ECLI:NL:RBROT:2022:10311

• Datum uitspraak: 25 november 2022
• Publicatiedatum: 28 november 2022
• Zaaknummer: ROT 21/5016
• Instantie: Rechtbank Rotterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: G.C.W. van der Feltz
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Objectafbakening in het kader van de Wet WOZ en de waardering van onroerende zaken

In deze zaak, behandeld door de Rechtbank Rotterdam op 25 november 2022, staat de objectafbakening in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) centraal. Eiser, vertegenwoordigd door mr. Y. Kievit, heeft beroep ingesteld tegen de beslissing van de heffingsambtenaar van de Regionale Belasting Groep, die de waarde van twee onroerende zaken had vastgesteld op respectievelijk € 149.000,- en € 119.000,- voor het belastingjaar 2021. Eiser betwistte deze waarderingen en stelde dat de panden aan [adres 1] en [adres 2] als één WOZ-object moeten worden beschouwd, terwijl verweerder van mening was dat het om twee afzonderlijke objecten ging.

Tijdens de zitting op 29 augustus 2022 werd duidelijk dat de rechtbank moest beoordelen of de eerste verdieping van het pand aan [adres 3] als zelfstandige eenheid kon worden aangemerkt. Eiser voerde aan dat de eerste verdieping onbewoonbaar was en dat er slechts beperkte voorzieningen aanwezig waren. De rechtbank overwoog dat voor de afbakening van een WOZ-object gekeken moet worden naar de zelfstandigheid van het gedeelte, waarbij afsluitbaarheid en noodzakelijke voorzieningen zoals kookgelegenheid en sanitair van belang zijn.

De rechtbank concludeerde dat de eerste verdieping niet als zelfstandige eenheid kon worden gezien, omdat deze niet afsluitbaar was en er geen wasgelegenheid aanwezig was. Dit leidde tot de conclusie dat de heffingsambtenaar ten onrechte van twee verschillende WOZ-objecten was uitgegaan. De rechtbank vernietigde de WOZ-beschikkingen en de daarop gebaseerde aanslagen, en oordeelde dat verweerder een nieuwe WOZ-beschikking moest afgeven voor het correct afgebakende object. Het beroep van eiser werd gegrond verklaard, en verweerder werd verplicht het griffierecht te vergoeden.

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

Bestuursrecht

zaaknummer: ROT 21/5016

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 25 november 2022 in de zaak tussen

[naam eiser], eiser,

en

de heffingsambtenaar van de Regionale Belasting Groep, verweerder,

gemachtigde: mr. Y. Kievit.

Procesverloop

Bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ), gedagtekend 30 april 2021, heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak [adres 1] voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 149.000,-.

Bij beschikking op grond van Wet WOZ van eveneens 30 april 2021, heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak [adres 2] voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 119.000,-.

Bij uitspraak op bezwaar van 14 september 2021 (het bestreden besluit), heeft verweerder het bezwaar van eiser hiertegen ongegrond verklaard.

Eiser heeft beroep ingesteld tegen het bestreden besluit.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 29 augustus 2022.

Eiser is verschenen, verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.

Overwegingen

1. In geschil is of [adres 1] en [adres 2] voor de Wet WOZ als twee verschillende objecten gezien moeten worden of dat sprake is van één onroerende zaak. Volgens eiser is het pand aan de [adres 3] één WOZ-object, verweerder meent dat sprake is van twee WOZ-objecten.

2. De objectafbakening is neergelegd in artikel 16 van de Wet WOZ. Dit artikel luidt voor zover in deze zaak van belang als volgt:

Voor de toepassing van de wet wordt als één onroerende zaak aangemerkt:

a. een gebouwd eigendom;

b. een ongebouwd eigendom;

c. een gedeelte van een in onderdeel a of onderdeel b bedoeld eigendom dat blijkens zijn indeling is bestemd om als een afzonderlijk geheel te worden gebruikt;

d. een samenstel van twee of meer van de in onderdeel a of onderdeel b bedoelde eigendommen of in onderdeel c bedoelde gedeelten daarvan die bij dezelfde belastingplichtige in gebruik zijn en die, naar de omstandigheden beoordeeld, bij elkaar behoren.

Op grond van onderdeel c is een gedeelte dat blijkens zijn indeling bestemd is om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt, een afzonderlijk WOZ-object. Dat betekent, dat een belastingobject moet worden afgebakend naar de kleinst mogelijke zelfstandige eenheid (zie ook Hoge Raad 26 oktober 2001, ECLI:NL:HR:2001:AD4850). Bij de beoordeling of sprake is van een zelfstandige eenheid is relevant of een gedeelte afsluitbaar is en of het gedeelte beschikt over de voor bewoning noodzakelijke voorzieningen. Dat zijn een eigen kookgelegenheid, wasgelegenheid en sanitair, waarbij sommige van die voorzieningen overigens beperkt kunnen zijn.

4. Bij de beoordeling of sprake is van één of twee WOZ-objecten gaat de rechtbank uit van de volgende feiten en omstandigheden.

4.1

Eiser heeft over het pand aan de [adres 3] desgevraagd aan verweerder een ‘verhuurdersverklaring’ van 17 mei 2018 opgestuurd. Daarin staat onder meer dat er twee huurders in het pand zijn en ook:
“Huinummer [huisnummer 1] bestaat uit de zelfstandige woning op de begane grond met tuin. De 1e verdieping is bereikbaar via de rechterdeur huisnummer [huisnummer 2].” Verder verklaart eiser dat de eerste verdieping nog geheel gerenoveerd dient te worden en dat de bewoner slechts de voorkant gebruikt.

In zijn beroepschrift stelt eiser dat de eerste verdieping onbewoonbaar is in afwachting van een renovatie. Er is tijdelijk een achterkamer verhuurd, waarin geen douche, bad of keuken aanwezig is, uitsluitend een wc zonder reservoir die met behulp van een emmer doorgespoeld werd, aldus eiser. Bij het beroepschrift heeft eiser een viertal foto’s overgelegd van de eerste verdieping.

Ter zitting heeft eiser hieraan toegevoegd dat er in eerste instantie één huurder in het pand woonde, maar later is op de eerste verdieping er nog een huurder bij gekomen. In het pand zit de trap binnenin tussen beide verdiepingen er nog in. Hier is destijds een plank overheen gelegd. Door middel van een elektrische kachel werd de kamer verwarmd. De huurder had verder zelf een bed neergezet en koken gebeurde op een elektrische kookplaat.

Verweerder heeft het voorgaande niet weersproken.

4.2

Uitgaande van deze feiten is de rechtbank al met al van oordeel dat de ruimte op de eerste verdieping niet als een zelfstandige eenheid kan worden gezien.

Doorslaggevend daarbij vindt de rechtbank dat de ruimte op de eerste verdieping niet afsluitbaar was met een sleutel en dat daar geen wasgelegenheid aanwezig was. Een plank over een trapgat creëert wel een zekere mate van afsluiting, maar die is toch niet gelijk te stellen met het gewone geval: een deur die op slot kan. Daarbij komt dan nog het ontbreken van een wasgelegenheid.

Dat er een tegenstrijdigheid in de verklaringen van eiser zit, in eerste instantie zou de huurder op de eerste verdieping aan de voorkant wonen, in het beroepschrift was dit volgens eiser de achterkant, heeft geen betrekking op deze feiten en doet daar daarom niet aan af.

Ook is het vreemd dat eiser in de verhuurdersverklaring van 17 mei 2018 zelf verklaard dat sprake is van twee woningen, maar de objectafbakening is iets wat de rechtbank aan de hand van de objectieve feiten vast moet stellen en die feiten wegend komt de rechtbank tot de conclusie dat sprake is van één WOZ-object.

5. Gelet op het voorgaande is bij de waardebepaling uitgegaan van een onjuiste objectafbakening, in die zin dat ten onrechte van twee verschillende WOZ-objecten is uitgegaan, terwijl van één groter object had moeten worden uitgegaan, waarvoor één waarde had moeten worden bepaald en vastgesteld.

In deze situatie moet voor het herstel van de afbakeningsfout, de WOZ-beschikkingen (en de daarbij horende OZB aanslagen) worden vernietigd. Verweerder kan vervolgens, met inachtneming van de daarvoor geldende regels, voor het juist afgebakende object een nieuwe WOZ-beschikking afgeven en nieuwe aanslagen opleggen (vergelijk rechtsoverweging 3.7.2. uit het arrest van de Hoge Raad van 9 mei 2003, ECLI:NL:HR:2003:AD6058).

6. Het beroep is gegrond. Verweerder moet het door eiser betaalde griffierecht vergoeden.

7. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.

Beslissing

De rechtbank:

- verklaart het beroep gegrond.

• vernietigt het bestreden besluit;
• vernietigt de WOZ-beschikkingen [adres 1] en [adres 2] en de daarop gebaseerde aanslagen onroerendezaakbelasting;
• bepaalt dat verweerder aan eiser het betaalde griffierecht van € 49,- vergoedt.

Deze uitspraak is gedaan door mr. G.C.W. van der Feltz, rechter, in aanwezigheid van

mr. M. Noordegraaf, griffier. De uitspraak is in het openbaar gedaan op 25 november 2022.

griffier rechter

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht).