Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ROTTERDAM
Team handel en haven
zaaknummer / rolnummer: C/10/645267 / KG ZA 22-818
Vonnis in kort geding van 24 november 2022
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
LIEKE B.V.,
gevestigd te Rotterdam,
eiseres,
advocaat mr. A.M. Roepel te Rotterdam,
tegen
[naam gedaagde],
wonende te [woonplaats gedaagde],
gedaagde,
advocaat mr. P.H.L.M. Kuypers te Rotterdam.
Partijen zullen hierna Lieke en [naam gedaagde] genoemd worden.
1..De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 21 oktober 2022, met producties 1 tot en met 10,
- de akte houdende overlegging productie van [naam gedaagde], met productie 1,
- de akte houdende overlegging productie van [naam gedaagde], met productie 2,
- de mondelinge behandeling van 10 november 2022,
- de spreekaantekeningen namens Lieke,
- de spreekaantekeningen namens [naam gedaagde].
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2..De feiten
2.1.
Lieke is een dochtervennootschap van Fullhouse B.V. (hierna: Fullhouse), die zich bezighoudt met vastgoedontwikkeling.
2.2.
In 2019 heeft Fullhouse contact opgenomen met de [plaatsnaam] (hierna: de gemeente) over – kort gezegd – de mogelijke ontwikkeling van panden aan de [straatnaam] te [plaatsnaam], die grenzen aan het pand [adres 1]. Fullhouse had dat pand gekocht en zou de fundering van dat pand gaan herstellen. De panden aan de [straatnaam] verkeerden op dat moment in slechte staat.
2.3.
Een brief van Fullhouse aan de gemeente van 25 februari 2020 luidt voor zover hier van belang:
“(…)
Voorts is de koopsom een belangrijk aspect waarover we nog overeenstemming dienen
te bereiken. Er zijn taxaties uitgevoerd in opdracht van de [plaatsnaam] waarbij
er residueel is berekend wat de koopprijs zou moeten zijn. De laatste stand van zaken
was dat er door de taxateurs een residuele waarde (en daarmee dus een koopprijs) van
ca. EUR 270.000 k.k. zou zijn vastgesteld (…).
Wij hebben onze residuele berekening gemaakt en overlegd (…). Hieruit volgt
een koopprijs van EUR 209.977 k.k. We hebben besproken dat de koopprijs van EUR
270.000 k.k. wat ons betreft haalbaar is.
Vervolgens is er nieuwe informatie gedeeld en hebben we de dossiers ontvangen
waaruit is gebleken dat de bodem (zowel inpandig als in de tuinen) ernstig is
verontreinigd en er een saneringsverplichting is opgelegd door de DCMR middels een
beschikking. Bovendien bleek er ook een verplichting te zijn in het kader van
archeologie (…).
De [plaatsnaam] wil graag de Panden “as is, where is” verkopen, dat wil zeggen
dat alle kosten en risico's van de bodemsanering, archeologie etc. voor rekening en
risico van ons als koper komen. Aangezien deze kosten niet zijn meegenomen in de
residuele waardebepaling is er afgesproken met de [plaatsnaam] dat er externe
specialisten zullen worden ingeschakeld om te bepalen welke kosten te verwachten zijn
met de sanering van verontreinigde bodem en archeologie. Vervolgens zullen die kosten
in mindering worden genomen van de koopsom.
(…)
Dat gezegd hebbende kunnen we op basis van deze adviesrapporten, offertes en het
feit dat pand [huisnummer], asbest, archeologie en PFAS nog niet zijn meegenomen in de
kostenraming er realistischer wijs van uitgaan dat de, op de verkoopprijs in mindering
te brengen, kosten minstens gelijk zullen zijn aan de reeds gecommuniceerde
verkoopprijs van €270.000 k.k.
(…)
Ons voorstel is op grond van deze onderbouwing van de kosten voor sanering en
overige kosten de verkoopprijs van de Panden aan te passen naar een (symbolisch)
bedrag van €1,00 k.k. Hierbij geldt dat wij de Panden “as is, where is” aanvaarden.
We hebben afgesproken dat de taxateurs, in opdracht van de [plaatsnaam], op
basis van deze informatie de waarde van de Panden opnieuw zullen vaststellen waarbij
er in geen geval sprake kan zijn van een negatieve waarde. In dat geval zal de waarde
tenminste EUR 1,- zijn.
(…)”.
2.4.
Op 2 april 2020 is tussen de gemeente als verkoper en Lieke als koper een koopovereenkomst tot stand gekomen op grond waarvan Lieke de panden aan de [adres 2], [adres 3], [adres 4], [adres 5] en [adres 6] te [plaatsnaam] (hierna: de panden) heeft gekocht van de gemeente voor een bedrag van € 1,00. Op grond van die overeenkomst was Lieke verplicht om – kort gezegd – de krakers die zich in die panden bevonden te ontruimen, de panden te renoveren (met behoud van de gevels) en de bodem te saneren.
2.5.
Op 23 juni 2022 heeft [naam gedaagde] met verlof van de voorzieningenrechter van 21 juni 2022 ten laste van Lieke conservatoir beslag gelegd op:
a. het perceel grond met opstallen, plaatselijk bekend [adres 7]
, [adres 8], [adres 9], [adres 10], [adres 11] te [postcode] [plaatsnaam], kadastraal bekend [plaatsnaam], [sectie], nummer [nummer 1];
het perceel grond met opstallen, plaatselijk bekend [adres 12]
, [adres 13], [adres 14], [adres 15] en [adres 16] te [postcode] [plaatsnaam],
kadastraal bekend [plaatsnaam], [sectie], nummer [nummer 2];
het perceel grond met opstallen, plaatselijk bekend [adres 17]
, [adres 18], [adres 19], [adres 20], [adres 21], [adres 22], [adres 23], [adres 24], [adres 25]
te [postcode] [plaatsnaam], kadastraal bekend [plaatsnaam], [sectie]
, nummer [nummer 3].
2.6.
[naam gedaagde] heeft bij dagvaarding van 15 juli 2022 Lieke en de gemeente gedagvaard voor de rechtbank [plaatsnaam]. In die procedure vordert hij in de hoofdzaak – onder meer – te verklaren voor recht dat de gemeente onrechtmatig heeft gehandeld, althans het gelijkheidsbeginsel heeft geschonden, althans staatssteun heeft verleend en/of de aanmeldingsverplichting van artikel 108 lid 3 VWEU Pro heeft geschonden, door het aangaan en/of uitvoeren van de onder 2.4 vermelde koopovereenkomst met Lieke. Verder vordert [naam gedaagde] die koopovereenkomst nietig te verklaren althans te vernietigen, Lieke en de gemeente te veroordelen tot ongedaanmaking van die koopovereenkomst en Lieke en de gemeente hoofdelijk te veroordelen tot vergoeding van alle schade die [naam gedaagde] lijdt als gevolg van het aangaan en/of uitvoeren van de koopovereenkomst van 2 april 2020.
3..Het geschil
3.1.
Lieke vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
1) de door [naam gedaagde] gelegde conservatoire beslagen zoals vermeld onder 2.5 op te heffen,
2) [naam gedaagde] te veroordelen om binnen twee dagen na het vonnis alle formaliteiten te verrichten benodigd voor het opheffen van de beslagen,
3) [naam gedaagde] te gebieden een afschrift van dit vonnis over te leggen voor het geval hij verlof vraagt aan een voorzieningenrechter om nogmaals beslag te mogen leggen ten laste van Lieke,
4) het onder 2) en 3) gevorderde op straffe van een dwangsom van € 100.000,00 voor iedere keer dat [naam gedaagde] handelt in strijd met deze veroordelingen, met een maximum van € 1.000,000,00, althans een door de voorzieningenrechter in goede justitie te bepalen bedragen,
5) [naam gedaagde] te veroordelen in de proceskosten, te vermeerderen met de nakosten een ander te voldoen binnen 14 dagen na de datum van het vonnis, en – voor het geval voldoening van de (na)kosten niet binnen de gestelde termijn plaatsvindt – te vermeerderen met de wettelijke rente over de (na)kosten te rekenen vanaf bedoelde termijn voor voldoening.
3.2.
De conclusie van [naam gedaagde] strekt tot afwijzing van het gevorderde, met veroordeling van Lieke in de proceskosten.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4..De beoordeling
4.1.
Het spoedeisend belang ligt besloten in de aard van een vordering tot opheffing van een beslag.
4.2.
Opheffing van een conservatoir beslag kan onder meer worden bevolen, indien op straffe van nietigheid voorgeschreven vormen zijn verzuimd, summierlijk blijkt van de ondeugdelijkheid van het door de beslaglegger ingeroepen recht of van het onnodige van het beslag, of, zo het beslag is gelegd voor een geldvordering, indien voor deze vordering voldoende zekerheid is gesteld.
4.3.
De voorzieningenrechter stelt voorop dat de door [naam gedaagde] ten laste van Lieke gelegde beslagen (zie 2.5) conservatoire verhaalsbeslagen betreffen. Dat betekent deze beslagen slechts strekken tot zekerheid van verhaal van een geldvordering die [naam gedaagde] pretendeert op Lieke te hebben.
4.4.
[naam gedaagde] stelt dat hij schade heeft geleden doordat Lieke onrechtmatige staatssteun heeft ontvangen van de gemeente. De gemeente heeft namelijk de panden onderhands aan Lieke verkocht voor het verwaarloosbare bedrag van € 1,00 en heeft in strijd met het gelijkheidsbeginsel de panden niet openbaar in de markt aangeboden. Daardoor heeft [naam gedaagde] niet de kans gehad op die panden te bieden. Als hij die kans wel had gehad, dan had hij meer dan € 1,00 geboden. [naam gedaagde] stelt dat zijn schade dus het verlies van een kans betreft. [naam gedaagde] stelt dat Lieke en de gemeente op grond van artikel 6:162 BW Pro jo. 6:166 BW hoofdelijk aansprakelijk zijn voor die schade. Verder is Lieke aansprakelijk jegens [naam gedaagde] op grond van artikel 6:212 BW Pro, aldus [naam gedaagde].
4.5.
Los van de vraag of Lieke als gevolg van de onder 2.4 bedoelde koopovereenkomst onrechtmatige staatsteun heeft ontvangen, geldt dat [naam gedaagde] de door hem gestelde schade in het geheel niet heeft onderbouwd. Zo heeft [naam gedaagde] niets gesteld op grond waarvan aangenomen zou kunnen worden dat, als het door hem gestelde onrechtmatig handelen van de gemeente en Lieke achterwege zou zijn gebleven, de kans op succes voor [naam gedaagde] zich ook in werkelijkheid zou hebben gerealiseerd. Dat geldt temeer nu het aan Lieke gelieerde Fullhouse de eigendom had verworven van een aangrenzend pand (zie 2.2) en het beleid van de gemeente (Kadernota Vastgoed) is dat de gemeente aangrenzende eigenaren voorrang kan verlenen bij verkoop.
4.6.
Bovendien is niet goed voorstelbaar dat in de bodemprocedure waar het gaat om een op onrechtmatige daad gebaseerde vordering, zal worden geoordeeld dat de gemeente niet schadeplichtig is jegens [naam gedaagde] en Lieke wel. [naam gedaagde] heeft desgevraagd ter zitting geen feiten en omstandigheden gesteld op grond waarvan aannemelijk is dat die situatie zich eventueel zou kunnen voordoen. Dat betekent dat, voor het geval de gemeente en Lieke in de bodemprocedure worden veroordeeld tot het vergoeden van de door [naam gedaagde] gepretendeerde schade, [naam gedaagde] die schade (ook) kan verhalen bij de gemeente. Onaannemelijk is dat moet worden gevreesd dat de gemeente te zijner tijd geen althans onvoldoende verhaal zal bieden.
4.7.
Verder is zonder nadere toelichting, die ontbreekt, voorshands niet aannemelijk dat [naam gedaagde] een vordering uit ongerechtvaardigde verrijking (artikel 6:212 BW Pro) op Lieke heeft. Aan de door [naam gedaagde] gestelde verrijking van Lieke ligt immers de onder 2.4 vermelde koopovereenkomst ten grondslag en Lieke heeft aan de hand van stukken aannemelijk gemaakt dat er geen sprake is van een wanverhouding tussen de prestaties waartoe de koopovereenkomst verplichtte (levering van de panden tegen een koopsom van € 1). Uit de als productie 3 overgelegde risico-inventarisaties van de panden blijkt dat de panden in zeer slechte staat verkeerden. Op grond van de koopovereenkomst was Lieke verplicht die panden te renoveren met behoud van de gevels. Verder was Lieke verplicht – onder meer – de bodemverontreiniging te saneren. Ter onderbouwing van de kosten daarvan heeft Lieke enkele offertes overgelegd. Lieke heeft verder (delen van) de in opdracht van de gemeente opgestelde taxatierapporten met betrekking tot de panden overgelegd. Tot slot heeft Lieke erop gewezen dat er nadien nog een grote brand in de panden heeft gewoed als gevolg waarvan de waarde van de panden nog verder is verminderd.
4.8.
Daar waar het nog maar de vraag is of in de bodemprocedure zal worden geoordeeld dat Lieke met de gemeente uit hoofde van onrechtmatige daad aansprakelijk is voor de door [naam gedaagde] gestelde schade en [naam gedaagde] die eventuele schade bovendien kan verhalen bij de gemeente, terwijl niet goed voorstelbaar is dat in de bodemprocedure zal worden geoordeeld dat enkel Lieke schadeplichtig is, moet het belang van [naam gedaagde] bij handhaving van de beslagen wijken voor het belang van Lieke bij opheffing daarvan. Aannemelijk is dat de beslagen grote gevolgen hebben voor de continuïteit van de bedrijfsvoering van Lieke. Lieke heeft onweersproken gesteld dat zij als gevolg van de beslagen de panden niet kan verkopen. Omdat zij met de verkoopopbrengst haar leningen niet kan aflossen, moet zij elke maand financieringslasten blijven betalen. Als gevolg hiervan heeft Lieke ook geen liquiditeiten om in andere projecten te investeren. De kosten voor die andere projecten lopen op, omdat Lieke daarvoor externe financiering moet aantrekken.
4.9.
Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de vordering tot opheffing van de beslagen toewijsbaar is. De overige stellingen van partijen behoeven daarom geen bespreking. Nu de voorzieningenrechter de ten laste van Lieke gelegde beslag bij dit vonnis opheft, is er geen plaats voor een veroordeling van [naam gedaagde] tot het verrichten van de voor opheffing vereiste formaliteiten. Datzelfde geldt voor de mede gevorderde dwangsom op dit punt.
4.10.
De vordering [naam gedaagde] te gebieden bij een eventueel volgend beslagrekest een kopie van dit vonnis te overleggen, acht de voorzieningenrechter toewijsbaar, voor zover dat beslagrekest betrekking heeft op de in deze aan de orde zijnde problematiek. De mede gevorderde dwangsom zal worden afgewezen. Als [naam gedaagde] bij een verzoek tot het leggen van beslagen ten laste van Lieke ten aanzien van dezelfde kwestie verzuimt dit vonnis over te leggen, is dat een reden om in een daaropvolgend opheffings-kort geding het beslag op te heffen.
4.11.
[naam gedaagde] zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Lieke worden begroot op:
- betekening oproeping € 105,31
- griffierecht 676,00
- salaris advocaat
1.016,00
1.016,00
Totaal € 1.797,31
4.12.
Uit de uitspraak van 10 juni 2022 van de Hoge Raad (ECLI:NL:HR:2022:853), onder nummer 2.3, leidt de voorzieningenrechter af dat in dit vonnis geen aparte beslissingen hoeven te worden genomen over nakosten en wettelijke rente daarover.
5..De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
heft op de ten laste van Lieke gelegde beslagen zoals vermeld onder 2.5,
5.2.
gebiedt [naam gedaagde] om, indien hij opnieuw verlof vraagt om ten laste van Lieke beslag te leggen met betrekking tot de in de onderhavige procedure aan de orde zijnde problematiek, bij dat beslagrekest een kopie van dit vonnis te overleggen,
5.3.
veroordeelt [naam gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van Lieke tot op heden begroot op € 1.797,31, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
5.4.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.F.L. Geerdes en in het openbaar uitgesproken op 24 november 2022.
[2083/676]