Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: ROT 21/438
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 4 augustus 2022 in de zaak tussen
[naam eiser] , te [woonplaats eiser] , eiser,
gemachtigde: mr. A. Bakker,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Molenlanden, verweerder,
gemachtigde: [naam 1] ,
en
de Staat der Nederlanden(de Minister voor Rechtsbescherming; hierna: de Staat)
.
.
Procesverloop
Met het besluit van 20 februari 2020 (de WOZ-beschikking) heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (de onroerende zaak) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 655.000,-
Met het uitspraak op bezwaar, gedagtekend 17 december 2020 (het bestreden besluit), heeft verweerder het bezwaar van eiser hiertegen ongegrond verklaard.
Eiser heeft beroep ingesteld tegen het bestreden besluit.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Eiser heeft nadere stukken ingediend.
De rechtbank heeft het beroep op 25 juli 2022 op zitting behandeld. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door een kantoorgenoot van zijn gemachtigde, [naam 2] .
Naar aanleiding van het verzoek van eiser ter zitting om schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn heeft de rechtbank de Staat mede als partij aangemerkt.
Overwegingen
1. In geschil is of verweerder de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2019 op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Eiser stelt dat dit het geval is en voert ter zitting aan dat de waarde € 528.000,- bedraagt. Verweerder is van mening dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
2. De onroerende zaak is een vrijstaande woonboerderij, met een garage, schuur en een zomerhuisje.
3. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding.
4. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld (Hoge Raad van 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300 (Oostflakkee)). Verweerder heeft ter voldoening aan de op hem rustende bewijslast onder andere verwezen naar de door hem overgelegde waardematrix. Uit deze waardematrix blijkt dat de WOZ-waarde van de onroerende zaak op 1 januari 2019 is getaxeerd op € 655.000,-. Deze waarde is tot stand gekomen door vergelijking met de objecten [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] . In de waardematrix worden de verschillen tussen de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten toegelicht.
5.1.
De rechtbank stelt voorop dat de vergelijkingsobjecten qua type, bouwjaar, ligging, omvang en overige kenmerken in voldoende mate vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. De vergelijkingsobjecten kunnen dan ook dienen ter onderbouwing van de door verweerder voorgestane WOZ-waarde. Dat er verschillen zijn tussen de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten maakt niet dat de vergelijkingsobjecten niet bruikbaar zijn.
5.2.
De stelling dat [adres 2] niet kan dienen als vergelijkingsobject omdat het een landhuis betreft, volgt de rechtbank niet. Ter zitting heeft verweerder onbetwist verklaard dat de onroerende zaak een heel grote oppervlakte heeft en dat er weinig soortgelijke objecten zijn in de gemeente Molenlanden. Om deze reden is gekozen voor andere objecttypes, zodat de waarde zo goed mogelijk wordt onderbouwd. Gelet op deze verklaring van verweerder kan [adres 2] dienen als vergelijkingsobject.
6.1.
Eiser stelt dat verweerder is uitgegaan van onjuiste objectkenmerken. Verweerder heeft ten onrechte ‘de deel’ van de boerderij (hierna: de deel) aan het woongedeelte toegerekend. Verweerder is dan ook uitgegaan van een onjuiste inhoud van het woongedeelte. Daarnaast is het bouwjaar van het hoofdgebouw niet 1927, maar 1900.
6.2.
Vaststaat dat de deel niet bewoonbaar is omdat het niet geïsoleerd en verwarmd is, en voorzien is van betonnen tegels. Voor zover de deel niet tot de woning behoort, is de rechtbank van oordeel dat de in het taxatierapport gehanteerde m³-prijs van het woongedeelte
(€ 214,-) lager ligt dan de gemiddelde m³-prijs van het woongedeelte van de vergelijkingsobjecten (€ 271,-). Deze marge van € 128.250 (€ 57,- x 2.250 m3) is groot genoeg om de aanpassingen aan de deel aan te brengen die nodig zijn voor bewoning. Daarmee is de waarde in dit opzicht niet te hoog vastgesteld.
Ten aanzien van het bouwjaar is de rechtbank van oordeel dat niet gesteld en niet gebleken is dat het hanteren van een verkeerd bouwjaar – wat daar verder ook van zij – invloed heeft op de vastgestelde waarde.
7.1.
Eiser stelt dat verweerder is uitgegaan van een onjuiste perceeloppervlakte. Ter zitting heeft eiser gesteld dat het perceel met nummer [nummer 1] ook onderdeel uitmaakt van de onroerende zaak. Daarnaast betreffen de percelen met nummers [nummer 1], [nummer 2] en [nummer 3] agrarische gronden. Verweerder heeft dan ook een onjuiste m²-prijs gehanteerd. Er moet worden uitgegaan van een grondprijs van € 5,-.
7.2.
Tussen partijen is niet in geschil dat het perceel met nummer [nummer 1] agrarische grond betreft. Verweerder heeft ter zitting onbetwist verklaard dat dit perceel een agrarische bestemming heeft en bedrijfsmatig wordt geëxploiteerd, zodat het niet bij de waardering van de onroerende zaak moet worden betrokken. Op grond van artikel 2, eerste lid, aanhef en letter a, van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet WOZ geldt er een vrijstelling voor de ten behoeve van de land- of bosbouw bedrijfsmatig geëxploiteerde cultuurgrond (de cultuurgrondvrijstelling). Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder bij de vaststelling van de waarde van de onroerende zaak op dit perceel dan ook terecht de cultuurgrondvrijstelling toegepast. Verweerder is dan ook terecht uitgegaan van een oppervlakte van 9.250 m2. Het feit dat in een taxatieverslag van het SVHW ten aanzien van het belastingjaar 2018 staat dat de onroerende zaak een perceeloppervlakte van 13.250 m² heeft, leidt niet tot een ander oordeel.
Ten aanzien van de overige percelen is de rechtbank van oordeel dat eiser niet aannemelijk heeft gemaakt dat sprake is van agrarische gronden. De enkele ter zitting gegeven stelling dat de percelen volgens www.ruimtelijkeplannen.nl als agrarische gronden worden aangemerkt en dat er op de percelen geen activiteiten kunnen worden ontplooid, is daartoe onvoldoende. De stelling dat verweerder had moeten uitgaan van een m²-prijs van € 5,-, treft dan ook geen doel.
8.1.
Verder voert eiser aan dat het zomerhuis ernstig is verzakt door de bouw van bouwkuipen voor de bouw van het gascompressorstation en dat deze verzakking niet meer te herstellen is. Daarnaast is sprake van scheurvorming in de muren van de onroerende zaak. Volgens eiser heeft verweerder hier niet voldoende rekening mee gehouden.
8.2.
Verweerder heeft hier naar het oordeel van de rechtbank voldoende rekening mee gehouden door aan het onderdeel kwaliteit van het woongedeelte en het zomerhuis een factor ‘2’ toe te passen. De stelling van eiser dat deze correctie niet zowel op de deel (zie 6.2.) als op de verzakkingen kan zien en de kwaliteit – zo begrijpt de rechtbank – daarom op factor ‘1’ moet worden gezet, volgt de rechtbank niet. Anders dan eiser veronderstelt, moet gekeken worden naar de algemene staat van de onroerende zaak. Het is dus niet zo dat er voor elk onderdeel afzonderlijk een correctie moet worden toegepast.
9.1.
Eiser betoogt dat onvoldoende rekening is gehouden met het verminderde uitzicht door de aanwezigheid (en de mogelijke uitbreiding) van het gascompressorstation. Daarnaast is onvoldoende rekening gehouden met de aantasting van de karakteristiek van het gebied en de kans op een ramp/gevaarzetting door de bouw van het gascompressorstation.
9.2.
Vaststaat dat de afstand tussen de onroerende zaak en het gascompressorstation 700 meter bedraagt. Verweerder heeft ter zitting toegelicht dat aan de ligging van de onroerende zaak een factor ‘3’ zou zijn toegekend, maar dat door de aanwezigheid van het gascompressorstation een aftrek van 2 punten heeft plaatsgevonden. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder met de aanwezigheid van het gascompressorstation voldoende rekening gehouden door een factor ‘1’ aan de ligging van de onroerende zaak toe te kennen. Daar komt bij dat het vergelijkingsobject [adres 3] , net als de onroerende zaak, is gelegen in de buurt van het gascompressorstation; de voornoemde omstandigheden zijn dan ook verdisconteerd in de verkoopprijzen van dit vergelijkingsobject.
10. De rechtbank is aldus van oordeel dat verweerder, ook in het licht van hetgeen eiser daartegen heeft aangevoerd, is geslaagd in de op hem rustende bewijslast.
11. Het beroep is ongegrond.
Vergoeding van de immateriële schade
12.1.
Ter zitting heeft eiser eerst verzocht om vergoeding van de immateriële schade omdat de redelijke termijn is overschreden.
12.2.
Op basis van de richtlijnen van de Hoge Raad, zoals omschreven in zijn arrest van
19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252, oordeelt de rechtbank als volgt.
12.3.
Voor een uitspraak in eerste aanleg geldt dat deze niet binnen een redelijke termijn is gedaan, als de rechtbank niet binnen twee jaar nadat die termijn is aangevangen uitspraak doet, tenzij sprake is van bijzondere omstandigheden. De termijn vangt in beginsel aan op het moment dat verweerder het bezwaarschrift ontvangt. Als uitgangspunt geldt daarbij een tarief van € 500,- per half jaar dat de redelijke termijn is overschreden, waarbij het totaal van de overschrijding naar boven wordt afgerond.
12.4.
In deze zaak is het bezwaarschrift op 28 maart 2020 door verweerder ontvangen, terwijl deze uitspraak wordt gedaan op 4 augustus 2022. Dit betekent dat de redelijke termijn van twee jaar, in dit geval is overschreden met afgerond 5 maanden. Eiser heeft dan ook recht op een vergoeding van de door hem geleden immateriële schade van € 500,-. Het bestreden besluit dateert van 17 december 2020. Dat is circa 9 maanden na ontvangst van het bezwaarschrift. Daarmee is sprake van een overschrijding van 3 maanden. De overschrijding is dan ook voor 3/5 aan verweerder toe te rekenen en voor 2/5 aan de rechtbank. Verweerder en de Staat zullen daarom worden veroordeeld tot een vergoeding van respectievelijk € 300,- en € 200,-.
Proceskostenvergoeding
13.1.
De uitspraak op bezwaar blijft in stand. Eiser komt om die reden geen vergoeding toe van de gemaakte kosten voor de bezwaarfase (zie Hoge Raad 20 maart 2015, ECLI:NL:HR:2015:660).
13.2.
Omdat alleen recht op een proceskostenvergoeding bestaat vanwege de toekenning van een vergoeding voor immateriële schade is een wegingsfactor 0,5 toegepast. De rechtbank stelt deze op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op in totaal € 759,-: 2 (1x indienen beroepschrift en 1x verschijnen ter zitting) x € 759,- x 0,5 (wegingsfactor);
Deze vergoeding komt voor de helft voor rekening van de Staat en de helft voor rekening van verweerder (zie Hoge Raad van 19 februari 2016 ECLI:NL:HR:2016:252, r.o. 3.14.2). Ook het griffierecht zal worden vergoed, waarbij de helft voor rekening van de Staat en de helft voor rekening van verweerder komt.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- wijst het verzoek van eiser tot vergoeding van immateriële schade toe;
- veroordeelt verweerder tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan eiser van € 300,-;
- veroordeelt de Staat tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan eiser van € 200,-;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten ten bedrage van € 379,50;
- veroordeelt de Staat in de proceskosten ten bedrage van € 379,50;
- draagt verweerder op aan eiser de helft van het betaalde griffierecht van € 49,- aan eiser te vergoeden, te weten € 24,50; en
- draagt de Staat op aan eiser de helft van het betaalde griffierecht van € 49,- aan eiser te vergoeden, te weten € 24,50.
Deze uitspraak is gedaan door mr. S.N. Abdoelkadir, rechter, in aanwezigheid van
mr. P.L. Cheung, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 4 augustus 2022.
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht).