Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 9755693 \ VV EXPL 22-123
datum uitspraak: 17 mei 2022
Vonnis in kort geding van de kantonrechter
in de zaak van
Stichting Vestia,
vestigingsplaats: Rotterdam,
eiseres,
gemachtigde: mr. E.J. Lichtenveldt te Rotterdam,
tegen
[gedaagde],
woonplaats: [woonplaats gedaagde],
gedaagde,
gemachtigde: mr. N. Claassen te Schiedam.
De partijen worden hierna ‘Vestia’ en ‘[gedaagde]’ genoemd.
1..De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 14 april 2022, met producties 1 tot en met 10;
- de conclusie van antwoord, tevens akte houdende overlegging producties, met producties 1 tot en met 5.
1.2.
Op 3 mei 2022 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling met partijen en de gemachtigden besproken.
2..De feiten
2.1.
Tussen Vestia en [gedaagde] is een huurovereenkomst tot stand gekomen ten aanzien van de woning staande en gelegen aan de [adres] (hierna: het gehuurde), tegen een huurprijs van € 488,92. De huurovereenkomst luidt, voor zover hier van belang, als volgt:
“Bestemming van het gehuurde
Het gehuurde betreft een3 kamer etagewoningen is bestemd om te worden gebruikt als woonruimte ten behoeve van de huurder (en leden van diens huishouden)..
(…)”
2.2.
Op de huurovereenkomst tussen partijen zijn de ‘Algemene huurvoorwaarden van toepassing (hierna: de algemene voorwaarden). In deze voorwaarden is onder meer bepaald:
“(…)
Artikel 12
Huurder zal het gehuurde gedurende de huurtijd als zijn hoofdverblijf hebben en het gehuurde als woonruimte gebruiken voor hem en de leden van zijn huishouden.
Artikel 13
1. Huurder zal het gehuurde als een goed huurder en overeenkomstig de daaraan gegeven bestemming van woonruimte gebruiken. (...)“
(…)
4. Huurder zal ervoor zorgdragen dat aan omwonenden geen overlast of hinder wordt veroorzaakt. Dit geldt tevens voor huisgenoten of derden, die zich met toestemming van huurder in het gehuurde bevinden.
(…)
Artikel 14
1. Het is huurder niet toegestaan het gehuurde geheel in gebruik te nemen als bedrijfsruimte.
(…)”
2.3.
Op 6 januari 2022 zijn medewerkers van de politie het gehuurde binnengetreden. Zij hebben in het gehuurde twee grammenweegschaaltjes, 1,4 gram cocaïne, 1 gram MDMA en 2,1 gram cellulose aangetroffen. In de naar aanleiding van dit binnentreden verzonden brief van 8 februari 2022 van de Gemeente Rotterdam aan de burgemeester van de Gemeente Rotterdam (hierna: de burgemeester) staat dat in het gehuurde een handelshoeveelheid verdovende middelen is aangetroffen. In de daarbij gevoegde bestuurlijke rapportage van 14 januari 2022 staat, voor zover van belang, het volgende vermeld:
“(…)
III Probleem/onderbouwing/knelpunten
(…)
Onderzoek in woning
Aantreffen druggerelateerde goederen
Tijdens de fouillering werd op het lichaam bij de lies van [gedaagde] een paar gram vermoedelijke cocaïne aangetroffen. In de slaapkamer van de woning werden 11 Xtc-pillen aangetroffen. Voorts werd in de woonkamer twee grammenweegschaaltjes aangetroffen. Deze goederen werd door de politiemedewerker in beslaggenomen.
Tijdens de doorzoeking kwamen meerdere klanten aan de deur. Twee van hen legden een verklaring af. Beiden verklaarden apart van elkaar dat zij twee a drie maanden bij de bewoner van de woning cocaïne kochten. Dat zij 2 a 3 keer per week komen kopen. Eén van hen verklaarde dat de cocaïne niet van goede kwaliteit was maar wel goedkoop.
(…)
Verhoor verdachte en strafvervolging
De politie had besloten geen verdere strafvervolging in te stellen. Er zijn geen aanhoudingen verricht en er heeft geen verhoor verdachte plaatsgevonden.
Antecedenten verdachte
Geen
(…)”
2.4.
Bij brief van 15 februari 2022 heeft Vestia aan [gedaagde] bericht dat in het gehuurde handelshoeveelheden drugs zijn aangetroffen en dat de Gemeente Rotterdam de woning voor een periode wil sluiten. Door Vestia is te kennen gegeven dat zij op het moment van sluiting de huurovereenkomst buitengerechtelijk zal ontbinden, als de huurovereenkomst op dat moment nog niet is geëindigd. Verder is [gedaagde] gesommeerd de huurovereenkomst op te zeggen.
2.5.
Per e-mail van 8 maart 2022 heeft de gemachtigde van [gedaagde] aan Vestia bericht dat hij de huurovereenkomst niet zal opzeggen en dat een eventuele beslissing van de burgemeester tot de hoogste instantie aangevochten zal worden.
2.6.
Bij besluit van 14 maart 2022 heeft de burgemeester de woning op grond van artikel 13b van de Opiumwet voor drie maanden gesloten wordt. De sluiting is ingegaan op 21 maart 2022 en duurt tot 21 juni 2022.
2.7.
Tegen voornoemd besluit heeft [gedaagde] bezwaar gemaakt. De hoorzitting is gepland op 10 mei 2022.
3..Het geschil
3.1.
Vestia eist samengevat:
- [gedaagde] te veroordelen om het gehuurde te ontruimen binnen drie dagen na betekening van dit vonnis;
- [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten;
- het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.
3.2.
[gedaagde] baseert de eis op het volgende. Doordat het gehuurde is gebruikt voor handel in verdovende middelen, heeft [gedaagde] zich niet als een goed huurder gedragen en heeft hij gehandeld in strijd met zijn verplichting om het gehuurde volgens de contractuele bestemming te gebruiken (artikelen 7:213 en 7:214 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW).
3.3.
[gedaagde] is het niet eens met de eis en concludeert tot afwijzing van de vorderingen, met veroordeling van Vestia in de proceskosten.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4..De beoordeling
spoedeisend belang
4.1.
Naar het oordeel van de kantonrechter heeft Vestia een voldoende spoedeisend belang bij de door haar gevorderde voorlopige voorziening. Uit de wetsgeschiedenis blijkt dat de wetgever met artikel 7:231 lid 2 BW heeft beoogd in gevallen waar de woning op grond van een besluit van de burgemeester is gesloten, de verhuurder de mogelijkheid te bieden zo spoedig mogelijk en niet pas na een procedure tot ontbinding van de huurovereenkomst, de huurovereenkomst te beëindigen en een nieuwe huurder te vinden. Vestia is in zoverre ontvankelijk in haar vordering.
ontruiming
4.2.
Een vordering in kort geding kan worden toegewezen als de partij die de voorziening vraagt hierbij zoveel spoed heeft dat hij de uitkomst van een gewone procedure niet hoeft af te wachten. Bij die beoordeling is van belang hoe aannemelijk het is dat de vordering in een gewone procedure zal worden toegewezen. Verder moet het belang van Vestia bij toewijzing van de vordering worden meegewogen en de gevolgen van toewijzing van de vordering voor [gedaagde] als deze uitspraak later wordt teruggedraaid. Als partijen een gewone procedure starten, is de rechter in die procedure niet gebonden aan deze uitspraak.
4.3.
In artikel 7:231 lid 2 BW is bepaald dat een verhuurder een huurovereenkomst buitengerechtelijk kan ontbinden als door gedragingen in het gehuurde in strijd is gehandeld met de Opiumwet en het gebouw op grond van artikel 13b van de Opiumwet is gesloten. De burgemeester is op grond van het bepaalde in artikel 13b lid 1 Opiumwet bevoegd een woning te sluiten als in of bij die woning middelen als bedoeld in de bij de Opiumwet behorende lijsten I en II worden verkocht, afgeleverd of verstrekt dan wel daartoe aanwezig zijn (artikel 13b lid 1 Opiumwet). Cocaïne en MDMA zijn opgenomen in voornoemde lijst I.
4.4.
De in artikel 7:231 lid 2 BW gegeven bevoegdheid aan de verhuurder grijpt zeer diep in op de woonrechten van de huurder en vormt een uitzondering op de regel dat ontbinding van de huurovereenkomst op de grond dat de huurder is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen slechts door de rechter kan geschieden. Een veroordeling tot ontruiming van een woning bij wijze van voorlopige voorziening heeft vaak een definitief karakter en daarmee vergaande gevolgen voor de huurder. Terughoudendheid van de kort gedingrechter bij de beoordeling of een ontruiming bij wijze van voorlopige voorziening gerechtvaardigd is, is daarom geboden. Een ontruimingsvordering zoals de onderhavige, is in kort geding dan ook alleen toewijsbaar als zeer aannemelijk is dat de bodemrechter tot het oordeel zal komen dat de huurovereenkomst op goede gronden buitengerechtelijk is ontbonden.
4.5.
Vast staat dat het gehuurde op grond van artikel 13b op 21 maart 2022 voor de duur van drie maanden is gesloten. Dit feit rechtvaardigt de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst door Vestia op grond van artikel 7:231 lid 2 BW. Vestia hoeft hiervoor niet aan te tonen dat sprake is van een tekortkoming van [gedaagde]. Evenmin is vereist dat het bevel tot sluiting onherroepelijk is, zodat de omstandigheid dat de bezwaarprocedure nog loopt aan de rechtsgeldigheid van de ontbinding op zichzelf niet in de weg staat.
4.6.
Dat Vestia in beginsel terecht gebruik gemaakt heeft van haar bevoegdheid de huurovereenkomst met [gedaagde] buitengerechtelijk te ontbinden, neemt niet weg dat de kantonrechter de proportionaliteit van de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de woning dient te toetsen. Immers, een ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning vormen een inmenging in het door artikel 8 EVRM beschermde recht op respect voor de woning van een bewoner. Een ieder die het risico loopt van een inbreuk op zijn recht op respect voor zijn woning moet de mogelijkheid hebben de proportionaliteit van de maatregel te laten beoordelen door een onafhankelijke rechterlijke instantie. Bij die toetsing is de maatstaf of het beroep van Vestia op artikel 7:231 lid 2 BW naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is (zie ook Hof Amsterdam, 9 juli 2011; ECLI:NL:GHAMS:2011:BU7147). Bij deze toetsing dient de kantonrechter alle relevante omstandigheden in aanmerking te nemen en een belangenafweging te maken.
In dat kader overweegt de kantonrechter het volgende.
4.7.
Vast staat dat de aangetroffen drugs gezamenlijk een hoeveelheid betreft die een gebruikershoeveelheid overschrijdt. De totale hoeveelheid is echter van een zodanig geringe omvang dat die conform de oriëntatiepunten voor straftoemeting en LOVS-richtlijnen in de laagste categorie valt en gesanctioneerd is met een boete. Dat sprake is van handel in drugs, zoals Vestia stelt en door [gedaagde] wordt betwist, acht de kantonrechter niet zonder meer aannemelijk. Dat in de woning twee grammenweegschaaltjes aanwezig waren en tijdens de doorzoeking door de politie op 6 januari 2022 meerdere klanten aan de deur kwamen voor drugs, laat onverlet dat in het gehuurde geen versnijdingsmiddelen en/of verpakkingsmateriaal is aangetroffen.
4.8.
Tegenover het belang van Vestia om de wijk leefbaar en veilig te houden staat dat [gedaagde] ruim acht jaar in het gehuurde woont, dat door de politie geen strafvervolging is ingesteld en dat niet is gebleken van eerdere (drugs gerelateerde) strafbare feiten van [gedaagde].
4.9.
Tegen deze achtergrond is naar voorlopig oordeel van de kantonrechter niet zonder meer zeer aannemelijk dat de bodemrechter tot het oordeel zal komen dat de huurovereenkomst op goede gronden buitengerechtelijk is ontbonden. Daarom acht de kantonrechter het niet gerechtvaardigd om, daarop vooruitlopend, nu de vordering tot ontruiming toe te wijzen. Dit betekent dat de vordering wordt afgewezen. In dit voorlopig oordeel is meegewogen dat de hoorzitting op het bezwaar op 10 mei 2022 heeft plaatsgevonden (zie r.o. 2.7) en Ubano niet de mogelijkheid moet worden ontnomen de uitspraak op zijn bezwaar af te wachten, te meer nu niet uitgesloten kan worden dat die uitspraak wordt gegeven binnen de periode van drie maanden dat de woning is gesloten.
proceskosten
4.10.
Vestia krijgt ongelijk en moet daarom de proceskosten betalen. De kantonrechter stelt deze kosten aan de kant van [gedaagde] tot vandaag vast op € 498,- aan salaris voor de gemachtigde.
5..De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
wijst de vorderingen af;
5.2.
veroordeelt Vestia in de proceskosten, aan de kant van [gedaagde] tot vandaag vastgesteld op € 498,-;
5.3.
verklaart dit vonnis voor wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.C. van der Kolk en in het openbaar uitgesproken.
[46009]