Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 9906302 CV EXPL 22-16532
datum uitspraak: 18 november 2022
Vonnis van de kantonrechter
in de zaak van
Stichting Waterweg Wonen,
vestigingsplaats: Vlaardingen,
eiseres,
gemachtigde: mr. E. de Jong te Rotterdam,
tegen:
[gedaagde01] ,
woonplaats: [woonplaats01] ,
gedaagde,
gemachtigde: mr. R. Zwiers te Malden.
De partijen worden hierna ‘Waterweg’ en ‘ [gedaagde01] ’ genoemd.
1..De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 20 mei 2022, met bijlagen;
- het antwoord, met bijlagen;
- de brief waarin een mondelinge behandeling is bepaald.
1.2.
Op 12 oktober 2022 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling besproken.
2..De feiten
2.1.
Tot 30 april 2021 huurde [gedaagde01] van Waterweg de woning [adres01] in [plaats01] .
2.2.
Op 2 juni 2020 maakt [gedaagde01] melding van een lekkage in de woning. In haar e-mailbericht van deze datum gericht aan Waterweg is – voor zover hierbij van belang – het volgende opgenomen:
“(…) Zoals telefonische gesproken hierbij stuur ik een paar foto’s van een lekkage in me badkamer en schimmel in me woning. Ik heb last van schimmel gehad en zelf een paar keer geverfd maar het helpt niet. (…)”
2.3.
Op 11 juni 2020 is de opzichter van Waterweg bij [gedaagde01] op geweest. Naar aanleiding van dit bezoek stuurt Waterweg op 16 juni 2020 een brief aan [gedaagde01] . In deze brief is – voor zover hierbij van belang – het volgende opgenomen:
“(…) De lekkage in uw badkamer wordt hersteld.
(…) De schimmel in uw slaapkamer zullen wij uit coulance behandelen. U dient zelf schimmel te verwijderen vanaf het moment dat de eerste tekenen zichtbaar zijn. Dit is goed bij te houden met een schimmelwerend middel. Verder heeft de opzichter u uitleg gegeven hoe u moe ventileren. (…)”
2.4.
Waterweg heeft geconstateerd dat de lekkage is ontstaan vanwege een probleem bij de bovenburen. Op 5 augustus 2020 meldt de aannemer aan Waterweg dat de lekkage zou zijn verholpen.
2.5.
Op 7 augustus 2020 ontvangt Waterweg een brief van [gedaagde01] waarin – voor zover hierbij van belang – het volgende is opgenomen:
“(…) Hieronder een opsomming van de gebreken aan de woning:
1. Doorslaand vocht slaapkamer muur, loslatend behang en gele verkleuring. Reeds gemeld Juni 2020.
2. Terugkerende schimmeloverlast door optrekkend vocht in de slaapkamer aan de raamzijde. Reeds gemeld Juni 2020.
3. Terugkerende schimmeloverlast door optrekkend vocht in de woonkamer aan de raamzijde. Reeds gemeld Juni 2020.
4. Loslatend stuc- en sauswerk en verkleuring van het plafond in de keuken door persisterende druppelende lekkage vanuit plafond. Reeds gemeld Juni 2020.
5. Loslatend stucwerk en behang in het toilet door doorslaand vocht uit binnenmuur. Ten gevolge niet oppakken melding Juni 2020.
6. Loslatende vloerbedekking en beschadigde ondervloer door lekkage in de keuken. Ten gevolge van niet oppakken melding Juni 2020.
7. Loslatend stuc- en sauswerk en verkleuringen in de badkamer, gecombineerd met terugkerende schimmel, door doorslaand vocht. Reeds gemeld Juni 2020
8. 70% vloer van de berging bedekt met water door persisterende druppelende lekkage, aanwezige inboedel moeten vernietigen. Ten gevolge van het niet oppakken van melding Juni 2020.
9. Niet functionerende verwarming/kachel. Deze is welke winter gemeld, niet verholpen. (…)”
2.6.
Op 18 augustus 2020 dient [gedaagde01] een Verzoekschrift Huurverlaging op grond van onderhoudsgebreken (art. 7:257 BW Pro) in bij de Huurcommissie.
2.7.
Naar aanleiding van de in 2.5. genoemde brief van [gedaagde01] heeft er op 9 september 2020 een inspectie van de woning door Waterweg plaatsgevonden waarbij er diverse vochtmetingen zijn uitgevoerd. Bij brief van 10 september 2020 meldt Waterweg aan [gedaagde01] dat het vocht aan het drogen is en een aantal adviezen meegegeven om het droogproces te versnellen. In deze brief is verder – voor zover hierbij van belang – het volgende opgenomen:
“(…) De vochtmeting van uw gehele woning was 68.5. Dat is goed. Dit was ook voelbaar, de lucht in uw woning voelde fris aan. Er is nauwelijks schimmel in uw woning. De plekken waar de lekkage is geweest zijn gele plekken zichtbaar. Dit betekent dat het aan het drogen is. Dit is echter geen schimmel.
(…) Herstel van de schade aan de opstal zullen wij uit laten voeren. Als het in de keuken, toilet en badkamer droog is zullen we de opstal laten schilderen. Indien u wenst kunnen we over een week of drie nog een keer een vochtmeting uitvoeren. (…)”
2.8.
Op 21 september 2020 vindt er een onderzoek door de Huurcommissie plaats. De algemene conclusie zoals opgenomen in het rapport van onderzoek d.d. 24 september 2020 luidt als volgt:
“(…) Volgens de bevindingen van de rapporteur kent de woonruimte ernstige gebreken in de Categorie C. Als de commissie de conclusie overneemt kan zij uitspreken dat een tijdelijke verlaging van de huurprijs tot 40% van de betaalde huurprijs gerechtvaardigd is. (…)”
2.9.
Verder is in het onder 2.8. genoemde rapport van onderzoek – voor zover hierbij van belang – het volgende opgenomen:
“(…) De huurder gaf tijdens het onderzoek in de woonruimte aan dat de lekkage inmiddels in opdracht van de verhuurder is hersteld, echter zijn de wand en het plafonds nog te vochtig om de vochtsporen en het stucwerk te kunnen gerstellen. (…)”
2.10.
Op 17 maart 2021 zijn de klachtencoördinator en de opzichter van Waterweg in de woning geweest. Bij brief van 24 maart 2021 bevestigt Waterweg aan [gedaagde01] dat er herstelwerkzaamheden zullen plaatsvinden. In deze brief is – voor zover hierbij van belang – het volgende opgenomen:
“(…) Uw badkamer en toilet worden geschilderd inclusief een behandeling voor schimmel. Het plafond van de keuken wordt eveneens geschilderd. Uit coulance zullen we ook de muren in de keuken laten schilderen. Zoals afgesproken moet u dan uw spullen weghalen zodat de schilder er goed bij kan. In twee hoeken van de slaapkamer zal de schimmel verwijderd worden. (…)”
2.11.
De Huurcommissie neemt de algemene conclusie van de rapporteur (zie 2.8.) over en bepaalt in haar uitspraak van 22 september 2021 dat de huurprijs tijdelijk, vanaf 1 juli 2020 en zolang de gebreken niet zijn hersteld, wordt verlaagd tot € 219,82. Dat is 40% van de geldende huurprijs van € 549,56 per maand.
2.12.
Waterweg komt in verzet tegen voornoemde uitspraak van de Huurcommissie. In de uitspraak van de Huurcommissie van 2 februari 2022 (verzonden op 29 maart 2022) wordt het verzet ongegrond verklaard.
3..Het geschil
3.1.
Waterweg eist samengevat, na een vermindering van eis tijdens de mondelinge behandeling:
- voor recht te verklaren dat de woning tussen 1 juni 2020 en 30 april 2021 geen gebreken heeft gekend, althans geen gebreken die een huurprijsvermindering rechtvaardigen;
- de huurprijs vanaf 1 juli 2020 vast te stellen op € 549,56 per maand;
- [gedaagde01] te veroordelen in de proceskosten;
- het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.
3.2.
Waterweg baseert de eis op het feit dat de lekkage op 5 augustus 2020 verholpen is en dat een huurprijsvermindering daarom niet gerechtvaardigd is.
3.3.
[gedaagde01] is het niet eens met de eis en voert aan dat de lekkage pas later is verhopen en dat het leef- en huurgenot zodanig onder de maat was dat zij de huur voor de woning per 30 april 2021 heeft opgezegd. Een huurprijsvermindering is daarom wel degelijk gerechtvaardigd.
4..De beoordeling
4.1.
Op grond van het bepaalde in artikel 7:262 lid 1 BW Pro zijn partijen in beginsel gebonden aan een uitspraak van de Huurcommissie alsof zij wat de Huurcommissie heeft beslist zelf zijn overeengekomen. Als een van partijen zich binnen 8 weken na verzending van de uitspraak van de Huurcommissie tot de kantonrechter wendt, wat Waterweg in dit geval heeft gedaan, is die fictieve wilsovereenstemming komen te vervallen en dient de kantonrechter het geschil in volle omvang te beoordelen. De kantonrechter is daarbij niet gebonden aan de uitspraak van de Huurcommissie.
4.2.
Het gaat in deze zaak om de vraag of de huurprijs van de woning ten onrechte verminderd is. De kantonrechter beantwoordt deze vraag ten aanzien van de periode vanaf 10 september 2020 bevestigend en wel om de volgende redenen.
4.3.
Op grond van artikel 7:241 BW Pro kan bij of krachtens algemene maatregel van bestuur worden bepaald welke tekortkomingen in elk geval als gebreken worden aangemerkt. Dit is concreet uitgewerkt in het Besluit gebreken (Bijlage II bij het Besluit huurprijzen woonruimte), waarin verschillende categorieën worden genoemd. Lekkage en/of gevolgschade daarvan kan een reden zijn om de huurprijs tijdelijk te verminderen.
lekkage
4.4.
Tussen partijen is niet in geschil dat [gedaagde01] op 2 juni 2020 voor het eerst melding van lekkage heeft gedaan. Zij zijn het echter niet eens over de datum waarop dit gebrek is verholpen. Volgens Waterweg was dit op 5 augustus 2020, terwijl [gedaagde01] zich tijdens de mondelinge behandeling op het standpunt heeft gesteld dat dat pas na februari 2021 het geval was. [gedaagde01] heeft echter nagelaten haar stellingen op dit punt nader te onderbouwen en zij heeft evenmin stukken in het geding gebracht waaruit blijkt dat de lekkage tot en met februari 2021 heeft voortgeduurd. De kantonrechter gaat daarom uit van de juistheid van de stelling van Waterweg dat de lekkage op 5 augustus 2020 is verholpen. Dit geldt temeer nu in het onderzoeksrapport van de Huurcommissie is opgenomen dat [gedaagde01] op 21 september 2020 tegen de rapporteur heeft gezegd dat de lekkage op dat moment was hersteld.
gevolgschade
4.5.
Waterweg stelt dat zij meerdere malen heeft aangeboden de gevolgschade te herstellen, maar dat [gedaagde01] hierop steeds niet is ingegaan. Waterweg verwijst daartoe onder meer naar haar brief van 10 september 2020 (zie 2.7.) en de herhaling van haar aanbod op 24 maart 2021 (zie 2.10.). [gedaagde01] heeft het voorgaande weliswaar betwist, maar zij heeft geen stukken in het geding gebracht waaruit blijkt dat zij in de tussenliggende periode wel op het aanbod tot herstel is ingegaan. Haar enkele (niet onderbouwde) stelling dat zij steeds telefonisch contact met Waterweg heeft opgenomen maar nooit is teruggebeld, is hiervoor onvoldoende. De omstandigheid dat de gevolgschade in de periode na 10 september 2020 tot het einde van de huurovereenkomst niet is verholpen, dient daarom voor rekening en risico van [gedaagde01] te komen.
conclusie
4.6.
Gelet op het voorgaande is niet vast komen te staan dat er na 10 september 2020 nog sprake is geweest van een gebrek in de zin van artikel 7:241 BW Pro en het Besluit gebreken dat vermindering van de huurprijs rechtvaardigt. De vordering van Waterweg wordt daarom toegewezen in die zin dat voor recht wordt verklaard dat de woning tussen 10 september 2020 en 30 april 2021 geen gebreken heeft gekend die een huurprijsvermindering rechtvaardigen. Verder wordt de huurprijs per de eerstvolgende huurperiode na 10 september 2021, dus per 1 oktober 2020 tot en met 30 april 2021, vastgesteld op € 549,56.
proceskosten
4.7.
[gedaagde01] krijgt voor het grootste deel ongelijk en moet daarom de proceskosten betalen. De kantonrechter stelt deze kosten aan de kant van Waterweg tot vandaag vast op € 127,43 aan dagvaardingskosten, € 128,- aan griffierecht en € 74,- aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 37,- tarief). Dit is totaal € 329,43. Voor kosten die Waterweg maakt na deze uitspraak moet [gedaagde01] een bedrag betalen van € 18,50 (1/2 punt x € 37,-met maximum € 124,-). Hier kan nog een bedrag bijkomen voor de betekening van de uitspraak. In dit vonnis hoeft hierover geen aparte beslissing te worden genomen (ECLI:NL:HR:2022:853).
uitvoerbaarheid bij voorraad
4.8.
Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard.
5..De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
verklaart voor recht dat de woning [adres01] in [plaats01] tussen 10 september 2020 en 30 april 2021 geen gebreken heeft gekend die een huurprijsvermindering rechtvaardigen;
5.2.
stelt de huurprijs voor de woning in de periode vanaf 1 oktober 2020 tot en met 30 april 2021 vast op € 549,56 per maand;
5.3.
veroordeelt [gedaagde01] in de proceskosten, aan de kant van Waterweg tot vandaag vastgesteld op € 329,43;
5.4.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5.5.
wijst al het andere af.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.C. van der Kolk en in het openbaar uitgesproken.
43416