Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 9871600 CV EXPL 22-14472
datum uitspraak: 23 december 2022
Vonnis van de kantonrechter
in de zaak van
Manhave City House B.V.,
vestigingsplaats: Rotterdam,
eiseres,
gemachtigde: mr. P.A.J. Stevens,
tegen
1..[gedaagde01] ,
2. [gedaagde02],
woonplaats: [woonplaats01] ,
gedaagden,
gedaagde 1 wordt vertegenwoordigd door gedaagde 2,
gemachtigde van gedaagde 2: mr. I. Car,
De partijen worden hierna afzonderlijk ‘Manhave’, ‘ [gedaagde01] ’ en ‘ [gedaagde02] ’ genoemd.
1..De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 22 april 2022, met bijlagen;
- het antwoord van [gedaagde02] , met bijlagen;
- de e-mail namens [gedaagde02] , met een bijlage;
- de akte rectificatie en overlegging producties van Manhave, met bijlagen;
- de akte vermindering en wijziging van eis van Manhave, met bijlagen.
1.2.
Op 2 december 2022 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling besproken. Daarbij waren namens Manhave aanwezig: [naam01] (assetmanager bij Manhave) en mr. [naam02] (namens de gemachtigde). [gedaagde02] is verschenen, mede namens [gedaagde01] , bijgestaan door haar gemachtigde en door [naam03] (begeleidster wijkondersteuningsteam gemeente Schiedam).
2..De beoordeling
Wat is de kern?
2.1.
Het gaat in deze zaak om het volgende. [gedaagde01] huurde sinds 2009 een woning van Manhave, op het adres [adres01] in [plaats01] . [gedaagde01] heeft deze woning in eerste instantie gehuurd samen met haar man. Die is echter in 2012 overleden. Sindsdien was [gedaagde01] de enige huurder. [gedaagde01] woonde in de woning samen met [gedaagde02] , haar dochter. Er is vanaf 2020 een huurachterstand ontstaan. De woning is in september 2022 ontruimd is. Manhave wil dat de rechter verklaart dat het gebruik van de woning, of de huurovereenkomst hierdoor is beëindigd. Manhave vindt verder dat [gedaagde01] en [gedaagde02] nog huurachterstand, een boetebedrag, buitengerechtelijke kosten en rente moeten betalen. [gedaagde01] en [gedaagde02] zijn het daar niet mee eens. Zij hebben daarvoor verschillende argumenten, die hierna zullen worden behandeld.
[gedaagde01] en [gedaagde02] zijn gebonden aan de allonge
2.2.
Van april 2020 tot en met april 2021 is een huurachterstand ontstaan, van ruim negen maanden. Manhave is daarom in april 2021 het gesprek aangegaan met [gedaagde01] en [gedaagde02] . Vervolgens hebben de partijen afspraken vastgelegd in een allonge. Daarin staat dat [gedaagde02] met terugwerkende kracht vanaf 1 maart 2020 wordt aangemerkt als huurder en dat [gedaagde01] en [gedaagde02] daarom samen aansprakelijk zijn voor de huurachterstand. Verder hebben partijen afgesproken dat de huurovereenkomst uiterlijk per 31 januari 2022 met wederzijds goedvinden wordt beëindigd en dat [gedaagde01] en [gedaagde02] de woning op die dag ontruimd zullen opleveren. Manhave, [gedaagde01] en [gedaagde02] hebben deze allonge alle drie getekend.
2.3.
[gedaagde02] vindt dat zij niet hoeft (mee) te betalen aan de huurachterstand tot en met april 2021, omdat zij de allonge op 21 mei 2021 heeft ondertekend en pas vanaf die datum dus aansprakelijk kan zijn. Dit verweer slaagt niet. De datum van ondertekening is niet bepalend voor het moment waarop [gedaagde02] medehuurder is geworden, maar de inhoud van de allonge. In de allonge staat duidelijk dat [gedaagde02] met
terugwerkende krachtvanaf 1 maart 2020 als huurder wordt toegevoegd en vanaf dat moment was zij dus ook (mede) aansprakelijk voor de huurachterstand.
terugwerkende krachtvanaf 1 maart 2020 als huurder wordt toegevoegd en vanaf dat moment was zij dus ook (mede) aansprakelijk voor de huurachterstand.
[gedaagde02] vindt verder dat zij niet is gebonden aan deze overeenkomst, omdat mogelijk sprake is van dwaling, misbruik van omstandigheden of nietigheid van de overeenkomst. Dit verweer slaagt ook niet. Vast staat dat [gedaagde02] de allonge heeft getekend en zij is daarom in principe gebonden aan de afspraken die hierin staan. De allonge is niet buitengerechtelijk vernietigd en ook in deze procedure is geen vernietiging of ontbinding gevorderd. Waarom de overeenkomst nietig zou zijn, is ook niet onderbouwd door [gedaagde02] . De afspraken uit deze allonge staan dus nog steeds overeind.
2.4.
Het voorgaande betekent dat de huurovereenkomst tussen partijen op 31 januari 2022 is geëindigd (artikel 7:271 lid 8 BW) en dat [gedaagde01] en [gedaagde02] samen aansprakelijk zijn voor de huurachterstand vanaf 1 maart 2020.
[gedaagde01] en [gedaagde02] zijn niet gebonden aan de vaststellingsovereenkomst
2.5.
Zoals hiervoor is beschreven, hadden partijen afgesproken dat [gedaagde01] en [gedaagde02] de woning op 31 januari 2022 ontruimd zouden hebben. Dat hebben ze echter niet gedaan. Bovendien was de huurachterstand toen inmiddels opgelopen tot ongeveer 17 maanden. Manhave is daarop opnieuw het gesprek met hen aangegaan. [gedaagde02] heeft toen aangegeven dat het uitblijven van de ontruiming kwam doordat zij kampt met kanker. Manhave heeft vervolgens een vaststellingsovereenkomst gesloten met [gedaagde01] en [gedaagde02] . In die overeenkomst staat dat de ontruimingstermijn wordt verlengd tot 30 april 2020. Verder staat hierin dat [gedaagde01] en [gedaagde02] een boete van € 500,- per dag moeten betalen, als zij op die dag de woning niet ontruimd hebben.
2.6.
Op 31 mei 2022 heeft de gemachtigde van [gedaagde02] een brief gestuurd naar Manhave waarin hij de vaststellingsovereenkomst buitengerechtelijk vernietigt. De kantonrechter vindt dit terecht. Bij het sluiten van de overeenkomst wist Manhave dat [gedaagde01] en [gedaagde02] het financieel erg zwaar hadden, dat [gedaagde02] bovendien kampt met kanker en zij dringend meer tijd nodig hadden om de woning te ontruimen. Van die omstandigheden heeft Manhave misbruik gemaakt door het afspreken van een boete van € 500,- per dag. Dat komt namelijk neer op ongeveer € 15.000,- per maand, dus meer dan tien keer de maandhuur. Manhave had moeten begrijpen dat [gedaagde01] en [gedaagde02] daarmee in ‘normale’ omstandigheden nooit akkoord gegaan zouden zijn. De buitengerechtelijke vernietiging slaagt daarom (artikel 3:44 lid 1 en 4 BW). Daarom zijn [gedaagde01] en [gedaagde02] niet gebonden aan die overeenkomst.
Door de ontruiming is het gebruik van de woning geëindigd
2.7.
In de loop van deze procedure, namelijk in september 2022 hebben [gedaagde01] en [gedaagde02] de woning alsnog ontruimd, met hulp van Manhave. Dat betekent dat het gebruik van de woning in september 2022 is geëindigd. De door Manhave gevorderde verklaring voor recht wordt daarom toegewezen. Deze vordering is overigens ook niet betwist door [gedaagde01] en [gedaagde02] .
[gedaagde01] en [gedaagde02] moeten een huurachterstand van € 31.268,55 betalen
2.8.
Manhave stelt dat er bij de ontruiming sprake was van een huurachterstand van € 32.728,28. Zij heeft in productie 6 een specificatie daarvan gegeven. [gedaagde02] voert aan dat die achterstand niet klopt. Bij haar mail heeft zij een specificatie gevoegd van een betaling van € 1.459,73 op 24 mei 2022. Die betaling komt niet terug op de specificatie van Manhave. Tijdens de zitting heeft de rechter hiernaar gevraagd. Toen heeft Manhave aangegeven dat zij niet weet waarom die daar niet op staat. Dat had Manhave al voor de zitting uit moeten zoeken. De kantonrechter trekt daarom dit bedrag nog af van het bedrag dat Manhave vordert. Dat betekent dat er een achterstand van € 31.268,55 overblijft.
2.9.
[gedaagde02] heeft ook nog in productie 3 bewijzen aangeleverd, van betalingen van steeds € 300,-. In de specificatie van Manhave zijn ook veel betalingen van € 300,- terug te zien. Op de betaalbewijzen van [gedaagde02] is niet te zien wanneer die betalingen zijn gedaan. De kantonrechter kan dus ook niet controleren of Manhave die heeft verwerkt in haar specificatie. Daarom zal de kantonrechter geen rekening houden met die betalingen. Als na dit vonnis blijkt [gedaagde01] en [gedaagde02] nog bedragen hebben betaald die niet op de specificatie van Manhave staan, dan moeten die (uiteraard) nog van de huurachterstand worden afgetrokken.
2.10.
Verder is de juistheid van de specificatie van Manhave niet gemotiveerd betwist. Daarom zijn [gedaagde01] en [gedaagde02] hoofdelijk aansprakelijk voor een huurachterstand van € 31.268,55.
[gedaagde01] en [gedaagde02] hoeven geen boete en buitengerechtelijke kosten te betalen
2.11.
Manhave vordert ook de boete van € 500,- per dag, gebaseerd op de vaststellingsovereenkomst. Zoals hiervoor is geoordeeld, is deze vaststellingsovereenkomst terecht vernietigd. Dat betekent dat deze nooit heeft bestaan (artikel 3:53 BW). De boete die op deze overeenkomst is gebaseerd wordt daarom afgewezen.
2.12.
De vergoeding van buitengerechtelijke kosten van € 1.500,-, die Manhave vordert, is ook gebaseerd op die overeenkomst en wordt daarom ook afgewezen. Voor zover Manhave die vordering wilde baseren op de wet, is dat niet anders. Manhave had dan namelijk eerst een aanmaning moeten sturen waarin [gedaagde01] en [gedaagde02] nog veertien volle dagen de tijd krijgen om te betalen (artikel 6:96 lid 6 BW). Het is niet gesteld of gebleken dat zij dit heeft gedaan.
[gedaagde01] en [gedaagde02] moeten wettelijke rente over de huurachterstand betalen
2.13.
Manhave maakt ten slotte aanspraak op de wettelijke rente, vanaf de dag van dagvaarding (22 april 2022). Aangezien [gedaagde01] en [gedaagde02] niet op tijd hebben betaald, volgt uit de wet dat zij rente moet betalen (artikel 6:119 BW). Deze vordering wordt daarom toegewezen. Omdat een deel van de huurachterstand pas na 22 april 2022 is ontstaan, wordt de wettelijke rente toegewezen zoals uit de beslissing blijkt.
[gedaagde01] en [gedaagde02] moeten de kosten van deze procedure betalen
2.14.
[gedaagde01] en [gedaagde02] krijgen voor het grootste deel ongelijk en moeten daarom de proceskosten betalen. De kantonrechter stelt deze kosten aan de kant van Manhave tot vandaag vast op € 107,29 aan dagvaardingskosten, € 1.384,- aan griffierecht en € 1.245,- aan salaris voor de gemachtigde (2,5 punten x € 498,- tarief). Dit is totaal € 2.736,29. Voor kosten die Manhave maakt na deze uitspraak moeten [gedaagde01] en [gedaagde02] ook een bedrag betalen van € 124,- (1/2 punt x € 498,- tarief, met maximum € 124,-). Hier kan nog een bedrag bijkomen voor de betekening van de uitspraak. In dit vonnis hoeft hierover geen aparte beslissing te worden genomen (ECLI:NL:HR:2022:853).
Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad
2.15.
Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard. Dat betekent dat het vonnis direct kan worden uitgevoerd, ook al wordt er hoger beroep ingesteld.
3..De beslissing
De kantonrechter:
3.1.
verklaart voor recht dat het gebruik van de woning, op het adres [adres01] in [plaats01] , door [gedaagde02] en [gedaagde01] op 30 september 2022 is geëindigd;
3.2.
veroordeelt [gedaagde01] en [gedaagde02] hoofdelijk, in die zin dat wanneer de één betaalt de ander voor dat deel is bevrijd, tot betaling van € 31.268,55, met de wettelijke rente van artikel 6:119 BW over het saldo dat vanaf 22 april 2022 aan huurachterstand, na elke credit- en debetmutatie, heeft uitgestaan, tot de dag van volledige betaling;
3.3.
veroordeelt [gedaagde01] en [gedaagde02] in de proceskosten, aan de kant van Manhave tot vandaag vastgesteld op € 2.736,29;
3.4.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
3.5.
wijst al het andere af.
Dit vonnis is gewezen door mr. drs. D.L. Spierings en in het openbaar uitgesproken.
33394