Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 10216455 / VV EXPL 22-496
datum uitspraak: 22 december 2022
Vonnis in kort geding van de kantonrechter
in de zaak van
Marcan Vastgoed B.V.,
gevestigd in Barendrecht,
eiseres,
gemachtigde: mr. Th.C. Visser te Rotterdam,
tegen
1..Eastrian Rose B.V.,
zaakdoende in Rotterdam,
gedaagde,
vertegenwoordigd door [naam01] ,
2..Al-Fourat B.V.,
zaakdoende in Rotterdam,
gedaagde,
die niet is verschenen,
3..Grand Al Fourat B.V.,
zaakdoende in Rotterdam,
gedaagde,
vertegenwoordigd door [naam01] .
Eiseres wordt hierna ‘Marcan Vastgoed’ genoemd. Gedaagden worden hierna afzonderlijke ‘Eastrian Rose’, ‘Al-Fourat’ en ‘Grand Al Fourat’ en gezamenlijk in vrouwelijk enkelvoud ‘Eastrian Rose c.s.’ genoemd.
1..De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 1 december 2022, met bijlagen;
- de akte indienen aanvullende producties en vermeerdering van eis, met bijlagen;
- de tijdens de mondelinge behandeling door de gemachtigde van Marcan Vastgoed overgelegde stukken.
1.2.
Op 19 december 2022 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling besproken. Daarbij was namens Marcan Vastgoed haar gemachtigde aanwezig. Verder was namens Eastrian Rose en Grand Al Fourat haar vertegenwoordiger aanwezig. Namens Al-Fourat is niemand verschenen.
2..De inleiding
Waar gaat deze zaak over?
2.1.
Eastrian Rose en Al-Fourat huren van Marcan Vastgoed de bedrijfsruimte aan het adres [adres01] in [plaats01] (‘de bedrijfsruimte’). Eastrian Rose en Al-Fourat moeten aan Marcan Vastgoed € 11.595,83 per maand aan huur betalen.
2.2.
Marcan Vastgoed stelt zich op het standpunt dat Eastrian Rose en Al-Fourat tekort zijn geschoten in hun verplichtingen die voortvloeien uit de huurovereenkomst. Volgens Marcan Vastgoed is namelijk sprake van een huurachterstand van € 21.488,58 berekend tot en met de maand december 2022 en daarnaast zouden Eastrian Rose en Al-Fourat hun verplichting tot exploitatie van de bedrijfsruimte (artikel 5.1 van de op de huurovereenkomst van toepassing verklaarde algemene bepalingen) niet nakomen.
Wat wil Marcan Vastgoed in deze zaak?
2.3.
Marcan vindt dat de tekortkomingen van Eastrian Rose en Al-Fourat in een bodemprocedure ontbinding van de huurovereenkomst zouden rechtvaardigen. Daarom eist Marcan Vastgoed in deze procedure daarop vooruitlopend de ontruiming van de bedrijfsruimte. Omdat Grand Al Fourat ook op het adres van de bedrijfsruimte is ingeschreven, eist Marcan Vastgoed dat ook Grand Al Fourat de bedrijfsruimte moet ontruimen. Marcan Vastgoed maakt verder aanspraak op betaling van de huurachterstand van € 21.488,58 berekend tot en met de maand december 2022, te vermeerderen met de wettelijke rente, contractuele boetes van in totaal € 12.850,00 en een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten van € 1.197,76. Marcan Vastgoed maakt tot slot aanspraak op een gebruiksvergoeding tot aan het moment dat de bedrijfsruimte is ontruimd.
Wat is het verweer van Eastrian Rose en Grand Al Fourat?
2.4.
Eastrian Rose en Grand Al Fourat erkennen het bestaan en de omvang van de huurachterstand en het tekortschieten in de exploitatieverplichting. Zij wijzen er echter op dat Eastrian Rose niet eerder tekort is geschoten in het tijdig betalen van de huur en zij verwachten dat Eastrian Rose de huurachterstand op 22 december 2022 zal kunnen aanzuiveren. Verder vragen zij om Eastrian Rose tot 1 februari 2023 de tijd te gunnen om te beginnen met de exploitatie van de bedrijfsruimte, omdat zij op dit moment druk bezig is met verbouwingen in de bedrijfsruimte en zij daarvoor moet wachten op goederen uit het buitenland.
3..De beoordeling
Verstekverlening tegen Al-Fourat.
3.1.
De kantonrechter constateert dat bij het uitbrengen van de dagvaarding aan Al-Fourat alle in de wet voorschreven termijnen en formaliteiten in acht zijn genomen, terwijl Al-Fourat tijdens de mondelinge behandeling van de zaak niet is verschenen. Daarom wordt tegen Al-Fourat verstek verleend. Op grond van artikel 143 lid 3 van Pro het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (‘Rv’) wordt wel één vonnis gewezen dat als een vonnis op tegenspraak wordt beschouwd.
De eisvermeerdering.
3.2.
Marcan Vastgoed heeft haar eis bij akte vermeerderd. Die akte is niet bij exploot aan Al-Fourat betekend. Daarnaast is Al-Fourat niet in de procedure verschenen. Op grond van artikel 130 lid 3 Rv Pro geldt de eisvermeerdering dan ook niet tegen Al-Fourat.
De bedrijfsruimte moet worden ontruimd.
3.3.
Eastrian Rose heeft het bestaan van een huurachterstand van € 21.488,58 berekend tot en met de maand december 2022 erkend en Al-Fourat heeft de huurachterstand van € 10.744,29 berekend tot en met de maand november 2022, zoals Marcan Vastgoed bij dagvaarding heeft geëist, niet weersproken. Daarnaast is komen vast te staan dat de bedrijfsruimte tot op dit moment niet wordt geëxploiteerd. Eastrian Rose en Al-Fourat schieten hiermee tekort in hun verplichtingen uit de huurovereenkomst, de daarop van toepassing verklaarde algemene bepalingen en de wet.
3.4.
Naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter zouden de tekortkomingen van Eastrian Rose en Al-Fourat in een bodemprocedure de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigen. Het verweer van Eastrian Rose en Grand Al Fourat maakt dit niet anders. Eastrian Rose en Al-Fourat hebben, zoals Marcan Vastgoed met stukken heeft onderbouwd, ruim voldoende de tijd gehad om de bedrijfsruimte te exploiteren en de kantonrechter ziet daarom geen aanleiding om hen nog een termijn te gunnen om alsnog tot exploitatie van de bedrijfsruimte over te gaan. Er is bovendien sprake van een huurachterstand van twee maanden, die op zichzelf de ontbinding van de huurovereenkomst zou rechtvaardigen. Daarom is de kantonrechter van oordeel dat vooruitlopend op het oordeel van de rechter in een eventuele bodemprocedure in deze zaak de ontruiming van de bedrijfsruimte al kan worden toegewezen.
3.5.
Grand Al Fourat staat niet op de huurovereenkomst tussen Marcan Vastgoed enerzijds en Eastrian Rose en Al-Fourat anderzijds, maar Grand Al Fourat staat wel op het adres van de bedrijfsruimte ingeschreven. Naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter valt dan ook niet uit te sluiten dat Grand Al Fourat zonder recht of titel in de bedrijfsruimte verblijft, zodat Marcan Vastgoed er belang bij heeft dat de ontruiming ook tegenover Grand Al Fourat wordt uitgesproken. De kantonrechter zal Grand Al Fourat daarom ook veroordelen tot ontruiming van de bedrijfsruimte.
3.6.
De ontruimingstermijn wordt gesteld op veertien dagen na de datum van dit vonnis.
3.7.
De geëiste dwangsom wordt afgewezen, omdat Marcan Vastgoed dit gedeelte van haar eis op geen enkele manier heeft onderbouwd.
Grand Al Fourat hoeft verder niets te betalen.
3.8.
Grand Al Fourat staat niet op de huurovereenkomst vermeld die Marcan Vastgoed als bijlage 1 bij de dagvaarding in het geding heeft gebracht. De kantonrechter kan daarom niet anders dan concluderen dat Grand Al Fourat de bedrijfsruimte niet van Marcan Vastgoed huurt, zodat zij ook niet aansprakelijk kan worden gehouden voor de in deze zaak door Marcan Vastgoed geëiste huurachterstand, gebruiksvergoeding, contractuele boetes en vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. Voor zover de eis van Marcan Vastgoed tegen Grand Al Fourat is gericht, wordt de eis dan ook afgewezen.
De gebruiksvergoeding wordt toegewezen.
3.9.
Eastrian Rose en Al-Fourat moeten op grond van artikel 7:225 BW Pro een vergoeding gelijk aan de huurprijs (een gebruiksvergoeding) betalen tot aan het moment dat de bedrijfsruimte daadwerkelijk is ontruimd. Zij worden daarom hoofdelijk veroordeeld om een gebruiksvergoeding te betalen.
Eastrian Rose en Al-Fourat moeten de huurachterstand en de contractuele boetes betalen.
3.10.
Zoals hiervoor in 3.3. al is overwogen, hebben Eastrian Rose en Al-Fourat het bestaan van een huurachterstand van € 21.488,58 berekend tot en met de maand december 2022 respectievelijk € 10.744,29 berekend tot en met de maand november 2022 erkend, dan wel niet weersproken. Zij worden daarom hoofdelijk veroordeeld om die respectieve huurachterstand aan Marcan Vastgoed te betalen.
3.11.
De contractuele boete van in totaal € 600,00 voor het tweemaal niet tijdig betalen van de huur (op grond van artikel 25.3 van de op de huurovereenkomst van toepassing verklaarde algemene bepalingen) en de contractuele boete van in totaal € 12.250,00 voor het van 1 november 2022 tot en met 19 december 2022 niet exploiteren van de bedrijfsruimte (op grond van artikel 31 van Pro de op de huurovereenkomst van toepassing verklaarde algemene bepalingen) zijn toewijsbaar tegenover Eastrian Rose. Tegenover Al-Fourat zijn de bij dagvaarding geëiste contractuele boetes van respectievelijk € 300,00 en € 7.250,00 toewijsbaar. Eastrian Rose en Al-Fourat hebben de verschuldigdheid en de omvang van deze contractuele boetes namelijk niet betwist.
De wettelijke rente wordt afgewezen.
3.12.
Op grond van artikel 6:92 lid 1 van Pro het Burgerlijk Wetboek (‘BW’) treedt hetgeen op grond van een boetebeding is verschuldigd in de plaats van de schadevergoeding op grond van de wet. Dit betekent dat Marcan Vastgoed niet aanspraak kan maken op betaling van de contractuele boetes én betaling van de wettelijke rente. De wettelijke rente wordt daarom afgewezen.
Eastrian Rose en Al-Fourat moeten de vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten gedeeltelijk betalen.
3.13.
De door Marcan Vastgoed geëiste vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten komen op grond van de huurovereenkomst in principe voor toewijzing in aanmerking. De kantonrechter ziet echter aanleiding om deze vergoeding op grond van het bepaalde in artikel 242 Rv Pro te matigen. De vergoeding komt namelijk in ruime mate uit boven het tarief dat in het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (‘het Besluit’) is bepaald, terwijl de vergoedingen die in het Besluit staan vermeld gewoonlijk voor buitengerechtelijke werkzaamheden aan de opdrachtgever in rekening worden gebracht. Marcan Vastgoed heeft niet gesteld dat haar werkelijke kosten hoger zijn dan het toepasselijke tarief van het Besluit en verder kunnen de aard en de omvang van de gestelde buitengerechtelijke werkzaamheden de toewijzing van de gevorderde vergoeding ook niet rechtvaardigen. De vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten wordt dan ook gematigd toegewezen en wel tot het in het Besluit gehanteerde tarief van € 989,89, dat in zijn algemeenheid redelijk wordt geacht. Eastrian Rose wordt veroordeeld om dit bedrag te betalen. Al-Fourat wordt veroordeeld om € 882,44 aan vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten te betalen, omdat dit het in het Besluit gehanteerde tarief is voor de in de dagvaarding geëiste huurachterstand.
De proceskosten
3.14.
Eastrian Rose c.s. krijgt voor het grootste deel ongelijk en moet daarom de proceskosten betalen. De kantonrechter stelt deze kosten aan de kant van Marcan Vastgoed tot vandaag vast op € 118,57 aan dagvaardingskosten, € 1.384,00 aan griffierecht en € 498,00 aan salaris voor de gemachtigde. Dit is in totaal € 2.000,57. Eastrian Rose c.s. wordt hoofdelijk veroordeeld om dit bedrag te betalen. Voor kosten die Marcan Vastgoed maakt na deze uitspraak moet Eastrian Rose c.s. een bedrag betalen van € 124,00. Hier kan nog een bedrag bijkomen voor de betekening van de uitspraak. In dit vonnis hoeft hierover geen aparte beslissing te worden genomen (zie de uitspraak van de Hoge Raad van 10 juni 2022, gepubliceerd onder ECLI:NL:HR:2022:853). De wettelijke rente over de proceskosten wordt ook toegewezen.
Uitvoerbaarheid bij voorraad
3.15.
Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard.
4..De beslissing
De kantonrechter:
4.1.
verleent verstek tegen Al-Fourat;
4.2.
veroordeelt Eastrian Rose en Al-Fourat hoofdelijk om aan Marcan Vastgoed te betalen € 19.176,73 aan huurachterstand, contractuele boetes en vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten;
4.3.
veroordeelt Eastrian Rose daarboven om aan Marcan Vastgoed te betalen € 16.151,74 aan huurachterstand, contractuele boetes en vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten;
4.4.
veroordeelt Eastrian Rose c.s. om binnen veertien dagen na de datum van dit vonnis de bedrijfsruimte aan het adres [adres01] in [plaats01] te ontruimen met alle personen en zaken die zich daar vanwege Eastrian Rose c.s. bevinden en de bedrijfsruimte met alle sleutels ter beschikking van Marcan Vastgoed te stellen;
4.5.
veroordeelt Eastrian Rose en Al-Fourat hoofdelijk om aan Marcan Vastgoed te betalen € 10.744,29 per maand met ingang van de maand januari 2023 tot en met de maand waarin de ontruiming plaatsvindt;
4.6.
veroordeelt Eastrian Rose c.s. hoofdelijk in de proceskosten, aan de kant van Marcan Vastgoed tot vandaag vastgesteld op € 2.000,57 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over dat bedrag vanaf de vijftiende dag na vandaag tot de dag van volledige betaling;
4.7.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
4.8.
wijst al het andere af.
Dit vonnis is gewezen door mr. B.J.R. van Tongeren en in het openbaar uitgesproken.
38671