Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 9990639 CV EXPL 22-21038
datum uitspraak: 23 december 2022
Vonnis van de kantonrechter
in de zaak van
Stichting Qastello,
vestigingsplaats: Alblasserdam,
eiseres in conventie, verweerster in reconventie,
gemachtigde: Jongerius Gerechtsdeurwaarders/Juristen/Incasso B.V.,
tegen
1..[gedaagde01] ,
2. [gedaagde02],
3. [gedaagde03],
woonplaats gedaagde 1 en 2: [woonplaats01] ,
woonplaats gedaagde 3: onbekend;
gedaagden in conventie, eisers in reconventie,
gemachtigde: mr. A. Rhijnsburger.
De partijen worden hierna afzonderlijk ook ‘Qastello’, ‘ [gedaagde01] ’, ‘ [gedaagde02] ’ en ‘ [gedaagde03] ’ genoemd.
1..De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 22 maart 2022, met bijlagen;
- het antwoord, met eis in reconventie (tegeneis), met bijlagen;
- het antwoord in reconventie, met bijlagen.
1.2.
Op 18 november 2022 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling besproken. Namens de gemachtigde van Qastello is [naam01] verschenen. [gedaagde01] en [gedaagde03] zijn in persoon verschenen, bijgestaan door de gemachtigde.
2..De feiten
2.1.
[gedaagde01] , [gedaagde02] en [gedaagde03] hebben vanaf 1 februari 2020 de woning op het adres [adres01] in [plaats01] gehuurd van Qastello. De maandelijkse betalingsverplichting bedroeg € 1.445,- aan kale huur en € 25,- aan servicekosten.
2.2.
Gedaagden hebben de huurovereenkomst per 30 juni 2021 opgezegd.
3..Het geschil
3.1.
Qastello eist samengevat:
- gedaagden te veroordelen om aan haar € 3.264,43, met rente, te betalen;
- gedaagden te veroordelen in de proceskosten;
- het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.
3.2.
Qastello baseert de eis op het volgende. Gedaagden hebben een huurachterstand van € 2.740,50 laten ontstaan. Zij moeten worden veroordeeld tot betaling daarvan. Omdat zij tot op heden ondanks aanmaningen niet hebben betaald, moeten zij aan Qastello ook wettelijke rente, die berekend tot 22 maart 2022 € 41,08 bedraagt, en buitengerechtelijke kosten van € 482,85 betalen.
3.3.
Gedaagden zijn het niet eens met de eisen van Qastello en eisen zelf samengevat:
- de huurprijs per 1 februari 2020 te verminderen tot € 867,- per maand;
- Qastello te veroordelen in de proceskosten;
- het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.
3.4.
Gedaagden baseren hun verweer en de tegeneisen op het volgende. Nadat gedaagden in de woning zijn gaan wonen, bleek al snel dat er sprake was van een muizenplaag. Ondanks diverse meldingen aan de beheerder is dat niet opgelost. Uiteindelijk was dit voor gedaagden reden om de huur op te zeggen. Deze plaag geldt als een gebrek dat een huurprijsvermindering rechtvaardigt, met terugwerkende kracht tot 1 februari 2020. De huurprijs moet worden verminderd tot 60% van € 1.445,- dus € 867,-. Gedaagden hebben onder de streep daarom € 9.248,- teveel betaald (16 maanden x € 578). Qastello heeft daarom geen vordering op hen.
3.5.
Qastello is het niet eens met de tegeneis en voert het volgende aan. Het bestrijden van de muizenplaag is de verantwoordelijkheid van gedaagden zelf. Bovendien rechtvaardigt dit geen huurprijsvermindering tot 60% en is de eerste melding pas gemaakt in april 2021.
4..De beoordeling
Huurachterstand
4.1.
Als onbetwist staat vast dat er sprake is van een huurachterstand van € 2.740,50. In principe moeten gedaagden dit bedrag dus nog betalen.
Huurprijsvermindering
4.2.
Gedaagden vinden dat zij deze huurachterstand niet hoeven te betalen, omdat zij recht hebben op huurprijsvermindering per 1 februari 2020. Uit artikel 7:207 BW Pro volgt dat een huurder daarop recht heeft in geval van vermindering van het huurgenot als gevolg van een gebrek. Op zichzelf is een muizenplaag aan te merken als een gebrek. Door een muizenplaag geeft de woning aan gedaagden namelijk niet het genot dat zij van de woning mochten verwachten (artikel 7:204 BW Pro). Sommige gebreken moeten huurders echter zelf verhelpen. Daarvoor kunnen zij geen aanspraak maken op huurprijsvermindering (artikel 7:207 lid 2 BW Pro). Zo volgt uit de wet- en regelgeving de hoofdregel dat een huurder zelf verantwoordelijk is voor het bestrijden van ongedierte. Er zijn twee uitzonderingen op die hoofdregel, namelijk (1) wanneer daaraan noemenswaardige kosten verbonden zijn, of (2) wanneer het ongedierte aanwezig is als gevolg van de bouwkundige situatie van de woning (artikel 7:217 en Pro 240 BW in combinatie met artikel 1 en Pro bijlage 1 sub r van het Besluit kleine herstellingen).
4.3.
Het had op de weg van gedaagden gelegen om aan te tonen dat in dit geval moet worden afgeweken van de hoofdregel, omdat sprake is van één van de twee uitzonderingen. Dit geldt temeer omdat Qastello zowel voorafgaand aan als tijdens deze procedure steeds heeft gesteld dat die hoofdregel van toepassing is. Over de kosten van de bestrijding van de muizen hebben gedaagden niets gesteld. Dus van de eerste uitzondering is geen sprake. Gedaagden hebben wel gesteld dat van de tweede uitzondering sprake is, omdat de woning slecht onderhouden was en veel kieren bevatte. Qastello heeft dit betwist en aangevoerd dat juist de leefwijze van gedaagden de muizen heeft aangetrokken. Gedaagden hebben vervolgens hun standpunt niet onderbouwd. Ook de verklaringen en aangeleverde foto’s bieden op dit punt geen aanknopingspunten. Daarom komt als onvoldoende onderbouwd ook niet vast te staan dat sprake is van de tweede uitzondering. Dat betekent dat de hoofdregel geldt, dat gedaagden zelf verantwoordelijk waren voor het verhelpen van de muizenplaag. Zij kunnen daarom op grond van de muizenplaag geen aanspraak maken op huurprijsvermindering. Alleen al om die reden wordt de vordering in reconventie afgewezen. De andere verweren van Qastello hoeven daarom niet beoordeeld te worden.
Tussenconclusie
4.4.
De conclusie van het voorgaande is dat gedaagden de huurachterstand van € 2.740,50 alsnog moeten betalen. De vordering die hierop ziet wordt toegewezen.
Buitengerechtelijke incassokosten en rente
4.5.
Ook de buitengerechtelijke incassokosten van € 482,85 (inclusief btw) zijn toewijsbaar, omdat aan alle voorwaarden is voldaan om een vergoeding voor deze kosten te krijgen. De rente, die berekend tot 22 maart 2022 € 41,08 bedraagt, is ook toewijsbaar. Uit de stellingen van Qastello volgt namelijk dat deze moet worden betaald en gedaagden hebben deze stellingen niet betwist.
Proceskosten
4.6.
Gedaagden krijgen ongelijk en moeten daarom de proceskosten in conventie en reconventie betalen. De kantonrechter stelt de kosten in conventie aan de kant van Qastello tot vandaag vast op € 127,43 aan dagvaardingskosten, € 487,- aan griffierecht en € 436,- aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 218,- tarief). In reconventie stelt zij de kosten vast op € 311,- aan salaris voor de gemachtigde (1/2 x 2 punten x € 311,- tarief). Dit is totaal € 1.361,43. Voor kosten die Qastello maakt na deze uitspraak moeten gedaagden een bedrag betalen van € 124,-. Hier kan nog een bedrag bijkomen voor de betekening van de uitspraak. In dit vonnis hoeft hierover geen aparte beslissing te worden genomen (ECLI:NL:HR:2022:853).
Uitvoerbaarheid bij voorraad
4.7.
Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard.
5..De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
veroordeelt gedaagden om aan Qastello te betalen € 3.264,43, met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over een bedrag van € 2.740,50 vanaf 22 maart 2022 tot de dag van volledige betaling;
5.2.
veroordeelt gedaagden in de proceskosten in conventie en in reconventie, aan de kant van Qastello tot vandaag vastgesteld op € 1.361,43;
5.3.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5.4.
wijst de vorderingen in reconventie af.
Dit vonnis is gewezen door mr. drs. D.L. Spierings en in het openbaar uitgesproken.
33394