Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 9992909 CV EXPL 22-21202
datum uitspraak: 16 december 2022
Vonnis van de kantonrechter
in de zaak van
F.T. Vastgoed B.V.
vestigingsplaats: Rotterdam,
eiseres,
gemachtigde: mr. Z.H. van Dorth tot Medler,
tegen
[gedaagde01] ,
wonende te [woonplaats01] (Turkije),
zonder bekende woonplaats of bekend werkelijk verblijf in Nederland,
gedaagde,
gemachtigde: mr. Y.E. Palit.
De partijen worden hierna ‘F.T. Vastgoed’ en ‘ [gedaagde01] ’ genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 13 januari 2022, met bijlagen;
- het antwoord;
- de brief van 27 september 2022 waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
- de brief van 4 november 2022 van F.T. Vastgoed B.V., met één bijlage;
- de op de zitting overgelegde volmacht van F.T. Vastgoed.
1.2.
Op 15 november 2022 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling besproken. Daarbij waren aanwezig: namens F.T. Vastgoed de heer [naam01] met de gemachtigde en namens [gedaagde01] de gemachtigde.
2.De feiten
2.1
F.T. Vastgoed is verhuurder van de woning aan het [adres01] te Rotterdam (hierna: de woning). F.T. Vastgoed heeft deze woning met ingang van 25 september 2012 aan [gedaagde01] verhuurd.
2.2
Artikel 10 lid 4 van de huurovereenkomst luidt als volgt:
(…)
“
Het telen van-, of het handelen in-, verdovende middelen in het gehuurde is uitdrukkelijk verboden. Bij constatering hiervan behoudt verhuurder zich het recht voor de huurovereenkomst met onmiddellijke ingang te beëindigen”.
2.3
Op de huurovereenkomst zijn de algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte (versie 2003) van toepassing. Deze luiden als volgt:
(…)
“Artikel 12 lid 6: Huurder is aansprakelijk voor schade aan het gehuurde, die is ontstaan door een hem toe te rekenen tekortschieten in de nakoming van een verplichting uit de huurovereenkomst. Alle schade, behalve brandschade, wordt vermoed daardoor te zijn ontstaan. Onder huurder wordt in dit lid mede verstaan: huisgenoten van de huurder en derden, die zich in het gehuurde bevinden.
(…)
Artikel 13.3 sub c: Het is de huurder niet toegestaan (…) c. hennep of soortgelijke gewassen in het gehuurde te telen, verdovende middelen te hebben en/of daarin handel te drijven vanuit het gehuurde of enige andere activiteit te verrichten die op grond van opiumwet strafbaar zijn gesteld. Het handelen in strijd met dit verbod is dermate ernstig dat dit ontbinding van de huurovereenkomst op de kortst mogelijke termijn rechtvaardigt”.
2.4
In september 2021 heeft de politie een huiszoeking verricht in de woning en zijn er grote hoeveelheden contant geld en verdovende middelen (meer dan 5 kilo cocaïne) aangetroffen. Tijdens de inval was [gedaagde01] niet in de woning aanwezig. Hij verbleef vanaf 15 juni 2021 in Turkije.
2.5
Bij besluit van 9 november 2021 heeft de gemeente besloten de woning met ingang van 16 november 2021 voor 6 maanden te sluiten.
2.6
Op 24 december 2021 heeft de gemachtigde van F.T. Vastgoed per brief de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden. In die brief wordt [gedaagde01] ook aansprakelijk gehouden voor alle schade die aan de woning is toegebracht.
2.7
Op 30 december 2021 heeft F.T. Vastgoed ten laste van [gedaagde01] conservatoir beslag gelegd onder de ING Bank.
2.8
Per 31 december 2021 is [gedaagde01] naar Turkije geëmigreerd.
3.Het geschil
3.1.
F.T. Vastgoed eist samengevat:
- [gedaagde01] te veroordelen aan haar te betalen € 2.895,86 uit hoofde van de huurderving veroorzaakt door de sluitingsmaatregel van de gemeente, met rente;
- [gedaagde01] te veroordelen aan haar te betalen € 42.350,- uit hoofde van herstelkosten voor de materiële schade, met rente;
- [gedaagde01] te veroordelen aan haar te betalen € 2.064,99 uit hoofde van de kosten voor conservatoir beslag, met rente;
- [gedaagde01] te veroordelen in de proceskosten, met nakosten en rente.
Op de mondelinge behandeling heeft F.T. Vastgoed haar vordering die ziet op de herstelkosten verminderd met een bedrag van € 13.915,-.
3.2.
F.T. Vastgoed baseert de eis op het volgende. [gedaagde01] is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen die voortvloeien uit de huurovereenkomst. Als gevolg hiervan heeft F.T. Vastgoed aanzienlijke schade geleden. Toen F.T. Vastgoed na afronding van het politieonderzoek de woning betrad, bleek deze zwaar beschadigd en verwaarloosd.
3.3.
[gedaagde01] betwist dat hij op enige wijze bij de mogelijke drughandel vanuit de woning betrokken is geweest. Hij was een half jaar in het buitenland en wist niet van het voorval in de woning. Daarnaast voert [gedaagde01] verweer tegen de gestelde schade en de gevorderde herstelkosten.
4.De beoordeling
[gedaagde01] is aansprakelijk voor de schade
4.1.
Het verweer van [gedaagde01] dat hij geen betrokkenheid heeft gehad bij de mogelijke drugshandel die werd geëxploiteerd vanuit het gehuurde gaat niet op. [gedaagde01] is als huurder verantwoordelijk voor wat in het gehuurde gebeurt - ook als hij zelf (tijdelijk) in het buitenland verblijft - en dient zijn verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst na te komen. Het handelen in verdovende middelen in de woning is op grond van de huurovereenkomst niet toegestaan. Op grond van artikel 7:218 BW en de algemene voorwaarden die op de huurovereenkomst van toepassing zijn is [gedaagde01] als huurder aansprakelijk voor schade aan de verhuurde zaak die is ontstaan door een aan hem toe te rekenen tekortschieten in de nakoming van een verplichting uit de huurovereenkomst.
huurderving
4.2.
Doordat de woning gesloten is geweest, heeft F.T. Vastgoed schade geleden doordat zij huurinkomsten heeft gemist. Er is geen aanleiding te veronderstellen dat F.T. Vastgoed de woning niet meer zou hebben verhuurd na het vertrek van [gedaagde01] . Het enkele feit dat F.T. Vastgoed de woning te koop heeft gezet is daarvoor onvoldoende. Zeker omdat zij op de mondelinge behandeling heeft toegelicht dat zij dit heeft gedaan vanwege de staat waarin de woning zich bevond op het moment van de sluiting. Verkoop leek haar lucratiever dan herstel. [gedaagde01] dient de huurderving van € 2.895,86 te vergoeden. Dit bedrag wordt daarom toegewezen.
herstelschade
4.3.
F.T. Vastgoed heeft de schade aan het gehuurde onderbouwd door een offerte te overleggen van K&S Onderhoud van 20 december 2021. Hierin staan herstelwerkzaamheden vermeld voor een totaalbedrag van € 35.000 excl. BTW, als volgt gespecificeerd:
Vervangen/reparatie voordeur + kozijn € 3.250
Vervangen/reparatie voordeur + kozijn € 3.250
Vervangen/reparatie keukendeur + kozijn
+ glas in die deur (keukendeur naar buiten toe) € 3.750
Vervangen raam achterzijde € 2.500
Vervangen/reparatie keuken € 8.000
Vernieuwen badkamer € 7.500
Vernieuwen groepenkast, elektra, schakelmateriaal € 4.000
Vernieuwen schilderwerk overig € 6.000
4.4.
F.T. Vastgoed had [gedaagde01] niet in de gelegenheid hoeven stellen om het gehuurde op een gebruikelijke wijze op te leveren en voor zover nodig het een en ander te herstellen. Het gehuurde is op last van de gemeente tot 16 mei 2022 gesloten geweest. De huurovereenkomst is buitengerechtelijk ontbonden op 24 december 2021. Door de sluiting was het voorafgaand aan de ontbinding niet toegestaan om het gehuurde binnen te gaan voor oplevering of herstel. De oorzaak voor de sluiting dient voor rekening en risico van [gedaagde01] te komen en daarmee ook het feit dat hij niet in staat is geweest bestaande beschadigingen te herstellen. Op F.T. Vastgoed rustte geen verplichting om [gedaagde01] na ontbinding van de huurovereenkomst nog de gelegenheid te bieden tot herstel.
4.5.
[gedaagde01] betwist de hoogte van de door F.T. Vastgoed gestelde schade. Ook dit verweer wordt verworpen. Op de zitting heeft F.T. Vastgoed de schade nader toegelicht en onderbouwd. Zij heeft aangegeven dat er drie containers afval uit de woning zijn afgevoerd. De keuken stond vol vuilnis, de maden liepen door de keuken, de keukenkastje waren vernield en het aanrechtblad was onzichtbaar door de viezigheid. Herstel van de keuken door enkel schoonmaken was niet mogelijk. De gestelde schade wordt verder onderbouwd door de foto’s die als productie 6 bij dagvaarding zijn overgelegd en de de bestuurlijke rapportage van 10 september 2021 (productie 5 bij dagvaarding). Gelet hierop heeft [gedaagde01] zijn betwisting onvoldoende gemotiveerd.
4.6.
F.T. Vastgoed heeft aanvankelijk een bedrag van € 42.350,- incl. BTW aan herstelkosten gevorderd. Op de zitting heeft zij de posten “badkamer en elektra” (€ 13.915,-) zoals opgenomen in de gespecificeerde offerte van K&S Onderhoud van 20 december 2021 laten vallen. De kantonrechter is van oordeel dat de in rekening gebrachte herstelkosten (de posten voordeur, keukendeur, raam achterzijde en schilderwerk) redelijk zijn. [gedaagde01] heeft de hoogte van deze posten ook niet gemotiveerd betwist. Wat betreft de post “keuken” ziet de kantonrechter aanleiding om de schade op een lager bedrag te begroten. Er dient rekening te worden gehouden met het feit dat een aftrek dient plaats te vinden vanwege nieuw voor oud. De keuken was ruim 10 jaar oud. Ervan uitgaande dat een keuken zo’n 20 jaar mee kan gaan, wordt de schade begroot op € 4.000,- excl. BTW.
4.7.1
Gelet op het bovenstaande wordt de herstelschade begroot op een bedrag van
€ 19.500,- exclusief BTW (€ 23.595,- incl. BTW). De vordering wordt tot dit bedrag toegewezen.
kosten voor conservatoir beslag
4.8
Ook de kosten voor het conservatoir beslag worden toegewezen. Het griffierecht dat betaald is voor het beslagrekest is verrekend met het griffierecht voor deze zaak, zodat hiermee geen rekening wordt gehouden. Aan beslagkosten wordt daarom toegewezen een bedrag van € 1.397,99.
rente
4.9
De rente wordt toegewezen, omdat uit de stellingen van F.T. Vastgoed volgt dat deze moet worden betaald en [gedaagde01] deze stellingen niet heeft betwist.
proceskosten
4.1
[gedaagde01] krijgt voor het grootste deel ongelijk en moet daarom de proceskosten betalen. De kantonrechter stelt deze kosten aan de kant van F.T. Vastgoed tot vandaag vast op € 103,33 aan dagvaardingskosten, € 708,- aan griffierecht en € 996,- aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 498,-). Dit is totaal € 1.807,33. Voor kosten die F.T. Vastgoed maakt na deze uitspraak moet [gedaagde01] een bedrag betalen van € 124,-. Hier kan nog een bedrag bijkomen voor de betekening van de uitspraak. In dit vonnis hoeft hierover geen aparte beslissing te worden genomen (ECLI:NL:HR:2022:853). De wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen.
uitvoerbaarheid bij voorraad
4.11
Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard.
5.De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
veroordeelt [gedaagde01] om aan F.T. Vastgoed te betalen een bedrag van € 27.888,85 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over een bedrag van € 2.895,86 vanaf de data waarop de gederfde huur opeisbaar zou zijn geworden tot de dag van volledige betaling en over een bedrag van € 24.992,99 vanaf vandaag tot de dag van volledige betaling;
5.2.
veroordeelt [gedaagde01] in de proceskosten, aan de kant van F.T. Vastgoed tot vandaag vastgesteld op € 1.807,33 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over dat bedrag vanaf de vijftiende dag na vandaag tot de dag van volledige betaling;
5.3.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5.4.
wijst al het andere af.
Dit vonnis is gewezen door mr. M. Fiege en in het openbaar uitgesproken.
821