ECLI:NL:RBROT:2022:2105

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

Bestuursrecht

zaaknummer: ROT 20/6128

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 7 maart 2022 in de zaak tussen

[naam eiser] , te [plaats] , eiser,

gemachtigde: [naam gemachtigde] ,

het Samenwerkingsverband [naam samenwerkingsverband] ,verweerder,

gemachtigde: mr. E. Blom.

Procesverloop

Met het besluit van 29 februari 2020 (de WOZ-beschikking) heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak [adres 1] in Melissant (de onroerende zaak) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 196.000,-.

Met de uitspraak op bezwaar van 9 oktober 2020 (het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eiser hiertegen ongegrond verklaard.

Eiser heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.

Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.

De rechtbank heeft het beroep op 17 januari 2022 op zitting behandeld.

Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door een kantoorgenoot van zijn gemachtigde, te weten [naam persoon] . Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.

Overwegingen

1. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2019. Eiser stelt dat de waarde te hoog is vastgesteld, volgens hem bedraagt de waarde € 185.000,-. Verweerder is van mening dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

2. De onroerende zaak is een hoekwoning, met een wooninhoud van 207 m³, gelegen op een perceel van 488 m². Het bouwjaar is 1920.

3. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding. Dit is het uitgangspunt dat de wetgever heeft gekozen bij de waardering volgens de Wet WOZ. In het algemeen mag verweerder bij zijn waardebepaling gebruik maken van (per waardepeildatum geïndexeerde) verkoopcijfers van vergelijkingsobjecten die zijn verkocht niet meer dan een jaar vóór de waardepeildatum, maar ook van verkoopcijfers van uiterlijk een jaar ná de waardepeildatum.

4. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. Hiertoe legt hij een taxatierapport over van 11 december 2020 opgemaakt door taxateurs [naam taxateur 1] en [naam taxateur 2] en een waardematrix (de matrix). In de matrix is de waarde van de onroerende zaak bepaald op waardepeildatum 1 januari 2019. Deze waarde is tot stand gekomen door vergelijking met verkooptransacties van de woningen [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] te Melissant.

Verweerder heeft de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten geïndexeerd naar de waardepeildatum. Vervolgens heeft verweerder de grondwaarde bepaald aan de hand van de grondstaffel en het aantal vierkante meters perceeloppervlakte. De grondwaarde en de waarde van de bijgebouwen (aanbouw, dakopbouw, berging, garage/schuur, overkapping en dakkapel) heeft verweerder van het geïndexeerde verkoopcijfer afgetrokken. Hieruit volgt de waarde van het hoofdgebouw. De waarde van het hoofdgebouw is gedeeld door het aantal kubieke meters wooninhoud om de prijs per kubieke meter van het vergelijkingsobject te bepalen.

Uit de matrix bij het taxatierapport volgt dat de gemiddelde m³-prijs voor de vergelijkingsobjecten € 507,- is. Gecorrigeerd naar de inhoud van de onroerende zaak komt dit neer op een m³-prijs van € 533,-. Vervolgens heeft verweerder dit bedrag gecorrigeerd naar de kwaliteit en onderhoud van de onroerende zaak. Deze correctie leidt tot € 456,- per m³. Verweerder heeft dit bedrag gehanteerd als kuubprijs ten aanzien van de onroerende zaak. De waarde van de onroerende zaak (hoofdgebouw inclusief grondwaarde en waarde van bijgebouwen) komt met een kuubprijs van € 456,- neer op € 206.000,-. Deze waarde ligt ruim boven de vastgestelde WOZ-waarde.

5. De in het taxatierapport vermelde vergelijkingsobjecten zijn bruikbaar bij de waardering omdat deze op de belangrijkste waardebepalende kenmerken, zoals ligging (in hetzelfde dorp), type, bouwjaar (rond 1930) en onderhoudstoestand goed vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. Met de bij het taxatierapport gevoegde matrix maakt verweerder inzichtelijk hoe rekening is gehouden met de verschillen in onder meer inhoud en perceeloppervlakte. Verweerder maakt hiermee aannemelijk dat bij de waardering in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak.

6. Eiser is van mening dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de staat van de onroerende zaak. De badkamer en het sanitair zijn gedateerd.

6.1

Verweerder maakt in de matrix inzichtelijk hoe met de staat en het voorzieningenniveau van de onroerende zaak rekening is gehouden. De correctiefactoren ‘K’ en ‘O’ (= Kwaliteit en Onderhoud) zijn toegepast op de eenheidsprijs van het hoofdgebouw. De correctiefactor ‘kwaliteit’ is gekwalificeerd met een ‘2’ als ‘matig’. Overeenkomstig het bij de matrix gevoegde schema ‘Correcties op basis van kwaliteit (K)’ heeft verweerder hiervoor 10% (€ 53,30) in mindering gebracht. De correctiefactor ‘onderhoud’ is gekwalificeerd met een ‘2’ als ‘matig’. Overeenkomstig het bij de matrix gevoegde schema ‘Correcties op basis van onderhoud (O)’ heeft verweerder hiervoor 5% (€ 26,65) in mindering gebracht. Dat komt omgerekend neer op (€ 53,30 + € 26,65=) € 79,95 x 207 m³ = € 16.549,-. Ter zitting heeft eiser de juistheid van een correctie met 10% betwist. De rechtbank is van oordeel dat eiser onvoldoende gemotiveerd betwist waarom deze correctie niet afdoende is. Eiser heeft niet aannemelijk gemaakt dat kwaliteit en onderhoud lager, namelijk ‘1’ ‘slecht’, zijn. Dat de badkamer en het sanitair wat ouder zijn is onvoldoende om tot een andere conclusie te komen. Gezien het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de staat van de voorzieningen van de onroerende zaak.

7. Eiser stelt dat vergelijkingsobject [adres 3] in een luxere staat is verkocht. Volgens eiser heeft verweerder deze verschillen onvoldoende verdisconteerd.

7.1

Verweerder heeft ten aanzien van [adres 3] de correctiefactoren ‘K’ en ‘O’ (= Kwaliteit en Onderhoud) gekwalificeerd met een ‘3’, wat betekent ‘gemiddeld’. Verweerder onderbouwt zijn standpunt als volgt. De badkamer van het vergelijkingsobject is weliswaar gemoderniseerd maar het vergelijkingsobject is verkocht zonder keuken. Daarom heeft verweerder de correctiefactoren gewaardeerd als gemiddeld. De rechtbank kan verweerder in deze stelling volgen. Dit maakt dat de rechtbank van oordeel is dat verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de staat van [adres 3] . Eiser heeft de juistheid van deze argumentatie van verweerder niet betwist.

8. Eiser stelt dat vergelijkingsobject [adres 3] niet bruikbaar is omdat het verkoopcijfer te ver gelegen is van de waardepeildatum.

8.1

Verweerder heeft in zijn verweerschrift toegelicht dat de datum van de koopovereenkomst is gelegen in 2019, te weten 28 november 2019. Uit het arrest van de Hoge Raad van 29 januari 2016 (ECLI:NL:HR:2016:113) volgt dat voor de waarde het tijdstip van de koopovereenkomst (en niet de datum van de levering) bepalend is. Dit maakt dat de datum minder dan één jaar gelegen is van de waardepeildatum. De rechtbank volgt verweerder hierin.

9. Eiser stelt in zijn beroepschrift dat verweerder niet voldoende inzicht heeft gegeven in de wijze waarop hij de waardeverandering van de vergelijkingsobjecten in de periode tussen de transacties van de vergelijkingsobjecten en de waardepeildatum heeft bepaald. Verweerder hoefde er naar het oordeel van de rechtbank tot het beroepschrift geen rekening mee te houden, dat deze indexatie naar de waardepeildatum ter discussie stond. Verweerder heeft in reactie daarop in zijn verweerschrift en ter zitting het door hem ̶ op basis van lokale transacties ̶ gehanteerde systeem van indexering toegelicht. Verweerder heeft daartoe een lijst overgelegd waarop staan vermeld: adres (alle op Goeree-Overflakkee), type transactie (steeds: koop), type woning (steeds: T (tussenwoning)), transactiedatum en transactieprijs. Verweerder heeft toegelicht dat hij in beginsel alle transacties van het geselecteerde woningtype in de omgeving meeneemt, tenzij er concreet aanleiding bestaat om een uitzondering te maken, bijvoorbeeld als het gaat om een transactie tussen familieleden. Met al deze verkoopcijfers, afgezet tegen eveneens op de lijst vermelde WOZ-waarden, is het indexatiepercentage berekend.

De rechtbank acht de indexatie ̶ in het licht van wat daartegen aangevoerd is ̶ voldoende inzichtelijk. Dat de berekening van verweerder om tot het indexatiepercentage te komen niet (eenvoudig) te controleren is, doet hier niet aan af. Verweerder heeft met deze lijst inzicht gegeven in de gemaakte keuzes, de daarbij gebruikte gegevens en aannames en daarmee in het door hem gehanteerde percentage. Van een “Black box”- situatie als bedoeld in het arrest van de Hoge Raad van 17 augustus 2018, ECLI:NL:HR:2018:1316, BNB 2018/182 is geen sprake. Daarbij geldt dat de afzonderlijke elementen van de taxatieopbouw niet apart op hun juistheid moeten worden beoordeeld, aangezien uiteindelijk enkel de eindwaarde ter toetsing voorligt (zie bijvoorbeeld gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 22 september 2015, ECLI:NL:GHARL:2015:7059 en gerechtshof ’s-Hertogenbosch, 10 november 2011, ECLI:NL:GHSHE:2011:BV2713). De grond dat verweerder op dat punt onvoldoende stukken heeft overgelegd treft dan ook geen doel.
Ook de grond dat verweerder de objecten op de overgelegde lijst had moeten beperken tot nog beter vergelijkbare woningen bijvoorbeeld van hetzelfde bouwjaar, faalt. Verweerder heeft ter zitting toegelicht dat enkel de verkooptransacties zijn gebruikt van rij- en hoekwoningen in het desbetreffende gebied. Zouden uit de lijst nog meer transacties worden gefilterd (bijvoorbeeld op basis van bouwjaar), dan wordt de groep transacties weliswaar steeds homogener (en dus beter vergelijkbaar), maar de omvang de groep wordt dan te klein om een valide gemiddelde te bepalen. De rechtbank kan verweerder in deze stelling volgen en acht de gegevens op de lijst dan ook voldoende specifiek.

10. Eiser stelt dat verweerder de verdiscontering van de correctiefactoren onvoldoende inzichtelijk heeft gemaakt.

10.1

De rechtbank stelt voorop dat uit het Black box-arrest niet volgt dat verweerder zonder meer gehouden is taxatierapporten te verstrekken die melding maken van correctiefactoren en afwijkingspercentages. De rechtbank begrijpt dat eiser het standpunt inneemt dat bij gebreke van deze gegevens onvoldoende inzichtelijk is op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten. Verweerder heeft in beroep een taxatierapport, inclusief foto’s, een uitgebreide toelichting op zowel de objectkenmerken van de onroerende zaak als van de ter onderbouwing van de vastgestelde waarde gehanteerde vergelijkingsobjecten, waarbij aandacht is besteed aan overeenkomsten en verschillen (zie gerechtshof Amsterdam 24 maart 2020, ECLI:NL:GHAMS:2020:909). In de matrix staat voor ieder van de door verweerder gehanteerde correctiefactoren (kwaliteit, onderhoud en ligging) een overzicht van het cijfermatige gevolg (in de vorm van een percentage) dat verweerder stapsgewijs verbindt aan de afwijking naar boven of beneden van het gemiddelde. De rechtbank is van oordeel dat verweerder voldoende inzicht heeft gegeven hoe de verschillen zijn verdisconteerd.

11. Ter zitting heeft eiser gesteld dat de restgrond (het tweede perceel) van vergelijkingsobject [adres 4] zeer laag gewaardeerd is, wat leidt tot een te hoge kuubprijs van dit object.

11.1

Verweerder heeft het tweede perceel van 253 m² gewaardeerd op € 2.500,-. Verweerder stelt dat dit perceel minder waard is omdat het niet grenst aan het perceel van de onroerende zaak. De rechtbank kan verweerder in deze stelling volgen maar acht deze waardering aan de lage kant. Een eventuele verhoging van de waarde van het tweede perceel zal invloed hebben gemiddelde m³-prijs voor de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak. Gezien het feit dat er een verschil van € 10.000,- is tussen de vastgestelde waarde in de matrix en de WOZ-waarde kan zelfs een significante verhoging van de waarde van dit perceel niet leiden tot de conclusie dat de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld. Daarbij merkt de rechtbank nog op dat de waarde van het tweede perceel die verweerder in de matrix noemt, enkel dient om de waarde-opbouw inzichtelijk te maken. Het is niet zo dat deze waarde direct ter toetsing staat. Het gaat om de eindwaarde die onderbouwd moet worden met verkoopcijfers van rond de waardepeildatum van vergelijkbare objecten.

12. Het beroep is ongegrond.

13. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. G.C.W. van der Feltz, rechter, in aanwezigheid van mr. H. Tchang, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 7 maart 2022.

griffier rechter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht).