Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: ROT 20/2158
uitspraak van de meervoudige kamer van 6 mei 2022 in de zaak tussen
[naam eiseres], eiseres,
gemachtigde: [naam 1],
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Rotterdam, verweerder,
gemachtigde: mr. M.C. Groeneveld.
en
de Staat der Nederlanden(de Minister voor Rechtsbescherming; hierna: de Staat).
Procesverloop
Bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ), gedagtekend 29 maart 2019, heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (hierna: de onroerende zaak) voor het belastingjaar 2019 vastgesteld op € 772.000,-.
Bij uitspraak op bezwaar, gedagtekend 17 maart 2020 (het bestreden besluit), heeft verweerder het bezwaar hiertegen ongegrond verklaard.
Eiseres heeft beroep ingesteld tegen het bestreden besluit.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 22 februari 2022.
Partijen zijn verschenen. Eiseres was vertegenwoordigd door [naam 2] en verweerder door zijn gemachtigde. Verder was namens eiseres taxateur [naam 3] aanwezig en namens verweerder taxateur [naam 4].
Naar aanleiding van het verzoek van eiseres ter zitting om schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn heeft de rechtbank de Staat mede als partij aangemerkt.
Overwegingen
1. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum
1 januari 2018. Eiseres stelt dat de waarde te hoog is vastgesteld, volgens haar moet de waarde primair € 321.000,- zijn en subsidiair € 482.000,-. Verweerder is van mening dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
2. De onroerende zaak huisvest een kinderdagverblijf en een buitenschoolse opvang en is gelegen in de deelgemeente Charlois in Rotterdam-Zuid. Het gebouwencomplex waarvan de onroerende zaak deel uitmaakt betreft een vrijstaand voormalig bejaardentehuis dat nu ook dienst doet als multifunctioneel wijkcentrum, praktijkruimte, minisupermarkt, restaurant en beschermde woonvorm. Het oorspronkelijke bouwjaar is 1958. In 1983 heeft een grootscheepse renovatie plaatsgevonden, waarbij het gebouw is uitgebreid met een dwars op het hoofdgebouw geplaatste vleugel. Hierna is in 2010 de onroerende zaak inwendig gerenoveerd en aangepast voor het huidige multifunctionele gebruik.
De onroerende zaak omvat een gedeelte van de begane grond van het originele gebouw uit 1958 ter grootte van 330 m² waar het kinderdagverblijf is gevestigd en een gedeelte van de eerste verdieping van het later aangebouwde deel ter grootte van 418 m² waar de buitenschoolse opvang is gehuisvest. Ook beschikt de onroerende zaak over een
omheinde en deels verharde buitenruimte van ruim 500 m².
3. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de
WOZ-waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding.
Op grond van artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ, voor zover van belang, wordt in afwijking in zoverre van het tweede lid de waarde van een onroerende zaak, voor zover die niet tot woning dient, bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid. Bij de berekening van de vervangingswaarde wordt rekening gehouden met:
a. de aard en de bestemming van de zaak;
b. de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.
4. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Hiertoe legt verweerder een taxatierapport van [naam 4] van 29 juli 2020 over, waarin aansluiting is gezocht bij de taxatiewijzer Onderwijs (de Taxatiewijzer). In het rapport wordt tot een waarde van € 774.000,- geconcludeerd.
5. Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaak moet worden bepaald op de gecorrigeerde vervangingswaarde en dat daarbij de kengetallen uit de Taxatiewijzer als uitgangspunt moeten worden genomen. De rechtbank sluit zich hierbij aan.
6. Niet in geschil is verder dat de waarde van de onroerende zaak inclusief BTW moet worden bepaald. Evenmin is de waarde van de grond tussen partijen in geschil. Hetzelfde geldt voor de (bruto) vervangingswaarde van de opstallen. Ook de waarde van de verharding van de speelplaats is niet in geschil. Tot slot is de toe te passen functionele correctie tussen partijen niet in geschil.
7. Wel in geschil is de correctie voor technische veroudering, meer in het bijzonder de levensduur en de restwaarde.
8. Volgens eiseres heeft verweerder ten onrechte de levensduur van de onroerende zaak verlengd en is de door verweerder aangehouden restwaarde niet onderbouwd, omdat een onderbouwing van de gebruikte kengetallen uit de Taxatiewijzer ontbreekt.
9. Wat betreft de levensduur gaan beide partijen uit van een initiële levensduur van 50 jaar voor de ruwbouw, 27 jaar voor de afbouw en 17 jaar voor de installaties.
Verweerder gaat bij de afbouw en de installaties uit van het renovatiejaar 2010 als startpunt voor de levensduur. Dit betekent dat op de waardepeildatum de levensduur van deze onderdelen volgens verweerder nog niet was verstreken. Eiseres past vanwege de renovatie in 2010 een levensduurverlenging van vijf jaar toe, maar omdat op de renovatie op de waardepeildatum acht jaar geleden was, heeft eiseres deze gedeelten op de restwaarde gewaardeerd.
10. Ter zitting heeft verweerder verklaard dat tijdens de renovatie in 2010 de indeling van het gehele gebouw is aangepast. De ruimten waarin het kinderdagverblijf en de buitenschoolse opvang nu zijn gevestigd, zijn daarbij vergroot en geschikt gemaakt voor kinderopvang. De rechtbank ziet geen aanleiding dit, ondersteund met foto’s van de situatie, voor onjuist te houden. Dan is ook aannemelijk dat leidingen, gas, elektra allemaal aangepast en vervangen zijn. Net zoals bijvoorbeeld de radiatoren, nu het om grotere ruimtes gaat. De rechtbank acht dan ook aannemelijk dat hiervoor een bouwvergunning is aangevraagd, ook als deze niet in het dossier zit.
Bij een dergelijke verbouwing en renovatie vindt de rechtbank dat als aanvang voor de levensduur uitgegaan kan worden van 2010, waarbij geldt dat ook in 2012 nogmaals aanpassingen zijn doorgevoerd om de ruimten definitief geschikt te maken voor kinderopvang.
Uitgaande van 2010 was de levensduur van de afbouw en de installaties op de waardepeildatum nog niet verstreken. De rechtbank kan verweerder wat deze onderdelen betreft daarom volgen in zijn waardering.
11. Van de ruwbouw was enkel voor het gedeelte uit 1958 de levensduur op de waardepeildatum verstreken. Voor dit gedeelte heeft verweerder een levensduurverlenging van tien jaar toegepast. De levensduur van de ruwbouw van het gedeelte uit 1983 was nog niet verlopen en hiervoor is dan ook (door beide partijen) geen levensduurverlenging toegepast.
11.1
Uit het arrest van de Hoge Raad van 23 oktober 2020, ECLI:NL:HR:2020:1671, volgt dat als in de waardering wordt aangesloten bij een taxatiewijzer, de partij die wil afwijken van de kengetallen in die taxatiewijzer de gronden daarvoor moet stellen en bij betwisting aannemelijk maken.
Omdat volgens verweerder de levensduur van de ruwbouw voor het gedeelte uit 1958 op een langere periode gesteld moet worden dan de periode die volgt uit de Taxatiewijzer en dat de restwaarde op dat latere tijdstip wordt bereikt, rust de bewijslast daarvan op verweerder, nu eiseres dit betwist.
11.2
In dit geval voert verweerder ter onderbouwing van de levensduurverlenging aan dat de onroerende zaak op professionele wijze planmatig wordt onderhouden aan de hand van een meerjarig onderhoudsplan. Verder wijst verweerder op de huidige bezetting en het algehele gebrek aan gelijksoortige ruimtes in de nabije omgeving.
De rechtbank acht dit een afdoende motivering voor de opvatting dat de oorspronkelijk ingeschatte levensduur inmiddels achterhaald is en dat, beoordeeld naar wat er op 1 januari 2018 bekend is, een levensduurverlenging van tien jaar voor de ruwbouw gerechtvaardigd is, ook in combinatie met de door verweerder aangehouden lage restwaarde.
Daarbij is van belang dat het hier niet gaat om de bouwkundige levensduur van de afbouw en installaties, maar de functionele levensduur daarvan.
12. Bij de levensduurverlenging moet worden bekeken wat de invloed ervan is op de restwaarde en op welk tijdstip die restwaarde wordt bereikt.
Het is daarbij eerst de vraag of de gehanteerde percentages van de restwaarde op zichzelf onderbouwd zijn. De kengetallen uit de Taxatiewijzer alleen zijn onvoldoende met marktgegevens onderbouwd, maar in het taxatierapport verwijst verweerder naar een viertal marktgegevens die volgens hem de kengetallen onderbouwen.
Het verkoopcijfer van [adres 2] vindt de rechtbank echter niet bruikbaar, omdat dit meer dan een jaar na de waardepeildatum tot stand is gekomen. Anders dan eiseres aanvoert acht de rechtbank de andere verkoopcijfers wel bruikbaar om de restwaarde te onderbouwen, ook het object [adres 3], nu dit een voormalig schoolgebouw betreft. De andere twee objecten, [adres 4] en [adres 5], zijn eveneens in Rotterdam gelegen schoolgebouwen. Uit deze drie verkopen volgt een (totale) restwaarde van 28 %, en twee keer 73 %. De rechtbank acht de berekening van deze percentages voldoende inzichtelijk. Verweerder heeft namelijk de vervangingswaarde van de opstal berekend, de verkoopsom verminderd met de grondwaarde, vervolgens het verschil tussen verkoopsom en grondwaarde gedeeld door de vervangingswaarde en de uitkomst daarvan vermenigvuldigd met 100 %.
In combinatie met de Taxatiewijzer geven de gerealiseerde marktcijfers een voldoende onderbouwing van de restwaarde zoals opgenomen in de Taxatiewijzer. Daarbij geldt dat hiervoor geen wetenschappelijke onderbouwing noodzakelijk is, maar dat verweerder aannemelijk maakt dat de in de Taxatiewijzer opgenomen restwaarden reëel zijn en dat is het geval. Een gemiddelde restwaarde van de onroerende zaak van 21,6 % vindt de rechtbank dan niet te hoog.
Door de levensduurverlenging van de ruwbouw wordt voor het gedeelte uit 1958 de restwaarde later bereikt, maar doordat verweerder uit is gegaan van de laagste restwaarde die volgt uit de Taxatiewijzer van 25 %, is voldoende rekening gehouden met de verlengde levensduur.
13. De conclusie is dat verweerder de door hem aangehouden technische correctie aannemelijk maakt.
14 Omdat de overige onderdelen van de waardebepaling niet in geschil zijn, slaagt verweerder in de op hem rustende bewijslast.
15. Het beroep is daarom ongegrond.
16. Eiseres verzoekt verder tot een schadevergoeding, omdat de procedure onredelijk lang heeft geduurd.
16.1
In het arrest van 19 januari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252, heeft de Hoge Raad richtlijnen gegeven over de overschrijding van de redelijke termijn. Uit rechtsoverweging 3.15 van dit arrest volgt dat ook bij rechtspersonen (zoals eiseres), spanning en frustratie wordt aangenomen, zodat het betoog van verweerder ter zitting dat deze jurisprudentie niet op eiseres van toepassing is, niet gevolgd wordt.
Verweerder heeft daarnaast gesteld dat in dit geval sprake is van een zeer gering financieel belang, zodat geen aanleiding bestaat om aan te nemen dat sprake is van spanning en frustratie voor eiseres. De rechtbank kan verweerder hierin evenmin volgen, omdat enkel sprake is van een zeer gering financieel belang, als de som van de bedragen die eiseres aan belasting moet betalen in totaal niet meer bedraagt dan € 15,- (zie Hoge Raad 24 februari 2017, ECLI:NL:HR:2017:292). Dat is hier niet het geval.
16.2
Op basis van het arrest van 19 januari 2016 geldt verder voor een uitspraak in eerste aanleg dat deze niet binnen een redelijke termijn is gedaan, als de rechtbank niet binnen twee jaar nadat die termijn is aangevangen uitspraak doet, tenzij sprake is van bijzondere omstandigheden.
Anders dan verweerder ter zitting heeft gesteld is geen bijzondere omstandigheid dat voor deze zaak in bezwaar de termijn van artikel 30, negende lid, van de Wet WOZ, van toepassing was (zie ook Hoge Raad 30 oktober 2015, ECLI:NL:HR:2015:3173).
De termijn van twee jaar vangt in beginsel aan op het moment dat verweerder het bezwaarschrift ontvangt. Als uitgangspunt voor de schadevergoeding geldt daarbij een tarief van € 500,- per half jaar dat de redelijke termijn is overschreden, waarbij het totaal van de overschrijding naar boven wordt afgerond.
16.3
Het beroepschrift is in dit geval ontvangen op 21 april 2020. Voor beroepen die tussen 1 december 2019 en 1 juni 2021 bij de rechtbank zijn ingediend ziet de rechtbank aanleiding de termijn met een half jaar te verlengen. In deze periode werd de behandeling daarvan ernstig belemmerd door de uitbraak van het coronavirus en de ter bestrijding van dat virus getroffen maatregelen. Als onderdeel van die maatregelen hebben bij de rechtbank Rotterdam van circa maart tot september 2020 geen belastingzittingen plaatsgevonden. Deze uitzonderlijke en onvoorzienbare situatie maakt dat sprake is van een bijzondere omstandigheid. Dit betekent dat de redelijke termijn in dit geval tweeëneenhalf jaar bedraagt.
16.4
Het bezwaarschrift is op 9 mei 2019 door verweerder ontvangen, terwijl de onderhavige uitspraak wordt gedaan op 6 mei 2022. Daarom is de redelijke termijn van in dit geval tweeëneenhalf jaar, met bijna zes maanden overschreden, waarbij de totale overschrijding naar boven wordt afgerond. Uitgaande van deze overschrijding heeft eiseres recht op een schadevergoeding van € 500,-.
Van de overschrijding van de redelijke termijn is een periode van vier maanden en tien dagen, naar boven afgerond vijf maanden, toe te rekenen aan de bezwaarfase. Het restant wordt toegerekend aan de beroepsfase (vergelijk Hoge Raad 24 februari 2017, ECLI:NL:HR:2017:292). Verweerder moet daarom 5/6 van € 500,- betalen
(afgerond € 417,-) en de Staat 1/6 deel (afgerond € 83,-).
17. Omdat eiseres recht heeft op een schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn bestaat aanleiding om het griffierecht te vergoeden op grond van artikel 8:74, tweede lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb).
18. Eiseres heeft ook recht op een vergoeding van haar proceskosten. Aangezien het bestreden besluit volledig in stand blijft, bestaat geen aanleiding voor vergoeding van de kosten voor de bezwaarfase. Evenmin bestaat aanleiding de kosten van het door eiseres in beroep ingebrachte taxatierapport te vergoeden, aangezien sprake is van een proceskostenvergoeding die losstaat van het geschilpunt over de waarde.
Dit betekent dat eiseres recht heeft op een proceskostenvergoeding, die op basis van het Besluit proceskosten bestuursrecht € 541,- bedraagt (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting, met een waarde per punt van € 541,- en wegingsfactor 0,5). Omdat uitsluitend sprake is van een proceskostenveroordeling in verband met de toekenning van schadevergoeding hanteert de rechtbank een wegingsfactor voor het gewicht van de zaak van 0,5 (vergelijk Hoge Raad 20 maart 2015, ECLI:NL:HR:2015:660).
19. Omdat de termijnoverschrijding zowel aan verweerder als aan de rechtbank is toe te rekenen, dienen verweerder en de Staat allebei de helft van het griffierecht en de helft van de proceskostenvergoeding te betalen (zie rechtsoverweging 3.14.2 uit het arrest van
19 januari 2016). Dit alles leidt ertoe dat verweerder in totaal € 864,50 aan eiseres moet betalen en de Staat € 530,50.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- veroordeelt verweerder tot vergoeding van de aan de bezwaarfase toerekenbare immateriële schade, vastgesteld op € 417,-;
- veroordeelt de Staat tot vergoeding van de aan de beroepsfase toerekenbare immateriële schade, vastgesteld op € 83,-;
- bepaalt dat verweerder aan eiseres de helft van het door haar betaalde griffierecht van € 354,-, dus € 177,- vergoedt;
- bepaalt dat de Staat aan eiseres de helft van het door haar betaalde griffierecht van € 354, dus € 177,- vergoedt;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 270,50,-;
- veroordeelt de Staat in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 270,50,-.
Deze uitspraak is gedaan door mr. G.C.W. van der Feltz, voorzitter, en mrs. A.P. Hameete en J.A. Monsma, leden, in aanwezigheid van mr. M. Noordegraaf, griffier. De uitspraak is in het openbaar gedaan op 6 mei 2022.
De griffier is buiten staat om
de uitspraak te ondertekenen.
griffier voorzitter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Den Haag (belastingkamer).