Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 9498013 \ CV EXPL 21-34587
uitspraak: 16 december 2022
vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Woonfonds Zuid-Holland 2 B.V.,
gevestigd en kantoorhoudende te Amsterdam,
eiseres in conventie, tevens verweerster in reconventie,
gemachtigde: gerechtsdeurwaarder [naam01] te [plaats01] ,
tegen
1..[gedaagde01] ,
2. [gedaagde02],
beiden wonende te [woonplaats01] ,
gedaagden in conventie, tevens eisers in reconventie,
gemachtigde: mr. A. Rhijnsburger, advocaat te Rotterdam.
Partijen worden hierna ‘Woonfonds’ en ‘ [gedaagden] (in meervoud) genoemd, terwijl ieder van de gedaagden in conventie afzonderlijk bij zijn of haar naam zal worden aangeduid, te weten ‘ [gedaagde01] ’ en ‘ [gedaagde02] ’.
1..De procedure
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- het tussenvonnis van 15 juli 2022 en de daarin genoemde processtukken;
- het proces-verbaal van de op 11 oktober 2022 gehouden voortzetting van de mondelinge behandeling;
- de akte van Woonfonds, met één productie;
- de akte van [gedaagden] , met producties.
2..De (verdere) beoordeling
in conventie
Huurachterstand
2.1.
In het tussenvonnis van 15 juli 2022 is al overwogen dat de exacte omvang van de huurachterstand niet is vast te stellen op basis van hetgeen partijen tot dusverre hebben gesteld. Daarom heeft de kantonrechter Woonfonds in de gelegenheid gesteld om twee weken voorafgaand aan de voortzetting van de mondelinge behandeling een actuele specificatie van de huurachterstand in het geding te brengen en die nader toe te lichten. De kantonrechter heeft pas één dag voor die zitting een specificatie ontvangen. De gemachtigde van [gedaagden] heeft ter zitting medegedeeld geen exemplaar te hebben ontvangen en heeft deze op de zitting (alsnog) uitgereikt gekregen van de gemachtigde van Woonfonds. De kantonrechter heeft op de zitting aan Woonfonds voorgehouden dat de laatst overgelegde specificatie met de vele mutaties en correcties onnavolgbaar is. Van de kant van Woonfonds kon op de zitting ook geen helderheid worden verschaft over de inhoud van die specificatie en de actuele hoogte van de huurachterstand. De kantonrechter heeft Woonfonds vervolgens nog eenmaal de gelegenheid geboden om een duidelijke en overzichtelijke specificatie van de actuele huurachterstand op één bladzijde in het geding te brengen, waarop [gedaagden] nog mogen reageren. De met partijen gemaakte afspraken zijn door de kantonrechter vastgelegd in het proces-verbaal van de zitting van 11 oktober 2022, dat aan beide partijen is toegestuurd.
Woonfonds heeft vervolgens een akte genomen en een nieuwe specificatie overgelegd. Die specificatie (van meerdere bladzijden) betreft de periode 1 maart 2018 tot en met 10 oktober 2022. In de specificatie staan met betrekking tot de periode 1 maart 2018 tot en met 1 september 2020 per maand meerdere facturen (soms wel drie of vier) en meerdere correcties vermeld, maar het is niet duidelijk hoe die facturen en correcties zich precies tot elkaar verhouden. Ook is niet duidelijk in hoeverre de huurprijsverlaging door de Huurcommissie van € 624,76 naar € 249,90 per maand per 1 augustus 2018 is verwerkt in de specificatie. Vanaf maart 2022 staan er wel meerdere posten genaamd “Corr. ivm huurcommissie” of “Corr. ivm HC zaak” vermeld, waaronder één correctie in maart 2022 met een aanzienlijk bedrag van € 15.437,66, maar Woonfonds heeft niet inzichtelijk gemaakt op welke maanden c.q. huurtermijnen die correctie en de andere correcties betrekking hebben. De specificatie van de huurachterstand is nog steeds onnavolgbaar. De kantonrechter kan op basis van deze specificatie niet vaststellen of de door Woonfonds gestelde hoogte van de huurachterstand juist is en of - en zo ja hoe - er rekening is gehouden met de huurprijsverlaging. Woonfonds heeft meerdere kansen gehad om schriftelijk en/of mondeling duidelijkheid te verschaffen over haar vordering ter zake de huurachterstand, maar dat heeft zij niet gedaan. De kantonrechter ziet geen aanleiding om Woonfonds nog een derde kans te bieden een begrijpelijke specificatie van de huurachterstand in het geding te brengen. Daarbij heeft de kantonrechter laten meewegen dat de procedure door Woonfonds van begin af aan verkeerd is ingestoken. In de dagvaarding die op 7 oktober 2021 aan [gedaagden] is betekend, is Woonfonds immers uitgegaan van een huurprijs van € 624,76 per maand, terwijl toen al 2 ½ jaar bekend was dat de Huurcommissie bij uitspraak van 22 maart 2019, verzonden op 3 mei 2019, de huurprijs in verband met ernstige onderhoudsgebreken per 1 augustus 2018 heeft verlaagd tot € 249,90 per maand. De vordering ter zake de huurachterstand komt dan ook niet voor toewijzing in aanmerking en wordt afgewezen
Overige vorderingen
2.2.
Aangezien de vordering van Woonfonds ter zake de huurachterstand wordt afgewezen, bestaat er geen grond om de huurovereenkomst te ontbinden. De gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde wordt dan ook afgewezen. De overige nevenvorderingen delen dat lot.
Proceskosten
2.3.
Woonfonds wordt in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten betalen. De kantonrechter stelt deze kosten aan de kant van [gedaagden] tot vandaag vast op € 1.992,00 aan salaris voor de gemachtigde (4 punten x € 498,00 tarief). Voor kosten die [gedaagden] maakt na deze uitspraak moet Woonfonds een bedrag betalen van € 124,00. Hier kan nog een bedrag bijkomen voor de betekening van de uitspraak. In dit vonnis hoeft hierover geen aparte beslissing te worden genomen (ECLI:NL:HR:2022:853).
in reconventie
Herstel van het gebrek
2.4.
Woonfonds heeft erkend dat de kozijnen van het gehuurde vervangen moeten worden en dat die werkzaamheden op 11 oktober 2022 – ten tijde van de voortzetting van de mondelinge behandeling – nog steeds niet waren uitgevoerd. De vordering van [eisers] tot veroordeling van Woonfonds tot herstel van de gebreken aan de ramen (de kantonrechter begrijpt: de kozijnen) ligt daarom voor toewijzing gereed. Die vordering wordt toegewezen.
2.5.
Gelet op de erkenning door Woonfonds van het gebrek en de noodzaak tot herstel daarvan en het feit dat de herstelwerkzaamheden op 11 oktober 2022 nog steeds niet waren uitgevoerd, hoewel de verlaging van de huurprijs in verband met het gebrek aan de kozijnen al dateert van augustus 2018, komt de gevorderde dwangsom voor toewijzing in aanmerking. De kantonrechter ziet aanleiding de gevorderde dwangsom te matigen tot
€ 100,00 per dag en te maximeren tot € 25.000,00. Tevens zal worden bepaald dat, mede in verband met het huidige winterseizoen, Woonfonds pas dwangsommen verbeurt, wanneer zij niet binnen twee maanden, te rekenen vanaf de datum van betekening van dit vonnis, uitvoering geeft aan de veroordeling.
€ 100,00 per dag en te maximeren tot € 25.000,00. Tevens zal worden bepaald dat, mede in verband met het huidige winterseizoen, Woonfonds pas dwangsommen verbeurt, wanneer zij niet binnen twee maanden, te rekenen vanaf de datum van betekening van dit vonnis, uitvoering geeft aan de veroordeling.
Schadevergoeding
2.6.
In het tussenvonnis is al overwogen dat de door [eisers] gestelde schade in verband met verfkosten en de vervanging van de rolgordijnen door Woonfonds is erkend en dat het gevorderde bedrag toewijsbaar is. In totaal wordt dan ook € 369,70 toegewezen.
Verletkosten
2.7.
[eisers] hebben tijdens de voortzetting van de mondelinge behandeling de vordering ter zake de verletkosten ingetrokken. Die vordering behoeft daarom geen verdere beoordeling meer.
Proceskosten
2.8.
Woonfonds wordt voor het grootste deel in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten betalen. De kantonrechter stelt deze kosten aan de kant van [eisers] tot vandaag vast op € 436,00, aan salaris voor de gemachtigde (2 punten € 218,00 tarief). Voor kosten die [eisers] maakt na deze uitspraak moet Woonfonds een bedrag betalen van
€ 124,00. Hier kan nog een bedrag bijkomen voor de betekening van de uitspraak. In dit vonnis hoeft hierover geen aparte beslissing te worden genomen (ECLI:NL:HR:2022:853).
€ 124,00. Hier kan nog een bedrag bijkomen voor de betekening van de uitspraak. In dit vonnis hoeft hierover geen aparte beslissing te worden genomen (ECLI:NL:HR:2022:853).
Uitvoerbaarheid bij voorraad
2.9.
Dit vonnis wordt zoals gevorderd uitvoerbaar bij voorraad verklaard.
3..De beslissing
De kantonrechter:
in conventie
3.1.
wijst de vorderingen af;
3.2.
veroordeelt Woonfonds in de proceskosten, aan de kant van [gedaagden] tot vandaag vastgesteld op € 1.992,00;
in reconventie
3.3.
veroordeelt Woonfonds tot het herstel van de gebreken aan de kozijnen aan de voorzijde en achterzijde van de woning aan [adres01] te [plaats02] binnen twee maanden na de betekening van dit vonnis, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 100,00 voor iedere dag dat Woonfonds in gebreke blijft hieraan te voldoen, met een maximum van € 25.000,00;
3.4.
verstaat dat [eisers] de vordering ter zake de verletkosten niet langer handhaaft;
3.5.
veroordeelt Woonfonds in de proceskosten, aan de kant van [eisers] tot vandaag vastgesteld op € 436,00;
3.6.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
3.7.
wijst al het andere af.
Dit vonnis is gewezen door mr. W.J.J. Wetzels en in het openbaar uitgesproken.
34286