Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 9480261 CV EXPL 21-33052
uitspraak: 4 maart 2022
vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
in de zaak van:
[eiser],
wonende te [woonplaats eiser],
eiser,
gemachtigde: gerechtsdeurwaarder J.S. Evers te Amsterdam,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Dutch Estate Rental IV B.V.,
gevestigd te Oosterhout,
gedaagde,
gemachtigde: J.C.M. Ruis te Breda,
Partijen worden hierna aangeduid als ‘[eiser]’ en ‘Dutch Estate Rental’.
1..Het verloop van de procedure
1.1
Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter kennis heeft genomen:
• de dagvaarding van 4 oktober 2021, met producties;
• de conclusie van antwoord, met producties;
• het tussenvonnis van 22 november 2021 waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
• een aanvullende productie van de zijde van [eiser] ten behoeve van de mondelinge behandeling.
1.2
De mondelinge behandeling is gehouden op 27 januari 2022. Van de zijde van eiser is [eiser] ter zitting verschenen, bijgestaan door [naam 1] namens de gemachtigde. Van de zijde van gedaagde is [naam 2] verschenen namens Dutch Estate Rental, bijgestaan door de gemachtigde. Van hetgeen ter zitting is besproken heeft de griffier aantekeningen gemaakt.
1.3
De kantonrechter heeft de uitspraak van het vonnis bepaald op vandaag.
2..De vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, staat tussen partijen, voor zover van belang, het volgende vast.
2.1
[eiser] huurde van 18 augustus 2019 tot en met 29 februari 2020 van Dutch Estate Rental de woning aan de [adres]. [naam bedrijf 1] (hierna: [naam bedrijf 1]) trad daarbij op als beheerder. De woning is gestoffeerd en gemeubileerd aan [eiser] opgeleverd.
2.2
In de door partijen gesloten huurovereenkomst is – voor zover hierbij van belang – het volgende opgenomen:
“(…)
4.2Per betaalperiode van 1 maand bedraagt:
4.2Per betaalperiode van 1 maand bedraagt:
(…)
- voorschot water € 15,00
- voorschot elektra € 30,00
- voorschot verwarmingskosten € 45,00
(…)
7..Waarborgsom
Huurder zal verhuurder voor de sleuteloverdracht een waarborgsom betalen van € 1420,- (zegge: eenduizendvierhonderdtwintig euro) op bankrekeningnummer
[bankrekeningnummer] t.n.v.: [naam rekeninghouder] o.v.v.: borg [adres]. Indien na beëindiging van de huurovereenkomst geen noodzaak bestaat tot inhouding van de waarborgsom, zal verhuurder binnen een maand na beëindiging tot terugbetaling van de waarborgsom overgaan. De borgsom kan niet worden verrekend met de laatste maand huur.
[bankrekeningnummer] t.n.v.: [naam rekeninghouder] o.v.v.: borg [adres]. Indien na beëindiging van de huurovereenkomst geen noodzaak bestaat tot inhouding van de waarborgsom, zal verhuurder binnen een maand na beëindiging tot terugbetaling van de waarborgsom overgaan. De borgsom kan niet worden verrekend met de laatste maand huur.
(…)
10. Extra bepalingen
(…)
h. Het in artikel 4.2 genoemde bedrag van € 90,- voor water, elektriciteit en verwarmingskosten is een voorschotbedrag. Zodra het werkelijke verbruik bekend is, zal verrekening plaatsvinden en eventueel een verhoging van het voorschotbedrag worden doorgevoerd. (…)”
2.3
Op de huurovereenkomst zijn de algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte van [naam bedrijf 1] Delft-Rotterdam, versie 2016, van toepassing (hierna: de algemene bepalingen). Hierin is – voor zover hierbij van belang – het volgende opgenomen:
“(…)
Toestand bij begin en einde huur
Toestand bij begin en einde huur
2.1
Het gehuurde wordt/is bij aanvang van de huurovereenkomst aan huurder opgeleverd en door huurder aanvaard in goede staat, zonder gebreken. Dat is de staat waardoor het gehuurde aan huurder het genot kan verschaffen dat huurder bij aanvang van de huurovereenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort waarop de huurovereenkomst betrekking heeft. De staattoestand waarin het gehuurde zich bij het begin van de huur bevindt, wordt vastgelegd in een inspectierapport/beschrijving, dat/die door huurder en inspecteur, te weten de verhuurder of diens beheerder, wordt ondertekend en waarvan elk van partijen een exemplaar ontvangt. Mocht er bij aanvang van de huurovereenkomst sprake zijn van een gebrek dan wordt dit in het inspectierapport de beschrijving vermeld. Indien een huurder na het opmaken van een inspectierapport/beschrijving binnen een termijn van 3 dagen alsnog gebreken constateert, dan dient huurder bij verhuurder en/of beheerder hiervan terstond melding te maken. Een dergelijk gebrek wordt door verhuurder binnen een redelijke termijn verholpen. Indien verhuurder zulks nalaat is verhuurder slechts in verzuim nadat huurder verhuurder in gebreke heeft gesteld.
2.2
Tenzij schriftelijk anders is overeengekomen, zal huurder het gehuurde bij het einde van de huurovereenkomst of bij het einde van het gebruik van het gehuurde, aan verhuurder opleveren in de staat die bij aanvang van de huur is beschreven, waarbij rekening moet worden gehouden met latere door verhuurder verrichte werkzaamheden en de normale slijtage en veroudering.
2.3
Verder wordt het gehuurde opgeleverd geheel ontruimd, vrij van gebruik en gebruiksrechten, behoorlijk schoongemaakt, onder afgifte van alle sleutels aan verhuurder. Huurder is verplicht alle zaken die door hem in, aan of op het gehuurde zijn aangebracht of door hem van de voorgaande huurder of gebruiker zijn overgenomen op eigen kosten te verwijderen, tenzij anders schriftelijk is overeengekomen. Bovendien zal huurder de door de verwijdering van zaken toegebrachte schade aan het gehuurde herstellen, de niet behangen wanden en plafonds in de kleur wit opleveren waarbij beschadigingen deugdelijk dienen te worden hersteld en indien tot het gehuurde een tuin behoort, de grond onvervuild en behoorlijk (zonder kuilen of gaten) achterlaten.
2.4
Partijen zullen het gehuurde bij beëindiging van de huurovereenkomst gezamenlijk inspecteren. Daarbij wordt door verhuurder of diens beheerder een door partijen te ondertekenen inspectierapport opgemaakt. Dit inspectierapport wordt vergeleken met het inspectierapport, dat bij aanvang van de huur is opgemaakt. Vervolgens wordt vastgesteld of huurder onderhouds- en herstelwerkzaamheden moet verrichten. (…)
2.5
Huurder zal de in het inspectierapport vermelde onderhouds- en herstelwerkzaamheden verrichten voordat hij het gehuurde definitief verlaat.
2.6
Als huurder geen of onvoldoende uitvoering geeft aan de in het inspectierapport weergegeven onderhouds- en herstelwerkzaamheden dan is de verhuurder gerechtigd om die werkzaamheden voor rekening van huurder te laten uitvoeren zonder dat huurder daarvoor door of namens verhuurder in gebreke behoeft te worden gesteld. Voor eerst bij of na de ontruiming van de woonruimte aan het licht tredende schade die huurder had behoren te herstellen of voor eerst dan blijkende werkzaamheden die huurder had behoren te verrichten, is verhuurder eveneens gerechtigd die werkzaamheden voor rekening van huurder te laten uitvoeren zonder dat huurder daarvoor door of namens verhuurder in gebreke behoeft te worden gesteld.
2.7
Over de tijd die met de uitvoering van de werkzaamheden is gemoeid, teneinde het gehuurde in de staat als bedoeld in 2.2 te brengen, gerekend vanaf de datum van het einde van de huurovereenkomst, is huurder aan verhuurder een bedrag verschuldigd, berekend naar de laatst geldende huurprijs en vergoeding wegens bijkomende leveringen en diensten, onverminderd verhuurders aanspraak op vergoeding van verdere schade en kosten. Huurder kan aan deze bepaling geen rechten ontlenen. (…)”
2.4
Op de door [eiser] betaalde waarborgsom van € 1.420,- heeft Dutch Estate Rental na het eindigen van de huurovereenkomst € 1.070,48 in mindering gebracht. Dit bedrag bestaat uit € 179,99 aan schoonmaakkosten, € 40,49 voor de eindafrekening energie, € 600,- door schade aan de bank en € 250,- door schade aan de hor.
2.5
In het inspectierapport van 19 augustus 2019, ten tijde van de aanvang van de huurovereenkomst, is – voor zover hierbij van belang – het volgende opgenomen:
“ (…)
Lessee declares that the accommodation has been delivered in good condition, except for the defects listed below.
Lessee declares that the accommodation has been delivered in good condition, except for the defects listed below.
Living room:
Diverse schades/strepen aan de muren (ook bij de entree)
Krasjes e.d. op de eettafel/kleine tafel
Scheur boven de schuifdeuren
Bedroom 1:
Schades/strepen op de muren
Plafondlamp ontbreekt
Achterkant kast kapot
(…)
Bathroom:
Douche loopt niet goed weg
Kitchen:
Kraan lekt/keukenkast beschadigd
Stopcontact kapot
(…)
Remarks [naam bedrijf 1]
Verduistering dakraam via verhuurder?
(…)”
2.6
In het eindinspectierapport van 27 februari 2020 is – voor zover hierbij van belang – het volgende opgenomen:
“(…)
Lessee declares that the accommodation has been delivered in good condition, except for the defects listed below.
Lessee declares that the accommodation has been delivered in good condition, except for the defects listed below.
Living room:
- schade muur boven radiator / vlekken op muur bij entree rechts
- scheurvorming boven kozijn / deukjes in muur bij entree
- veer uit bank losgeschoten / schade tafel en stoelen
- vlekken op muur thermostaat
Bedroom 1:
- zonnescherm stuk / staat los
- strepen op de muur naast kast en badkamerdeur
- vlekken op muur boven bed / hoofdkussens
- beddengoed aan vervanging toe
(…)
Bathroom:
douchedeur vuil/aanslag / wasbak ontstoppen nodig
tegels vuil/aanslag / kitranden ter vervanging
toilet aanslag in pot
Kitchen:
- stopcontact / afzuiging functioneert niet
- keukenkast deur links gescheurd
- schoonmaak nodig
Others:
- algehele grondige schoonmaak nodig
(…)”
2.7
Bij factuur van 9 april 2020 heeft Dutch Estate Rental voor “Eindschoonmaak 4,5 uur” € 179,99 inclusief btw bij [eiser] in rekening gebracht.
2.8
In een e-mailbericht van [eiser] van 14 april 2020 gericht aan [naam bedrijf 1] is – voor zover hierbij van belang – het volgende opgenomen:
“(…) Ik krijg een factuur van schoonmaak kosten anderhalve maand na de opzeg datum, deze kosten zijn niet voor mijn rekening aangezien ik het gehuurde netjes en schoon heb achtergelaten op 29 februari. Ook moet de borg nog terug gestort worden, waarvan ik helemaal geen bericht heb gehad. (…)”
2.9
In een e-mailbericht van [naam bedrijf 1] van 20 april 2020 gericht aan [eiser] is – voor zover hierbij van belang – het volgende opgenomen:
“(…) op het moment van inspectie is gebleken dat de woning erg vervuild was. U heeft hier vervolgens de mogelijkheid gehad de woning schoon te maken. Dit is wel uitgevoerd echter onvoldoende. Er is nog een dag nodig geweest om de woning netjes schoon te krijgen, waarbij bijvoorbeeld in de badkamer is gebleken dat dit niet volledig mogelijk is vanwege de ernstige aanslag veroorzaakt door geen onderhoud.
Geconstateerde gebreken: o.a.:
- dakraam plissé gordijn is stuk.
- bank is volledig doorgezakt, gebroken onderdelen, veer losgeschoten, gat in de bank.
- Schade aan muren, buiten de "bouwschade/scheuren/kieren" om.
- Vlekken op muren, deuren, vloer en meubilair.
- Spiegel van kast gebroken.
- Schade en of vlekken op stoelen, tafel.
- Matrassen / beddengoed vervuild.
- Deuk in koelkastdeur.
- (vervuilde) douchedeur, scharnieren, kraan, voegwerk.
(…)”
2.1
In een e-mailbericht van Dutch Estate Rental van 29 juni 2020 gericht aan [eiser] is – voor zover hierbij van belang – het volgende opgenomen:
“(…) Het blijkt namelijk dat bij de eindoplevering van uw appartement schade is ontstaan betreffende de bank en hor. Wij zijn daarom genoodzaakt om de kosten van de bank € 600,00 en hor € 250,00 bij u in rekening te brengen.
Het bedrag wat wij aan u overmaken bedraagt € 349,52. (…)”
2.11
In de brief van Groot & Evers Gerechtsdeurwaarders en Incassobureau (namens [eiser]) van 22 juli 2021 is – voor zover hierbij van belang – het volgende opgenomen:
“(…) Allereerst merk ik op dat het begininspectierapport erg summier is. Zoals u wellicht bekend is, is de omschrijving ‘goed’ op een beginopnamestaat onvoldoende, zodat ik graag de foto’s ontvang waaruit blijkt in welke staat de woning bij aanvang van de huurovereenkomst verkeerde.
(…)
Schoonmaakkosten
Volgens de door u overlegde factuur is er 4,5 uur schoongemaakt. Dit is vrij veel voor de badkamer en keuken (de enige twee locaties waar volgens de eindinspectie schoonmaak nodig was). Ik ontvang daarom graag de foto's waaruit de toestand na oplevering blijkt. Dit temeer nu cliënt zelf wel degelijk heeft schoongemaakt, zo erkent u ook.
Begrijp ik het voorts goed, dan heeft de verhuurder de schoonmaak desondanks onvoldoende bevonden, onder meer vanwege de aanslag in de badkamer. Cliënt heeft de woning echter slechts een half jaar in gebruik gehad, en in een dergelijk korte periode ontstaat geen dermate ernstige kalkaanslag dat een grote schoonmaak van 4,5 uur nodig is. Cliënt betwist dan ook dat deze schoonmaakwerkzaamheden voor zijn rekening komen cq. deze aanslag door hem is veroorzaakt. Bovendien blijkt uit de begininspectie dat het water niet goed wegloopt ('douche loopt niet goed weg') zodat het maar de vraag is of de aanslag (als deze er dus überhaupt al was bij aanvang van de huurovereenkomst) door cliënt is veroorzaakt cq. voor zijn rekening komt.
Schade bank
Naar ik begrijp wordt maar liefst € 600,-- gerekend voor schade aan de bank. Cliënt heeft u echter reeds bericht dat deze schade (een losgeschoten veer, zo leid ik uit het
eindinspectierapport af) is ontstaan door regulier gebruik daarvan. Vermoedelijk is deze schade ontstaan door de leeftijd van de bank en hetgeen derhalve behoort tot reguliere slijtage die niet voor rekening van cliënt komt.
(…)
Ook is geen factuur overlegd waaruit blijkt dat de bank daadwerkelijk is vervangen en wordt niet duidelijk welk bedrag daarvoor wordt doorbelast aan de nieuwe huurder. Nog daargelaten dat het niet de bedoeling is om de volledige aanschafwaarde van een nieuwe bank bij cliënt in rekening te brengen (nieuw voor oud) staat niet vast wat nu feitelijk de schade is. Cliënt weigert daarom - zeker zonder enige toelichting - voor deze kosten op te draaien.
Schade hor
Voor de hor wordt ten slotte een bedrag ad € 250,— in rekening gebracht. Ook hier geldt dat uit de beginopnamestaat niet blijkt dat de hor bij aanvang van de huurovereenkomst wél in goede staat verkeerde. Ook niet is gebleken wat de initiële aanschafwaarde was, noch dat rekening is gehouden met de leeftijd/afschrijving ter zake. Ook is geen factuur overlegd waaruit blijkt dat de hor daadwerkelijk is vervangen. Dit klemt temeer nu ook hier geldt dat € 250,— voor een hor
behoorlijk aan de prijs is.
Ten slotte, maar niet in het minste, wordt behoudens de opmerking 'algehele grondige schoonmaak nodig' niet aangegeven welke herstelwerkzaamheden cliënt kon (laten) verrichten om aan verrekening met de waarborgsom te ontkomen. Artikel 2.4 van de algemene bepalingen schrijft echter voor dat wordt vastgesteld of de huurder onderhouds- en herstelwerkzaamheden moet verrichten. Artikel 2.6. schrijft vervolgens voor dat áls de huurder daar vervolgens onvoldoende uitvoering aan geeft, er dán (zonder ingebrekestelling) werkzaamheden voor rekening van de huurder uitgevoerd kunnen worden. Aan dit vereiste is echter niet voldaan zodat niet zonder meer tot het in rekening brengen van deze schadeposten kan worden overgegaan. (…)”
3..Het geschil
3.1
[eiser] vordert bij dagvaarding dat Dutch Estate Rental bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, wordt veroordeeld tot betaling aan [eiser] van een bedrag van € 1.070,48 ter zake van de waarborgsom en € 194,29 aan buitengerechtelijke kosten (inclusief btw), te vermeerderen met de wettelijke rente over € 1.070,48 vanaf 28 april 2021 tot aan de dag van algehele voldoening, met veroordeling van Dutch Estate Rental in de proceskosten en de nakosten.
3.2
[eiser] legt - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - het volgende aan zijn vordering ten grondslag. Na het eindigen van de huurovereenkomst heeft Dutch Estate Rental ten onrechte een deel van de waarborgsom ingehouden. [eiser] vordert daarom terugbetaling van het restant van de waarborgsom, zijnde € 1.070,48. Ondanks sommaties heeft Dutch Estate Rental dit bedrag niet terugbetaald. Zij is daarom tevens wettelijke rente en buitengerechtelijke incassokosten verschuldigd geworden.
3.3
Dutch Estate Rental is het niet eens met de vordering van [eiser] en voert daartegen het volgende aan. Allereerst is de dagvaarding nietig, omdat daarin niet de volledige voornamen van [eiser] worden vermeld. Ook was er nog een andere huurder, namelijk [naam 3]. De waarborgsom is bij aanvang van de huurovereenkomst niet betaald door [eiser], maar door [naam bedrijf 2] [eiser] kan dus geen terugbetaling van dit bedrag vorderen. Bovendien is de woning niet correct opgeleverd. Blijkens het eindinspectierapport van 27 februari 2020 was de woning erg vervuild, was er een algehele grondige schoonmaak nodig en heeft [eiser] schade aan de bank en de hordeur veroorzaakt, welke schades niet door hem zijn hersteld. Verder was het appartement nieuw en slechts één keer eerder, voor een maand, verhuurd geweest. Gelet op het voorgaande meent Dutch Estate Rental dat zij het restant van de waarborgsom niet aan [eiser] hoeft terug te betalen.
4..De beoordeling
4.1
In deze zaak gaat het om de vraag of Dutch Estate Rental nog een deel van de waarborgsom aan [eiser] moet terugbetalen.
Eisvermeerdering tijdens de mondelinge behandeling
4.2
Tijdens de mondelinge behandeling heeft [eiser] zijn eis vermeerderd met € 349,52, omdat hij in zijn administratie niet terug kon vinden of Dutch Estate Rental dit deel van de waarborgsom wel heeft gerestitueerd, zoals zij in haar e-mail van 29 juni 2020 had toegezegd.
4.3
Ten aanzien van een vermeerdering van eis geldt op grond van artikel 130 Rv het volgende. Zolang de kantonrechter nog geen eindvonnis heeft gewezen, is de eisende partij bevoegd zijn vordering schriftelijk te vermeerderen. De kantonrechter constateert dat schriftelijke vastlegging van de eisvermeerdering echter niet heeft plaatsgevonden. Gelet op het voorgaande zal de vermeerdering van eis buiten beschouwing worden gelaten wegens strijd met de eisen van een goede procesorde en zal de kantonrechter een beslissing nemen over de eis zoals deze in de dagvaarding is geformuleerd.
Nietigheid van de dagvaarding
4.4
Voordat inhoudelijk op het geschil kan worden ingegaan, moet beoordeeld worden of de dagvaarding nietig is. Volgens Dutch Estate Rental is de dagvaarding nietig, omdat hierin niet alle voorletters van [eiser] worden vermeld en het voor haar daarom niet duidelijk of [eiser] wel de persoon is met wie zij een huurovereenkomst heeft gesloten.
4.5
Op grond van artikel 45 lid 3 sub b Rv dient een exploot ten minste de naam, en in geval van een natuurlijke persoon tevens de voornamen, en de woonplaats van degene op wiens verzoek de betekening geschiedt te vermelden. Hoewel de wet strenge eisen stelt aan de omschrijving in de dagvaarding van de identiteit van degene in wiens opdracht zij werd uitgebracht, leiden onjuiste of onvolledige aanduidingen niet zonder meer tot niet-ontvankelijkheid. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft Dutch Estate Rental onvoldoende onderbouwd dat het voor haar onduidelijk was welke partij dagvaarding werd bedoeld. Zij heeft inhoudelijk verweer gevoerd en is ter zitting verschenen. Gelet op het voorgaande heeft Dutch Estate Rental geen in rechte te respecteren belang bij een beroep op de onjuiste naamsvermelding. Er is dan ook geen sprake van nietigheid van de dagvaarding. Dat de vordering alleen door [eiser] is ingesteld en niet mede namens mevrouw [naam 3] maakt dit niet anders, omdat [eiser] haar medewerking niet nodig heeft voor het instellen van de onderhavige vordering. Dit verweer van Dutch Estate Rental wordt daarom verworpen.
Restitutie van de waarborgsom
4.6
Op grond van artikel 7:224 lid 2 BW is de huurder verplicht het gehuurde bij het einde van de huur op te leveren in de staat waarin het gehuurde zich ten tijde van het in gebruik nemen bevond. Indien de huurder die verplichting niet nakomt, dan heeft de verhuurder op grond van artikel 6:74 BW recht op schadevergoeding. Als er bij aanvang van de huur een beschrijving van het gehuurde is opgemaakt, dan moet het gehuurde – behoudens normale slijtage of veroudering - in diezelfde staat worden opgeleverd bij het einde van de huur. Tussen partijen is niet in geschil dat er zowel een begininspectierapport als een eindinspectierapport is opgemaakt.
4.7
Dutch Estate Rental heeft aangevoerd dat zij € 179,99 aan schoonmaakkosten, € 40,49 voor de eindafrekening energie, € 600,- door schade aan de bank en € 250,- door schade aan de hor in mindering heeft gebracht op de door haar terug te betalen waarborgsom, waardoor € 349,52 is gerestitueerd. Beoordeeld dient te worden of Dutch Estate Rental voornoemde bedragen terecht heeft ingehouden.
Schoonmaakkosten
4.8
[eiser] betwist dat de woning na zijn vertrek een grondige schoonmaak van 4,5 uur nodig heeft gehad. Hij heeft in dat kader aangevoerd dat hij de woning voor zijn vertrek zelf heeft schoongemaakt. Ernstige kalkaanslag in de badkamer kan niet zijn ontstaan tijdens de korte periode waarin hij de woning huurde. Bovendien blijkt uit het begininspectierapport dat het douchewater niet goed wegloopt. [eiser] betwist daarom dat de kalkaanslag – als daar al sprake van was – door hem is veroorzaakt en/of voor zijn rekening komt. Volgens Dutch Estate Rental was er wel degelijk een grondige schoonmaak nodig. Dit blijkt uit het eindinspectierapport en uit de door haar overgelegde foto’s. [eiser] heeft in reactie daarop foto’s in het geding gebracht waaruit blijkt hoe hij de woning op 29 februari 2020 heeft opgeleverd. Met betrekking tot deze foto’s heeft Dutch Estate Rental aangevoerd dat deze foto’s van een afstand zijn genomen en dat daarop de details niet zichtbaar zijn.
4.9
De kantonrechter overweegt als volgt. In het eindinspectierapport van 27 februari 2020 heeft [naam bedrijf 1] opgemerkt dat er een algehele grondige schoonmaak nodig was. De door Dutch Estate Rental overgelegde foto’s zijn niet voorzien van een datum, maar niet gesteld of gebleken is dat deze foto’s op een ander moment dan tijdens de eindinspectie op 27 februari 2020 zijn gemaakt. De door [eiser] overgelegde foto’s zijn van 29 februari 2020, zijnde de laatste dag van de huurperiode en 2 dagen na de eindinspectie. Dutch Estate Rental heeft haar stelling dat deze foto’s niet gedetailleerd genoeg zijn en daarom de situatie niet correct weergeven, niet nader onderbouwd. Daarom is niet vast komen te staan dat de woning op 29 februari 2020 in een dermate slechte staat is opgeleverd dat er 4,5 uur schoongemaakt moest worden. Tijdens de mondelinge behandeling heeft Dutch Estate Rental nog aangeboden verklaringen van de beheerder en de opvolgend huurder in het geding te brengen waaruit zou blijken dat de woning in slechte staat is opgeleverd. Aangezien Dutch Estate Rental de stellingen van [eiser] echter onvoldoende gemotiveerd heeft betwist, komt de kantonrechter niet toe aan een bewijsopdracht voor Dutch Estate Rental. Dit deel van de vordering van [eiser] wordt daarom toegewezen.
Eindafrekening energie
4.1
Ten aanzien van de eindafrekening energie overweegt de kantonrechter als volgt. [eiser] heeft in het geheel niet onderbouwd waarom hij deze kosten niet verschuldigd zou zijn en waarom er geen verrekening met de waarborgsom zou mogen plaatsvinden. Uit artikel 4.2 jo. 10 sub h van de huurovereenkomst blijkt dat [eiser] maandelijks een voorschot van € 90,- betaalde voor water, elektriciteit en verwarmingskosten, en dat er een verrekening mocht plaatsvinden indien het werkelijke verbruik hoger zou blijken te zijn. Niet gesteld of gebleken is dat het door Dutch Estate Rental in rekening gebrachte bedrag niet klopt. Dit betekent dat Dutch Rental Estate aanspraak mocht maken op vergoeding van deze kosten en dat zij dit bedrag mocht verrekenen met de terug te betalen borg. Dit deel van de vordering wordt daarom afgewezen.
Schade aan de bank
4.11
Ten aanzien van de schade aan de bank heeft [eiser] onder verwijzing naar het eindinspectierapport aangevoerd dat er alleen sprake was van een losgeschoten veer. De veer zou zijn gesprongen toen hij op de bank zat. Als er al sprake is van schade dan vermoedt hij dat deze schade is ontstaan vanwege de leeftijd van de bank en dat het reguliere slijtage betreft die niet voor zijn rekening komt. Uit het begininspectierapport blijkt de staat van de bank niet, waardoor [eiser] ervan uitgaat dat de bank toen al in matige staat verkeerde. Verder blijkt nergens uit wat de aanschafwaarde van de oude bank was, of er rekening is gehouden met afschrijvingen en of de oude bank wel is vervangen, aldus [eiser]. Dutch Estate Rental heeft een factuur d.d. 21 maart 2019 overgelegd waaruit blijkt dat zij een “Montoya 2,5 zits bank lavabo zwart” heeft gekocht voor € 625,-. Tijdens de mondelinge behandeling heeft zij toegelicht dat de bank nieuw was en dat zij een correctie van een half jaar heeft toegepast om tot een schadebedrag van € 600,- te komen. Ook heeft Dutch Estate Rental aangevoerd dat er naast de veer nog andere schade aan de bank was.
4.12
De kantonrechter overweegt als volgt. In het begininspectierapport wordt geen melding gemaakt van schade aan de bank. Anders dan [eiser] stelt, betekent dit niet dat de bank bij aanvang van de huurperiode in matige staat verkeerde. Bovenaan het rapport staat namelijk, kort gezegd, dat de woning in goede staat is opgeleverd behoudens de in het rapport opgenomen gebreken. Gelet op het voorgaande is niet vast komen te staan dat de bank bij aanvang van de huurperiode al gebreken vertoonde. Dat er ten tijde van het eindigen van de huurovereenkomst sprake was van een gesprongen veer, is tussen partijen niet in geschil. Het bestaan van verdere schade is niet vast komen te staan, omdat Dutch Estate Rental haar stellingen op dit punt niet nader heeft onderbouwd.
4.13
Dutch Estate Rental heeft ook haar stelling dat de bank splinternieuw was, hetgeen door [eiser] is betwist, niet nader onderbouwd. De enkele verwijzing naar de door haar overgelegde factuur is onvoldoende om tot de conclusie te komen dat de bank bij aanvang van de huurperiode nieuw was. De factuur is immers van maart 2019 terwijl [eiser] pas in augustus 2019 in de woning is gaan wonen en de woning al eerder – weliswaar voor een korte periode – verhuurd is geweest. Voorts blijkt uit het begininspectierapport dat de woning bij aanvang van de huur al enkele gebreken vertoonde. Aangezien Dutch Estate Rental de stellingen van [eiser] gelet op het voorgaande onvoldoende gemotiveerd heeft betwist, komt de kantonrechter niet toe aan een bewijsopdracht voor Dutch Estate Rental. Dit deel van de vordering van [eiser] wordt daarom toegewezen.
Schade aan de hor
4.14
Met betrekking tot de schade aan de hor heeft [eiser] aangevoerd dat de hor al bij aanvang van de huurovereenkomst leed aan een gebrek. Dit gebrek was daarna hersteld, maar na montage is de hor toch weer losgekomen. Op reparatieverzoeken werd door Dutch Estate Rental niet gereageerd. Verder zou er geen rekening gehouden met de aanschafwaarde en/of afschrijving en is er geen factuur overgelegd waaruit blijkt dat de hor daadwerkelijk is vervangen, aldus [eiser]. Onder verwijzing naar het eindinspectierapport heeft Dutch Estate Rental betwist dat de schade aan de hor niet verrekend mocht worden met de terug te betalen waarborgsom. In het eindinspectierapport wordt deze schade immers vermeld. Tijdens de mondelinge behandeling heeft Dutch Estate Rental met betrekking tot de hor slechts aangevoerd dat zij geen reparatieverzoeken van [eiser] heeft ontvangen. Dutch Estate Rental is in het geheel niet ingegaan op de overige stellingen van [eiser] op dit punt en heeft ook geen stukken overgelegd ter nadere onderbouwing van haar verweer. Dit deel van de vordering wordt daarom als onvoldoende gemotiveerd betwist toegewezen.
Conclusie ten aanzien van de restitutie van de waarborgsom
4.15
Het voorgaande leidt tot de conclusie dat Dutch Estate Rental wordt veroordeeld tot terugbetaling aan [eiser] van € 1.029,99 op de door [eiser] op te geven bankrekening. Dit bedrag bestaat uit € 179,99 aan onterecht in rekening gebrachte schoonmaakkosten, € 600,- voor de bank en € 250,- voor de hor.
Nevenvorderingen
4.16
De gevorderde wettelijke rente over de te restitueren waarborgsom zal worden toegewezen, nu daartegen door Dutch Estate Rental geen verweer is gevoerd. De gevorderde wettelijke rente over de buitengerechtelijke kosten zal worden afgewezen, nu niet gesteld of gebleken is dat [eiser] deze kosten reeds aan zijn incassogemachtigde heeft betaald.
4.17
[eiser] maakt tevens aanspraak op een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. De kantonrechter stelt vast dat [eiser] voldoende heeft gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. Dit deel van de vordering is daarom toewijsbaar, zij het tot een bedrag van € 186,95 (inclusief btw) gelet op de toewijsbaar gebleken hoofdsom enerzijds en de ter zake geldende tarieven anderzijds.
4.18
Dutch Estate Rental zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De verschotten zijn vastgesteld op € 240,- aan griffierecht en € 124,02 aan dagvaardingskosten. Het salaris voor de gemachtigde van [eiser] wordt begroot op (2,5 punten à € 187,-) € 467,50.
4.19
De apart gevorderde nakosten worden toegewezen als hierna vermeld, nu de proceskostenveroordeling hiervoor reeds een executoriale titel geeft en de kantonrechter van oordeel is dat de nakosten zich reeds vooraf laten begroten.
5..De beslissing
De kantonrechter
:
:
veroordeelt Dutch Estate Rental aan [eiser] te betalen een bedrag van € 1.216,95, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over een bedrag van € 1.029,99 vanaf 28 april 2021 tot aan de dag van algehele voldoening;
veroordeelt Dutch Estate Rental in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [eiser] vastgesteld op € 364,02 aan verschotten en € 467,50 aan salaris voor de gemachtigde;
en indien Dutch Estate Rental niet binnen 14 dagen na vandaag vrijwillig aan het vonnis heeft voldaan, te vermeerderen met € 93,50 aan salaris, en de kosten van betekening onder de voorwaarde dat betekening van dit vonnis heeft plaatsgevonden;
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.J.M. van Breevoort en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
43416