Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ROTTERDAM
Team handel en haven
zaaknummer / rolnummer: C/10/648459 / KG ZA 22-998
Vonnis in kort geding van 7 december 2022
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
VILLEX VASTGOEDBESCHERMING B.V.,
gevestigd te Barendrecht,
eiseres,
advocaat mr. P.G.G. Oosterhof te Utrecht,
tegen
[gedaagde01],
wonende te [woonplaats01] ,
gedaagde,
advocaat mr. M.F. van Hulst te Utrecht.
Partijen worden hierna Villex en [gedaagde01] genoemd.
1..De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 28 november 2022, met producties 1 tot en met 9,
- de producties 1 tot en met 4 van [gedaagde01] ,
- de mondelinge behandeling, gehouden op 30 november 2022,
- de pleitaantekeningen van mr. Van Hulst.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2..De feiten
2.1.
De Groene Kamer Uithoorn B.V. (hierna: DGKU) is eigenaar van een pand aan de [adres01] , [postcode01] in [plaats01] (hierna: het pand).
2.2.
Op 18 oktober 2021 hebben DGKU (toen nog Ridge Advies B.V.) en Villex een overeenkomst gesloten, op grond waarvan [naam01] aan Villex de opdracht heeft gegeven tot het tijdelijk (project)beheer van het pand. De overeenkomst is aangegaan voor een duur van minimaal drie maanden en bepaalt dat zowel [naam01] als Villex na het verstrijken van die termijn gerechtigd zijn tot opzegging zonder opgaaf van redenen.
2.3.
Op 8 februari 2022 hebben Villex en [gedaagde01] twee overeenkomsten met de titel ‘Bruikleenovereenkomst’ (hierna: de overeenkomsten) gesloten, op grond waarvan [gedaagde01] twee kamers (aangeduid als K02 en K03) in het pand is gaan bewonen. In de overeenkomsten is, voor zover van belang, bepaald:
“(…)
Overwegende
• Dat het pand tijdelijk leeg staat in afwachting van verkoop, verhuur, renovatie, sloop dan wel een andere ontwikkeling;
• Dat Bruikleengever, althans de eigenaar, ter beperking van het risico van ingebruikname door derden zonder recht of titel, genegen is het pand voor bepaalde tijd, of voor onbepaalde tijd tot wederopzegging, om niet aan een gegadigde in al dan niet gedeelde bruikleen te geven, teneinde daar tijdelijk verblijf te houden;
• Dat Bruiklener aan Bruikleengever slechts een vergoeding wegens haar diensten is verschuldigd in het geval en zolang er daadwerkelijk een bruikleenovereenkomst tot stand komt en voortduurt;
• Dat Bruikleengever uit deze vergoeding onder andere haar organisatie- en secretariaatskosten voldoet, alsmede haar algemene beheerskosten, al welke kosten aldus periodiek over al haar cliënten/bruikleennemers worden omgeslagen, vermeerderd met een opslag wegens risico;
• Dat deze vergoeding niet als huur of daarmee vergelijkbare vergoeding kan worden gelijkgesteld;
• Dat Bruiklener bereid is -en dat zijn woon- en leefsituatie zulks toelaten- zijn woonrecht afhankelijk te stellen van opzegging op korte termijn door Bruikleengever;
• Dat Bruiklener zich ermee akkoord verklaart dat deze bruikleen korte tijd na opzegging zal moeten eindigen, en zich realiseert dat hij geen beroep zal kunnen doen op huurbescherming, verhuiskostenvergoeding en vervangende woonruimte, niet alleen omdat het beoogde gebruik van het pand naar zijn aard van korte duur zal zijn, doch tevens omdat tegenover dat gebruik geen tegenprestatie aan Bruikleengever verschuldigd is of zal worden voldaan;
(…)
Opzegtermijn:
Deze Bruikleenovereenkomst loopt voor onbepaalde tijd en kan steeds door beide partijen schriftelijk worden opgezegd met in acht name van een opzegtermijn van 28 dagen.
Beperkte duur
Bruiklener is zich bewust van de bijzondere en tijdelijke aard van deze Bruikleenovereenkomst. Bruiklener realiseert zich dat uit de aard der zaak geen zekerheid kan worden verschaft over de duur van een af te sluiten Bruikleenovereenkomst en dat de Bruikleenovereenkomst voor een in tijd weliswaar onbekende, maar in ieder geval beperkte tijdsduur zal zijn, welke van rechtswege eindigt bij opzegging.
Plichten Bruiklener
(…)
Bruiklener betaalt maandelijks (service)kosten:
Bruikleenvergoeding € 192,00
Voorschot gas € 35,00
Voorschot elektra € 49,00
Voorschot water € 14,00
Voorchot vuilafvoer € 3,02
Totale vergoeding € 293,02
(…)
Woonplaatskeuze
Voor al wat deze overeenkomst aangaat, kiest Bruiklener woonplaats in het pand. Op deze overeenkomst is uitsluitend Nederlands recht van toepassing. Alle geschillen tussen partijen, betrekking hebbende op deze overeenkomst en/of het pand zullen worden beslecht door de bevoegde rechter te Rotterdam, met uitzondering van die geschillen waarvan de Kantonrechter kennis neemt, welke door de volgens de normale regels bevoegde Kantonrechter worden beslecht.”
2.4.
Bij e-mails van 6 oktober 2022 heeft Villex [gedaagde01] geïnformeerd over de beëindiging van de overeenkomsten en daarbij aangegeven dat [gedaagde01] de kamers uiterlijk op 25 november 2022 aan Villex dient op te leveren.
2.5.
Bij brief van 10 oktober 2022 heeft DGKU aan Villex laten weten dat de overeenkomst van 18 oktober 2021 per 30 november 2022 wordt beëindigd.
2.6.
Bij e-mail van 15 november 2022 heeft [gedaagde01] aan Villex geschreven dat hij niet voornemens is om het pand op 25 november 2022 te verlaten. Volgens [gedaagde01] heeft hij huurovereenkomsten met Villex gesloten en geniet hij daarom huurbescherming.
2.7.
Bij brief van 18 november 2022 heeft de advocaat van Villex [gedaagde01] gesommeerd om uiterlijk 21 november 2022 voor 17:00 uur schriftelijk te bevestigen dat hij alsnog tot ontruiming overgaat op 25 november 2022 om 12:00 uur. Daarnaast is [gedaagde01] aansprakelijk gesteld voor schade in het geval hij niet tot ontruiming overgaat.
3..Het geschil
3.1.
Villex vordert dat de voorzieningenrechter bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
[gedaagde01] veroordeelt om zo spoedig mogelijk na betekening van het vonnis, doch uiterlijk 30 november 2022 om 11:00 uur, het pand, met alle daarin vanwege hem aanwezige zaken en personen te verlaten en te ontruimen, met afgifte van de sleutels aan Villex, en leeg, bezemschoon en schadevrij ter vrije beschikking aan Villex te stellen, althans een in goede justitie te bepalen termijn,
[gedaagde01] veroordeelt tot betaling van dwangsommen van € 500,00 voor elke kalenderdag of gedeelte daarvan dat hij hiermee in gebreke blijft, met een maximum van € 50.000,00, althans in goede justitie te bepalen termijn(en) en bedragen,
[gedaagde01] veroordeelt in de kosten van het geding, alsook € 131,00 aan nasalaris ingeval van niet-betekening van het vonnis en € 199,00 ingeval van betekening van het vonnis, vermeerderd met de wettelijke rente over de volledige proceskosten, indien niet binnen veertien dagen na dagtekening van dit vonnis voldoening daarvan heeft plaatsgevonden.
3.2.
[gedaagde01] voert verweer en concludeert tot:
afwijking van de ontruimingsvordering en een verklaring voor recht dat sprake is van een huurovereenkomst,
een beslissing die de voorzieningenrechter in goede justitie meent te behoren nemen,
veroordeling van [gedaagde01] in de kosten van dit geding, te vermeerderen met de nakosten, en – voor het geval dat voldoening van deze kosten niet binnen de gestelde termijn plaatsvindt – te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf de veertiende dag na dagtekening van het vonnis, en te vermeerderen met de na het vonnis te maken kosten van tenuitvoerlegging daarvan.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, ingegaan.
4..De beoordeling
4.2.
[gedaagde01] woont in [woonplaats01] , zodat in beginsel de rechter in het arrondissement Amsterdam bevoegd is (artikel 99 Rv Pro). Villex beroept zich in dat verband op het beding in de overeenkomsten waarin de rechter in Rotterdam als de bevoegde rechter is aangewezen. Villex kan zich echter niet op dit beding beroepen, omdat het beding voor het ontstaan van het onderhavige geschil is aangegaan (artikel 108 lid 2 Rv Pro). Tijdens de zitting heeft (de advocaat van) [gedaagde01] echter desgevraagd uitdrukkelijk verklaard akkoord te gaan met behandeling van de zaak door de Rotterdamse rechter. Hieruit leidt de voorzieningenrechter af dat partijen na het ontstaan van het geschil alsnog de bevoegdheid van de rechtbank Rotterdam zijn overeengekomen. De voorzieningenrechter is daarmee dus bevoegd.
4.3.
Aan haar vordering heeft Villex het volgende betoog ten grondslag gelegd. [gedaagde01] heeft de kamers in gebruik op basis van bruikleenovereenkomsten. Deze bruikleenovereenkomsten zijn door Villex rechtsgeldig opgezegd tegen 25 november 2022. [gedaagde01] had de kamers dus op die datum leeg aan Villex ter beschikking moeten stellen. Die verplichting is hij niet nagekomen en hij pleegt in zoverre wanprestatie. Vooruitlopend op een oordeel hierover van de bodemrechter heeft Villex belang bij ontruiming door [gedaagde01] van de kamers. DGKU heeft de overeenkomst met Villex immers opgezegd en daarom is Villex verplicht het pand leeg aan DGKU op te leveren. Door de aanwezigheid van [gedaagde01] in het pand kan Villex niet aan die verplichting voldoen en pleegt zij jegens DGKU wanprestatie. Bovendien heeft DGKU het pand zelf nodig.
4.4.
[gedaagde01] stelt zich op het standpunt dat de tussen hem en Villex gesloten overeenkomsten huurovereenkomsten betreffen. De voorzieningenrechter begrijpt zijn betoog aldus dat het in de ogen van [gedaagde01] gaat om huurovereenkomsten met betrekking tot woonruimte en dat hem daarom de wettelijke huurbescherming toekomt. Ook betoogt [gedaagde01] dat het spoedeisend belang ontbreekt, omdat niet is gebleken van concrete plannen van de eigenaar. In dat kader komt daarentegen juist extra gewicht toe aan het zwaarwegende belang van [gedaagde01] om zijn woonruimte niet te verliezen.
4.5.
Het gaat hier om een vordering in kort geding. Dat betekent dat voor toewijzing van de vordering tot ontruiming in de eerste plaats vereist is dat aannemelijk is dat de bodemrechter tot het oordeel zal komen dat de overeenkomsten tussen Villex en [gedaagde01] rechtsgeldig zijn opgezegd en dat [gedaagde01] (dus) verplicht is de door hem bewoonde kamers te ontruimen. In de tweede plaats moet een afweging van de belangen van Villex en die van [gedaagde01] meebrengen dat aan de belangen van Villex doorslaggevend gewicht moet worden gehecht. Voor het antwoord op de eerste vraag is van belang hoe de overeenkomsten moet worden gekwalificeerd (als bruikleenovereenkomsten of als huurovereenkomsten). Voor het antwoord op de tweede vraag is die kwalificatie niet bepalend, in die zin dat ook als (slechts) sprake is van bruikleenovereenkomsten een belangenafweging kan meebrengen dat geen grond bestaat om op een beoordeling in de bodemprocedure vooruit te lopen.
4.6.
Op de belangenafweging loopt de vordering van Villex stuk. De voorzieningenrechter licht dit als volgt toe.
4.7.
Het gaat hier om de woonruimte van [gedaagde01] . Aan het belang bij behoud daarvan komt uit de aard van de zaak in beginsel groot gewicht toe (vergelijk artikel 8 EVRM Pro). [gedaagde01] heeft onbetwist gesteld dat dit voor hem eens te meer geldt, deels vanwege persoonlijke omstandigheden (voormalige dakloosheid) die maken dat hij kwetsbaar is voor verandering van leefomgeving en deels omdat hij vanwege zijn werk voor de brandweer in de directe nabijheid van de brandweerpost in Uithoorn moet verblijven. Vast staat dat Villex alternatieve woonruimte aan [gedaagde01] heeft aangeboden, maar ook staat vast dat het daarbij gaat om woonruimte in andere plaatsen dan Uithoorn. Van belang is ook dat [gedaagde01] de kamers heeft betrokken op basis van overeenkomsten met Villex en zich dus niet tegen de wil van de beheerder of de eigenaar toegang tot de kamers heeft verschaft. Ook als die overeenkomsten inmiddels rechtsgeldig zijn geëindigd, verschilt de positie van [gedaagde01] dus wezenlijk met die van krakers.
4.8.
Tegenover deze belangen van [gedaagde01] bij (voorlopig) behoud van zijn woonruimte staat het belang van Villex. In directe zin bestaat haar belang uit het kunnen nakomen van haar verplichting jegens DGKU om het pand leeg op te leveren. Komt zij die verplichting niet na, dan wordt zij schadeplichtig, zo heeft zij gesteld. Hoewel dit op zichzelf een reëel belang is, weegt dit – louter financiële – belang naar het oordeel van de voorzieningenrechter minder zwaar dan het belang van [gedaagde01] bij behoud van zijn woonruimte. Eventuele schade zal Villex immers kunnen verhalen op [gedaagde01] indien de bodemrechter tot het oordeel komt dat de overeenkomst rechtsgeldig is opgezegd.
4.9.
Nu het hier gaat om een situatie waarin Villex optreedt als beheerder voor de eigenaar van het pand waarin [gedaagde01] woont, kan ook van belang zijn welke voornemens die eigenaar met het pand heeft. Is aannemelijk dat die eigenaar het pand op korte termijn nodig heeft voor verwezenlijking van plannen, dan kan dat eraan bijdragen dat groter gewicht toekomt aan het belang van Villex bij de gevorderde ontruiming vooruitlopend op een beslissing in de bodemprocedure. Op dat punt heeft Villex onvoldoende gesteld. Bij dagvaarding heeft zij gesteld dat DGKU “
op korte termijn” zal overgaan tot sloop van het pand. Villex heeft die stelling op geen enkele wijze geconcretiseerd, ook niet in reactie op het verweer van [gedaagde01] dat uit navraag bij de gemeente is gebleken dat daar niets bekend is omtrent eventuele sloopplannen. Tijdens de zitting heeft Villex vervolgens verklaard dat de sloopplannen van tafel zijn en dat de eigenaar nu in gesprek is met de gemeente en het COA over de huisvesting in het pand van statushouders. Ook die stelling is niet onderbouwd of geconcretiseerd. Nu de mate van concreetheid van dergelijke plannen, ook wat betreft het beoogde tijdpad, van belang is in het kader van de toe te passen belangenafweging, had enige vorm van concretisering wel van Villex verwacht mogen worden. Bij de huidige stand van zaken kan gelet op het voorgaande dus niet worden aangenomen dat DGKU het pand op korte termijn nodig heeft voor de verwezenlijking van haar plannen.
op korte termijn” zal overgaan tot sloop van het pand. Villex heeft die stelling op geen enkele wijze geconcretiseerd, ook niet in reactie op het verweer van [gedaagde01] dat uit navraag bij de gemeente is gebleken dat daar niets bekend is omtrent eventuele sloopplannen. Tijdens de zitting heeft Villex vervolgens verklaard dat de sloopplannen van tafel zijn en dat de eigenaar nu in gesprek is met de gemeente en het COA over de huisvesting in het pand van statushouders. Ook die stelling is niet onderbouwd of geconcretiseerd. Nu de mate van concreetheid van dergelijke plannen, ook wat betreft het beoogde tijdpad, van belang is in het kader van de toe te passen belangenafweging, had enige vorm van concretisering wel van Villex verwacht mogen worden. Bij de huidige stand van zaken kan gelet op het voorgaande dus niet worden aangenomen dat DGKU het pand op korte termijn nodig heeft voor de verwezenlijking van haar plannen.
4.10.
Al met al is dus bij de huidige stand van zaken niet gebleken van omstandigheden die meebrengen dat op een beslissing in de bodemprocedure omtrent het verblijf van [gedaagde01] in het gebouw vooruit gelopen moet worden. De vordering is dus reeds daarom niet toewijsbaar. In het midden kan blijven of de overeenkomsten tussen Villex en [gedaagde01] moeten worden gekwalificeerd als huurovereenkomsten en, zo ja, of [gedaagde01] daaraan huurbescherming kan ontlenen. De voorzieningenrechter wijst er uitdrukkelijk op dat het oordeel over de belangenafweging anders kan uitvallen indien de omstandigheden veranderen.
4.11.
Voor zover [gedaagde01] bedoeld heeft om een eis in reconventie in te stellen (zie 3.2. onder 1.), wordt deze afgewezen. Een verklaring voor recht kan in kort geding immers niet worden toegewezen. Villex wordt als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten veroordeeld. De kosten van [gedaagde01] worden begroot op € 1.102,00 (€ 86,00 aan griffierecht en € 1.016,00 aan salaris advocaat). De wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen op de hierna te melden wijze.
4.12.
Uit het arrest van 10 juni 2022 van de Hoge Raad (ECLI:NL:HR:2022:853), onder nummer 2.3, leidt de voorzieningenrechter af dat in dit vonnis geen aparte beslissingen hoeven te worden genomen over nakosten en wettelijke rente daarover.
5..De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
wijst de vorderingen af,
5.2.
veroordeelt Villex in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde01] tot op heden begroot op € 1.102,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over dit bedrag met ingang van de veertiende dag na dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
5.3.
verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. Th. Veling en in het openbaar uitgesproken op 7 december 2022.
[2971/1980]