Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: ROT 21/4926
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 6 juli 2022 in de zaak tussen
[naam eiser] , te [plaats] , eiser,
gemachtigde: [naam gemachtigde] ,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Rotterdam, verweerder,
gemachtigde: mr. S. van der Vlegel.
Procesverloop
Met het besluit van 18 januari 2021 (de WOZ-beschikking) heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak [adres 1] in Rotterdam (de onroerende zaak) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 479.000,-.
Met de uitspraak op bezwaar, gedagtekend 6 augustus 2021 (het bestreden besluit), heeft verweerder het bezwaar van eiser hiertegen gegrond verklaard en de waarde verminderd tot
€ 320.000,-.
Eiser heeft beroep ingesteld tegen het bestreden besluit.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
De rechtbank heeft het beroep op 31 mei 2022 op zitting behandeld. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door een kantoorgenoot van zijn gemachtigde, P.J.T. Loijen.
Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door
[persoon A] en [persoon B] .
Overwegingen
1. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum
1 januari 2019. Eiser stelt dat de waarde te hoog is vastgesteld, volgens hem kan de waarde niet hoger zijn dan € 266.000,-. Verweerder is van mening dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
2. De onroerende zaak is een monumentaal kantoorpand uit 1942. De begane grond en de eerste verdieping hebben beide een oppervlakte van 90 m². De onroerende zaak heeft een gemengde bestemming (kantoor en woning).
3. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding.
Deze waarde kan op grond van artikel 4, eerste lid, aanhef en onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ bij niet-woningen worden bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur, de huurwaarde-kapitalisatiemethode (de HWK-methode). Bij de waardebepaling door middel van deze methode wordt de waarde van een onroerende zaak verkregen door de huurwaarde van een object te vermenigvuldigen met een kapitalisatiefactor.
4. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld (Hoge Raad van 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300 (Oostflakkee)). Verweerder heeft ter voldoening aan de op hem rustende bewijslast onder andere verwezen naar het door hem overgelegde taxatierapport. Verweerder heeft – anders dan in eerdere
fasen van deze procedure – de waarde vastgesteld aan de hand van de vergelijkingsmethode. In het taxatierapport is de WOZ-waarde van de onroerende zaak op 1 januari 2020 getaxeerd op € 320.000,-. Deze waarde is tot stand gekomen door vergelijking met de objecten [adres 2] , ’ [adres 3] , [adres 4] , [adres 5] en [adres 6] , alle gelegen te Rotterdam.
5.1.
Eiser voert aan dat verweerder de waarde ten onrechte op basis van de vergelijkingsmethode heeft bepaald. De HWK-methode is een betere methode, omdat er een eigen huurcijfer (€ 25.350,-) beschikbaar is, aldus eiser.
5.2.
Verweerder heeft ter zitting toegelicht dat de waarde is vastgesteld op basis van de vergelijkingsmethode omdat de onroerende zaak een gemengde bestemming heeft. Gelet op de huidige markt leidt de omstandigheid dat de onroerende zaak ook als woning kan dienen tot een hogere verkoopopbrengst en een koper zal daarom met deze omstandigheid rekening houden. De rechtbank acht dit aannemelijk en is dan ook van oordeel dat de vergelijkingsmethode de meest geschikte waarderingsmethode is.
Het enkele feit dat er een eigen huurcijfer beschikbaar is, maakt niet dat de HWK-methode een betere methode is. Dat verweerder in de aanslagfase en bezwaarfase geen gebruik heeft gemaakt van de vergelijkingsmethode, maar van de HWK-methode, leidt niet tot een ander oordeel. Verweerder mag immers in elke fase van de procedure de waarde (nader) onderbouwen aan de hand van de door hem gekozen methode.
6.1.
Eiser stelt dat de door verweerder aangevoerde objecten niet kunnen dienen als vergelijkingsobjecten, omdat de bouwjaren en de oppervlakten niet vergelijkbaar zijn met die van de onroerende zaak.
6.2.
De rechtbank stelt voorop dat het verkoopcijfer van het vergelijkingsobject
[adres 2] van 15 mei 2020 te ver van de waardepeildatum tot stand is gekomen om daaraan betekenis te doen toekennen. Hoewel het verkoopcijfer van het vergelijkingsobject [adres 6] ook meer dan een jaar na de waardepeildatum (18 december 2017) tot stand is gekomen, kan deze wel als vergelijkingsobject worden gebruikt, omdat het gelegen is aan dezelfde straat als die van de onroerende zaak.
Anders dan eiser stelt, zijn de andere vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de onroerende zaak en kunnen deze objecten dienen ter onderbouwing van de door verweerder voorgestane WOZ-waarde. Daarbij neemt de rechtbank in aanmerking dat eiser niet heeft weersproken dat er weinig vergelijkbare objecten te vinden zijn van woningen met een gemengde bestemming die rondom de waardepeildatum verkocht zijn. In dit licht maakt de enkele stelling – zonder nadere onderbouwing – dat het bouwjaar niet vergelijkbaar is met die van de vergelijkingsobjecten dat niet anders.
Verder merkt de rechtbank op dat de m²-prijs van de onroerende zaak (€ 1.872,-) beduidend lager ligt dan de gemiddelde m²-prijs van de vergelijkingsobjecten (€ 2.556,-). Met deze marge is met de door eiser naar voren gebrachte verschillen, in dit geval de oppervlakte, in ieder geval in voldoende mate rekening gehouden.
7. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met het overgelegde taxatierapport, alsmede met de ter zitting gegeven toelichting, ook in het licht van hetgeen eiser daartegen heeft aangevoerd, is geslaagd in de op hem rustende bewijslast.
8. Het beroep is ongegrond.
9. Voor een vergoeding van de proceskosten bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. E.J. Rutten, rechter, in aanwezigheid van
mr. P.L. Cheung, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken 6 juli 2022.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht).