ECLI:NL:RBROT:2022:1842

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

zaaknummer: 9389746 CV EXPL 21-27079

uitspraak: 11 maart 2022

vonnis van de kantonrechter, zitting houdende in Rotterdam,

in de zaak van

[vastgoedbedrijf A] ,

gevestigd in [vestigingsplaats A] ,

eiseres in conventie, verweerster in reconventie,

gemachtigde: mr. J.J. Blok te Rotterdam,

tegen

[horecagroothandel/leverancier B] ,

gevestigd in [vestigingsplaats B] ,

gedaagde in conventie, eiseres in reconventie,

gemachtigde: mr. dr. D. Coskun te Arnhem.

Partijen worden hierna aangeduid als ‘ [vastgoedbedrijf A] ’ en ‘ [horecagroothandel/leverancier B] ’.

1..Het verloop van de procedure

1.1.

Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter kennis heeft genomen:

het exploot van dagvaarding van 9 augustus 2021, met producties;
de conclusie van antwoord, tevens eis in reconventie, met producties;
het tussenvonnis waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
de aanvullende producties van 14 januari 2022, tevens vermindering van eis in reconventie, met producties aan de zijde van [horecagroothandel/leverancier B] ;
de aanvullende producties van 17 januari 2022 aan de zijde van [horecagroothandel/leverancier B] ;
de aanvullende productie van 20 januari 2022 aan de zijde van [vastgoedbedrijf A] ;
de conclusie van antwoord in reconventie.

1.2.

De mondelinge behandeling heeft op 11 februari 2022 plaatsgevonden. Namens [vastgoedbedrijf A] zijn verschenen de heer [persoon A] (vastgoedbeheerder Trotz Vastgoed) en mevrouw [persoon B] , bijgestaan door de gemachtigde van [vastgoedbedrijf A] . Namens [horecagroothandel/leverancier B] zijn verschenen de heer [persoon C] (directeur) en mevrouw [persoon D] , bijgestaan door de gemachtigde van [horecagroothandel/leverancier B] . De griffier heeft aantekeningen gemaakt van hetgeen tijdens de zitting is besproken.

1.3.

De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis bepaald op vandaag.

2..De vaststaande feiten

In deze procedure wordt uitgegaan van de volgende feiten:

2.1.

[vastgoedbedrijf A] als verhuurster en [horecagroothandel/leverancier B] als huurster zijn op 13 maart 2018 een huurovereenkomst aangegaan voor een zelfstandige bedrijfshal gelegen aan de [adres] in Rotterdam (hierna: de bedrijfsruimte). De huurovereenkomst is aangegaan voor de periode van 1 juni 2018 tot en met 31 mei 2023. Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Winkelruimte en andere bedrijfsruimte (hierna: Algemene bepalingen) van toepassing.

2.2.

Op 16 april 2018 heeft [horecagroothandel/leverancier B] de sleutels gekregen van de bedrijfsruimte. Van 16 april 2018 tot 1 juni 2018 heeft [horecagroothandel/leverancier B] de bedrijfsruimte alvast gratis in gebruik mogen nemen.

2.3.

Op 16 april 2018 is een incheckrapport aanvang huurperiode opgemaakt. Op het incheckrapport zijn de navolgende dingen beschreven:

[Afbeelding incheckrapport met gegevens van vastgoedbedrijf A en horecagroothandel/leverancier B]

2.4.

Op grond van de huurovereenkomst is [horecagroothandel/leverancier B] verplicht om aan [vastgoedbedrijf A] maandelijks bij vooruitbetaling huur te betalen. De huur (inclusief btw) was / is per maand:

bij aanvang van de huurovereenkomst € 3.388,00;
per 1 juni 2019 € 3.476,09;
per 1 juni 2020 € 3.531,70; en
per 1 juni 2021 € 3.595,27.

2.5.

Bij e-mail van 6 januari 2019 heeft [horecagroothandel/leverancier B] verzocht om een spoedreparatie voor de overhead(rol)deur. De roldeur zou niet meer te openen en/of te sluiten zijn. In reactie hierop heeft [vastgoedbedrijf A] een monteur ingeschakeld. Op 7 januari 2019 heeft [vastgoedbedrijf A] aan [horecagroothandel/leverancier B] per e-mail de constateringen van de monteur teruggekoppeld. In dit bericht staat, voor zover van belang, het volgende:

“
Wij hebben inmiddels bericht gekregen van de monteur over de herstelwerkzaamheden.


Er zijn 4 deurpanelen gedeukt/gescheurd


De deur is ontzet en ligt uit de rails


De rubbers liggen er uit


Kabels moeten vervangen worden

De schade aan deze deur is zo groot, dat een noodreparatie niet mogelijk is. De herstelkosten worden geraamd op € 4.694,- ex BTW.

In geval van duidelijke slijtage of ouderdom zal verhuurder voor vervanging zorgen, echter: bij schade die is toegebracht door onjuist gebruik, blokkering, aanrijding, etc. zijn herstelkosten voor rekening huurder.

We raden u aan (in geval van schade) contact op te nemen met uw verzekering voor dekking van deze kosten.

Graag vernemen we uw akkoord c.q. reactie zodat de opdracht uitgezet kan worden.”

2.6.

Bij e-mail van 9 januari 2019 heeft [horecagroothandel/leverancier B] als volgt gereageerd:

“
Bij het huren van deze pand was de overhead deur in zeer slechte staat dit heeft uw collega dhr. [persoon E] bij de bezichtiging ook gezien, wij hebben geen schade aan de deur gemaakt.

Dhr. [persoon E] zou het laten repareren en indien mogelijk gelijk elektrisch laten maken. Dit zou hij met de verhuurder bespreken en hierop terug komen. Om de overhead deur te openen moesten we met meerdere mankracht aan de touw trekken en om het dicht te doen moesten we met de heftruck naar boven met aantal mankracht om de overheaddeur naar beneden te trekken en duwen.

Uiteindelijk is de overhead deur naar beneden gedonderd, en hierdoor zijn meerdere delen stuk gegaan.

Zoals altijd hebben jullie weer verzuimd om het te laten repareren.

Wij verzoeken u op korte termijn deze overheaddeur te laten repareren of te vervangen.

Want wij zijn een opslagruimte deze deur hebben wij hard nodig.”.

2.7.

Bij e-mail van 11 januari 2019 heeft [vastgoedbedrijf A] een reactie gestuurd. In dat bericht staat, voor zover van belang, het volgende:

“
(…)U geeft aan dat de overheaddeur ‘in zeer slechte staat’ was bij ingangsdatum huurperiode. Het incheckrapport dat u op inspectiedatum 16 april 2018 heeft ondertekend bevestigt deze bewering echter niet. Er is op dit rapport slechts een verzoek genoteerd waarbij wordt gevraagd of de deur elektrisch kan worden. Pandeigenaar is niet ingegaan op dit verzoek.

Op 8 augustus 2019 heeft een tussentijdse inspectie plaatsgevonden. Ook hier is geen ‘slechte staat’ geconstateerd.

Ten slotte: u heeft vanaf aanvang huurperiode tot 7 januari niet één schriftelijke melding gedaan over de staat van de overheaddeur of het niet functioneren hier van.

Inmiddels is deze deur door uw gebruik zodanig beschadigd dat eenvoudig herstel niet meer mogelijk is. Wij hebben u op 7 januari al laten weten dat herstelkosten in deze situatie daarom voor uw rekening zijn. (…)”.

2.8.

Op 23 januari 2019 heeft [horecagroothandel/leverancier B] per e-mail gereageerd. Kort samengevat betwist [horecagroothandel/leverancier B] dat door haar handelen de overheaddeur kapot is gegaan. Door verbouwingen is de overheaddeur pas vanaf augustus 2018 in gebruik genomen en volgens haar is het niet mogelijk dat in een periode van vijf maanden de overheaddeur op deze wijze beschadigd zou zijn. Dat op 8 augustus 2018 sprake is geweest van een inspectie betwist [horecagroothandel/leverancier B] . Er is destijds een medewerker langs geweest in verband met de aanwezige lekkage.

2.9.

[vastgoedbedrijf A] heeft op 23 januari 2019 in reactie op de e-mail van [horecagroothandel/leverancier B] laten weten niet aansprakelijk te zijn voor de reparatiekosten aan de overheaddeur en dat zij niet akkoord gaat met enige verrekening van die kosten.

2.10.

Bij e-mail van 29 januari 2019 heeft de monteur aan [vastgoedbedrijf A] het volgende bericht:

“
Toen wij ter plaatste kwamen werd de deur op dat moment overeind gehouden door een heftruck. Meneer vertelde dat hij de kabels zelf door geknipt heeft hierdoor is de deur naar beneden gevallen. Alle looprollen waren eruit en lagen op de grond, wij hebben 4 kapotte panelen geconstateerd. Meneer vertelde dat de deur niet meer kon sluiten en heeft dit daarom gedaan. Echter ben ik van mening dat een handbediende deur niet zomaar zo erg vast kan lopen. Voor eventuele vragen kun je mij telefonisch bereiken.”.

2.11.

Bij brief van 2 juli 2019 en 20 juli 2019 heeft [vastgoedbedrijf A] [horecagroothandel/leverancier B] gesommeerd de openstaande huurtermijnen te betalen.

2.12.

In reactie op de sommaties heeft [horecagroothandel/leverancier B] op 22 juli 2019 aan [vastgoedbedrijf A] bericht dat de overheaddeur in zeer slechte staat is en vervangen moet worden. Op 19 juli 2019 heeft de heer [persoon F] (medewerker verzekeringsmaatschappij) contact gezocht met [vastgoedbedrijf A] . Volgens [horecagroothandel/leverancier B] is [vastgoedbedrijf A] verplicht de overheaddeur te vervangen. Er is sprake van een levensgevaarlijke situatie en als verhuurster dient [vastgoedbedrijf A] zorg te dragen voor een veilige situatie. [horecagroothandel/leverancier B] heeft aangegeven de totale reparatiekosten van € 5.849,14 te verrekenen met de huur van mei 2019 en een gedeelte van de huur van juni 2019.

2.13.

Bij e-mail van 5 augustus 2019 heeft [vastgoedbedrijf A] aan [horecagroothandel/leverancier B] bericht dat zij niet akkoord gaat met de verrekening van de reparatiekosten met de openstaande huurtermijnen. Zij heeft aangegeven dat de reparatiekosten van de overheaddeur kosten zijn die voor rekening van [horecagroothandel/leverancier B] komen, omdat bij oplevering van de bedrijfsruimte geen enkele opmerking is gemaakt over enige slijtage aan de overheaddeur zodat geen sprake kan zijn van een situatie waarvoor [vastgoedbedrijf A] aansprakelijk is.

3..De vorderingen in conventie

3.1.

[vastgoedbedrijf A] vordert, na vermindering van eis, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, [horecagroothandel/leverancier B] te veroordelen tot betaling aan [vastgoedbedrijf A] van:

€ 5.810,09 aan huurachterstand berekend tot en met februari 2022;
€ 700,00 aan vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten;
€ 29.400,00 aan contractuele boete berekend tot en met februari 2022;
de ter zake verschuldigde som van € 300,00 voor iedere kalendermaand, te rekenen vanaf 1 maart 2022 dat [horecagroothandel/leverancier B] de huurpenningen niet prompt op de vervaldag heeft voldaan;
betaling van de kosten van deze procedure.

3.2.

Aan haar vorderingen heeft [vastgoedbedrijf A] - zakelijk weergegeven en voor zover van belang - het volgende ten grondslag gelegd.

3.2.1.

[horecagroothandel/leverancier B] is, ondanks herhaalde aanmaning en sommatie, in gebreke gebleven met de tijdige en volledige betaling van de verschuldigde huurpenningen, waardoor een huurachterstand was ontstaan van € 27.293,62. In eerste instantie heeft [horecagroothandel/leverancier B] de huurpenningen van mei 2019, een gedeelte van juni 2019 en de huurpenningen van april 2021 tot en met september 2021 onbetaald gelaten. Na het uitbrengen van de dagvaarding zijn de huurtermijnen van april 2021 tot en met september 2021 alsnog betaald, waardoor tot en met februari 2022 nog een huurachterstand bestaat van € 5.810,09.

3.2.2.

Voor zover [horecagroothandel/leverancier B] zich op het standpunt stelt dat zij de huur van mei en juni 2019 mocht verrekenen met de reparatiekosten van de overheaddeur, wordt dat door [vastgoedbedrijf A] betwist. Er is immers geen sprake van slijtage. Tijdens het aangaan van de huurovereenkomst en bij de tusseninspectie is nimmer melding gemaakt van een kapotte overheaddeur. De schade die is ontstaan, is ontstaan door onjuist gebruik, blokkering en/of aanrijding van [horecagroothandel/leverancier B] . Om die reden en op grond van artikel 9.4 en artikel 11.1 van de Algemene bepalingen dienen de reparatiekosten van de overheaddeur voor rekening van [horecagroothandel/leverancier B] te komen. Ter zitting heeft [vastgoedbedrijf A] hieraan toegevoegd dat zij zich primair op het standpunt stelt dat de overheaddeur niet onder het gehuurde valt en dat alleen al op die grond de reparatiekosten dus niet voor rekening van [vastgoedbedrijf A] kunnen komen. Voor zover de reparatiekosten wel voor rekening van [vastgoedbedrijf A] zouden komen, heeft zij tijdens de mondelinge behandeling aangegeven dat zij op basis van de overgelegde stukken niet kan vaststellen of de gestelde reparatiekosten ook daadwerkelijk door [horecagroothandel/leverancier B] zijn betaald.

3.2.3.

Verder verbeurt [horecagroothandel/leverancier B] op grond artikel 25.3 van de Algemene bepalingen van rechtswege per kalendermaand een direct opeisbare boete van € 300,00 per maand als de verschuldigde huur niet prompt op de vervaldatum is voldaan. Derhalve is een boete verschuldigd van € 29.400,00 welke zich als volgt laat berekenen:

Bedrag

Berekening

Omschrijving

€ 10.200,00

34 x € 300,00

i.v.m. niet betalen huur mei 2019

€ 9.900,00

33 x € 300,00

i.v.m. niet betalen huur juni 2019

€ 2.100,00

7 x € 300,00

i.v.m. niet betalen huur april 2021

€ 1.800,00

6 x € 300,00

i.v.m. niet betalen huur mei 2021

€ 1.500,00

5 x € 300,00

i.v.m. niet betalen huur juni 2021

€ 1.200,00

4 x € 300,00

i.v.m. niet betalen huur juli 2021

€ 1.500,00

5 x € 300,00

i.v.m. niet betalen huur augustus 2021

€ 1.200,00

4 x € 300,00

i.v.m. niet betalen huur september 2021

3.2.4.

Door de wanbetaling van [horecagroothandel/leverancier B] zag [vastgoedbedrijf A] zich genoodzaakt haar vordering ter incasso uit handen te geven en buitengerechtelijke kosten te maken. Deze kosten van € 700,00 komen op grond van de Algemene bepalingen en de wet voor rekening van [horecagroothandel/leverancier B] .

4..Het verweer in conventie

4.1.

Het verweer van [horecagroothandel/leverancier B] strekt tot afwijzing van de vorderingen van [vastgoedbedrijf A] , met veroordeling van [vastgoedbedrijf A] in de proceskosten.

4.2.

Daartoe heeft [horecagroothandel/leverancier B] - zakelijk weergegeven en voor zover van belang - het volgende aangevoerd.

4.2.1.

De herstelkosten van de overheaddeur ter hoogte van € 5.849,14 zijn terecht verrekend met de huurtermijnen over mei en juni 2019. [horecagroothandel/leverancier B] heeft [vastgoedbedrijf A] aangemaand, aansprakelijk gesteld en in gebreke gesteld. Voorafgaand aan deze formele handelingen heeft [horecagroothandel/leverancier B] [vastgoedbedrijf A] in januari 2019 verzocht om tot reparatie over te gaan. Ondanks alle pogingen van [horecagroothandel/leverancier B] heeft [vastgoedbedrijf A] geen actie ondernomen om de overheaddeur zelf te repareren, dan wel de schade te vergoeden. Daarom heeft [horecagroothandel/leverancier B] op 22 juli 2019 aan [vastgoedbedrijf A] bericht dat zij de reparatiekosten van de overheaddeur gaat verrekenen met de huur van mei en juni 2019. Om die reden is [horecagroothandel/leverancier B] de huur over mei en juni 2019 niet langer verschuldigd.

4.2.2.

Daarnaast heeft [horecagroothandel/leverancier B] lopende deze procedure alle huurtermijnen van april 2021 tot en met september 2021 betaald. Vanwege de coronacrisis kan [horecagroothandel/leverancier B] , in lijn met de uitspraak van de Hoge Raad van 24 december 2021 (ECLI:NL:HR:2021:1974), aanspraak maken op huurprijsvermindering. Het gedeelte dat [horecagroothandel/leverancier B] na aftrek van de korting teveel heeft betaald, is onverschuldigd betaald en moet worden terugbetaald door [vastgoedbedrijf A] .

4.2.3.

Tot slot dienen de door [vastgoedbedrijf A] gevorderde boetes te worden afgewezen. Voor zover er enige grond is om tot toewijzing van de boetes over te gaan, dienen deze op grond van redelijkheid en billijkheid te worden gematigd. De huur heeft [horecagroothandel/leverancier B] niet kunnen betalen als gevolg van onvoorziene omstandigheden gelegen in de coronacrisis.

5..De vorderingen in reconventie

5.1.

[horecagroothandel/leverancier B] vordert bij vonnis, na vermindering van eis, uitvoerbaar bij voorraad:

[vastgoedbedrijf A] te veroordelen om te gehengen en te gedogen dat [horecagroothandel/leverancier B] een huurprijs zal voldoen van 15% minder dan de overeengekomen huurprijs voor 2020 en 19% minder van de overeengekomen huurprijs over 2021, althans een in goede justitie te bepalen (omzetafhankelijk) percentage, althans een in goede justitie door de kantonrechter te bepalen huurkorting en aanverwante voorwaarden toe te wijzen;
in het geval van een omzetafhankelijke huurprijs, [vastgoedbedrijf A] te veroordelen tot acceptatie van het feit dat de omzetafhankelijke huurprijs dient te worden voldaan binnen veertien dagen nadat de desbetreffende maand waar de huur op ziet is verstreken, althans binnen een andere in goede justitie te bepalen periode;
de huurovereenkomst op grond van artikel 3:300 BW zodanig aan te passen dat bovenstaande veroordelingen op grond van onvoorziene omstandigheden middels vonniswijziging in de plaats zullen treden van de bepalingen in de huurovereenkomst;
[vastgoedbedrijf A] te veroordelen om aan [horecagroothandel/leverancier B] te betalen al hetgeen [horecagroothandel/leverancier B] na aftrek van de huurkorting teveel heeft betaald;
[vastgoedbedrijf A] te veroordelen in de proceskosten, te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van het vonnis en - voor het geval voldoening binnen de bedoelde termijn niet plaatsvindt - te vermeerderen met de wettelijke rente te rekenen vanaf bedoelde termijn voor voldoening tot aan de dag van volledige betaling;
[vastgoedbedrijf A] te veroordelen om aan [horecagroothandel/leverancier B] te betalen een bedrag aan nakosten van € 199,00, voor het geval [vastgoedbedrijf A] niet binnen de wettelijk vereiste termijn van twee dagen na betekening aan het te wijzen vonnis heeft voldaan.

5.2.

Aan haar vorderingen in reconventie heeft [horecagroothandel/leverancier B] - zakelijk weergegeven en voor zover van belang - het volgende ten grondslag gelegd.

5.2.1.

[horecagroothandel/leverancier B] komt op grond van de door de Hoge Raad in zijn uitspraak van 24 december 2021 geformuleerde maatstaf vanwege onvoorziene omstandigheden in aanmerking voor huurkorting. De maatstaf heeft immers ook betrekking op bedrijven die in beginsel voor horecabedrijven werken. Zoals iedereen weet, zijn binnen de horecasector tijdens de coronacrisis de grootste klappen gevallen. Deze bedrijven hebben voor langere periodes te maken gehad met een volledige sluiting. Deze sluitingen hebben ook grote gevolgen gehad voor [horecagroothandel/leverancier B] . [horecagroothandel/leverancier B] levert immers producten aan horecabedrijven. Vanwege de strikte regels is [horecagroothandel/leverancier B] tot en met het derde kwartaal van 2021 niet voor TVL in aanmerking gekomen. Recente ontwikkelingen (het verlagen van het omzetverlies percentage naar 20%) zorgen ervoor dat [horecagroothandel/leverancier B] voor het laatste kwartaal van 2021 wel in aanmerking komt voor TVL.

5.2.2.

In vergelijking met de omzet van 2019 (€ 5.193.507,00) tot 2020 (€ 3.664.031,00) en 2021 (€ 3.261.406,00) is sprake van een omzetverlies van 30% en 38%. De vaste lasten voor 2020 waren € 269.148,00 en voor 2021 € 300.092,00. Gelet op deze cijfers wordt de gevorderde korting op de overeengekomen huurprijs voor 2020 op 15% en voor 2021 op 19% gesteld.

6..Het verweer in reconventie

6.1.

Het verweer van [vastgoedbedrijf A] strekt tot afwijzing van de vorderingen, met veroordeling van [horecagroothandel/leverancier B] in de kosten van de procedure.

6.2.

Daartoe heeft [vastgoedbedrijf A] - zakelijk weergegeven en voor zover van belang - aangevoerd dat de formule zoals deze door de Hoge Raad is geformuleerd niet van toepassing is op de onderhavige situatie. In de bedrijfsruimte wordt een groothandel geëxploiteerd. [horecagroothandel/leverancier B] is hierbij niet afhankelijk van de komst van publiek. Er is ook geen periode geweest waarin [horecagroothandel/leverancier B] haar activiteiten in de bedrijfsruimte, als gevolg van overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie, niet heeft kunnen exploiteren. Volgens [vastgoedbedrijf A] heeft de Hoge Raad niet voor ogen gehad om de geformuleerde maatstaf op te rekken tot bedrijven zoals [horecagroothandel/leverancier B] . Indien dat wel het geval zou zijn, stelt [vastgoedbedrijf A] dat dat een ongewenste oprekking zou zijn. Ook overigens is niet gebleken van onvoorziene omstandigheden die recht kunnen geven op huurprijsvermindering. In dit geval dient het omzetverlies, zoals door [horecagroothandel/leverancier B] is omschreven, op grond van bedrijfsrisico voor rekening en risico van [horecagroothandel/leverancier B] zelf te komen.

7..De beoordeling

in conventie ten aanzien van de huurachterstand

Huurachterstand

7.1.

Tijdens de mondelinge behandeling heeft [vastgoedbedrijf A] , naar aanleiding van de aanvullende productie van [horecagroothandel/leverancier B] , bevestigd dat de huurachterstand tot en met februari 2022 € 5.810,09 bedraagt. Dit bedrag is dan ook in beginsel toewijsbaar.

Huurtermijnen mei 2019 en juni 2019

7.2.

[horecagroothandel/leverancier B] betwist de verschuldigdheid van de huurtermijnen over mei 2019 en juni 2019. Zij beroept zich op verrekening, nu zij op eigen kosten de overheaddeur heeft laten repareren.

7.3.

Het primaire verweer van [vastgoedbedrijf A] dat de overheaddeur geen onderdeel is van het gehuurde wordt verworpen. De kantonrechter verwijst hiervoor naar artikel 1 (vijfde streepje) van de Algemene bepalingen. In dit artikel is opgenomen dat onder het casco van het gehuurde ook deuren vallen die onderdeel uitmaken van de buitengevels. Nu vast staat dat de overheaddeur onderdeel uitmaakt van de bedrijfsruimte, dient te worden beoordeeld op welke wijze de overheaddeur kapot is gegaan en voor rekening van wie de reparatiekosten komen.

7.4.

Gelet op de gemotiveerde betwisting van [vastgoedbedrijf A] rust op [horecagroothandel/leverancier B] de last om te bewijzen dat de overheaddeur door slijtage kapot is gegaan, dan wel bij het aangaan van de huurovereenkomst al was versleten. Dat bewijs is vooralsnog niet geleverd, zodat [horecagroothandel/leverancier B] - overeenkomstig haar bewijsaanbod en op grond van artikel 150 Rv - wordt toegelaten tot het leveren van (nader) bewijs, zoals onder de beslissing staat vermeld. Verder wordt [horecagroothandel/leverancier B] nu ook al in de gelegenheid gesteld om nader te onderbouwen of de reparatiekosten, zoals deze door haar zijn omschreven, daadwerkelijk zijn gemaakt en ook door haar zijn betaald.

7.5.

De kantonrechter verwijst de zaak naar de hierna genoemde rolzitting, zodat [horecagroothandel/leverancier B] zich over het te leveren bewijs kan uitlaten.

in reconventie

Huurprijsvermindering voor 2020 en 2021

7.6.

Partijen twisten over de vraag of [horecagroothandel/leverancier B] op basis van de door de Hoge Raad geformuleerde maatstaf aanspraak kan maken op huurprijsvermindering.

7.7.

[horecagroothandel/leverancier B] heeft gemotiveerd dat haar klantenkring bestaat uit ondernemers in de horecasector en dat haar afnemers zijn geconfronteerd met de horecabeperkende maatregelen die door de overheid zijn opgelegd in verband met de coronapandemie. Als gevolg hiervan hebben deze klanten minder afgenomen bij [horecagroothandel/leverancier B] , waardoor de omzet van [horecagroothandel/leverancier B] is gedaald. Deze omzetdaling is dan ook te wijten aan de voornoemde maatregelen zodat volgens haar sprake is van onvoorziene omstandigheden, die recht geven op een lagere huurprijs via huurprijsvermindering of wijziging van de huurovereenkomst. Daar tegenover heeft [vastgoedbedrijf A] gesteld dat [horecagroothandel/leverancier B] de gehele pandemie met geen enkele sluiting te maken heeft gehad en indien huurprijsvermindering zou worden toegewezen dit zou betekenen dat sprake zou zijn van een winststijging aan de zijde van [horecagroothandel/leverancier B] . [horecagroothandel/leverancier B] heeft volgens haar niet voor niets geen aanspraak kunnen maken op TVL.

7.8.

Met [vastgoedbedrijf A] is de kantonrechter van mening dat de prejudiciële vragen die door de Hoge Raad zijn beantwoord in de uitspraak van 24 december 2021 zien op een andere situatie dan de onderhavige casus. In deze uitspraak van de Hoge Raad staat immers de vraag centraal of, en, zo ja, op welke wijze de overeengekomen huurprijs kan worden verminderd als een huurder van bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 7:290 BW die voor zijn omzet afhankelijk is van de komst van publiek, deze ruimte niet of slechts in geringe mate kan exploiteren als gevolg van overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie. De situatie van [horecagroothandel/leverancier B] , die een bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW huurt, voor haar omzet niet afhankelijk is van de komst van publiek naar de gehuurde bedrijfsruimte en voor wie de overheidsmaatregelen ook niet direct van invloed zijn geweest op het kunnen exploiteren van de bedrijfsruimte (goederen konden immers gewoon worden opgeslagen) is dan ook anders. Desondanks zou wel sprake kunnen zijn van onvoorziene omstandigheden. De kantonrechter overweegt daarover het volgende.

7.9.

Zoals de Hoge Raad heeft overwogen in voornoemde uitspraak kan de rechter ingevolge artikel 6:258 lid 1 BW op vordering van een huurder van 290-bedrijfsruimte de gevolgen van een huurovereenkomst wijzigen of deze geheel of gedeeltelijk ontbinden op grond van onvoorziene omstandigheden welke van dien aard zijn dat de verhuurder naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten. Aan de wijziging of ontbinding kan terugwerkende kracht worden verleend. Uit artikel 6:258 lid 2 BW volgt dat een dergelijke wijziging of ontbinding niet wordt uitgesproken voor zover de omstandigheden krachtens de aard van de overeenkomst of de in het verkeer geldende opvattingen voor rekening komen van de huurder. Een onvoorziene omstandigheid als bedoeld in artikel 6:258 BW is een omstandigheid die op het moment van totstandkoming van de overeenkomst nog in de toekomst is gelegen en die daarin niet is verdisconteerd. Of dat laatste het geval is moet door uitleg van de overeenkomst worden vastgesteld.

7.10.

De Procureur-Generaal heeft in zijn conclusie die hij voorafgaand aan voornoemde uitspraak van de Hoge Raad heeft ingediend - toegespitst op de coronapandemie - overwogen dat het bij toepassing van artikel 6:258 BW niet specifiek om de door een overheidsmaatregel gedwongen sluiting van winkel of horecabedrijf gaat, maar meer in het algemeen om de vraag of de coronacrisis, dat wil zeggen de coronapandemie met haar gevolgen, als ‘onvoorziene omstandigheid’ inwerkt op het contractuele evenwicht. De beoordeling van de vraag of en in hoeverre de coronacrisis dient te leiden tot tijdelijke huurprijsvermindering is afhankelijk van alle omstandigheden van het geval. De Procureur-Generaal ordent in dit verband de volgende omstandigheden:

I. belemmeringen in de bedrijfsvoering van de huurder;

II. het omzetverlies; en

III. overige omstandigheden.

Bij de belemmering van de bedrijfsvoering dient te worden gekeken of de huurder niet dan wel beperkt gebruik heeft kunnen maken van de gehuurde bedrijfsruimte. Dit kan gaan om een sluiting (gedwongen of vrijwillig), maar ook om andere belemmeringen. Ook kan worden gekeken naar de mogelijkheden van de huurder om door aanpassingen van zijn bedrijfsvoering in te spelen op de coronacrisis en of de huurder geprobeerd heeft daartoe over te gaan. Ditzelfde geldt voor mogelijke kostenbesparingen die de huurder als gevolg van de beperking van de exploitatie had kunnen realiseren. Vervolgens moet het omzetverlies ernstig genoeg zijn. Dit hangt samen met het uitgangspunt dat artikel 6:258 BW terughoudend moet worden toegepast. Ingrijpen in het contract is slechts gerechtvaardigd indien de gevolgen van de coronacrisis voor de exploitatie van het gehuurde voldoende ernstig zijn. Met betrekking tot de overige omstandigheden kan bijvoorbeeld rekening worden gehouden met de aard en ernst van de betrokken belangen en de maatschappelijke en onderlinge verhouding van partijen. (Parket bij de Hoge Raad, 30 september 2021, ECLI:NL:PHR:2021:902)

7.11.

Naar het oordeel van de kantonrechter is voldoende aannemelijk dat de coronapandemie als onvoorziene omstandigheid kan worden aangemerkt, nu de huurovereenkomst tussen partijen is gesloten voor de uitbraak van de coronapandemie en dus geen rekening kon worden gehouden met de mogelijke gevolgen daarvan.

7.12.

Vervolgens is de vraag of de gevolgen van de coronapandemie, gelet op alle omstandigheden van het geval, een dermate disbalans hebben aangebracht in het contractuele evenwicht tussen [vastgoedbedrijf A] en [horecagroothandel/leverancier B] , dat [vastgoedbedrijf A] naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet een ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst mag verwachten. Hierbij dient te worden opgemerkt, zoals hiervoor overwogen, dat ook bij een beroep op onvoorziene omstandigheden in het kader van de coronapandemie terughoudendheid moet worden betracht. Gelet op het voorgaande is van belang, zij het in mindere mate, dat de bedrijfsruimte nimmer gesloten is geweest en dat [horecagroothandel/leverancier B] voor de exploitatie van haar onderneming niet afhankelijk was van de komst van publiek naar de bedrijfsruimte. In beginsel waren er dan ook geen belemmeringen in de bedrijfsvoering van [horecagroothandel/leverancier B] , tenminste geen belemmeringen die rechtstreeks uit de opgelegde overheidsmaatregelen voortvloeien. Het enkele feit dat minder producten werden afgenomen door klanten uit de horecasector, is naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende om ervan uit te gaan dat de bedrijfsruimte minder bruikbaar was dan partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst beoogden. Immers, [horecagroothandel/leverancier B] had haar bedrijfsvoering meer kunnen richten op het deel van de horecasector dat niet, dan wel minder geraakt werd door de coronamaatregelen, zoals cafetaria, c.q. bezorg/afhaalrestaurants. Ook had zij haar bedrijfsvoering mogelijk kunnen aanpassen door bijvoorbeeld tijdelijke opslag van andere goederen (al dan niet door derden) mogelijk te maken. Niet is gesteld of gebleken dat [horecagroothandel/leverancier B] heeft getracht haar bedrijfsvoering aan te passen. Dit had wel op haar weg gelegen.

Ten aanzien van het omzetverlies geldt dat - zoals [vastgoedbedrijf A] onweersproken heeft aangevoerd - de omzetdalingen van [horecagroothandel/leverancier B] fors lijken, maar deze niet tot verliezen hebben geleid: er is alleen minder winst overgebleven onderaan de streep. Ter zitting heeft [horecagroothandel/leverancier B] in dit verband aangevoerd dat de winst over het jaar 2021 een ‘boekwinst’ betreft en dat zij een lening van € 50.000,00 heeft moeten afsluiten om de huur te kunnen betalen, zij thans een groot debiteurenrisico loopt en het maar de vraag is of haar schuldenaren op tijd gaan betalen. Met deze - niet nader onderbouwde stellingen - heeft [horecagroothandel/leverancier B] - gezien de betwisting door [vastgoedbedrijf A] - echter onvoldoende aangetoond dat sprake is van een voldoende ernstig omzetverlies. Voorts is van belang dat [horecagroothandel/leverancier B] niet te vergelijken is met een kleine zelfstandige.

7.13.

Het voorgaande leidt tot de conclusie dat geen sprake is van een dermate ernstige disbalans in het contractuele evenwicht tussen [vastgoedbedrijf A] als verhuurster en [horecagroothandel/leverancier B] als huurster, dat ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet mag worden verwacht, zodat het beroep op wijziging van de huurovereenkomst niet slaagt. De vorderingen van [horecagroothandel/leverancier B] worden dan ook afgewezen.

Proceskosten

7.14.

[horecagroothandel/leverancier B] wordt als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten van [vastgoedbedrijf A] veroordeeld, aan de zijde van [vastgoedbedrijf A] vastgesteld op € 311,00 aan salaris voor de gemachtigde.

in conventie ten aanzien van de boetes

Boete over mei 2019 en juni 2019 en april 2021 tot en met september 2021

7.15.

Ingevolge het bepaalde in artikel 6:94 lid 1 BW is matiging van een tussen partijen bedongen boete slechts mogelijk indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist. De rechter dient zijn bevoegdheid tot matiging terughoudend te hanteren. De Hoge Raad heeft onder meer in zijn arrest van 27 april 2007, NJ 2007, 262 bepaald dat dit meebrengt dat de rechter pas van zijn bevoegdheid tot matiging gebruik mag maken, als de toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Daarbij zal niet alleen moeten worden gelet op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen

7.16.

De door [vastgoedbedrijf A] gevorderde boete is berekend op basis van hetgeen in artikel 25.3 van de Algemene bepalingen is bepaald. De kantonrechter is van oordeel dat dit artikel zo dient te worden gelezen, dat per maand over het totale openstaande saldo aan huur in de betreffende maand 1% boeterente is verschuldigd, met dien verstande dat per maand minimaal een bedrag van € 300,00 verschuldigd is aan boeterente. De boete van minimaal € 300,00 per maand is gekoppeld aan de duur van het verzuim en wordt derhalve niet gestapeld.

7.17.

In hetgeen [horecagroothandel/leverancier B] heeft aangevoerd ziet de kantonrechter, mede gelet op hetgeen hiervoor bij de beoordeling in reconventie is overwogen, onvoldoende aanleiding om tot matiging van de boete over te gaan over de periode april 2021 tot en met september 2021. De over de maanden april 2021 tot en met september 2021 gevorderde boete is dan ook toewijsbaar, met dien verstande dat - met inachtneming van hetgeen hiervoor onder 7.16 is overwogen - per maand een bedrag van € 300,00 aan boete kan worden toegewezen, zodat een bedrag van 6 x € 300,00 = € 1.800,00 toewijsbaar is. Voor wat betreft de over de maanden mei en juni 2019 gevorderde boete is de verschuldigdheid en eventuele matiging afhankelijk van de bewijslevering die in 7.4 is omschreven.

7.18.

In afwachting van de bewijslevering wordt iedere verdere beslissing en veroordeling (ook voor wat betreft de boetes) in conventie aangehouden tot na de uitkomst van de eventuele bewijslevering.

8..De beslissing

De kantonrechter:

in conventie

laat [horecagroothandel/leverancier B] toe tot het leveren van bewijs van feiten en omstandigheden waaruit kan worden afgeleid dat:

de overheaddeur door slijtage kapot is gegaan dan wel bij het aangaan van de huurovereenkomst al was versleten;
de reparatiekosten van de overheaddeur € 5.849,14 bedragen en door [horecagroothandel/leverancier B] zijn betaald;

bepaalt dat:

[horecagroothandel/leverancier B] op de rolzitting van
en indien zij dit bewijs schriftelijk wenst te leveren zij bij die gelegenheid de op het bewijsthema betrekking hebbende stukken direct in het geding moet brengen;
en indien zij dit bewijs wenst te leveren door het doen horen van getuigen zij bij akte opgave moet doen van het aantal en de personalia van de door haar voor te brengen getuigen en van de verhinderdata van alle betrokkenen voor de maanden mei, juni en juli 2022, zodat vervolgens een datum voor het getuigenverhoor kan worden bepaald;

wijst [horecagroothandel/leverancier B] erop dat namen en woonplaatsen van eventueel voor te brengen getuigen tenminste zeven dagen vóór het te houden getuigenverhoor schriftelijk aan de kantonrechter en de wederpartij moeten worden aangezegd;

bepaalt dat [horecagroothandel/leverancier B] te zijner tijd zelf zorg moet dragen voor behoorlijke oproeping van de eventueel voor te brengen getuigen;

bepaalt dat het eventuele getuigenverhoor zal worden gehouden in het gerechtsgebouw aan het Wilhelminaplein 100/125 in Rotterdam ten overstaan van de hierna genoemde kantonrechter;

houdt iedere verdere beslissing aan;

in reconventie

wijst de vorderingen af;

veroordeelt [horecagroothandel/leverancier B] in de proceskosten aan de zijde van [vastgoedbedrijf A] tot aan deze uitspraak vastgesteld op € 311,00 aan salaris voor de gemachtigde.

Dit vonnis is gewezen door mr. D.L. Spierings en uitgesproken op een openbare terechtzitting.

44485