ECLI:NL:RBROT:2022:10599

• Datum uitspraak: 2 december 2022
• Publicatiedatum: 5 december 2022
• Zaaknummer: 9984953 CV EXPL 22-20638
• Instantie: Rechtbank Rotterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: B.J.R. van Tongeren
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 4 uitgaand

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Geen beëindiging huurovereenkomst ondanks geldige opzegging wegens ontbreken vordering ex art. 7:272 BW

De zaak betreft een geschil over de beëindiging van een huurovereenkomst voor een zelfstandige woonruimte, aangegaan voor onbepaalde tijd met een minimale duur van twaalf maanden. Eiser stelde dat hij de huurovereenkomst rechtsgeldig per 12 maart 2022 had opgezegd vanwege eigen gebruik, terwijl gedaagde Huurgarant dit betwistte.

De kantonrechter stelt vast dat hoewel de opzeggingsbrief niet aan alle wettelijke vereisten voldoet, deze wel als opzegging geldt. De opzegging werd tijdig verstuurd en door Huurgarant ontvangen. De wettelijke opzegtermijn wordt geconverteerd naar de juiste termijn, waardoor de opzegging geacht wordt te zijn gedaan tegen 1 mei 2022.

Echter, de huurovereenkomst eindigt niet automatisch door de opzegging. Artikel 7:272 lid 1 BW bepaalt dat de huurovereenkomst doorloopt totdat de rechter onherroepelijk heeft beslist over een vordering die het tijdstip van beëindiging vaststelt. Eiser heeft een dergelijke vordering niet ingesteld. Daarom blijft de huurovereenkomst van kracht en bestaat er geen ontruimingsverplichting voor Huurgarant.

De vorderingen van eiser worden afgewezen en hij wordt veroordeeld in de proceskosten. De proceskostenveroordeling wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard.

Uitkomst: De gevorderde verklaring voor recht en ontruiming worden afgewezen, de huurovereenkomst blijft van kracht en eiser wordt veroordeeld in de proceskosten.

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

locatie Rotterdam

zaaknummer: 9984953 CV EXPL 22-20638

datum uitspraak: 2 december 2022 (bij vervroeging)

Vonnis van de kantonrechter

in de zaak van

[eiser01] ,

woonplaats: [woonplaats01] ,

eiser,

gemachtigde: mr. J.A. Koolmees,

tegen

Huurgarant.com B.V. ,

vestigingsplaats: Rotterdam,

gedaagde,

gemachtigde: mr. P. Smit.

De partijen worden hierna ‘ [eiser01] ’ en ‘Huurgarant’ genoemd.

1. De procedure

1.1.

Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:

• de dagvaarding van 23 juni 2022, met bijlagen;
• het antwoord, met bijlagen;
• de brief waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
• de brief van de gemachtigde van [eiser01] van 1 november 2022, met bijlagen.

1.2.

Op 16 november 2022 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling met partijen en hun gemachtigden besproken.

2. De feiten

2.1.

[eiser01] heeft met ingang van 12 maart 2021 aan Huurgarant verhuurd de zelfstandige woonruimte aan het [adres01] in Hoogvliet.

In artikel 3.1 van de huurovereenkomst staat:

“Deze huurovereenkomst is aangegaan voor onbepaalde tijd met een minimale duur van twaalf (12) maanden, ingaande op 12 maart 2021.”

Artikel 3.6 van de huurovereenkomst luidt:

“Indien verhuurder voornemens is de huurovereenkomst op te zeggen, dient verhuurder dit bekend te maken bij huurder per e-mail via [e-mail]
. De opzegging gaat in op dag van ontvangst.”

2.2.

Op 27 januari 2022 heeft [eiser01] een e-mail gestuurd aan Huurgarant, met als bijlage een brief van 25 januari 2022. In deze brief schrijft [eiser01]

“Ik heb eerder de opzegging aangekaart, maar helaas heb ik hier niets meer van vernomen.

Bij deze wil ik u nogmaals attenderen op het opzeggen van de verhuurcontract, deze wil ik opzeggen per eind van het jaar contract, 12 maart 2022. De opzegging is wegens eigen gebruik van de woning. Volgens de artikel 3.6 beschreven in de contract, heb ik geen opzegtermijn en kan ik ten aller tijden via de mail opzeggen, om jullie de ruimte te geven houd ik het eind datum van de contract aan. Graag ontvang ik een schriftelijke reactie binnen 7 werkdagen na dagtekening van deze mail.”

2.3.

Huurgarant is niet akkoord gegaan met de opzegging van de huurovereenkomst door [eiser01] .

3. Het geschil

3.1.

[eiser01] eist, samengevat:

• voor recht te verklaren dat hij de huurovereenkomst rechtsgeldig per 12 maart 2022 heeft opgezegd;
• Huurgarant te veroordelen om het gehuurde te ontruimen;
• Huurgarant te veroordelen tot het betalen van buitengerechtelijke incassokosten;
• Huurgarant te veroordelen in de proceskosten;
• het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.

3.2.

[eiser01] baseert de eis op het volgende. Uit artikel 3.6 van de huurovereenkomst volgt dat [eiser01] bevoegd is om de huurovereenkomst tegen het einde van de duur van twaalf maanden op te zeggen. [eiser01] heeft voor het aangaan van de huurovereenkomst ook tegen medewerkers van Huurgarant gezegd dat hij niet langer dan één jaar wilde verhuren.

3.3.

Huurgarant is het niet eens met de eis en voert het volgende aan. [eiser01] mocht de huurovereenkomst nog niet opzeggen, omdat de opzegging is gedaan (verstuurd) voordat de minimale duur van twaalf maanden is verstreken. De opzegging die is gedaan, voldoet niet aan de eisen van artikel 7:271 BW. De opzegging is niet aangetekend of via een deurwaardersexploot verstuurd, de wettelijke opzegtermijn is niet in acht genomen en [eiser01] heeft niet aan Huurgarant gevraagd om binnen zes weken te laten weten of zij met de opzegging instemt. Er is geen sprake van dringend eigen gebruik in de zin van artikel 7:274 lid 1 onder c BW, althans dat is door [eiser01] niet onderbouwd. Van een ontruimingsverplichting is geen sprake, nu de huurovereenkomst ingevolge artikel 7:272 BW doorloopt totdat onherroepelijk is beslist op een vordering van [eiser01] als bedoeld in lid 2 van dit artikel. Er is niet (vooraf) besproken dat [eiser01] na een jaar van de huurovereenkomst af zou kunnen.

4. De beoordeling

4.1.

Ondanks dat de opzeggingsbrief van [eiser01] niet aan alle vereisten voldoet, geldt deze wel als opzegging. De kantonrechter kan de vorderingen van [eiser01] echter niet toewijzen, omdat met deze opzegging de huurovereenkomst niet (op 12 maart 2022) is geëindigd.

Mogelijkheden voor opzegging

4.2.

Partijen zijn het erover eens dat de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is aangegaan, met een minimale duur van twaalf maanden. Partijen verschillen echter van mening over de vraag of [eiser01] de huurovereenkomst zonder meer mocht opzeggen tegen het einde van die minimale duur.

4.3.

Hoewel [eiser01] tijdens de mondelinge behandeling heeft verklaard dat hij tegen medewerkers van Huurgarant heeft gezegd dat hij voor niet langer dan een jaar wilde verhuren, blijkt nergens uit dat dit vervolgens ook inderdaad zo is afgesproken. De huurovereenkomst zegt iets anders en ook Huurgarant verklaart dat hierover geen afspraak is gemaakt. De kantonrechter kan er daarom niet vanuit gaan dat partijen de bedoeling hebben gehad om een huurovereenkomst te sluiten die van rechtswege zou eindigen op 12 maart 2022, zoals bedoeld in artikel 7:271 lid 1 tweede zin BW. De huurovereenkomst is een ‘gewone’ huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. [eiser01] kan die overeenkomst opzeggen, maar dan gelden wel de bepalingen van de artikelen 7:271 e.v. BW.

Geldigheid opzegging

4.4.

Huurgarant heeft gelijk als zij erop wijst dat de opzeggingsbrief van [eiser01] op veel punten niet aan de wettelijke eisen voldoet. De door [eiser01] gemaakte vergissingen zijn echter niet fataal. De opzegging is niet aangetekend verstuurd, maar is wel door Huurgarant ontvangen, want Huurgarant heeft hier direct op gereageerd. Het is vaste jurisprudentie dat in zo’n geval geen gevolgen worden verbonden aan het achterwege blijven van een aangetekende verzending. Dat [eiser01] niet heeft gevraagd of Huurgarant binnen zes weken laat weten of zij instemt met de opzegging, heeft ook geen gevolgen. In de wet staat geen sanctie en ook hier geldt dat Huurgarant direct heeft gereageerd. Dit zou niet anders zijn geweest als [eiser01] de ‘zeswekenvraag’ wel had gesteld, dus Huurgarant heeft op geen enkele manier last gehad van het ontbreken hiervan. Een verkeerde (lees te korte) opzegtermijn betekent niet dat de opzegging niet geldt. Artikel 7:271 lid 6 BW bepaalt immers dat de opzegging wordt geacht te zijn gedaan tegen de goede datum. In juridische termen: de opzegtermijn wordt geconverteerd naar de goede opzegtermijn. In dit geval bedraagt die drie maanden (artikel 7:271 lid 5 onder b BW). De opzegging wordt daarom geacht te zijn gedaan tegen 1 mei 2022. Een huurovereenkomst wordt immers opgezegd tegen een voor betaling van de huurprijs overeengekomen dag (de eerste van de maand) en de brief is op 27 januari 2022 verzonden.

4.5.

Anders dan Huurgarant stelt, mocht [eiser01] de opzeggingsbrief al versturen voordat de huurtermijn van twaalf maanden was verstreken. In de huurovereenkomst staat dat de huurovereenkomst niet binnen de afgesproken periode van twaalf maanden kan worden beëindigd. Dit betekent dat een opzegging op zijn vroegst kon worden gedaan
tegen het einde van die periode. Dat kan alleen als de opzeggingsbrief vóór die tijd, dus tijdens de bepaalde duur, wordt verstuurd. Daar staat niets aan in de weg.

De opzegging heeft geen gevolg

4.6.

Hoewel de opzeggings
brief dus op zichzelf geldig is, betekent dit nog niet dat de huurovereenkomst daardoor is geëindigd. Artikel 7:272 lid 1 BW, dat op deze huurovereenkomst van toepassing is, bepaalt namelijk dat een opgezegde huurovereenkomst van kracht blijft totdat de rechter onherroepelijk heeft beslist op een vordering als bedoeld in lid 2 van dat artikel. Hierin staat dat [eiser01] kan vorderen dat de rechter, op gronden die zijn vermeld in de opzegging, het tijdstip vaststelt waarop de huurovereenkomst zal eindigen.

4.7.

[eiser01] heeft geen vordering ingesteld zoals bedoeld in artikel 7:272 lid 2 BW. De kantonrechter kan met de beste wil van de wereld de vorderingen van [eiser01] ook niet op die manier uitleggen. [eiser01] wil dat Huurgarant het gehuurde ontruimt en heeft die ontruimingsverplichting gekoppeld aan de veronderstelling dat de huurovereenkomst op 12 maart 2022 is geëindigd. De gevorderde verklaring voor recht is ook bedoeld om de ontruimingsverplichting van Huurgarant vast te stellen.

4.8.

Omdat er geen onherroepelijke uitspraak is over het tijdstip waarop de huurovereenkomst eindigt en daar in deze procedure ook geen uitspraak over kan worden gedaan, loopt de huurovereenkomst ingevolge artikel 7:271 lid 1 BW door. Omdat de huurovereenkomst nog loopt, heeft Huurgarant geen ontruimingsverplichting. De vorderingen van [eiser01] zijn om die reden niet toewijsbaar.

Proceskosten

4.9.

[eiser01] krijgt ongelijk en moet daarom de proceskosten betalen. De kantonrechter stelt deze kosten aan de kant van Huurgarant tot vandaag vast op € 622,- aan salaris voor de gemachtigde (2 punten × € 311,- tarief). Voor kosten die Huurgarant maakt na deze uitspraak moet [eiser01] een bedrag betalen van € 124,-. Hier kan nog een bedrag bijkomen voor de betekening van de uitspraak. In dit vonnis hoeft hierover geen aparte beslissing te worden genomen (ECLI:NL:HR:2022:853).

Uitvoerbaarheid bij voorraad

4.10.

De proceskostenveroordeling wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard.

5. De beslissing

De kantonrechter:

5.1.

wijst de vorderingen van [eiser01] af;

5.2.

veroordeelt [eiser01] in de proceskosten, aan de kant van Huurgarant tot vandaag vastgesteld op € 622,-;

5.3.

verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. B.J.R. van Tongeren en in het openbaar uitgesproken.

51909