gebied waarin de bedrijfsruimte zich bevond, op het punt stond te beginnen. De gedaagde had verweer gevoerd, maar de rechtbank oordeelde dat de belangen van de eiseressen zwaarder wogen. De vordering tot ontruiming werd toegewezen, met een termijn van veertien dagen voor de gedaagde om de bedrijfsruimte te ontruimen. De vorderingen van de eiseressen tot betaling van een contractuele boete werden echter afgewezen, omdat de rechtbank oordeelde dat hiervoor geen afzonderlijk spoedeisend belang was aangetoond. De gedaagde werd veroordeeld in de proceskosten.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK ROTTERDAM

Team handel en haven

zaaknummer / rolnummer: C/10/613400 / KG ZA 21-113

Vonnis in kort geding van 15 maart 2021

in de zaak van

1.. de stichting STICHTING WOONSTAD ROTTERDAM,

gevestigd te Rotterdam,

2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid F.M.T. BEHEER B.V.

tevens handelend onder de naam
VPS Nederland ,

gevestigd te Den Haag,

eiseressen,

advocaat mr. R. Benneker te Rotterdam,

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[gedaagde] ,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

gedaagde,

vertegenwoordigd door de heer [persoon A] , indirect bestuurder van gedaagde.

Eiseressen worden hierna Woonstad (eiseres sub 1), VPS (eiseres sub 2) en gezamenlijk Woonstad c.s. genoemd. Gedaagde wordt hierna [gedaagde] genoemd.

1.. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de dagvaarding van 26 februari 2021, met producties;
• de mondelinge behandeling gehouden op 9 maart 2021.

1.2.

Vonnis is bepaald op heden.

2.. De feiten

2.1.

Woonstad is erfpachter van het perceel waarop is gelegen de bedrijfsruimte aan de [adres] te Rotterdam (hierna: de bedrijfsruimte).

2.2.

De bedrijfsruimte is gelegen in de buurt Nieuw-Crooswijk. Vanaf 2003 heeft de gemeente Rotterdam met onder andere Woonstad het “Masterplan Nieuw Crooswijk” opgesteld ter herstructurering en renovatie van de wijk. In het kader van de uitvoering van het Masterplan Nieuw Crooswijk stonden verschillende bouwblokken, waaronder het bouwblok waarin de bedrijfsruimte is gelegen, in 2003 op de nominatie om te worden gesloopt. Vanwege de economische crisis in 2008 zijn de aanvankelijke sloopplannen tijdelijk
on hold gezet. In juni 2013 hebben Woonstand en de gemeente Rotterdam besloten tot een koerswijziging die is opgenomen in het ‘Nieuw Perspectief Voor Nieuw Crooswijk’. Hierin worden zes fasen/deelgebieden onderscheiden. De bedrijfsruimte is gelegen in fase/deelgebied Schutterskwartier. De voorbereidingen van de werkzaamheden in het kader van de herstructurering en renovatie is reeds aangevangen. Naar planning zullen de daadwerkelijke werkzaamheden in het Schutterskwartier starten in week 11, vanaf 16 maart 2021.

2.3.

Met ingang van 1 april 2018 en voor de periode tot en met 31 maart 2020 is de bedrijfsruimte door Woonstad verhuurd aan [gedaagde]

2.4.

In de huurovereenkomst is, voor zover van belang, het volgende opgenomen:

“(…)

11 Huurkorting

De huurder ontvangt vanwege de beperkte duur van de huurovereenkomst een korting waardoor de maandelijkse huur € 741,30 ex BTW bedraagt. Met deze korting wordt de huurder geacht te zijn gecompenseerd.

(…)

14.. Renovatie

Huurder realiseert zich dat er voor verhuurder grote belangen zijn gemoeid bij een eventuele herinrichting c.q. herontwikkeling van het gehuurde, althans van het complex waarvan het gehuurde deel uitmaakt. Onder herinrichting c.q. herontwikkeling verstaan partijen tevens renovatie. (…) Huurder zal aan de herinrichting c.q. herontwikkeling van het gehuurde, althans van het complex waarvan het gehuurde deel uitmaakt, in alle redelijkheid en billijkheid zijn volledige en onvoorwaardelijke medewerking verlenen en verhuurder, dan wel derden die daartoe door verhuurder worden aangesteld, in de gelegenheid stellen de herinrichting c.q. herontwikkeling te (doen) realiseren, zonder aanspraak te kunnen maken op (evenredige) vermindering van de huurprijs, gehele of gedeeltelijke ontbinding van de huurovereenkomst of aanvullende schadevergoeding. Huurder zal zich voorts onthouden van al die (rechts)maatregelen en/of gedragingen die de beoogde herinrichting c.q. herontwikkeling van het gehuurde, dan wel van het complex waar het gehuurde deel uitmaakt, op enigerlei wijze verstoren of verhinderen.

(…)”

2.5.

Bij overeenkomst van 29 november 2019 is de huurovereenkomst ten aanzien van de bedrijfsruimte beëindigd per 31 oktober 2019. In de akte tot ontbinding van de huurovereenkomst is, voor zover van belang, het volgende opgenomen:

“(…)

Partijen nemen in overweging:

(…)

• Dat huurder gelet op deze ontwikkelingen nog geen nieuwe bedrijfsruimte heeft gevonden;
• Dat de voorgenomen renovatie naar verwachting oktober 2020 of later zal worden uitgevoerd;
• Dat tussen huurder en verhuurder afspraken zijn gemaakt om de overeenkomst eerder te beëindigen, waardoor huurder aansluitend een tijdelijke gebruiksovereenkomst aangaat via beheerorganisatie VPS (leegstandbeheer) ;
• Partijen wensen de gemaakte afspraken vast te leggen;

Partijen komen het volgende overeen:

• Dat de huidige huurovereenkomst eindigt per 31 oktober 2019 ;
• Dat tussen huurder en “VPS” een gebruiksovereenkomst wordt aangegaan per 1 november 2019 ;
• VPS zal huurder per 1 november 2019 een gebruiksvergoeding in rekening brengen van € 80,00 per maand ex. btw en ex. gas/water en elektriciteit;
• Dat huurder minimaal t/m oktober 2020 gebruik kan blijven maken van de bedrijfsruimte. Indien de planning van de renovatie later aanvangt kan huurder indien gewenst langer gebruik maken van de bedrijfsruimte;
• Dat huurder bij beëindiging door “VPS” van de gebruiksovereenkomst de bedrijfsruimte geheel leeg, schoon, schadevrij en vrij van onderhuur oplevert;
• Dat eventueel achtergebleven zaken (o.a. machines en dergelijke) voor rekening en risico van huurder worden verwijderd;
• Partijen hebben na uitvoering van deze regeling met betrekking tot dit geschil over en weer niets meer van elkaar te vorderen en verlenen elkaar ter zake finale kwijting.

(…)”

2.6.

VPS en [gedaagde] hebben daarna een bruikleenovereenkomst gesloten die op 1 november 2019 is aangevangen. In de bruikleenovereenkomst is, voor zover van belang, het volgende opgenomen:

“(…)”

Artikel 1 Het pand; de in gebruik gegeven ruimte

1.1.

VPS geeft aan Bruiklener om niet in gebruik (…)

Artikel 2 Duur van de overeenkomst

2.1

Deze overeenkomst is aangegaan voor onbepaalde tijd, met ingang van 1 november 2019(…).

2.2 (…)

Door ondertekening dezes verklaart Bruiklener dat hij onderkent en aanvaardt dat opzegging door VPS de overeenkomst daadwerkelijk doet eindigen en dat hij geen huur- of ontruimingsbescherming geniet.

(…)

Artikel 5 Einde gebruik

5.1

Bij het einde van de overeenkomst is Bruiklener verplicht de Ruimte, onder afgifte van alle sleutels en eventuele andere zaken, behorende bij de Ruimte, waaronder, maar niet uitsluitend, afvalpassen, geheel ontruimd – waaronder tevens uitdrukkelijk wordt begrepen dat bij de oplevering geen zaken meer in, rond of bij het Pand aanwezig zijn – en schoon aan VPS op te leveren in dezelfde staat, waarin hij de Ruimte bij aanvang van de overeenkomst heeft aanvaard, behoudens normale slijtage en veroudering.

5.2

Indien Bruiklener de Ruimte op de laatste dag van de overeenkomst niet conform het bepaalde in 5.1 heeft ontruimd, verbeurt Bruiklener aan VPS een onmiddellijke opeisbare boete van € 5.000,- (zegge: vijfduizend euro) per kalenderdag dat hij niet aan zijn ontruimingsverplichting heeft voldaan, onverminderd het recht van VPS op nakoming, ontbinding en schadevergoeding. De kosten van een gedwongen ontruiming, waaronder begrepen de kosten voor eventuele verwijdering en opslag van zaken, voor (buiten-) gerechtelijke juridische bijstand van VPS komen integraal voor rekening van Bruiklener.

(…)

Artikel 6 Geen huur- of ontruimingsbescherming, vervangende ruimte, verhuis- en inrichtingskosten e.d.

6.1

Bruiklener heeft geen aanspraak op huurbescherming (boek 7, titel 4 afdelingen 5 en 6 BW) noch op ontruimingsbescherming (7:230a BW). Door ondertekening dezes erkent Bruiklener uitdrukkelijk dat – gezien de bedoeling van partijen bij het aangaan van de overeenkomst – een beroep van Bruiklener op huur- of ontruimingsbescherming als zijnde in strijd met de redelijkheid en billijkheid moet worden beschouwd en dus moet worden afgewezen.

6.2

Bruiklener heeft bij het einde van deze overeenkomst noch jegens VPS noch jegens eigenaar enige aanspraak op vervangende ruimte, vergoeding ter zake verhuis- en/of inrichtingskosten of welke andere (al dan niet financiële) aanspraak dan ook.

(…)”

2.7.

Bij brief van 6 oktober 2020 heeft VPS de bruikleenovereenkomst opgezegd tegen 14 januari 2021. Daarbij is [gedaagde] aangezegd dat zij op 14 januari 2021 om 10:00 uur dient over te gaan tot oplevering van de bedrijfsruimte en de sleuteloverdracht.

2.8.

Op verzoek van [gedaagde] is de oplevering van de bedrijfsruimte verplaatst naar 29 januari 2021. [gedaagde] is gesommeerd om de bedrijfsruimte op uiterlijk 29 januari 2021 om 11:00 uur geheel ontruimd en schoon op te leveren en is erop gewezen dat zij bij het uitblijven hiervan de in artikel 5.2 van de bruikleenovereenkomst opgenomen boete van € 5.000,00 per kalenderdag verschuldigd is.

2.9.

De heer [persoon A] , indirect bestuurder van [gedaagde] , heeft telefonisch aan Woonstad c.s. te kennen gegeven op 29 januari 2021 niet in staat te zijn om over te gaan tot ontruiming en oplevering van de bedrijfsruimte vanwege de aanwezigheid van zware machines in de bedrijfsruimte.

3.. Het geschil

3.1.

Woonstad c.s. vordert om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

[gedaagde] te veroordelen om de bedrijfsruimte met onmiddellijke ingang te ontruimen en te verlaten, onder afgifte van de sleutels, met alle goederen en al de personen die zijdens [gedaagde] in de bedrijfsruimte verblijven en de bedrijfsruimte ter vrije en algehele beschikking aan Woonstad c.s. te stellen;

[gedaagde] te veroordelen om binnen twee weken na betekening van dit vonnis aan VPS (al dan niet in de vorm van een voorschot) tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen een bedrag van € 90.000,00;

[gedaagde] te veroordelen om binnen twee weken na betekening van dit vonnis tegen een behoorlijk bewijs van kwijting aan VPS (al dan niet in de vorm van een voorschot) te voldoen voor iedere dag, te rekenen met ingang van 17 februari 2021 tot het tijdstip van de daadwerkelijke ontruiming, de som van € 5.000,00, vermeerderd met de wettelijke rente daarover;

[gedaagde] te veroordelen in de kosten van dit geding, waaronder het salaris, de nakosten en de verschotten van de gemachtigde van Woonstad c.s.

3.2.

Woonstad c.s. legt het volgende aan haar vorderingen ten grondslag. Op grond van de beëindigingsovereenkomst van 29 november 2019 is [gedaagde] jegens Woonstad gehouden om bij beëindiging van de bruikleenovereenkomst tot ontruiming van de bedrijfsruimte over te gaan. Nu de bruikleenovereenkomst is beëindigd heeft [gedaagde] de bedrijfsruimte zonder recht of titel in gebruik. [gedaagde] is daarnaast uit hoofde van de bruikleenovereenkomst jegens VPS gehouden om de bedrijfsruimte ontruimd en schoon op te leveren, onder afgifte van de sleutels. Op grond van artikel 5.2 van de bruikleenovereenkomst is [gedaagde] een contractuele boete van € 5.000,00 per kalenderdag verschuldigd aan VPS. Tot en met 16 februari 2021 bedraagt deze boete in totaal € 90.000,00. Op voorhand is voldoende aannemelijk dat in een bodemprocedure wordt geoordeeld dat de bruikleenovereenkomst op 14 januari 2021 is geëindigd en [gedaagde] jegens Woonstad c.s. gehouden is tot ontruiming van het bedrijfspand. Woonstad heeft een spoedeisend belang bij het gevorderde aangezien de uitvoering van de start van de ingrijpende werkzaamheden in en aan het complex waarin de bedrijfsruimte gelegen is, gepland staat voor 16 maart 2021. VPS is op haar beurt jegens Woonstad verplicht de bedrijfsruimte ontruimd ter beschikking te stellen, zodat ook zij een spoedeisend belang heeft bij de ontruimingsvordering. VPS heeft ook een spoedeisend belang bij haar betalingsvordering. Het is aannemelijk dat ook deze vordering in een bodemprocedure wordt toegewezen. Bovendien is deze vordering nauw verwant aan de hoofdvordering en is de proceseconomie erbij gebaat dat er in deze procedure wordt beslist over (een voorschot op) de betaling. Aan de zijde van VPS bestaat daarnaast geen restitutierisico.

3.3.

[gedaagde] voert verweer dat strekt tot afwijzing van het gevorderde.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.. De beoordeling

Ten aanzien van het onder 1 gevorderde

4.1.

Bij de beoordeling van dit geschil staat voorop dat voor toewijzing van de vordering van Woonstad c.s. tot ontruiming van het bedrijfspand slechts plaats is, indien met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid moet worden aangenomen dat ook in een eventueel aan te spannen bodemprocedure toewijzing van de vordering tot ontruiming te verwachten is.

4.2.

Vaststaat dat Woonstad en [gedaagde] een beëindigingovereenkomst zijn overeengekomen waarin is opgenomen dat [gedaagde] bij beëindiging door VPS van de bruikleenovereenkomst de bedrijfsruimte leeg, schoon en vrij van onderhuur dient op te leveren. In artikel 5.1. van de bruikleenovereenkomst tussen VPS en [gedaagde] is eveneens de verplichting tot ontruiming bij het einde van de overeenkomst opgenomen. Vast staat dat VPS de bruikleenovereenkomst heeft opgezegd tegen 14 januari 2021. Dat betekent dat [gedaagde] gehouden is tot nakoming van genoemde overeenkomsten en de bedrijfsruimte dient te ontruimen. Ter zitting heeft de heer [persoon A] dit ook erkend. Daardoor is voldoende aannemelijk is dat in een bodemprocedure de ontruiming van de bedrijfsruimte zal worden toegewezen. De gevorderde ontruiming komt daarom in beginsel voor toewijzing in aanmerking.

4.3.

Een vordering tot ontruiming is in kort geding evenwel slechts toewijsbaar indien de eigenaar van het pand daarbij een spoedeisend belang heeft, welk belang zwaarder weegt dan het belang van de gebruiker(s). Ter beoordeling ligt daarom voor de vraag of de omstandigheden aan de zijde van Woonstad c.s. zodanig zijn dat, mede met het oog op de belangen van [gedaagde] , niet in redelijkheid van haar kan worden gevergd dat zij de uitkomst van een (eventuele) bodemprocedure afwacht. Overwogen wordt als volgt. Volgens de door Woonstad c.s. overgelegde planning van de werkzaamheden is het van belang dat het bedrijfspand zo spoedig mogelijk ontruimd wordt, zodat de benodigde werkzaamheden op 16 maart 2021 kunnen starten. Woonstad c.s. heeft hiermee, en door de overige door haar overgelegde stukken, voldoende aannemelijk gemaakt dat ontruiming van de bedrijfsruimte thans noodzakelijk is. [persoon A] heeft ter zitting verklaard dat hij gelet op de aanwezigheid van zware machines in de bedrijfsruimte niet in staat is om tot ontruiming van de bedrijfsruimte over te gaan. De kosten van ontruiming, verhuizing en het opnieuw ergens plaatsen van de machines bedragen ongeveer € 40.000,00. [gedaagde] heeft daarvoor onvoldoende financiële middelen. [persoon A] heeft te kennen gegeven mee te willen werken aan de ontruiming indien Woonstad c.s. de kosten daarvoor draagt. Hoewel begrip bestaat voor de – mede door de Corona-crisis ontstane – financiële moeilijkheden van [gedaagde] (dan wel haar bestuurder) kan dit naar het oordeel van de voorzieningenrechter niet met zich brengen dat de gevorderde ontruiming moet worden afgewezen. Evenmin kan van Woonstad c.s. worden verlangd dat zij de kosten voor de ontruiming moet dragen. Het was [gedaagde] al vanaf de start van de huurovereenkomst in 2018 duidelijk dat de bedrijfsruimte op enig moment ontruimd zou moeten worden vanwege de plannen tot herstructurering. Dit is bovendien opnieuw benadrukt ten tijde van het sluiten van de beëindigingsovereenkomst in november 2019 en het sluiten van de bruikleenovereenkomst in januari 2020. [gedaagde] heeft in dat licht voldoende tijd en gelegenheid gehad om tot een oplossing te komen en de machines te verplaatsen. Een belangenafweging valt, gelet op al het hiervoor overwogene, in het voordeel van Woonstad c.s. uit. De gevorderde ontruiming wordt daarom toegewezen.

4.4.

De ontruimingstermijn wordt in redelijkheid – in afwijking van het gevorderde en gelet op het bepaalde in artikel 555 Rv – op veertien dagen gesteld.

Ten aanzien van het onder 2 en 3 gevorderde

4.5.

Met betrekking tot een geldvordering in kort geding is terughoudendheid bij toewijzing op zijn plaats. Bij de beoordeling speelt een rol of de vordering voldoende aannemelijk is, of een onmiddellijke voorziening vereist is en of er een restitutierisico is.

4.6.

Tussen partijen is niet in geschil dat [gedaagde] de uit de bruikleenovereenkomst voortvloeiende contractuele boete verschuldigd is aan VPS. Dit wordt inhoudelijk ook niet door [gedaagde] betwist. [gedaagde] is daarom in beginsel gehouden om tot betaling van de contractuele boete over te gaan.

4.7.

Zoals hiervoor onder 4.5. is overwogen, moeten bij de beoordeling van de toewijsbaarheid van een geldvordering in kort geding ook het spoedeisend belang en het restitutierisico worden meegewogen. VPS heeft ten aanzien van haar geldvorderingen verwezen naar het arrest van de Hoge Raad van 15 juni 2007 (ECLI:NL:HR:2007:BA1522) waarin is geoordeeld:
‘Indien de hoofdvordering voldoende spoedeisend is om in kort geding te kunnen worden beoordeeld, is de proceseconomie ermee gebaat dat in hetzelfde geding ook over een daarmee nauw verwante nevenvordering als die ter zake van buitengerechtelijke kosten kan worden beslist.’ Anders dan VPS heeft betoogd volgt uit dit arrest niet dat een vordering tot het betalen van een contractuele boete ook als ‘nauw verwante nevenvordering’ moet worden gezien. Het is een van de ontruiming losstaande (geld)vordering waarvoor een afzonderlijk spoedeisend belang vereist is. Een afzonderlijk spoedeisend belang heeft VPS niet gesteld. Ook niet in te zien valt dat een eventuele bodemprocedure niet kan worden afgewacht. De vorderingen onder 2 en 3 worden om die reden afgewezen.

Ten aanzien van het onder 4 gevorderde

4.8.

[gedaagde] wordt als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten veroordeeld. De voorzieningenrechter ziet in het in 4.7. overwogene aanleiding om bij de bepaling van het griffierecht uit te gaan van het tarief dat geldt voor een vordering van onbepaalde waarde. De kosten van Woonstad c.s. worden begroot op:

- betekening oproeping € 109,65

- griffierecht € 667,00

- salaris advocaat
€ 656,00

Totaal € 1.432,65

4.9.

De gevorderde veroordeling in de nakosten is in het kader van deze procedure slechts toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment reeds kunnen worden begroot. De nakosten worden dan ook toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld.

5.. De beslissing

De voorzieningenrechter

5.1.

veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis de bedrijfsruimte aan de [adres] te ( [postcode] ) Rotterdam te ontruimen en te verlaten, onder afgifte van de sleutels, met alle daarin aanwezige personen en zaken tenzij deze zaken van Woonstad c.s. zijn, en de bedrijfsruimte ter vrije en algehele beschikking aan Woonstad c.s. te stellen,

5.2.

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van Woonstad c.s. tot op heden begroot op € 1.432,65,

5.3.

veroordeelt [gedaagde] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 163,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [gedaagde] niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 85,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak,

5.4.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

5.5.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. P. de Bruin en in het openbaar uitgesproken op 15 maart 2021.

2180/2009