Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 10038219 VV EXPL 22-312
datum uitspraak: 2 september 2022
vonnis in kort geding van de kantonrechter
in de zaak van
[eiseres],
woonplaats: [woonplaats eiseres] ,
eiseres,
gemachtigde: mr. P.F.M. Broos,
tegen
1..[gedaagde 1] ,
2. [gedaagde 2],
beiden zonder bekende woon- of verblijfplaats,
gedaagden,
die niet in de procedure zijn verschenen.
De partijen worden hierna ‘ [eiseres] ’, ‘ [gedaagde 1] ’ en ‘ [gedaagde 2] ’ genoemd.
1..De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 18 augustus 2022, met productie 1 tot en met 7, alsmede de bekendmaking van het exploot in de Staatscourant van 22 augustus 2022;
- de brief van [eiseres] van 25 augustus 2022, met productie 8 en 9;
- de brief van [eiseres] van 26 augustus 2022, met productie 10 en 11.
1.2.
Op 29 augustus 2022 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling besproken. Daarbij is [eiseres] in persoon verschenen, bijgestaan door haar gemachtigde mr. P.F.M. Broos. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn, zonder bericht van verhindering, niet ter zitting verschenen.
2..De feiten
2.1.
Tussen [eiseres] als verhuurder en [gedaagde 1] en [gedaagde 2] als huurders bestaat sinds 1 november 2021 een huurovereenkomst met betrekking tot de woonruimte aan de [adres] te Rotterdam (hierna: ‘het gehuurde’).
2.2.
De huur bedraagt thans € 1.800,00 per maand en dient voor de eerste van de maand voldaan te worden.
2.3.
De huurovereenkomst luidt - voor zover thans van belang - als volgt:
“(…)Article 5
1. The accommodation is intended to be used exclusively by the number of tenants agreed upon in this contract.
2. The accommodation is only to be used by the individuals agreed upon in this contract.
3. Subletting or transferring the rental agreement is not permitted without permission of the
landlord.
4. By signing this agreement, the tenant agrees that this accommodation serves as his/her primary living residence and serves as the centre of his/her social life.
5. The tenants are not permitted to:
(…)
5. Carry out immoral or illegal activities.
(…)”
2.4.
Op 27 juli 2022 heeft de gemachtigde van [eiseres] een brief aan [gedaagde 1] en [gedaagde 2] gezonden met - voor zover van belang - de volgende inhoud:
“(…)Prostitutie en niet houden hoofdverblijf
Naar aanleiding van klachten door omwonenden is gebleken dat er in april 2022 prostituees actief zijn geweest vanuit het Gehuurde. U hebt het Gehuurde in gebruik gegeven aan deze personen dan wel onvoldoende toezicht op het Gehuurde gehouden, waardoor deze personen gebruik konden maken van het Gehuurde. Voorts staat vast, u heeft het tenslotte erkend, dat u het Gehuurde in gebruik hebt gegeven aan uw neef. Hiervoor heeft cliënte geen toestemming verleend. Voorts is gebleken dat u niet in het Gehuurde verblijft en dat u beiden uw hoofdverblijf hebt verplaatst. Vorenstaande gedragingen zijn ernstige tekortkomingen in strijd met uw contractuele verplichtingen en het goed huurderschap.
Betalingsachterstand
Bovenop de reeds genoemde tekortkomingen hebt u een forse betalingsachterstand laten ontstaan. U hebt sinds de maand juni 2022 geen huur meer betaald, waardoor de huurachterstand thans (2 x € 1.800,00) € 3.600 bedraagt.
(…)
Ingebrekestelling
Bij deze stel ik u - voor zover nodig - in gebreke en stel ik u nog eenmaal in de gelegenheid om de huurachterstand te voldoen. Ik verzoek u vriendelijk doch dringend - zonodig met de kracht der sommatie - om de huurachterstand ad € 3.600,00 binnen 14 dagen na ontvangst van deze brief over te maken op bankrekening:
(…)
bij gebreke waarvan cliënte tevens de buitengerechtelijke incassokosten ad € 485,00 en de
wettelijke rente vanaf de vervaltermijn van iedere betaalperiode bij u in rekening zal brengen.
(…)
Tekortkoming rechtvaardigt ontbinding
Zoals hiervoor aangegeven schiet u ernstig tekort in uw contractuele verplichtingen jegens cliënt. Deze tekortkomingen zijn dermate ernstig dat zij afzonderlijk alsmede in onderlinge samenhang ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigen. Cliënte heeft mij derhalve gevraagd om op de kortst mogelijke termijn de huurovereenkomst met u, desnoods via de rechter, te laten beëindigen. (…)”
2.5.
Bij brief van 17 augustus 2022 aan [eiseres] heeft de burgemeester van Rotterdam [eiseres] op de hoogte gesteld van het besluit tot sluiting van het gehuurde met onmiddellijke ingang voor de duur van één maand vanwege overtreding van artikel 3.3 lid 1 van de APV, op grond waarvan het verboden is een seksbedrijf te exploiteren zonder vergunning van het bevoegd bestuursorgaan.
2.6.
Bij brief van 25 augustus 2022 heeft de burgemeester van Rotterdam aan [eiseres] medegedeeld dat hij het voornemen heeft de sluiting van het gehuurde te verlengen naar drie maanden.
3..Het geschil
3.1.
[eiseres] eist samengevat:
- [gedaagde 1] en [gedaagde 2] te veroordelen om het gehuurde binnen twee dagen na betekening van het vonnis te ontruimen;
- [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk te veroordelen aan haar te betalen € 5.400,00 aan achterstallige huur tot en met augustus 2022, met rente;
- [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk te veroordelen aan haar te betalen een gebruiksvergoeding van € 1.800,00 voor iedere maand dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] in gebreke blijven het gehuurde te ontruimen, met rente;
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] c.s. hoofdelijk te veroordelen aan haar te betalen € 645,00 aan buitengerechtelijke kosten;
- [gedaagde 1] en [gedaagde 2] te veroordelen in de proceskosten en nakosten, met rente;
- het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.
3.2.
[eiseres] baseert de eis op het volgende. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] schieten tekort in de nakoming van de huurovereenkomst door geen hoofdverblijf te houden in het gehuurde, het gehuurde aan derden in gebruik te geven dan wel onvoldoende toezicht op het gehuurde te houden waardoor het gebruikt kon worden als seksinrichting en zich onbereikbaar te houden voor [eiseres] . Daarnaast hebben [gedaagde 1] en [gedaagde 2] , berekend tot en met de maand augustus 2022, een huurachterstand laten ontstaan van drie maanden. Deze tekortkomingen zijn afzonderlijk van elkaar en in onderlinge samenhang voldoende ernstig om de ontruiming van het gehuurde te rechtvaardigen.
3.3.
[eiseres] heeft belang bij spoedige ontruiming van de woning, zodat de huurachterstand niet nog verder oploopt. Van [eiseres] kan onder de gegeven omstandigheden niet worden gevergd [gedaagde 1] en [gedaagde 2] nog langer het genot van het gehuurde te verschaffen.
3.4.
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn niet ter zitting verschenen en hebben ook geen schriftelijk verweer ingediend.
4..De beoordeling
4.1.
Uit de door [eiseres] overgelegde originele dagvaarding is gebleken dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] correct voor de zitting zijn opgeroepen. Ook de overige bij wet voorgeschreven formaliteiten zijn in acht genomen, zodat verstek is verleend tegen [gedaagde 1] en [gedaagde 2] .
4.2.
Een vordering in kort geding kan worden toegewezen als de partij die de voorziening vraagt hierbij zoveel spoed heeft dat die partij de uitkomst van een gewone procedure niet hoeft af te wachten. Bij die beoordeling is van belang hoe aannemelijk het is dat de vordering in een gewone procedure zal worden toegewezen.
4.3.
Uit de aard van de zaak is voldoende gebleken dat [eiseres] een spoedeisend belang heeft bij de door haar gevorderde voorziening, zodat zij in zoverre ontvankelijk is in haar vordering.
4.4.
Vooropgesteld wordt dat in geval van verstek een vordering wordt toegewezen, tenzij de vordering de kantonrechter onrechtmatig of ongegrond voorkomt.
4.5.
Nu de stellingen van [eiseres] niet zijn weersproken, moet in rechte van de juistheid daarvan worden uitgegaan. De omstandigheid van het niet hebben van een hoofdverblijf in de woning, het bestaan van een huurachterstand van drie maanden en (met name) het feit dat in de woning sprake was van illegale prostitutie, maken - zowel afzonderlijk als in onderlinge samenhang bezien - dat in een bodemprocedure naar verwachting de ontbinding van de huurovereenkomst zal worden uitgesproken. Vooruitlopend daarop zal de vordering tot ontruiming worden toegewezen. Aangezien vaststaat dat de woning, als gevolg van het besluit tot sluiting van de woning door de burgemeester van Rotterdam, op dit moment nog gesloten is, wordt de ontruimingstermijn in redelijkheid gesteld op de termijn als in de beslissing vermeld.
4.6.
De vorderingen tot betaling van de tot en met de maand augustus 2022 berekende achterstallige huur van € 5.400,00, de maandelijks verschuldigde huur van € 1.800,00 tot het moment van ontruiming van het gehuurde alsmede de wettelijke rente over de hiervoor genoemde bedragen komen de kantonrechter niet ongegrond of onrechtmatig voor en zullen dan ook worden toegewezen op de wijze zoals hierna onder de beslissing staat vermeld.
4.7.
[eiseres] maakt aanspraak op een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. De vordering dient beoordeeld te worden aan de hand van het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. In de door de gemachtigde van [eiseres] aan [gedaagde 1] en [gedaagde 2] verzonden ingebrekestelling van 27 juli 2022, die overigens voldoet aan de in artikel 6:96 lid 6 BW gestelde eisen, wordt een lager bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten genoemd dan in deze procedure wordt gevorderd. De vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten zal dan ook worden toegewezen tot het in de ingebrekestelling genoemde bedrag van € 485,00.
4.8.
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] krijgen voor het grootste deel ongelijk en moeten daarom de proceskosten betalen. De kantonrechter stelt deze kosten aan de kant van [eiseres] tot vandaag vast op € 125,03 aan dagvaardingskosten, € 244,00 aan griffierecht en € 498,00 aan salaris voor de gemachtigde. Dit is totaal € 867,03. De wettelijke rente over de proceskosten wordt eveneens toegewezen. Voor kosten die [eiseres] maakt na deze uitspraak moeten [gedaagde 1] en [gedaagde 2] ook een bedrag betalen van € 124,00. Hier kan nog een bedrag bijkomen voor de betekening van de uitspraak. In dit vonnis hoeft hierover geen aparte beslissing te worden genomen (ECLI:NL:HR:2022:853).
4.9.
Dit vonnis wordt, zoals gevorderd, uitvoerbaar bij voorraad verklaard.
5..De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] om de woning gelegen aan de [adres] te Rotterdam binnen 14 dagen na de betekening van dit vonnis en voor zover dat niet mogelijk is, in elk geval uiterlijk op de datum dat de woning door de burgemeester van Rotterdam wordt vrijgegeven, te ontruimen en te verlaten met alle zich daarin bevindende personen en zaken aldus ontruimd en verlaten te houden en door afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van [eiseres] te stellen;
5.2.
veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk, des dat de een betalende de ander zal zijn bevrijd, om aan [eiseres] te betalen € 5.400,00 aan achterstallige huur tot en met de maand augustus 2022 en € 485,00 aan buitengerechtelijke kosten, vermeerderd met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW over het saldo dat aan huurachterstand, exclusief rente en kosten, telkens, na elke credit- en debetmutatie, heeft uitgestaan, vanaf de vervaldatum van de maandelijkse huurtermijnen tot de dag der algehele voldoening;
5.3.
veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk aan [eiseres] te betalen € 1.800,00 met ingang van 1 september 2022 tot en met de maand waarin de ontruiming plaatsvindt;
5.4.
veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk in de proceskosten, aan de kant van [eiseres] tot vandaag vastgesteld op € 867,03 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over dat bedrag vanaf de vijftiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;
5.5.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
5.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. F. Aukema-Hartog en in het openbaar uitgesproken.
44487