Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 9653402 VZ VERZ 22-676
uitspraak: 13 mei 2022
beschikking van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
in de zaak van
[verzoekster],
wonende te [woonplaats] ,
verzoekster,
gemachtigde: mr. C. Filarski, werkzaam bij SRK Rechtsbijstand B.V.,
tegen
de rechtspersoonlijkheid bezittende vereniging
de vereniging van eigenaren [naam VvE] te [plaats],
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
verweerster,
voor wie is verschenen: de heer [persoon A] .
Partijen worden hierna ‘ [verzoekster] ’ en ‘de VvE’ genoemd.
1..De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- het verzoekschrift, met bijlagen ontvangen op 27 januari 2022.
1.2.
Op 15 april 2022 heeft de mondelinge behandeling van het verzoek plaatsgevonden.
Namens [verzoekster] is haar gemachtigde verschenen, vergezeld van mr. M.A.A. Loos. Namens de VvE is de heer [persoon A] , bestuurder, verschenen. De heer [persoon A] heeft aangegeven dat hij niet alleen in zijn hoedanigheid van bestuurder, maar ook voor zichzelf is verschenen. Voorts is als belanghebbende verschenen de heer [persoon B] , eigenaar van appartement 41a. Partijen hebben hun standpunten nader toegelicht. Van het verhandelde ter zitting heeft de griffier aantekeningen gemaakt.
1.3.
De datum van de uitspraak van de beschikking is bepaald op heden.
2..De feiten
De kantonrechter gaat uit van de volgende feiten.
2.1.
[verzoekster] is eigenaresse van het appartementsrecht dat recht geeft op het uitsluitend gebruik van het appartement aan de [straatnaam] 41c te [plaats] (hierna: de woning). [verzoekster] is hierdoor lid van de VvE.
2.2.
In het Modelreglement van de VvE is, voor zover van belang, bepaald:
“(…)
Artikel 9
1. Tot de gemeenschappelijke gedeelten en gemeenschappelijke zaken worden onder meer gerekend, voor zover aanwezig:
de funderingen, de dragende muren en de kolommen, het geraamte van het gebouw met de ondergrond, (…) de buitengevels, waaronder begrepen de raamkozijnen met glas, (…) de daken (…).
(…)
2. Het is een eigenaar of gebruiker zonder toestemming van de vergadering niet toegestaan veranderingen aan te brengen in de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken, ook als deze zich in de privé gedeelten bevinden.
Artikel 10
Indien er twijfel bestaat of een gedeelte van het gebouw of een zaak al dan niet tot de gemeenschappelijke gedeelten en/of de gemeenschappelijke zaken behoort, wordt hierover beslist door de vergadering.
(…)
Artikel 13
1. Iedere op-, aan- of onderbouw zonder toestemming van de vergadering is verboden.
(…)
Artikel 15
De vereniging voert het beheer en draagt de zorg voor het onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemmenschappelijke zaken.
(…)”
2.3.
De woning van [verzoekster] betreft een dubbele bovenwoning. Door een voormalig eigenaar van de woning is aan de achterzijde over de beide woonlagen een uitbouw gerealiseerd. Voor deze uitbouw is destijds geen toestemming verzocht aan de VvE. De uitbouw is evenmin in de Splitsingsakte opgenomen.
2.4.
[verzoekster] heeft bij de beheerder van de VvE (VZB Vastgoed) melding gemaakt van lekkages in haar woning. De VvE heeft een deel van de lekkages (laten) herstellen. De lekkage aan het dak van de uitbouw heeft de VvE niet hersteld.
2.5.
Begin 2021 is tussen [verzoekster] en de beheerder van de VvE gecorrespondeerd over de lekkage aan het dak van de uitbouw. [verzoekster] heeft verzocht de lekkage aan het dak van de uitbouw te herstellen omdat het dak tot de gemeenschappelijke gedeelten behoort. De beheerder van de VvE heeft zich echter op het standpunt gesteld dat het gaat om een niet toegestane uitbouw, welke uitbouw niet tot de gemeenschappelijke gedeelten behoort en aldus niet onder de verantwoordelijkheid van de VvE valt.
2.6.
Bij brief van 14 mei 2021 heeft de gemachtigde van [verzoekster] , voor zover van belang, aan de beheerder van de VvE te kennen gegeven dat aan [verzoekster] niet kan worden tegengeworpen dat de vorige eigenaar de uitbouw zonder toestemming heeft gerealiseerd en dat de uitbouw, gelet op de rechtspraak daarover, deel is gaan uitmaken van het gemeenschappelijke eigendom. Voorts heeft hij gesommeerd de lekkages aan het dak van de uitbouw te verhelpen.
2.7.
Bij brief van 26 mei 2021 heeft de beheerder van de VvE, voor zover van belang, aan de gemachtigde te kennen gegeven dat [verzoekster] niet is ingegaan op het voorstel van de VvE om aan de vergadering een besluit te vragen omtrent de situatie van de uitbouw en dat het bestuur van de VvE bij haar standpunt blijft dat herstel van de lekkage tot de verantwoordelijkheid van [verzoekster] hoort.
2.8.
Medio juni 2021 heeft [verzoekster] de lekkage aan het dak van de uitbouw laten herstellen. De kosten hiervan ad € 1.669,80 zijn bij factuur van 24 juni 2021 bij [verzoekster] in rekening gebracht.
2.9.
Medio oktober 2021 heeft de beheerder van de VvE in een telefoongesprek met de gemachtigde van [verzoekster] kenbaar gemaakt bij het standpunt te blijven dat de aanbouw niet gemeenschappelijk is en er geen reden is de kosten te vergoeden.
3..Het verzoek
3.1.
Het verzoek van [verzoekster] luidt om haar op grond van artikel 5:121 BW een vervangende machtiging te verstrekken om de inspectie en de werkzaamheden die aan het dak van de uitbouw zijn verricht met terugwerkende kracht voor rekening en risico van de VvE uit te mogen voeren, en te bepalen in welke verhouding alle of bepaalde appartementseigenaars of de VvE in de kosten ad € 1.669,80 moeten bijdragen en de VvE, [verzoekster] daarvan uitgesloten, te veroordelen in de kosten van dit geding.
3.2.
Aan dit verzoek heeft [verzoekster] - samengevat - het volgende ten grondslag gelegd.
De uitbouw is onlosmakelijk gaan behoren tot het gemeenschappelijke dak en het geraamte van het gebouw en daarmee onderdeel van het gemeenschappelijke eigendom van de VvE geworden. Deze interpretatie volgt tevens uit de arresten: ECLI:NL:GHSGR:2005:AT7523 en ECLI:NL:GHAMS:2007:BC2947. Ondanks de verzoeken van [verzoekster] heeft de VvE de lekkages niet hersteld. Omdat door de lekkage het water in de woning van [verzoekster] kwam, was [verzoekster] genoodzaakt schadebeperkend te handelen en heeft zij herstelwerkzaamheden laten uitvoeren. Op grond van artikel 5:121 BW heeft [verzoekster] recht op een vervangende machtiging voor het laten uitvoeren van de werkzaamheden en het verdelen van de kosten over de breukdelen van de eigenaren binnen de VvE. De weigering van de VvE om de werkzaamheden aan het dak uit te voeren is immers onredelijk.
4..Het verweer
4.1.
De VvE heeft gemotiveerd verweer gevoerd en geconcludeerd tot niet-ontvankelijk verklaring van [verzoekster] , althans tot afwijzing van het verzoek. Bij de beoordeling zal - indien en voor zover relevant voor de beoordeling - worden ingegaan op de verweren van de VvE.
5..De beoordeling
5.1.
.[verzoekster] vordert een vervangende machtiging te verstrekken. Artikel 5:121 BW bepaalt, voor zover van belang, dat in alle gevallen waarin een appartementseigenaar medewerking of toestemming van de VvE behoeft, die toestemming of medewerking kan worden vervangen door een machtiging van de kantonrechter en dat die machtiging kan worden verleend, indien de medewerking of toestemming zonder redelijke grond wordt geweigerd of degene die haar moet geven zich niet verklaard.
5.2.
De kantonrechter moet vaststellen dat een dergelijke situatie zich in het onderhavige geval niet voordoet. Vast staat immers dat [verzoekster] tot op heden nimmer aan de VvE heeft verzocht over te gaan tot het verhelpen van de lekkage of tot het vergoeden van de door haar gemaakte kosten met betrekking tot de lekkage. Evenmin heeft zij aan de vergadering een besluit gevraagd over de vraag of de uitbouw tot de gemeenschappelijke gedeelten behoort, terwijl dit op grond van artikel 10 van het modelreglement aan de vergadering van de VvE is om hierover een besluit te nemen. Dit punt zal immers eerst tussen partijen opgehelderd moeten worden, voordat de vraag ten aanzien van de kosten (en de verdeling daarvan) aan de orde kan komen. Tot nu toe heeft slechts de beheerder van de VvE de verzoeken van [verzoekster] afgewezen, maar een dergelijke afwijzing levert geen weigering van de VvE op, waarvoor de kantonrechter vervangende toestemming kan verlenen. Er is dan ook geen sprake van een weigering of en niet verklaren van de VvE, zodat er ook geen sprake is van de situatie waarvoor artikel 5:121 BW is bedoeld.
5.3.
Dit betekent dat kantonrechter niet toe kan komen aan een inhoudelijke beoordeling van de vraag of de aanbouw gemeenschappelijk eigendom is en zo ja op welke wijze en in welke verhouding de kosten verdeeld zouden moeten worden. Het verzoek van [verzoekster] wordt dan ook niet-ontvankelijk verklaard. Hierbij is nog in overweging genomen dat de zaken (vermeld onder 3.2) waar [verzoekster] naar heeft verwezen ter onderbouwing van haar standpunt de aanbouw gemeenschappelijk is (geworden) en de VvE daarom de kosten moeten dragen er wel besluiten zijn genomen door de vergadering van de VvE en die vervolgens ter toetsing aan de rechter zijn voorgelegd. Daarnaast stelt de kantonrechter vast dat in deze beslissingen (waarin vervangende machtigingen zijn verleend voor het plaatsen van een aanbouw) is vastgesteld dat alle kosten, ook van extra onderhoud en herstel, vervanging en vernieuwing van de uitbouw voor rekening komen van de eigena(a)r(en) (en rechtsopvolgers) van het desbetreffende appartement, zodat ook ten aanzien van de kosten eerst een besluit nodig is.
5.4.
Nu [verzoekster] niet-ontvankelijk wordt verklaard, is er geen aanleiding om de VvE in de proceskosten te veroordelen.
6..De beslissing
De kantonrechter:
verklaart [verzoekster] niet-ontvankelijk in haar verzoek.
Deze beschikking is gegeven door mr. M. Verkerk en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
754