Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 9492383 \ CV EXPL 21-34031
uitspraak: 29 april 2022
vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
in de zaak van
[eiseres]
,
gevestigd te [vestigingsplaats eiseres] ,
eiseres,
gemachtigde: mr. E.A. van Jaarsveld te Amsterdam,
tegen
[gedaagde]
,
gevestigd te [vestigingsplaats gedaagde] ,
gedaagde,
gemachtigde: mr. A.M. Roepel te Berkel en Rodenrijs.
Partijen worden hierna verder aangeduid als “ [eiseres] ” en “ [gedaagde] ”.
1..Het verloop van de procedure
1.1.
Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter kennis heeft genomen.
- het exploot van dagvaarding van 8 oktober 2021, met producties;
- de conclusie van antwoord, met producties;
- het tussenvonnis van 31 januari 2022, waarbij een mondelinge behandeling is bepaald;
- de brief van [eiseres] van 10 maart 2022, met aanvullende producties.
1.2.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 24 maart 2022. Namens [eiseres] zijn daarbij verschenen de heer [persoon A] (directeur) en mevrouw [persoon B] (executive assistant), bijgestaan door de gemachtigde mr. E.A. van Jaarsveld. Namens [gedaagde] is verschenen de heer [persoon C] (directeur), bijgestaan door de gemachtigde mr. A.M. Roepel. Partijen hebben ieder het eigen standpunt (nader) toegelicht, waarbij [eiseres] zich heeft bediend van de door haar gemachtigde overgelegde pleitnota. Van hetgeen ter zitting is besproken is aantekening gehouden door de griffier.
1.3.
De uitspraak van dit vonnis is door de kantonrechter bepaald op heden.
2..De vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, staat tussen partijen het volgende vast.
2.1.
[gedaagde] huurt met ingang van 20 mei 2014 van de heer [persoon D] (hierna: ‘ [persoon D] ’) de woonruimte aan de [adres] te Rozenburg (hierna: ‘het gehuurde’).
2.2.
De huurovereenkomst luidt - voor zover van belang - als volgt:
“(…)1.1Verhuurder verhuurt aan huurder en huurder huurt van verhuurder de woonruimte, hierna 'het gehuurde' genoemd, plaatselijk bekend: Zelfstandige woonruimte, gemeubileerd, gelegen aan de [adres] , [postcode] Rozenburg.
(…)
Deze overeenkomst verplicht partijen tot naleving van de bepalingen van de wet met betrekking tot verhuur en huur van woonruimte voor zover daarvan in deze overeenkomst niet wordt afgeweken. Van deze overeenkomst maken deel uit de 'ALGEMENE BEPALINGEN HUUROVEREENKOMST WOONRUIMTE', vastgesteld op 30 juli 2003 en gedeponeerd op 31 juli 2003 bij de griffie van de rechtbank te Den Haag en aldaar ingeschreven onder nummer 7412003, hierna te noemen 'algemene bepalingen'. Deze algemene bepalingen zijn partijen bekend. Huurder heeft hiervan een exemplaar
ontvangen.
(…)
4.1
Met ingang van de ingangsdatum van deze huurovereenkomst bestaat de betalingsverplichting van huurder uit
- De huurprijs
4.2
De huurprijs is bij vooruitbetaling verschuldigd, steeds te voldoen vóór of op de eerste dag van de periode waarop de betaling betrekking heeft op de door verhuurder aangegeven wijze.
4.3
Per betaalperiode van één maand bedraagt
-Kale huurprijs excl. g/w/e € 900,-
-------------------
Zodat huurder per maand in totaal heeft te voldoen€ 900,-
Zegge : Negenhonderd euro.
(…)
5.1
De huurprijs kan op voorstel van verhuurder voor het eerst per 01-06-2015 en vervolgens jaarlijks worden gewijzigd met een percentage dat maximaal gelijk is aan het op de ingangsdatum van die wijziging wettelijk toegestane percentage voor woonruimte met een niet-geliberaliseerde huurprijs bij gebreke waarvan de huurprijsaanpassing plaatsvindt overeenkomstig het gestelde in 5.2.
5.2
Indien het gehuurde zelfstandige woonruimte met een geliberaliseerde huurprijs voor woonruimte betreft, is het onder 5.1 gestelde niet van toepassing. In dat geval wordt de huurprijs voor het eerst per 01-06-2015 en vervolgens jaarlijks aangepast overeenkomstig het gestelde in artikel 18 van Pro de algemene bepalingen.
6..Leveringen en diensten
De door of vanwege verhuurder voor huurder te verzorgen bijkomende leveringen en diensten zijn de volgende:n.v.t.(…)”
2.3.
De Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Woonruimte van 30 juli 2003 (hierna: ‘de algemene bepalingen’) luiden - voor zover van belang - als volgt:
“(…)18.Indien het gehuurde zelfstandige woonruimte met een geliberaliseerde huurprijs betreft:
- vindt de jaarlijkse huurprijswijziging plaats op basis van de wijziging van het maandprijsindexcijfer volgens de consumentenprijsindex (CPI), reeks alle huishoudens
(2000=100), gepubliceerd door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS);
- wordt de gewijzigde huurprijs berekend volgens de formule: de gewijzigde huurprijs is gelijk aan de geldende huurprijs op wijzigingsdatum, vermenigvuldigd met het indexcijfer van de vierde kalendermaand die ligt voor de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast, gedeeld door het indexcijfer van de zestiende kalendermaand die ligt voor de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast;
- zal de huurprijs niet gewijzigd worden indien de aanpassing leidt tot een lagere huurprijs dan de laatstgeldende, doch in dat geval blijft die laatstgeldende huurprijs ongewijzigd, totdat bij een volgende indexering het indexcijfer van de kalendermaand, die ligt vier kalendermaanden vóór de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast, hóger is
dan het indexcijfer van de kalendermaand, die ligt vier kalendermaanden voor de kalendermaand waarin de laatste huurprijsaanpassing heeft plaatsgevonden. Alsdan worden bij die huurprijswijziging het indexcijfer van de kalendermaand gehanteerd, die vier respectievelijk 16 maanden ligt voor de kalendermaand waarin de huurprijs wordt
aangepast;
- zal een zoveel mogelijk vergelijkbaar indexcijfer worden gehanteerd, indien het CBS de bekendmaking van bedoeld prijsindexcijfer staakt of de basis van de berekening daarvan wijzigt, en kan bij verschil van mening hieromtrent door de meest gerede partij aan de directeur van het CBS een uitspraak worden gevraagd die voor partijen bindend is. De
eventueel hieraan verbonden kosten worden door partijen elk voor de helft gedragen;
- geldt de gewijzigde huurprijs ook indien van de wijziging aan huurder geen afzonderlijke mededeling wordt gedaan.
(…)
20.3
Indien een van partijen toerekenbaar tekortschiet in de nakoming van enige verplichting welke ingevolge de wet en/of de huurovereenkomst op haar rust en de andere partij daardoor gerechtelijke en/of buitengerechtelijke maatregelen moet nemen, zijn alle daaruit voortvloeiende kosten voor rekening van de tekortschietende partij.
20.4
Ingeval het tekortschieten bestaat uit de niet tijdige betaling van een geldsom en in verband met de incassering daarvan buitengerechtelijke kosten moeten worden gemaakt, worden deze hierbij bepaald op tenminste 15% van het verschuldigde bedrag met een minimum van €. 125,-. Ingeval de buitengerechtelijke incasso door een gemachtigde c.q.
Raadsman/raadsvrouw geschiedt, worden deze bedragen vermeerderd met de door verhuurder aan zijn gemachtigde c.q. raaadsman/raadsvrouw over de buitengerechtelijke incassokosten verschuldigde omzetbelasting.
(…)
20.6
Huurder is aan verhuurder een direct opeisbare boete van € 25,- per kalenderdag verschuldigd voor elke verplichting uit deze overeenkomst met de bijbehorende algemene bepalingen die hij niet nakomt of overtreedt, onverminderd zijn verplichting om alsnog aan die verplichting te voldoen en onverminderd verhuurders overige rechten op schadevergoeding of anderszins. Genoemd bedrag is gebaseerd op het prijspeil 1 januari 2003 en wordt met ingang van 1 januari 2004 jaarlijks geïndexeerd. (…)”
2.4.
[gedaagde] verhuurt de woonruimte op haar beurt per kamer aan diverse onderhuurders.
2.5.
Per 1 maart 2021 is de eigendom van het gehuurde overgegaan op [eiseres] , waardoor [eiseres] vanaf dat moment [persoon D] als verhuurder is opgevolgd.
2.6.
Bij brief van 25 maart 2021 heeft [eiseres] aan [gedaagde] medegedeeld dat de huur per 1 juni 2021 zal worden verhoogd van € 1.023,87 naar € 1.042,30 per maand.
2.7.
De gemachtigde van [gedaagde] heeft bij brief van 3 juni 2021 gesteld dat het gehuurde gemeubileerd is verhuurd en de huurprijs en de vergoeding voor het meubilair in de huurovereenkomst niet uitgesplitst zijn, zodat er sprake is van een all-inhuur. [gedaagde] stelt in haar brief voor de all-inprijs met ingang van 15 augustus 2021 te splitsen in € 563,13 kale huur en € 255,96 voor het gebruik van de inboedel. [eiseres] heeft per brief van 8 juni 2021 aan [gedaagde] medegedeeld dat er geen sprake is van all-inhuur, nu er geen meubels zijn meeverhuurd en in de huurovereenkomst uitdrukkelijk vermeld is dat er sprake is van een ‘kale huurprijs’ van € 900,00. [eiseres] deelt voorts mede dat er sprake is van een kale huurprijs boven de liberalisatiegrens, zodat artikel 7:258 BW Pro niet van toepassing is en [eiseres] niet hoeft mee te werken aan splitsing van de huurprijs.
2.8.
Op 3 september 2021 heeft [eiseres] een e-mail aan [gedaagde] gezonden met - voor zover relevant - de volgende inhoud:
“(…) Tijdens onze buiten inspectie van [adres] hebben wij 2 gebarsten ramen gezien. De ramen bevinden zich aan de voorzijde en zijn zo te zien van binnen al geprobeerd te plakken op provisorische wijze.
Bij schade bent u als huurder ten allen tijde verplicht de schade te melden aan ons.
Wij stellen u in de gelegenheid om de schade binnen 10 werkdagen na dagtekening van deze e-mail te laten herstellen. (…)”
2.9.
Bij brief van 31 december 2021 aan [eiseres] heeft [gedaagde] nogmaals gesteld dat sprake is van een all-inprijs en voorgesteld deze per 1 maart 2022 te splitsen in een kale huurprijs van € 563,13 en € 255,96 voor het gebruik van de inboedel.
3..De vordering
3.1.
[eiseres] heeft bij dagvaarding gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] te veroordelen tot betaling aan [eiseres] van een bedrag van € 3.271,76, bestaande uit een bedrag van € 92,15 aan huurachterstand, een bedrag van 4,61 aan tot en met september 2021 verschenen rente, een bedrag van € 125,00 aan incassokosten en een bedrag van € 3.050,00 aan tot en met 30 september 2021 berekende contractuele boete. Daarnaast heeft [eiseres] gevorderd [gedaagde] te veroordelen de twee gebarsten ramen in het gehuurde binnen uiterlijk 14 dagen na de datum van het vonnis op vakkundige wijze te (laten) vervangen, zulks op straffe van een boete van € 75,00 per dag dat [gedaagde] daamee nalaatig blijft, met een maximum van € 5.000,00, met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten en de wettelijke rente daarover.
3.2.
Aan haar vorderingen heeft [eiseres] - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - het volgende ten grondslag gelegd. [eiseres] heeft bij brief van 25 maart 2021 aan [gedaagde] medegedeeld dat de huur per 1 juni 2021 zal worden verhoogd van € 1.023,87 naar € 1.042,30 per maand. [gedaagde] heeft de huurverhoging in de periode van juni 2021 tot en met september 2021 niet voldaan, zodat sprake is van een huurachterstand van
€ 92,15 (5 x € 18,43). Op grond van artikel 20.1 van de algemene bepalingen is [gedaagde] 1% rente per maand verschuldigd over de betalingsachterstand, hetgeen neerkomt op een bedrag van € 4,61, berekend tot en met oktober 2021. Op grond van artikel 20.4 van de algemene bepalingen is [gedaagde] 15% incassokosten verschuldigd over het openstaande bedrag, met een minimum van € 125,00 exclusief btw. Nu [gedaagde] haar betalingsverplichtingen niet nakomt, maakt [eiseres] daarnaast op grond van artikel 20.6 van de algemene bepalingen aanspraak op de contractuele boete van € 25,00 per kalenderdag, hetgeen betekent dat - berekend van 1 juni 2021 tot en met 30 september 2021 - [gedaagde] een bedrag van € 3.050,00 aan [eiseres] verschuldigd is (122 x € 25,00).
3.3.
Voorts is gebleken dat een tweetal ramen van het gehuurde gebarsten is, hetgeen niet het geval was bij aanvang van de huur. Op grond van artikel 1 sub h van Pro het Besluit kleine herstellingen dient [gedaagde] zorg te dragen voor herstel van de ramen.
4..Het verweer
4.1.
[gedaagde] heeft de vordering betwist en heeft daartoe - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - het volgende aangevoerd. Er is sprake van gemeubileerde verhuur. In de huurovereenkomst is geen uitsplitsing gemaakt tussen de kale huurprijs en de vergoeding voor het meubilair, zodat sprake is van een all-inprijs. Omdat daardoor geen kale aanvangshuurprijs is overeengekomen kan er geen sprake zijn van geliberaliseerde huur en is artikel 7:258 BW Pro van toepassing op onderhavige situatie. [gedaagde] heeft een voorstel tot splitsing van de all-inprijs gedaan, waarmee [eiseres] niet akkoord is gegaan. Er is inmiddels een procedure tot splitsing van de huurprijs gestart bij de Huurcommissie. Van een indexering van de huurprijs, zoals door [eiseres] gevorderd, kan dan ook geen sprake zijn.
4.2.
De algemene bepalingen zijn bij het aangaan van de huurovereenkomst niet ter hand gesteld. [gedaagde] heeft ook niet voor ontvangst van de algemene bepalingen getekend. [gedaagde] vernietigt de algemene bepalingen op grond van het bepaalde in artikel 6:233 en Pro 6:234 BW. De boetebepalingen in de algemene bepalingen zijn oneerlijke bedingen, nu er niet over onderhandeld is en ze het contractuele evenwicht tussen partijen aanzienlijk verstoren. Voor zover nodig doet [gedaagde] een beroep op matiging van de boetes.
4.3.
De gebarsten ramen zijn niet door [gedaagde] veroorzaakt of aan haar toe te rekenen. Dit behoort door [eiseres] verholpen te worden. Een en ander valt bovendien niet onder het Besluit kleine herstellingen. Het vervangen van de ruiten brengt wel noemenswaardige kosten met zich mee, zodat [eiseres] dit gebrek dient te herstellen.
5..De beoordeling
5.1.
Voor het antwoord op de vraag of [gedaagde] de door [eiseres] gestelde huurachterstand verschuldigd is, is van belang of [eiseres] op terechte gronden en op de juiste wijze de huurprijs per 1 juni 2021 heeft verhoogd. Daarvoor is relevant of er sprake is van een all-inprijs of niet. Ten aanzien van die vraag staan partijen lijnrecht tegenover elkaar. De kantonrechter verweegt als volgt.
5.2.
Tussen partijen is niet in geschil dat er meubels in het gehuurde stonden bij aanvang van de huurovereenkomst tussen [persoon D] en [gedaagde] en dat in de huurovereenkomst ook vermeld is dat het gehuurde gemeubileerd was. Voor de vraag of dat ook betekent dat [gedaagde] een vergoeding voor de meubels verschuldigd is, is de letterlijke tekst van de huurovereenkomst is niet doorslaggevend, maar gaat het ook, en met name, om de betekenis die partijen aan de tekst van de overeenkomst hebben gegeven. [gedaagde] heeft in dat kader onvoldoende concrete feiten en omstandigheden aangevoerd waaruit kan worden afgeleid dat de meubels een zodanige waarde vertegenwoordigen dat aannemelijk is dat daarvoor een maandelijkse vergoeding is verschuldigd. Daarnaast is gesteld noch uit de overgelegde huurovereenkomst gebleken dat partijen zijn overeengekomen dat [gedaagde] gehouden is het meubilair te onderhouden gedurende de looptijd van de huurovereenkomst. Door [eiseres] is voorts onweersproken gesteld dat bij overdracht van de woning door [persoon D] aan haar een lijst is opgemaakt met zaken in het gehuurde die door [eiseres] van [persoon D] overgenomen zijn, maar dat uit die lijst niet volgt dat ook de betreffende meubels zijn overgenomen.
5.3.
Voorts is in de huurovereenkomst weliswaar vermeld dat de woning gemeubileerd is, maar volgt daaruit op geen enkele wijze dat [gedaagde] daarvoor maandelijks een vergoeding verschuldigd is. Uit de huurovereenkomst volgt veeleer dat [gedaagde] slechts kale huur aan [eiseres] verschuldigd is. In art. 4.1 is immers bepaald dat de betalingsverplichting van [gedaagde] slechts bestaat uit ‘de huurprijs’. Artikel 7:237 lid 2 BW Pro bepaalt in dat kader dat onder huurprijs wordt verstaan de prijs die is verschuldigd voor het enkele gebruik van de woonruimte. Vervolgens wordt zowel in artikel 4.2 als in 4.3 van de huurovereenkomst (wederom) slechts gesproken over de verschuldigde huurprijs, waarbij in laatstgenoemd artikel ondubbelzinnig is bepaald dat het gaat om de ‘kale huurprijs exclusief g/w/e’. Dat er geen sprake is van bijkomende leveringen of diensten door [eiseres] , waar een vergoeding tegenover zou kunnen staan, wordt vervolgens nog eens bevestigd in artikel 6 van Pro de huurovereenkomst. Gelet op het voorgaande heeft [gedaagde] de stelling van [eiseres] dat de meubels niet zijn meeverhuurd dan ook onvoldoende gemotiveerd betwist.
5.4.
Het bovenstaande leidt dan ook tot de conclusie dat niet is komen vast te staan dat het gehuurde gemeubileerd is verhuurd, althans dat [gedaagde] een vergoeding voor de in het gehuurde aanwezige meubilair aan [eiseres] verschuldigd is, maar dat juist een kale huurprijs overeengekomen is. Dat betekent dat er naar het oordeel van de kantonrechter geen sprake is van een all-inprijs, zodat het bepaalde in artikel 7:258 BW Pro in dit geval niet van toepassing is.
5.5.
Nu voldoende is komen vast te staan dat er slechts sprake is van een kale huurprijs en deze huurprijs de huurprijsliberalisatiegrens overschrijdt, kan [eiseres] de huurprijs in beginsel slechts jaarlijks verhogen op de wijze zoals genoemd in artikel 5.2 van de huurovereenkomst. Dat artikel bepaalt dat de huurprijs jaarlijks wordt aangepast overeenkomstig het gestelde in artikel 18 van Pro de algemene bepalingen.
5.6.
[gedaagde] heeft echter een beroep gedaan op de vernietiging van de algemene bepalingen. Zij heeft gemotiveerd betwist dat de algemene bepalingen bij het aangaan van de huurovereenkomst aan haar ter hand zijn gesteld, waarbij zij onder meer heeft aangevoerd dat er geen handtekening is geplaatst op de daarvoor in de overeenkomst bepaalde plek (voor ontvangst van de algemene bepalingen).
5.7.
De kantonrechter stelt voorop dat bedingen in algemene bepalingen ingevolge artikel 6:233 sub b BW Pro vernietigbaar zijn, indien de gebruiker van de algemene bepalingen aan de wederpartij niet een redelijke mogelijkheid heeft geboden om van de algemene bepalingen kennis te nemen. Uit artikel 6:234 lid 1 BW Pro volgt voor een geval als het onderhavige dat het bieden van die mogelijkheid om kennis te nemen van de algemene bepalingen moet plaatsvinden door het voor of bij het sluiten van de huurovereenkomst ter hand stellen van de algemene bepalingen. [gedaagde] heeft de vernietiging van de algemene bepalingen ingeroepen wegens het niet ter hand stellen daarvan. Nu [eiseres] in dit geval als gebruiker van de algemene bepalingen heeft te gelden, rust op haar de bewijslast van haar stelling dat de algemene voorwaarden tijdig ter hand zijn gesteld.
5.8.
Vaststaat dat [gedaagde] de huurovereenkomst ter hoogte van het midden van de laatste bladzijde, onder het laatste artikel van die overeenkomt (artikel 13) heeft ondertekend. Dit kan gezien worden als een aanwijzing dat [gedaagde] ten tijde van de ondertekening van de huurovereenkomst beschikte over een exemplaar van de algemene bepalingen. In de huurovereenkomst is immers in artikel 2 uitdrukkelijk Pro bepaald dat de algemene bepalingen deel uitmaken van de huurovereenkomst, dat partijen met de algemene bepalingen bekend zijn en dat de huurder een exemplaar van de bepalingen heeft ontvangen. [gedaagde] heeft alle pagina’s van de huurovereenkomst, en dus ook de pagina waarop voornoemd artikel is vermeld, voorzien van een paraaf. Bij het plaatsen van deze paraaf en handtekening heeft [gedaagde] geen voorbehoud vermeld ten aanzien van het wel of niet ontvangen hebben van de algemene voorwaarden. In zoverre zou gezegd kunnen worden dat deze onderdelen van de huurovereenkomst op de voet van artikel 157 lid 2 BW Pro dwingend bewijs opleveren voor de stelling van [eiseres] dat de algemene bepalingen voor of bij het ondertekenen van de overeenkomst aan [gedaagde] ter hand zijn gesteld.
5.9.
Op grond van artikel 151 lid 2 Rv Pro staat het [gedaagde] vrij om tegenbewijs te leveren tegen het hiervoor geschetste bewijsvermoeden dat de algemene bepalingen voor of bij het sluiten van de huurovereenkomst aan haar ter hand zijn gesteld. Dat tegenbewijs kan geleverd worden door alle middelen (artikel 152 lid 1 Rv Pro). Naar het oordeel van de kantonrechter is [gedaagde] met de thans overgelegde stukken reeds geslaagd in het leveren van dat tegenbewijs. Daarbij zoekt de kantonrechter aansluiting bij het arrest van het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch van 24 november 2015 (ECLI:NL:GHSHE:2015:4746), in welk geval een nagenoeg identieke huurovereenkomst en algemene bepalingen als de onderhavige centraal stonden.
5.10.
In dat arrest is door het hof geoordeeld dat voornoemd tegenbewijs besloten ligt in een ander deel van de huurovereenkomst zelf. Op de laatste pagina van de huurovereenkomst is onder het midden immers een specifieke plaats is ingeruimd voor de handtekening van [gedaagde] , met daarbij voor zover thans van belang de tekst:
“Afzonderlijke handtekening(en) van huurder(s) voor de ontvangst van een eigen exemplaar van de ‘ALGEMENE BEPALINGEN HUUROVEREENKOMST WOONRUIMTE (…)’ als genoemd in 2
Handtekeningen huurder(s):
”.
5.11.
Vast staat dat [gedaagde] op de hiervoor genoemde plaats in de huurovereenkomst geen handtekening heeft geplaatst. Dit vormt een ondersteuning voor de stelling van [gedaagde] dat zij de algemene bepalingen ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst niet ontvangen heeft. Dat geldt te meer nu [gedaagde] wel alle pagina’s van de huurovereenkomst heeft ondertekend en geparafeerd, zodat in zoverre geconcludeerd kan worden dat zij bij het tekenen van de huurovereenkomst zorgvuldig te werk is gegaan. Met het oog daarop kan bepaald niet uitgesloten worden dat [gedaagde] op de genoemde specifieke plaats bewust niet heeft getekend voor de ontvangst van de algemene bepalingen - omdat zij die niet ontvangen had -, en dat het op deze plaats niet plaatsen van een handtekening dus niet op een vergissing heeft berust. Daar komt bij dat [gedaagde] ook ter mondelinge behandeling uitdrukkelijk heeft verklaard dat de algemene bepalingen niet voor of bij het sluiten van de overeenkomst aan haar ter hand zijn gesteld. Naar het oordeel van de kantonrechter is door deze combinatie van feiten en omstandigheden voldoende tegenbewijs geleverd tegen het hiervoor bij r.o. 5.8 genoemde voorshandse (dwingende) bewijs. Daarbij merkt de kantonrechter nog op dat voor het leveren van tegenbewijs voldoende is dat het voorshands geleverd geachte bewijs ontzenuwd wordt, en niet noodzakelijk is dat bewijs van het tegendeel wordt geleverd.
5.12.
De door [eiseres] aangehaalde arresten van het Gerechtshof Amsterdam van
21 februari 2017 en van het Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch van 13 augustus 2013 leiden niet tot een ander oordeel. In genoemde arresten heeft het hof immers volstaan met een voorlopig bewijsoordeel op grond van de tekst van de ondertekende en geparafeerde huurovereenkomst, en is de huurder toegelaten tot het leveren van tegenbewijs.
5.13.
Het door [eiseres] aangevoerde enkele feit dat in de huurovereenkomst op diverse plekken wordt verwezen naar, dan wel wordt afgeweken van hetgeen in de algemene bepalingen is vermeld, maakt het voorgaande niet anders. Uit dat feit is immers niet af te leiden dat de algemene bepalingen voor of bij het sluiten van de huurovereenkomst daadwerkelijk aan [gedaagde] ter hand zijn gesteld.
5.14.
Gelet op het bovenstaande is de kantonrechter dan ook van oordeel dat [eiseres] niet heeft aangetoond dat de algemene bepalingen aan [gedaagde] ter hand zijn gesteld. [eiseres] heeft op dit punt geen gespecificeerd aanbod gedaan om nader bewijs te leveren. De kantonrechter ziet geen aanleiding om alsnog bewijslevering op dit punt te laten plaatsvinden. Dit leidt tot de slotsom dat het beroep van [gedaagde] op vernietiging van de algemene bepalingen wegens het niet ter hand stellen daarvan, slaagt.
5.15.
Het feit dat [gedaagde] op terechte gronden een beroep op vernietiging van de algemene bepalingen heeft gedaan, heeft als consequentie dat [eiseres] zich ten aanzien van het doorvoeren van een jaarlijkse huurverhoging niet kan beroepen op artikel 18 van Pro de algemene bepalingen. Nu er voor het overige geen andere contractuele bepalingen tussen partijen zijn overeengekomen die de mogelijkheid van huurprijsverhoging bij geliberaliseerde huur regelen, en gesteld noch gebleken is dat partijen anderszins overeenstemming hebben bereikt over verhoging van de huurprijs per 1 juni 2021, leidt dit er toe dat de door [eiseres] aangezegde huurprijsverhoging per 1 juni 2021 geen stand kan houden. Aangezien de huurachterstand, waarvan [eiseres] in onderhavige procedure betaling vordert, volledig voortvloeit uit de ten onrechte aangezegde huurverhoging, betekent dit er thans geen sprake is van een huurachterstand, zodat het gevorderde bedrag van € 92,15 aan tot en met oktober 2021 bestaande huurachterstand zal worden afgewezen.
5.16.
Nu de vordering met betrekking tot de gestelde huurachterstand zal worden afgewezen delen de daaraan gekoppelde vorderingen ten aanzien van de contractuele rente van € 4,61, de buitengerechtelijke incassokosten van € 125,00 en de contractuele boete van € 3.050,00 hetzelfde lot. Daarbij wordt nog opgemerkt dat deze vorderingen bovendien alle zijn gebaseerd op bedingen in de algemene bepalingen. Zoals hiervoor bij r.o. 5.14 reeds is overwogen, zijn de algemene bepalingen echter vernietigd, zodat [eiseres] ook bij het bestaan van een huurachterstand geen beroep toekomt op de betreffende in de algemene bepalingen opgenomen bedingen.
5.17.
[eiseres] heeft daarnaast gevorderd [gedaagde] te veroordelen tot vervanging van twee gebarsten ramen in het gehuurde, zulks op straffe van een dwangsom. Door [gedaagde] is erkend dat er twee ramen gebarsten dan wel gebroken zijn, maar is gesteld dat dit niet door haar veroorzaakt is of aan haar toegerekend kan worden. [eiseres] heeft aan haar vordering ten grondslag gelegd dat [gedaagde] gehouden is tot vervanging van de ramen op grond van artikel 1 van Pro het Besluit kleine herstellingen in combinatie met onderdeel h van de bijlage bij artikel 1 van Pro voornoemd besluit. Hierin is bepaald dat de huurder verplicht is tot het vervangen van beschadigde ruiten, voorzover daaraan geen noemenswaardige kosten verbonden zijn. Gelet daarop - en met het oog op de betwisting door [gedaagde] dat er met de vervanging van de ramen geen noemenswaardige kosten zijn gemoeid - had het op de weg van [eiseres] gelegen haar vordering nader te onderbouwen door ten minste voldoende concrete feiten en omstandigheden te aan te voeren waaruit afgeleid kan worden hoe ernstig de schade aan de ramen is én waaruit afgeleid kan worden dat aan het herstel van de ramen geen noemenswaardige kosten zijn verbonden. Dat er geen noemenswaardige kosten aan het herstel verbonden zijn, had zij eenvoudig kunnen aantonen door het overleggen van een offerte voor de herstelwerkzaamheden. Dat heeft [eiseres] echter nagelaten. Ook voor het overige heeft [eiseres] haar vordering op geen enkele wijze nader onderbouwd. Bij deze stand van zaken kan de kantonrechter dan ook niet vaststellen hoe hoog de kosten zijn die aan de vervanging van de ramen zijn verbonden, zodat ook niet beoordeeld kan worden of [gedaagde] gehouden is de ramen te (laten) vervangen. De vordering van [eiseres] op dit punt zal dan ook als onvoldoende onderbouwd worden afgewezen.
5.18.
[eiseres] zal, nu zij op alle punten in het ongelijk is gesteld, in de proceskosten van [gedaagde] worden veroordeeld. De kantonrechter stelt deze kosten aan de kant van [gedaagde] tot vandaag vast op € 436,00 aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x
€ 218,00). De apart gevorderde nakosten zullen worden toegewezen als hierna vermeld, nu de proceskostenveroordeling hiervoor reeds een executoriale titel geeft en de kantonrechter van oordeel is dat de nakosten zich reeds vooraf laten begroten.
6..De beslissing
De kantonrechter:
wijst de vorderingen af;
veroordeelt [eiseres] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [gedaagde] vastgesteld op € 436,00 aan salaris voor de gemachtigde, vermeerderd met de wettelijke rente in de zin van artikel 6:119 BW Pro ingaande veertien dagen na de datum van dit vonnis tot de dag van algehele voldoening, en indien [eiseres] niet binnen veertien dagen na de datum van dit vonnis vrijwillig aan dit vonnis heeft voldaan, begroot op € 109,00 aan nasalaris. Indien daarna betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, dient het bedrag aan nasalaris nog te worden verhoogd met de kosten van betekening. Ook is [eiseres] de wettelijke rente in de zin van artikel 6:119 BW Pro over al deze bedragen verschuldigd vanaf de veertiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag der algehele voldoening.
verklaart dit vonnis voor wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.J.M. van Breevoort en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
44487