Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 10085153 VV EXPL 22-361
datum uitspraak: 3 november 2022
vonnis in kort geding van de kantonrechter
in de zaak van
Stichting Havensteder,
vestigingsplaats: Rotterdam,
eiseres,
gemachtigde: mr. M.M.J. Martinot,
tegen
[gedaagde01] ,
woonplaats: [woonplaats01] ,
gedaagde,
gemachtigde: mr. E. Baldan Kaya.
De partijen worden hierna ‘Havensteder’ en ‘ [gedaagde01] ’ genoemd.
1..De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 3 oktober 2022, met producties;
- de akte vermeerdering eis, met één productie;
- de productie van de zijde van [gedaagde01] ;
- de spreekaantekeningen van de gemachtigde van [gedaagde01] .
1.2.
Op 20 oktober 2022 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling besproken. Namens Havensteder is [naam01] (woonconsulent) verschenen, bijgestaan door de gemachtigde van Havensteder. Namens [gedaagde01] is zijn gemachtigde verschenen.
2..De feiten
2.1.
[gedaagde01] huurt sinds 1 november 2015 van Havensteder de woning aan het adres [adres01] in [plaats01] . Op grond van deze huurovereenkomst is [gedaagde01] op dit moment maandelijks € 488,75 aan huur verschuldigd.
2.2.
Op 6 mei 2022 is de politie de woning binnengetreden, waarbij [gedaagde01] is aangehouden. Uit de door de politie opgemaakte bestuurlijke rapportage van 10 juni 2022 blijkt dat - onder meer - onderstaande zaken in de woning zijn aangetroffen:
o 4.117,7 gram cocaïne;
o 115,4 gram procaïne; en
o 362,6 gram middelen die ambtshalve bekend zijn voor het gebruik als versnijdingsmiddel.
Verder zijn er in de kelder vuilniszakken met daarin gedroogde grond, grote koolstoffilters, hout, gipsplaten en diverse armaturen aangetroffen. Ook zijn in de woning een drugspers en goederen aangetroffen, zoals een magnetron, versnijdingsmiddelen, een straalkachel, een vacuüm machine, diverse plastic zakken met witte substanties/poeders, een mes, een zeef en opengesneden aluminiumpakketjes.
2.3.
Bij brief van 23 mei 2022 heeft Havensteder aan [gedaagde01] laten weten de huurovereenkomst te willen beëindigen. [gedaagde01] is daarbij in de gelegenheid gesteld om zelf de huurovereenkomst op te zeggen.
2.4.
Op 20 juni 2022 heeft de burgemeester, naar aanleiding van de aan hem verstrekte politie-informatie, zijn voornemen geuit om de woning te sluiten. Uiteindelijk is de woning op 2 augustus 2022, op grond van artikel 13b van de Opiumwet, voor een periode van drie maanden gesloten.
2.5.
Bij brief van 29 juni 2022 heeft Havensteder [gedaagde01] aansprakelijk gesteld voor de schade aan de voordeur, die is ontstaan naar aanleiding van het binnentreden van de politie. Op 25 augustus 2022 is [gedaagde01] geïnformeerd dat de schade € 415,99 bedraagt.
2.6.
Bij brief van 1 september 2022 heeft Havensteder de huurovereenkomst met [gedaagde01] buitengerechtelijk ontbonden per de datum van de feitelijke sluiting van de woning.
3..Het geschil
3.1.
Havensteder vordert, na vermeerdering van eis,w bij vonnis in kort geding, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde01] te veroordelen:
- om met onmiddellijke ingang, althans op een door de kantonrechter te bepalen datum de woning te ontruimen en onder afgifte van alle sleutels ter beschikking van Havensteder te stellen;
- om aan Havensteder voor de deur een bedrag van € 415,99 aan schadevergoeding te betalen;
- om aan Havensteder aan huurachterstand een bedrag van € 488,75 te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 3 oktober 2022;
- om aan Havensteder € 488,75 per maand te betalen, te rekenen vanaf 1 november 2022 tot en met de ontruiming, te vermeerderen met de wettelijke rente;
- in de proceskosten.
3.2.
Havensteder voert aan dat [gedaagde01] vanwege de buitengerechtelijke ontbinding geen recht of titel meer heeft op grond waarvan hij aanspraak kan maken op het gebruik van de woning. De buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst is naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar. Havensteder is een sociale verhuurder en voert een zerotolerance beleid met betrekking tot de aanwezigheid van drugs in de door haar verhuurde woningen. De hoeveelheid aangetroffen drugs en de daarbij behorende spullen leveren een ernstige verdenking van betrokkenheid bij georganiseerde criminaliteit op. Met een veroordeling tot ontruiming kan Havensteder de burgemeester verzoeken de sluiting tussentijds op te heffen, zodat de woning weer kan worden verhuurd. Tot de datum van ontruiming moet [gedaagde01] een bedrag gelijk aan de huurprijs blijven betalen. Voor zover geoordeeld wordt dat een buitengerechtelijke ontbinding niet op zijn plaats is, dient de ontruiming vanwege meerdere tekortkoming te worden toegewezen.
3.3.
[gedaagde01] heeft tijdens de mondelinge behandeling aan de hand van spreekaantekeningen gemotiveerd verweer gevoerd, waarop in het kader van de beoordeling wordt ingegaan.
4..De beoordeling
4.1.
Voor toewijzing van een vordering tot ontruiming in kort geding - welke toewijzing bijna altijd een definitief karakter heeft - is alleen plaats indien de bodemrechter met een zeer grote mate van waarschijnlijkheid tot eenzelfde oordeel gaat komen en de uitkomst van de bodemprocedure, vanwege een spoedeisend belang aan de zijde van Havensteder, niet kan worden afgewacht.
4.2.
In de stelling van Havensteder dat [gedaagde01] geen aanspraak meer kan maken op het gebruik van de woning en de woning bij toewijzing van de in deze procedure gevorderde ontruiming eerder kan worden toegewezen aan een andere gegadigde, ligt besloten dat zij een spoedeisend belang heeft bij haar vorderingen, zodat zij in zoverre ontvankelijk is.
4.3.
Op grond van artikel 7:231 lid 2 BW is de verhuurder bevoegd de huurovereenkomst op de voet van artikel 6:267 BW buitengerechtelijk te ontbinden op de grond dat door gedragingen in de woning in strijd met artikel 2 of 3 van de Opiumwet is gehandeld en de woning daarom op grond van artikel 13b van de Opiumwet is gesloten. Deze bevoegdheid vormt een uitzondering op de in artikel 7:231 lid 1 BW neergelegde dwingendrechtelijke regel dat ontbinding van een huurovereenkomst wegens een tekortkoming van de huurder slechts kan geschieden door de rechter. Gelet op het karakter van artikel 7:231 lid 2 BW bestaat slechts ruimte voor toepassing van de daarin genoemde uitzondering als aan de in die bepaling vermelde eisen is voldaan.
4.4.
Vast staat dat de burgemeester bij besluit van 2 augustus 2022 de woning op grond van artikel 13b van de Opiumwet voor de duur van drie maanden heeft gesloten. Havensteder mocht daarom in beginsel gebruik maken van haar bevoegdheid de huurovereenkomst met [gedaagde01] buitengerechtelijk te ontbinden. In dit kort geding dient beoordeeld te worden of het beroep van Havensteder op artikel 7:231 lid 2 BW, naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter, naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid als onaanvaardbaar moet worden aangemerkt. In het kader van deze toetsing neemt de kantonrechter alle relevante omstandigheden van het geval in aanmerking bij zijn belangenafweging.
4.5.
Namens [gedaagde01] is tijdens de zitting verklaard dat hij geen weet had van de aanwezige drugs en de daarbij behorende spullen. Deze waren van een vriend en zijn door hem in de avond en in de nacht voorafgaand aan de inval in de woning gebracht/verstopt. [gedaagde01] was vanwege zijn medische situatie bedlegerig en was niet op de hoogte van wat er zich die avond en nacht in de woning afspeelde. Ook is [gedaagde01] vanwege zijn medische situatie afhankelijk van de woning en ook om die reden dient de gevorderde ontruiming te worden afgewezen.
4.6.
De kantonrechter volgt [gedaagde01] niet in zijn verweer en overweegt daartoe als volgt.
4.7.
[gedaagde01] is in beginsel verantwoordelijk voor datgene wat er in de woning wordt aangetroffen. De verklaring van [gedaagde01] dat hij geen weet had van de activiteiten die plaatsvonden in de woning, acht de kantonrechter - gelet op de overgelegde politierapportage inclusief foto’s - onaannemelijk. Ook heeft [gedaagde01] zijn bevrijdende verweer op geen enkele manier (met stukken) onderbouwd. Dat [gedaagde01] geen wetenschap had van de aanwezigheid van de drugs en de daarbij behorende materialen in zijn woning (en dus geen maatregelen heeft kunnen treffen), is naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter dan ook onvoldoende aannemelijk geworden. De kantonrechter heeft op grond van de overgelegde documentatie geconstateerd dat in de hele woning goederen aanwezig waren, die door de politie in beslag zijn genomen. De activiteiten die zijn uitgevoerd en de producten die bedoelde activiteiten hebben opgeleverd, hebben dus ook in het zicht van [gedaagde01] plaatsgevonden. Dat Havensteder gebruik heeft gemaakt van haar bevoegdheid om de huurovereenkomst op grond van artikel 7:231 lid 2 BW buitengerechtelijk te ontbinden, is naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid dan ook niet onaanvaardbaar geweest.
4.8.
Verder wordt in het kader van de belangenafweging nog het volgende overwogen. Havensteder hoeft niet te dulden dat in één van haar woningen een grote hoeveelheid drugs en daarbij behorende spullen wordt aangetroffen. Havensteder is als woningcoöperatie gehouden bij te dragen aan de leefbaarheid en veiligheid in de buurten en wijken waar haar woningen zich bevinden. Zij heeft (mede) daarom groot belang bij het bestrijden van de handel in verdovende middelen in haar woningen. Door de aanwezigheid en het verhandelen van soft- en harddrugs in en vanuit een woning, wordt criminaliteit aangetrokken en het imago van de wijk aangetast. Dat de risico’s die samenhangen met handelen in strijd met de Opiumwet zich in dit geval (nog) niet hebben gerealiseerd, maakt niet dat Havensteder niet mag optreden. Voldoende is dat de in de woning aangetroffen goederen een concrete aanwijzing opleveren dat die risico’s zich kunnen realiseren. Dat is hier het geval. Het is duidelijk dat [gedaagde01] tegenover het belang van Havensteder een groot belang heeft bij het behoud van zijn woning, temeer nu hij daar al meer dan zeven jaar woont en voor zijn inkomsten en medische voorzieningen afhankelijk is van de woning. Dat legt in de gegeven omstandigheden echter onvoldoende gewicht in de schaal om de belangenafweging in zijn voordeel te laten uitvallen.
4.9.
Het bovenstaande heeft tot gevolg dat de gevorderde ontruiming van de woning wordt toegewezen. De ontruimingstermijn wordt, nu de burgemeestersluiting nog een feit is, op zeven dagen na opheffing daarvan gesteld.
4.10.
Voor wat betreft de nevenvorderingen wordt vooropgesteld dat als de hoofdvordering voldoende spoedeisend is om in kort geding te kunnen worden beoordeeld, de proceseconomie ermee is gebaat dat in hetzelfde kort geding ook over daarmee nauw verwante nevenvorderingen kan worden beslist. Indien die vorderingen niet of onvoldoende worden betwist en de hoofdvordering voldoende spoedeisend is, mag in beginsel worden aangenomen dat ook toewijzing van genoemde nevenvorderingen uit hoofde van onverwijlde spoed geboden is.
4.11.
De gevorderde vergoeding voor schade aan de deur wordt toegewezen. [gedaagde01] heeft (in het licht van de door Havensteder overgelegde producties) namelijk onvoldoende weersproken dat hij aansprakelijk is voor de aan de deur toegebrachte schade en [gedaagde01] heeft ook het door Havensteder gevorderde bedrag aan schadevergoeding onvoldoende betwist.
4.12.
De gevorderde huurachterstand en gevorderde toekomstige termijnen vanaf november 2022 worden ook toegewezen. Havensteder heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat zij in het kader van de ontruiming van de woning belang heeft bij toewijzing van dit deel van de vordering.
4.13.
Gelet op het voorgaande behoeven de overige standpunten van partijen geen nadere beoordeling.
4.14.
[gedaagde01] krijgt ongelijk en moet daarom de proceskosten betalen. De kantonrechter stelt deze kosten aan de kant van Havensteder tot vandaag vast op € 127,43 aan dagvaardingskosten, € 83,00 aan griffierecht en € 498,00 aan salaris voor de gemachtigde. Dit is totaal € 708,43. Voor kosten die Havensteder maakt na deze uitspraak moet [gedaagde01] ook een bedrag betalen van € 124,00. Hier kan nog een bedrag bijkomen voor de betekening van de uitspraak. In dit vonnis hoeft hierover geen aparte beslissing te worden genomen (ECLI:NL:HR:2022:853).
4.15.
Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard.
5..De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
veroordeelt [gedaagde01] om de woning aan de [adres01] in [plaats01] binnen zeven dagen na opheffing van de burgemeesterssluiting te ontruimen en te verlaten met alle personen en zaken die zich vanwege hem daar bevinden en de woning onder afgifte van de sleutels ter beschikking van Havensteder te stellen;
5.2.
veroordeelt [gedaagde01] tot betaling aan Havensteder van € 415,99 aan schadevergoeding voor de deur;
5.3.
veroordeelt [gedaagde01] tot betaling aan Havensteder van € 488,75 aan achterstallige huur voor de maand oktober 2022, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 3 oktober 2022 tot en met de dag van volledige betaling;
5.4.
veroordeelt [gedaagde01] tot betaling aan Havensteder van € 488,75 per maand, vanaf 1 november 2022 tot en met de maand waarin Havensteder de woning weer tot haar vrije beschikking heeft, een ingegane maand voor een volle gerekend, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf de respectievelijke vervaldata tot de dag van volledige betaling;
5.5.
veroordeelt [gedaagde01] in de proceskosten, aan de kant van Havensteder tot vandaag vastgesteld op € 708,43;
5.6.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.B. Smits en in het openbaar uitgesproken.
44485