Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 10148974 VV EXPL 22-428
datum uitspraak: 15 november 2022
Vonnis in kort geding van de kantonrechter
in de zaak van
[eiser],
woonplaats: Rotterdam,
eiser,
gemachtigde: M. Hennen,
tegen
1.[gedaagde 1] ,
2.
[gedaagde 2],
[gedaagde 2],
woonplaats: Rotterdam,
gemachtigde: mr. M.B. Visser.
De partijen worden hierna ‘ [eiser] ’, ‘ [gedaagde 1] ’ en ‘ [gedaagde 2] ’ genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 24 oktober 2022, met bijlagen;
- de e-mail van 31 oktober 2022, met bijlagen van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] ;
- de spreekaantekeningen van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] .
1.2.
Op 1 november 2022 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling besproken. Daarbij waren aanwezig: [eiser] , mevrouw [persoon A] (beheerder), [gedaagde 1] , [gedaagde 2] en
mr. Visser.
2.De feiten
2.1.
Sinds 1 juni 2011 huren [gedaagde 1] en [gedaagde 2] de woning gelegen aan de [adres] te Rotterdam.
2.2.
Sinds het begin van de huurovereenkomst woont de zoon van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] , de heer [persoon B] (hierna: [persoon B] ), in de woning. Inmiddels wonen ook de partner van [persoon B] en hun twee kinderen van 1 en 6 jaar in de woning.
2.3.
Op 12 juni 2022 is een onderzoek ingesteld in de woning en is een in werking zijnde hennepkwekerij aangetroffen die was geoogst. Er hebben ongeveer 72 planten in de kwekerij gestaan.
2.4.
Bij brief van 28 juli 2022 meldt de burgemeester van Gemeente Rotterdam dat hij niet overgaat tot het sluiten van de woning, maar dat hij na een grondige afweging van alle betrokken belangen in dit geval een laatste waarschuwing geeft.
3.Het geschil
3.1.
[eiser] eist samengevat:
- [gedaagde 1] en [gedaagde 2] te veroordelen de woning te ontruimen;
- [gedaagde 1] en [gedaagde 2] te veroordelen om aan hem te betalen een dwangsom van
€ 1.000,00 voor elke dag (of gedeelte daarvan) dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] de woning niet ontruimen;
- [gedaagde 1] en [gedaagde 2] te veroordelen om aan hem te betalen een voorschot van
€ 3.500,00 op de ontruimingskosten;
- [gedaagde 1] en [gedaagde 2] te veroordelen in de proceskosten;
- het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.
3.2.
[eiser] baseert de eis op het volgende.
spoedeisend belang
[eiser] wantrouwt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zodanig dat hij de uitkomst van een bodemprocedure niet wil afwachten. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben zowel de woonfraude als de hennepkwekerij voor [eiser] achtergehouden. [eiser] is bang dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] opnieuw een hennepkwekerij beginnen in de woning.
ontruiming
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben in strijd met artikel 1 en 6 van de bijzondere bepalingen van de huurovereenkomst gehandeld. Er was een hennepkwekerij aanwezig in de woning en sprake van diefstal van stroom, een onrechtmatige daad wegens de civielrechtelijke gevolgen en het gevaar voor lijf en leden. [eiser] lijdt uiteraard schade nu de woning te boek staat als drugspand en ontmanteld moet worden en hersteld naar de oude situatie. [persoon B] en zijn gezin verblijven zonder toestemming van [eiser] in de woning. Deze overtredingen zijn reden om de huurovereenkomst te ontbinden en de woning te ontruimen.
3.3.
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn het niet eens met de eis en voeren het volgende aan.
ontvankelijkheid
[eiser] is niet ontvankelijk, omdat hij niet aannemelijk heeft gemaakt dat hij de verhuurder van de woning is. Volgens de dagvaarding is Nisar Vastgoed B.V. de verhuurder.
spoedeisend belang
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] betwisten dat sprake is van herhalingsgevaar. [eiser] heeft dit ook niet onderbouwd. Als dit gevaar er was geweest, waren [persoon B] , [gedaagde 1] en [gedaagde 2] in voorlopige hechtenis geplaatst. Dat is niet gebeurd. Bovendien zijn [gedaagde 1] en [gedaagde 2] bereid om [eiser] maandelijks toegang tot de woning te geven, zodat hij zelf kan zien dat er geen hennepkwekerij aanwezig is.
ontbinding is niet aannemelijk
Het is niet aannemelijk dat de huurovereenkomst in de bodemprocedure wordt ontbonden. Allereerst heeft de burgemeester al een zeer strenge belangenafweging gemaakt en heeft hij besloten om de woning niet te sluiten. Ten tweede wijzen [gedaagde 1] en [gedaagde 2] erop dat, mocht de woning al te boek staan als drugspand, het niet aannemelijk is dat het belang van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] daarvoor moet wijken. De burgemeester heeft dit namelijk meegewogen in zijn overweging. Ten derde hebben [gedaagde 1] en [gedaagde 2] de woning hersteld. Ten vierde is er geen softdrugs vanuit de woning verkocht. Ten slotte is geen sprake geweest van diefstal van stroom.
ontruimingstermijn
In het geval de vordering tot ontruiming wordt toegewezen, verzoeken [gedaagde 1] en [gedaagde 2] om een termijn van drie maanden te geven voor het ontruimen van de woning. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] moeten een nieuwe woning zoeken en vanwege het gebrek aan financiële middelen moeten zij de verhuizing zelf uitvoeren.
ontruimingskosten
Er is geen wettelijke basis voor de geëiste ontruimingskosten. Ook zijn die kosten niet door [eiser] onderbouwd. Bovendien zullen [gedaagde 1] en [gedaagde 2] voldoen aan een eventueel ontruimingsvonnis.
4.De beoordeling
4.1.
Een eis in kort geding kan worden toegewezen als de partij die de voorziening vraagt hierbij zoveel spoed heeft dat die partij de uitkomst van een bodemprocedure niet hoeft af te wachten. Bij die beoordeling is van belang hoe aannemelijk het is dat de eis in een bodemprocedure wordt toegewezen. Verder moet het belang dat [eiser] heeft bij toewijzing van de eis worden meegewogen en de gevolgen hiervan voor [gedaagde 1] en [gedaagde 2] als deze uitspraak later wordt teruggedraaid.
ontvankelijkheid / spoedeisendheid
4.2.
Voldoende aannemelijk is dat [eiser] eigenaar en verhuurder is van de woning. Dit blijkt uit het volgende. Uit de akte van levering blijkt dat de woning op 22 juni 2020 is geleverd aan [eiser] . Dat [eiser] slechts één pagina van de akte van levering heeft overgelegd, maakt dit niet anders nu uit deze pagina de levering blijkt. Daarnaast is tijdens de mondelinge behandeling door [eiser] onweersproken gesteld dat door zijn gemachtigde in de dagvaarding ten onrechte is vermeld dat [eiser] de woning verhuurt middels Nisar Vastgoed B.V., omdat hij de woning direct aan [gedaagde 1] en [gedaagde 2] verhuurt. Verder heeft [eiser] onweersproken gesteld dat hij, nadat hij de woning had gekocht, bij de woning is langs geweest om zich als de nieuwe verhuurder voor te stellen aan [gedaagde 1] en [gedaagde 2] en dat hij hen hierover een brief heeft gestuurd.
4.3.
Voldoende is gebleken dat [eiser] een spoedeisend belang heeft, zodat hij ontvankelijk is in zijn vordering.
ontruiming van de woning
4.4.
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben niet betwist dat de hennepkwekerij in de woning een tekortkoming oplevert in de nakoming van de huurovereenkomst. De kantonrechter begrijpt echter uit wat door [gedaagde 1] en [gedaagde 2] is aangevoerd dat zij een beroep doen op de tenzij-bepaling van artikel 6:265 lid 1 BW.
4.5.
Volgens de Hoge Raad (HR 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810) geschiedt de afweging die in het kader van de tenzij-bepaling van artikel 6:265 lid 1 BW plaatsvindt bij beantwoording van de vraag of de ontbinding in het concrete geval gerechtvaardigd is, niet slechts “aan de hand van de in de wet genoemde gezichtspunten”. Naast de in artikel 6:265 lid 1 BW genoemde gezichtspunten (bijzondere aard of geringe betekenis van de tekortkoming, gevolgen van de ontbinding) kunnen immers alle overige omstandigheden van het geval van belang zijn. Bij de beoordeling moet de rechter dus alle omstandigheden van het geval betrekken. In deze zaak heeft de kantonrechter de volgende omstandigheden meegewogen.
4.6.
Uit de brief van de burgemeester van Rotterdam blijkt dat [persoon B] heeft verklaard dat hij de hennepkwekerij in de woning heeft aangelegd en dat hij daarbij zijn ouders onder druk heeft gezet. Hij heeft de burgemeester verzocht om af te zien van sluiting van de woning, omdat dan meerdere onschuldige mensen op straat zouden komen te staan. Kennelijk is dit mede aanleiding geweest voor de burgemeester om niet tot sluiting van de woning over te gaan.
4.7.
[eiser] heeft geen onderbouwing gegeven van zijn stelling dat het pand ‘te boek staat als drugspand’ en zonder enige onderbouwing valt dan ook niet in te zien waarom [eiser] - zoals hij stelt - hierdoor ‘uiteraard schade lijdt’. Ditzelfde geldt voor de gestelde schade als gevolg van het herstel van de woning naar de oude situatie, nu [gedaagde 1] en [gedaagde 2] tijdens de mondelinge behandeling onweersproken hebben aangevoerd dat zij de woning inmiddels hebben hersteld.
4.8.
De stelling van [eiser] dat sprake zou zijn van diefstal van stroom kan niet worden gevolgd. In de brief van de burgemeester van Rotterdam staat
“Er zou geen sprake zijn van de diefstal van stroom”.Bij het citeren van deze brief in de dagvaarding heeft [eiser] echter het woord “geen” weggelaten. [eiser] heeft hiermee gehandeld in strijd met de waarheidsplicht als verwoord in artikel 21 Rv.
“Er zou geen sprake zijn van de diefstal van stroom”.Bij het citeren van deze brief in de dagvaarding heeft [eiser] echter het woord “geen” weggelaten. [eiser] heeft hiermee gehandeld in strijd met de waarheidsplicht als verwoord in artikel 21 Rv.
4.9.
Hoewel [persoon B] en zijn gezin zonder toestemming van [eiser] in de woning wonen, is tijdens de mondelinge behandeling duidelijk geworden dat [eiser] hiervan al geruime tijd op de hoogte is. [eiser] heeft niet eerder dan in onderhavige procedure reden gezien om actie te ondernemen ten aanzien van het verblijf in de woning door [persoon B] en zijn gezin.
4.10.
Nu [eiser] verder niets heeft aangevoerd is de kantonrechter onder de omstandigheden zoals deze op dit moment zijn dan ook van oordeel dat het onvoldoende aannemelijk is dat in een bodemprocedure zal worden geoordeeld dat de ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is en dat de ontbinding van de huurovereenkomst in een bodemprocedure zal worden toegewezen.
4.11.
Conclusie is dat de door [eiser] geëiste ontruiming wordt afgewezen.
dwangsom en ontruimingskosten
4.12.
De afwijzing van de eis tot ontruiming, leidt ook tot afwijzing van de daarmee samenhangende eisen tot betaling van een dwangsom en tot betaling van de ontruimingskosten.
proceskosten
4.13.
[eiser] krijgt ongelijk en moet daarom de proceskosten betalen. De kantonrechter stelt deze kosten aan de kant van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] tot vandaag vast op € 498,00 aan salaris voor de gemachtigde. Voor kosten die [gedaagde 1] en [gedaagde 2] maken na deze uitspraak moet [eiser] een bedrag betalen van € 124,00. Hier kan nog een bedrag bijkomen voor de betekening van de uitspraak. In dit vonnis hoeft hierover geen aparte beslissing te worden genomen (ECLI:NL:HR:2022:853).
5.De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de kant van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] tot vandaag vastgesteld op € 498,00;
5.2.
wijst al het andere af.
Dit vonnis is gewezen door mr. drs. D.L. Spierings en in het openbaar uitgesproken.
572