ECLI:NL:RBROT:2022:7554

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK ROTTERDAM

Team handel en haven

zaaknummer / rolnummer: C/10/626450 / HA ZA 21-883

Vonnis van 7 september 2022

in de zaak van

CYPRESBAAN VASTGOED B.V.,

gevestigd te Rotterdam,

eiseres,

advocaat mr. C.L. Verhoef te Utrecht,

tegen

DE NIEUWE NORM B.V.,

gevestigd te Rotterdam,

gedaagde,

advocaat mr. C.M. van der Corput te 's-Hertogenbosch.

Partijen zullen hierna Cypresbaan en De Nieuwe Norm worden genoemd.

1..De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 24 september 2021, met 19 producties;

- de conclusie van antwoord, met 16 producties;

- de nadere productie 17 van De Nieuwe Norm;

- de spreekaantekeningen van partijen voor de mondelinge behandeling op 15 juni 2022.

1.2.

Na de mondelinge behandeling is vonnis bepaald.

2..De feiten

2.1.

Cypresbaan houdt zich bezig met de aan- en verkoop en verhuur van onroerend goed. Zij was tot 31 januari 2022 eigenaar van het kantoorpand gelegen aan de [adres 1] / [adres 2] te ( [postcode] ) Capelle aan den IJssel (hierna: het ‘kantoorpand’). Het kantoorpand leek niet meer geschikt voor gebruik als kantoorruimte en zou daarom getransformeerd moeten worden. Cypresbaan heeft besloten het kantoorpand te verkopen en heeft PG Bedrijfshuisvesting B.V. (hierna: “PG”) gevraagd om het verkoopproces te begeleiden.

2.2.

De Nieuwe Norm transformeert en renoveert bestaand vastgoed. Zij heeft in het begin van 2021 interesse getoond in de aankoop van het kantoorpand. Voor een transformatie van het kantoorpand is een wijziging van het bestemmingsplan (hierna ook: bestemmingswijziging) nodig. PG heeft daarom bij de gemeente Capelle aan den IJssel (hierna: de gemeente) geïnformeerd naar de mogelijkheden van bestemmingswijziging van het kantoorpand. Hierop heeft de gemeente bij e-mail van 18 februari 2021 aan PG meegedeeld:

“(…)

Wij hebben de locatie eerder beoordeeld en toen aangegeven dat wij niet positief staan tegenover een wijziging van het bestemmingsplan na[ar] de functie (zorg)wonen.(…)”

2.3.

Cypresbaan en De Nieuwe Norm zijn desondanks in onderhandeling getreden over de aan- en verkoop van het kantoorpand.

2.4.

Bij e-mail van 9 april 2021 heeft De Nieuwe Norm een conceptovereenkomst naar PG opgestuurd waarin, voor zover van belang, het volgende staat (de onderstrepingen in de citaten in dit vonnis zijn van de rechtbank):

“(…)

Artikel 3. (Ver)koop pand

3.1

DNN [De Nieuwe Norm; opmerking rechtbank] zal,
indien bestemmingswijziging en contractvorming zorgpartij rond zijn, het kantoorpand kopenwaarbij (…) de verkoopopbrengst voor het pand € 2.500.000,- K.K. bedraagt. Betaling van dit bedrag aan CV [Cypresbaan; opmerking rechtbank] zal uiterlijk op de dag van oplevering geschieden of zoveel eerder als een, door DNN gecontracteerde, belegger wil afnemen.

(…)

Artikel 4 (tussentijdse) Beëindiging

4.1

Deze overeenkomst duurt voort tot en met het ondertekenen van de Koopovereenkomst. Doch uiterlijk tot
1 maart 2022.

(…)

4.3

Deze overeenkomst kan door ieder der Partijen, uiterlijk tot het moment van ondertekening van de koopovereenkomst voor het kantoorpand door middel van een daartoe strekkende aangetekende brief aan de andere partij worden beëindigd, indien:

1.
De bestemming van de locatie niet zal worden gewijzigd naar maatschappelijk/wonen.

Partijen zijn na beëindiging niets meer, over en weer, aan elkaar verschuldigd.

(…)”

2.5.

Bij e-mail van 20 april 2021 heeft PG aan De Nieuwe Norm haar eigen versie van de conceptovereenkomst gestuurd. Hierin is de uiterste afnamedatum verplaatst naar 1 september 2021 en staat de volgende ontbindende voorwaarde:

“(…)

Ontbindende Voorwaarden Koper:op vertoon van een
schriftelijke afwijzingvan de Gemeente Capelle aan den IJssel t.b.v. herbestemming van het onderhavige kantoorpand naar Maatschappelijk / Wonen is koper per uiterste datum 1 juli 2021 bevoegd, deze overeenkomst te ontbinden.

(…)”

2.6.

Na enkele e-mails tussen De Nieuwe Norm en PG heeft De Nieuwe Norm bij email van 3 mei 2021 aan PG een aangepaste versie van haar conceptovereenkomst gestuurd waarin, voor zover van belang, het volgende staat:

“(…)

Artikel 3. (Ver)koop pand

(…)

3.2

DNN zal, indien
schriftelijke medewerking tot bestemmingswijziging is ontvangen, het kantoorpand kopen waarbij (…) de verkoopopbrengst voor het pand € 2.500.000,- K.K. bedraagt. Betaling van dit bedrag aan CV zal uiterlijk op de dag van oplevering geschieden of zoveel eerder als een, door DNN gecontracteerde, belegger wil afnemen. DNN zal, vooruitlopend op deze betaling, een aanbetaling doen van 10%, zijnde € 250.000. Dit bedrag wordt in mindering gebracht op het resterende bedrag.

(…)

Artikel 4 (tussentijdse) Beëindiging

4.1

Deze overeenkomst duurt voort tot en met het ondertekenen van de Koopovereenkomst. Doch uiterlijk tot 1 september 2021.

(…)

4.3

1.
De bestemming van de locatie niet per uiterste datum 1 september 2021 of zoveel later als partijen nader overeenkomen zal worden gewijzigd naar maatschappelijk/wonen.

Partijen zijn na beëindiging niets meer, over en weer, aan elkaar verschuldigd.

(…)”

2.7.

Daarop heeft PG bij e-mail van 4 mei 2021 aan De Nieuwe Norm meegedeeld:

“(…)

Helaas krijg ik dit er niet doorheen

(…)

Uiterste datum levering 1 september

Plan alvast indienen en direct naar een koopovereenkomst toe werken!!!

(…)”

2.8.

Daarna zijn er nog enkele mails tussen PG en De Nieuwe Norm gestuurd over de tekst van de overeenkomst en op 17 mei 2021 heeft een gesprek plaatsgevonden tussen Cypresbaan en De Nieuwe Norm, waarin de conceptovereenkomst is doorgesproken.

2.9.

Op 18 mei 2021 heeft PG aan De Nieuwe Norm een gewijzigd concept toegestuurd waarin, voor zover van belang, het volgende staat:

“(…)

Aanbetaling: koper voldoet uiterlijk 10 dagen na ondertekening van de koopovereenkomst een onherroepelijke aanbetaling aan verkoper zulks ter grootte van € 250.000,--, zulks op een nader door verkoper aan te geven bankrekening.

Indien voornoemde aanbetaling niet binnen de gestelde termijn zal zijn voldaan, vervalt de overeenkomst van rechtswege en is koper een boete van 10% berekende over de volledige koopsom verschuldigd aan verkoper.

(…)

Ontbindende Voorwaarden Koper:op vertoon van een schriftelijke afwijzing van de Gemeente Capelle aan den IJssel t.b.v. herbestemming van het onderhavige kantoorpand naar Maatschappelijk / Wonen is koper per uiterste datum 1 juli 2021 bevoegd, deze overeenkomst te ontbinden.

(…)”

2.10.

Daarop heeft De Nieuwe Norm diezelfde dag als volgt gereageerd:

“(…) Bedankt voor je mail. Ik had al even jouw voicemail ingesproken maar weet niet hoe 'vast' je zit. In het document heb ik een drietal opmerkingen geplaatst (hieronder even samengevat). Zou jij die nog met de heer [persoon A] willen kortsluiten? Dan kan hij wat mij betreft ondertekend worden.

aanbetaling: na ondertekening en ontvangst schriftelijke bestuurlijke goedkeuring tot bestemmingswijziging
rente 3% ipv 3,5%
Ontbindende voorwaarde koper 1 juli → 1 september. Dit laatste omdat we niet zeker weten of de gemeente e.e.a. voortvarend gaat oppakken en 1 juli niet haalbaar blijkt of dat zij nog aanvullende informatie, toelichting of aanpassing willen

lk hoor je graag. Na akkoord/ondertekening zullen wij direct de initiatieven naar de gemeente sturen. (…)”

2.11.

Vervolgens is de overeenkomst nog een laatste maal aangepast en hebben partijen op 18 mei 2021 een overeenkomst ondertekend waarmee de koop van het kantoorpand door De Nieuwe Norm is bevestigd. In de definitieve overeenkomst (hierna: de overeenkomst’) staat, voor zover relevant, het volgende:

“(…)

Koopsom: € 2.500.000,-- k.k.

Datum overdracht: UITERLIJK 1 SEPTEMBER 2021

(…)

Aanbetaling: koper voldoet uiterlijk 10 dagen na ondertekening van de koopovereenkomst
en ontvangst schriftelijke bestuurlijke goedkeuring tot bestemmingswijzigingeen onherroepelijke aanbetaling aan verkoper zulks ter grootte van € 250.000,--, zulks op een nader door verkoper aan te geven bankrekening. Indien voornoemde aan betaling niet binnen de gestelde termijn zal zijn voldaan, vervalt de overeenkomst van rechtswege en is koper een boete van 10% berekende over de volledige koopsom verschuldigd aan verkoper.

Zekerheid Koper: koper is
uiterlijk per datum 01 SEPTEMBER 2021 verplicht tot afnamevan het onderhavige kantoorpand op basis van voornoemde koopsom minus de voornoemde aanbetaling, zulks
op straffe van een boetesom ter grootte van 10% berekend over de gehele koopsom.

(…)

On[t]bindende Voorwaarden Koper:op vertoon van een
schriftelijke afwijzingvan de Gemeente Capelle aan den IJssel
t.b.v. herbestemming van het onderhavige kantoorpand naar Maatschappelijk / Wonenis koper per uiterste datum 1 juli 2021 bevoegd, deze overeenkomst te ontbinden.
Mocht er op 1 juli 2021 geen schriftelijke afwijzing van de Gemeente Capelle aan den IJssel zijn gegeven, zal de genoemde datum, in overleg, naar de toekomst worden verplaatst, doch uiterlijk 1 september 2021.

(…)”

2.12.

Op 20 mei 2021 heeft De Nieuwe Norm per e-mail haar initiatieven voor de bestemmingswijziging van het kantoorpand aan de gemeente gestuurd. Bij e-mail van 4 juni 2021 heeft de gemeente aan De Nieuwe Norm, voor zover relevant, het volgende meegedeeld:

“ (…) Het advies van mijn collega's is drieledig en behelst het volgende.

1. We staan open voor een transformatie van dit object. We zijn het erover eens dat het geen toekomstbestendige kantoorlocatie betreft.

2. We stellen een toetsingskader op. Dat is het Programma Wonen op Maat. We moeten het daarom nog even aanhouden om te weten welke doelgroep we willen huisvesten. Ik informeer jullie nog over de planning van dit Programma.

3. Tussentijds willen we jullie vragen in gesprek te gaan met de omgeving. Nog niet om een initiatief te presenteren, maar om te vragen op welke manier de omwonenden graag betrokken willen worden. Hierover zou ik een digitaal overleg willen plannen (…)”

2.13.

PG heeft vervolgens de notaris verzocht om een koopovereenkomst op te stellen. De Nieuwe Norm heeft bij e-mail van 29 juni 2021 aan PG verzocht om in de koopovereenkomst de ontbindende voorwaarde te laten opnemen:

“ (…) Voor de goede orde; ontbindende voorwaarde mbt bestemmingswijziging zal nog wel in de koopovereenkomst moeten worden meegenomen. De mail van [persoon B] geeft aan dat ze open staan voor transformatie maar er is nog geen bestuurlijke bevestiging/afwijzing conform de overeenkomst.

Als het goed is krijgen we vandaag de datum voor de afspraak met de wethouder; doel is om hier het 'Wonen op Maat'; waaraan zij de bestuurlijke goedkeuring koppelen, voor deze locatie te laten vervallen of in ieder geval zodanig te vervroegen dat er voor 1 september een uitspraak ligt. (…)”

Hierop is geen reactie gekomen van Cypresbaan.

2.14.

Op 9 juli 2021 heeft de notaris de conceptkoopovereenkomst aan PG en Cypresbaan gestuurd, waarna de notaris op verzoek van PG/Cypresbaan de in 2.11 geciteerde ontbindende voorwaarde uit de overeenkomst laat. De aangepaste conceptovereenkomst wordt op 13 juli 2021 naar De Nieuwe Norm en Cypresbaan gestuurd. Naar aanleiding daarvan hebben partijen omstreeks 13 juli 2021 telefonisch contact gehad. In dit gesprek heeft Cypresbaan zich op het standpunt gesteld dat de ontbindende voorwaarde niet meer gold omdat het 1 juli 2021 is geweest en gelet op de e-mail van 4 juni 2021 van de gemeente geen sprake is van een schriftelijke afwijzing. Cypresbaan heeft De Nieuwe Norm meegedeeld dat zij de overeenkomst dient na te komen.

2.15.

Vervolgens heeft De Nieuwe Norm bij e-mail van 13 juli 2021 de volgende vraag aan de gemeente gesteld:

“(…) Wanneer wij op dit moment bij de gemeente Capelle aan den IJssel een herbestemming vragen voor de kantoorlocatie [adres 2] naar maatschappelijk/wonen, kun jij dan aangeven wat het antwoord van de gemeente Capelle aan den IJssel hierop is? (…)”

2.16.

De gemeente heeft bij e-mail van 14 juli 2021 daarop als volgt geantwoord:

“(…) Op dit moment kan er geen medewerking verleend worden aan het initiatief. (…)”

2.17.

Bij brief van 14 juli 2021 heeft De Nieuwe Norm aan Cypresbaan, voor zover relevant, het volgende meegedeeld:

“(…)

Onder verwijzing naar de overeenkomst van 18 mei 2021 en met name naar de ontbindende voorwaarde het volgende.

Wij verwijzen naar onze mail van 29 juni 2021 en naar bijgaande mail van 14 juli 2021 van de gemeente Capelle aan den IJssel, waarin staat vermeld dat “op dit moment kan er geen medewerking verleend worden aan het initiatief”.

Wij beroepen ons dan ook op de ontbindende voorwaarde uit de overeenkomst en ontbinden derhalve de Overeenkomst van 18 mei 2021.

(…)”

2.18.

Bij e-mail van 22 juli 2021 heeft De Nieuwe Norm aan PG kenbaar gemaakt onder welke voorwaarden zij bereid zou zijn om het kantoorpand af te nemen. Hierop is Cypresbaan niet ingegaan.

2.19.

Bij brief van 29 juli 2021 heeft de advocaat van Cypresbaan aan De Nieuwe Norm meegedeeld dat Cypresbaan niet akkoord gaat met het beroep op de ontbindende voorwaarde. Cypresbaan heeft De Nieuwe Norm gesommeerd om de koopovereenkomst binnen zeven dagen te ondertekenen en de overige verplichtingen uit de overeenkomst tijdig na te komen.

2.20.

PG heeft daarna de gemeente verzocht om opheldering van haar e-mail van 14 juli 2021 aan De Nieuwe Norm, waarop de gemeente bij e-mail van 29 juli 2021 het volgende heeft meegedeeld aan PG:

“(…)

Zoals eerder omschreven in de e-mail van 4 juni jl., staan we als gemeente open voor een transformatie van het object aan [adres 2] . We zijn het er immers over eens dat het pand geen toekomstbestendige kantoorlocatie betreft. We kunnen het ingediende initiatief helaas pas (goed) toetsen op het moment dat het Programma, genaamd "Wonen op Maat", is vastgesteld. Onze afdeling Samenleving werkt aan dit toetsingskader. De voorlopige planning toont dat het kader eind 2021 wordt vastgesteld. Dit standpunt is ook als zodanig met De Nieuwe Norm gecommuniceerd.

(…)”

2.21.

De Nieuwe Norm heeft bij brief van 2 augustus 2021 haar standpunt dat zij zich terecht op de ontbindende voorwaarde heeft beroepen gehandhaafd. Bij brief van 12 augustus 2021 heeft Cypresbaan aangegeven aanspraak te zullen maken op de contractuele boete van 10%, zijnde € 250.000,00, indien De Nieuwe Norm het kantoorpand niet tijdig zou afnemen. Verdere correspondentie heeft niet tot een oplossing geleid. De overdracht van het kantoorpand heeft op 1 september 2021 niet plaatsgevonden. Cypresbaan heeft het kantoorpand op 31 januari 2022 aan een derde verkocht voor een bedrag van € 2.700.000,00.

3..Het geschil

3.1.

Cypresbaan vordert dat de rechtbank De Nieuwe Norm bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, veroordeelt tot betaling van € 250.000,00, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf 24 september 2021 (datum dagvaarding), met veroordeling van De Nieuwe Norm in de proceskosten en de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vijftiende dag na het vonnis.

3.2.

Aan haar vordering legt Cypresbaan ten grondslag dat De Nieuwe Norm haar verbintenis uit de overeenkomst niet is nagekomen. De Nieuwe Norm had uiterlijk op 1 september 2021 het kantoorpand van Cypresbaan moeten afnemen. Zij heeft dat niet gedaan en daarom is zij aan Cypresbaan een contractuele boete van 10 % van de koopsom verschuldigd, zijnde € 250.000,00. Het beroep van De Nieuwe Norm op de ontbindende voorwaarde uit de overeenkomst heeft niet geleid tot een rechtsgeldige ontbinding van de overeenkomst. De Nieuwe Norm heeft de ontbindende voorwaarde te laat ingeroepen en bovendien is de ontbindende voorwaarde niet vervuld omdat er geen schriftelijke afwijzing ligt van de gemeente.

3.3.

De Nieuwe Norm voert als verweer dat zij niet gehouden is het kantoorpand af te nemen, omdat de ontbindende voorwaarde als vervat in de overeenkomst wel degelijk tijdig is ingeroepen en ook is vervuld, met als gevolg dat de overeenkomst door haar rechtsgeldig is ontbonden op 14 juli 2021. De Nieuwe Norm concludeert tot niet-ontvankelijkverklaring van Cypresbaan in haar vordering althans ontzegging daarvan aan Cypresbaan als zijnde ongegrond en onbewezen, met veroordeling van Cypresbaan, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, in de proceskosten.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4..De beoordeling

4.1.

Kern van het geschil tussen partijen is of De Nieuwe Norm gerechtigd is zich te beroepen op de ontbindende voorwaarde die ten gunste van haar in de overeenkomst is opgenomen. Als De Nieuwe Norm de overeenkomst op 14 juli 2021 rechtsgeldig heeft ontbonden, hoeft zij het kantoorpand niet af te nemen en hoeft zij geen boete te betalen aan Cypresbaan. Partijen verschillen van mening over de vraag of De Nieuwe Norm de ontbindende voorwaarde tijdig heeft ingeroepen, over de uitleg van de ontbindende voorwaarde en over de vraag of met de e-mail van de gemeente van 14 juli 2021 de ontbindende voorwaarde wordt vervuld.

Uiterste datum inroepen ontbindende voorwaarde

4.2.

Cypresbaan stelt zich op het standpunt dat De Nieuwe Norm zich vóór 1 juli 2021 op de ontbindende voorwaarde had moeten beroepen. Verlenging van deze termijn was enkel “
in overleg” mogelijk, hetgeen volgens Cypresbaan betekent dat Cypresbaan met verlenging had moeten instemmen. Cypresbaan heeft geen toestemming voor verlenging gegeven, omdat door de e-mail van 4 juni 2021 van de gemeente (zie 2.12) al duidelijk was dat de gemeente wilde meewerken aan een bestemmingswijziging. De Nieuwe Norm heeft pas op 14 juli 2021 een beroep op de ontbindende voorwaarde gedaan en dus te laat, aldus Cypresbaan.

4.3.

De Nieuwe Norm betwist dat zij de ontbindende voorwaarde te laat zou hebben ingeroepen. Zij voert aan dat uit de formulering van de ontbindende voorwaarde niet is af te leiden dat Cypresbaan toestemming moest verlenen voor het verlengen van de termijn tot na 1 juli 2021. Op 29 juni 2021 was er nog geen duidelijkheid van de gemeente en daarom heeft De Nieuwe Norm diezelfde dag contact opgenomen met PG/Cypresbaan om de termijn te verlengen tot 1 september 2021, maar daarop heeft Cypresbaan geen antwoord gegeven.

4.4.

Niet in geschil is dat er op 1 juli 2021 geen schriftelijke afwijzing lag van de gemeente. Naar het oordeel van de rechtbank trad daardoor de tweede volzin van de ontbindende voorwaarde in werking, waarin staat dat de termijn in dat geval
zalworden verlengd. Uit de formulering van de ontbindende voorwaarde volgt dat partijen in overleg een nieuwe datum zouden bepalen, waarbij als uiterste datum 1 september 2021 werd vastgelegd. Er staat niet in dat De Nieuwe Norm toestemming van Cypresbaan moest verkrijgen voor verlenging van de termijn. De omstandigheid dat Cypresbaan om haar moverende redenen niet heeft meegewerkt aan het bepalen van een nieuwe datum, maakt niet dat De Nieuwe Norm op 14 juli 2021 te laat was met het inroepen van de ontbindende voorwaarde. Nu vaststaat dat De Nieuwe Norm met haar e-mail van 29 juni 2021 tijdig heeft laten weten dat zij de termijn waarbinnen de ontbindende voorwaarde kon inroepen wilde verlengen, wordt toegekomen aan het volgende geschilpunt: de uitleg van de ontbindende voorwaarde.

Uitleg ontbindende voorwaarde

4.5.

Cypresbaan stelt zich op het standpunt dat De Nieuwe Norm alleen een beroep kon doen op de ontbindende voorwaarde als er een schriftelijke stuk van de gemeente zou liggen waaruit blijkt dat zij het verzoek tot bestemmingswijziging van het kantoorpand naar maatschappelijk/wonen afwijst. Aangezien het verkrijgen van bestuurlijke goedkeuring vaak vele maanden duurt, hebben partijen niet afgesproken dat sprake dient te zijn van bestuurlijke goedkeuring, maar slechts van een schriftelijke afwijzing. Dit gaf De Nieuwe Norm de gelegenheid haar plannen tot bestemmingswijziging voor te leggen aan de gemeente en kwam tegelijkertijd tegemoet aan de wens van Cypresbaan om uiterlijk 1 september 2021 te leveren. Dat de uiteindelijke procedure tot bestemmingswijziging mogelijk niet het gewenste resultaat zou hebben, was voor rekening en risico van De Nieuwe Norm, aldus Cypresbaan.

4.6.

De Nieuwe Norm voert aan dat een zuiver tekstuele uitleg van de ontbindende voorwaarde geen recht doet aan wat partijen van elkaar mochten verwachten. Volgens De Nieuwe Norm moet de ontbindende voorwaarde zo uitgelegd worden dat als het niet zeker zou zijn dat bestuurlijke goedkeuring voor de bestemmingswijziging naar maatschappelijk/wonen zou worden verkregen, een beroep kon worden gedaan op ontbinding. Aangezien de bestuurlijke goedkeuring op 1 september 2021 nog steeds ontbrak, heeft zij zich terecht op de ontbinding beroepen. Volgens De Nieuwe Norm is vanaf het begin van de onderhandelingen kenbaar geweest bij Cypresbaan dat de bestemmingswijziging voor haar bepalend is. Dit volgt onder andere uit het tekstvoorstel van De Nieuwe Norm voor de ontbindende voorwaarde, waarin staat dat de overeenkomst kan worden beëindigd indien “
de bestemming van de locatie niet per uiterste datum 1 september 2021 of zoveel later als partijen nader overeenkomen zal worden gewijzigd naar maatschappelijk/wonen”. Dat de ontbindende voorwaarde op deze wijze moet worden uitgelegd, volgt ook uit de context van de definitieve overeenkomst. Daarin is de verplichting tot aanbetaling gekoppeld aan de schriftelijke bestuurlijke goedkeuring tot bestemmingswijziging. Tot slot voert De Nieuwe Norm aan dat zij geen contractuele boete verschuldigd kan zijn, omdat de bepaling waarin de boete is vastgesteld (“Zekerheid koper”), voortborduurt op de bepaling over de aanbetaling. Nu de aanbetaling gekoppeld is aan schriftelijke bestuurlijke goedkeuring en die ontbrak, hoefde er geen aanbetaling verricht te worden en kan er dus ook geen contractuele boete verschuldigd zijn.

4.7.

Uit de wederzijdse standpunten volgt dat partijen van mening verschillen over hoe de ontbindende voorwaarde moet worden uitgelegd. De rechtbank zal de voorwaarde daarom moeten uitleggen. Bij de uitleg van een contractueel beding komt het op grond van de Haviltexmaatstaf aan op de betekenis die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan dat beding mochten toekennen en op wat zij in dat opzicht redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij zijn de omstandigheden van het concrete geval, gewaardeerd naar wat de maatstaven van redelijkheid en billijkheid meebrengen, van beslissende betekenis. Ook gedragingen van partijen tijdens en na het sluiten van de overeenkomst kunnen van belang zijn voor de aan die overeenkomst te geven uitleg, omdat daaruit kan blijken hoe zij de overeenkomst hebben begrepen.

4.8.

Bij professionele partijen kan in de regel groot gewicht worden toegekend aan de bewoordingen van de overeenkomst, omdat van hen in beginsel mag worden verwacht dat zij hun bedoelingen juist en duidelijk op schrift vastleggen. Het gaat hier aan beide zijden om professioneel opererende partijen die verstand hebben van onroerend goed en bovendien ervaring hebben met de bijbehorende bestuursrechtelijke processen (zoals wijzigingen van bestemmingsplannen en de mogelijke duur van gemeentelijke plan- en besluitvorming) en met het sluiten van commerciële contracten zoals het onderhavige. Het was voor beide partijen duidelijk dat de bestemmingswijziging van het kantoorpand een belangrijk aspect was. Ook waren zij zich beide goed bewust van de mogelijkheid dat de gemeente traag zou zijn met bestuurlijke goedkeuring van de bestemmingswijziging, zo blijkt uit de e-mails van De Nieuwe Norm van 18 mei 2021 (zie 2.10) en 29 juni 2021 (zie 2.13). Van beide partijen – dus ook van De Nieuwe Norm – mag dan verwacht worden dat zij wat betreft de formulering van de ontbindende voorwaarde extra oplettend waren. Dat geldt te meer omdat over de formulering van deze voorwaarde relatief uitvoerig is gecorrespondeerd en partijen het daarover niet snel eens werden (zie bijvoorbeeld 2.7 en 2.8).

4.9.

Uit de tekst van de ontbindende voorwaarde (zie 2.11) volgt dat er een beroep op ontbinding kan worden gedaan indien de gemeente de herbestemming van het kantoorpand naar maatschappelijk/wonen schriftelijk heeft afgewezen. Er staat niet in dat De Nieuwe Norm mag ontbinden als de gemeente nog geen uitsluitsel/(bestuurlijke) goedkeuring heeft gegeven op 1 september 2021.

4.10.

In de bepaling “
Aanbetaling” staat wél dat er sprake moet zijn van bestuurlijke goedkeuring alvorens de aanbetalingsverplichting ontstaat. Dit is het gevolg van het verzoek van De Nieuwe Norm bij e-mail van 18 mei 2021 (zie 2.10) om aan deze bepaling de voorwaarde van bestuurlijke goedkeuring toe te voegen. De Nieuwe Norm heeft dit niet verzocht met betrekking tot de ontbindende voorwaarde. Zij is akkoord gegaan met het tekstvoorstel van Cypresbaan op dit punt. Uit de e-mail van 4 mei 2021 van PG (zie 2.7) kan worden afgeleid dat het eerdere tekstvoorstel van De Nieuwe Norm voor de ontbindende voorwaarde voor Cypresbaan niet acceptabel was. Uit dit antwoord had De Nieuwe Norm kunnen afleiden dat Cypresbaan andere bedoelingen voor ogen had met betrekking tot de mogelijkheid tot ontbinding dan zij en had zij extra oplettend moeten zijn op het punt van de formulering van deze bepaling.

4.11.

Tegen deze achtergrond overweegt de rechtbank dat de tekst van de ontbindende voorwaarde en de omstandigheden waaronder deze tot stand is gekomen geen aanknopingspunten biedt voor de uitleg van De Nieuwe Norm. Dat de aanbetaling alleen verricht hoefde te worden nadat er bestuurlijke goedkeuring voor bestemmingswijziging was verkregen, maakt niet dat het ontbreken van de bestuurlijke goedkeuring als grond voor ontbinding moet worden ingelezen. Als De Nieuwe Norm, zoals zij aanvoert, had willen kunnen ontbinden in het geval dat er nog geen beslissing was genomen door de gemeente, dan had het voor de hand gelegen dat zij (in diezelfde e-mail van 18 mei 2021) daartoe een tekstvoorstel had gedaan en duidelijk had gemaakt dat zij niet akkoord kon gaan met de tekst van Cypresbaan.

4.12.

De rechtbank gaat gelet op het voorgaande uit van de lezing van de ontbindende voorwaarde door Cypresbaan en concludeert dat De Nieuwe Norm de overeenkomst alleen rechtsgeldig kon ontbinden als er een schriftelijke afwijzing van het verzoek tot bestemmingswijziging van het kantoorpand zou liggen. Ligt die er niet, dan is De Nieuwe Norm verplicht het kantoorpand af te nemen en als zij dat niet doet, moet zij de contractuele boete betalen.

Schriftelijke afwijzing

4.13.

Daarmee komt de rechtbank tot de vraag of er een schriftelijke afwijzing van de gemeente ligt waarmee de ontbindende voorwaarde is vervuld waardoor de overeenkomst rechtsgeldig is ontbonden op 14 juli 2021.

4.14.

Cypresbaan stelt dat De Nieuwe Norm geen beroep op de ontbindende voorwaarde kon doen, omdat er geen schriftelijke afwijzing van de gemeente lag, wat wel is vereist om de ontbindende voorwaarde in vervulling te laten gaan. Volgens Cypresbaan kan de e-mail van 14 juli 2021 van de gemeente (zie 2.16), waarin zij schrijft “(…)
Op dit moment kan er geen medewerking verleend worden aan het initiatief.(…)”, niet als een schriftelijke afwijzing worden gekwalificeerd. Cypresbaan stelt dat deze mededeling moet worden gezien in de context van de verdere correspondentie met de gemeente. De gemeente stond weliswaar aan het begin van 2021 niet positief tegenover bestemmingswijziging, maar uit de e-mail van 4 juni 2021 (zie 2.12) blijkt dat zij van mening is veranderd. De gemeente heeft toen laten weten positief tegenover een bestemmingswijziging naar maatschappelijk/wonen te staan en heeft aangegeven dat zij een toetsingskader zal gaan opstellen. In haar e-mail van 29 juli 2021 (zie 2.13) heeft de gemeente nogmaals bevestigd dat zij inziet dat het kantoorpand een andere bestemming moet krijgen en dat zij het toetsingskader eind 2021 gereed denkt te kunnen hebben. Pas daarna kan het initiatief getoetst worden en kan er goedkeuring volgen. Volgens Cypresbaan is van een schriftelijke afwijzing van het initiatief nooit sprake geweest. Het was op 14 juli 2021 simpelweg nog te vroeg om goedkeuring te kunnen geven. De ontbindende voorwaarde is niet vervuld en de overeenkomst is daarom niet rechtsgeldig ontbonden, aldus Cypresbaan.

4.15.

De Nieuwe Norm heeft aangevoerd dat de gemeente nooit positief heeft gestaan tegenover bestemmingswijziging van het kantoorpand. Dit blijkt duidelijk uit de e-mail van 18 februari 2021 van de gemeente aan PG (zie 2.2). De gemeente heeft in lijn hiermee op 14 juli 2021 laten weten geen medewerking te kunnen verlenen aan het initiatief. Dit is een schriftelijke afwijzing zoals bedoeld in de ontbindende voorwaarde uit de overeenkomst. Uit de email van 4 juni 2021 van de gemeente blijkt niet dat de gemeente medewerking zou gaan verlenen aan het plan van De Nieuwe Norm. Er staat enkel in dat de gemeente openstaat voor een transformatie, maar zij geeft niet aan welke transformatie zij bedoelt. Volgens De Nieuwe Norm heeft zij zich dan ook met succes op de ontbinding beroepen.

4.16.

De rechtbank volgt het standpunt van Cypresbaan. De gemeente (althans haar ambtelijk apparaat) is weliswaar op 18 februari 2021 nog negatief over bestemmingswijziging, maar de latere berichten van de gemeente zijn duidelijk welwillender en daaruit blijkt dat de gemeente (althans een aantal ambtenaren) van mening is veranderd. Naar het oordeel van de rechtbank is er geen onduidelijkheid over welke transformatie de gemeente bedoelt. Het gaat om transformatie van het kantoorpand naar de bestemming maatschappelijk/wonen, welke conclusie wordt bevestigd in de e-mail van de gemeente van 29 juli 2021 (zie 2.13). In de context van deze correspondentie met de gemeente kan de e-mail van 14 juli 2021 niet gezien worden als een schriftelijke afwijzing van de bestemmingswijziging zoals bedoeld in de ontbindende voorwaarde. De gemeente heeft in dat bericht desgevraagd verklaard dat zij op dat moment nog geen medewerking kon verlenen en dat verklaarde zij omdat het toetsingskader nog moest worden opgesteld. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de ontbindende voorwaarde niet is vervuld en dat de overeenkomst op 14 juli 2021 niet rechtsgeldig is ontbonden door De Nieuwe Norm.

Boete verschuldigd?

4.17.

Dit leidt tot de conclusie dat de Nieuwe Norm het kantoorpand had moeten afnemen op 1 september 2021. Nu zij dat niet heeft gedaan, kan Cypresbaan aanspraak maken op de contractuele boete van 10% van de koopsom, zoals volgt uit de bepaling ‘
Zekerheid koper”.

4.18.

De rechtbank volgt De Nieuwe Norm niet in haar verweer dat er geen contractuele boete verschuldigd kan zijn als er ook geen plicht tot aanbetaling was vanwege het ontbreken van de bestuurlijke goedkeuring. Naar het oordeel van de rechtbank staat de contractuele boete los van de aanbetaling, alleen al omdat de voorwaarde waaronder aanbetaald moet worden op initiatief van De Nieuwe Norm zelf anders is geformuleerd dan de voorwaarde waaronder de ontbindende voorwaarde ingeroepen kan worden.

Matiging contractuele boete?

4.19.

De Nieuwe Norm heeft een beroep gedaan op matiging van de contractuele boete. De in artikel 6:94 BW opgenomen maatstaf brengt mee dat de rechter pas gebruik mag maken van de bevoegdheid tot matiging als de toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Daarbij zal niet alleen moeten worden gelet op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen. Hierbij wordt opgemerkt dat de bevoegdheid tot matiging van de boete terughoudend gehanteerd moet worden.

4.20.

De Nieuwe Norm heeft onvoldoende onderbouwd om welke reden de toepassing van het boetebeding tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat zou leiden. De omstandigheid dat Cypresbaan het kantoorpand op een later moment voor een hogere prijs heeft verkocht en daarom geen schade zou hebben geleden, is niet voldoende voor matiging, mede in aanmerking genomen dat Cypresbaan gemotiveerd stelt dat zij in verband met het uiteindelijk afgeketste traject met De Nieuwe Norm en het zoeken van een andere koper de nodige extra kosten heeft moeten namen. Bovendien is de boete (voornamelijk) bedoeld als prikkel tot nakoming, zodat er geen duidelijk verband hoeft te zijn met al dan niet geleden schade.

4.21.

Het bovenstaande leidt tot de conclusie dat wat De Nieuwe Norm naar voren heeft gebracht geen aanleiding vormt voor matiging van de boete. De contractuele boete zal dan ook worden toegewezen tot een bedrag van € 250.000,00.

4.22.

De gevorderde handelsrechte zal worden afgewezen. Op grond van artikel 6:119a BW kan de wettelijke handelsrente verschuldigd zijn bij vertraging in de voldoening van een geldsom. In deze zaak is geen sprake van een dergelijke vertraging, maar van het niet nakomen van de verplichting tot afname van het kantoorpand. Daarop heeft artikel 6:119a BW geen betrekking.. De subsidiair gevorderde wettelijke rente is wel toewijsbaar.

Proceskosten

4.23.

De Nieuwe Norm zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Cypresbaan worden begroot op:

- dagvaarding € 103,40

- griffierecht € 4.200,00

- salaris advocaat €
4.804,00(2,0 punten × tarief € 2.402,00)

Totaal € 9.107,40

Uit het arrest van 10 juni 2022 van de Hoge Raad (ECLI:NL:HR:2022:853), onder nummer 2.3, leidt de rechtbank af dat in dit vonnis geen aparte beslissingen hoeven te worden genomen over nakosten en wettelijke rente daarover.

5..De beslissing

De rechtbank

5.1.

veroordeelt De Nieuwe Norm om aan Cypresbaan te betalen een bedrag van € 250.000,00 (tweehonderdvijftig duizend euro), te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag vanaf 24 september 2021 tot de dag van algehele voldoening,

5.2.

veroordeelt De Nieuwe Norm in de proceskosten, aan de zijde van Cypresbaan tot op heden begroot op € 9.107,40, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,

5.3.

verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad,

5.4.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. N.M. Ketelaar en in het openbaar uitgesproken op 7 september 2022.

3569/3194

Vordering tot nakoming overeenkomst en uitleg ontbindende voorwaarde in vastgoedtransactie

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

1..De procedure

2..De feiten

3..Het geschil

4..De beoordeling

5..De beslissing