Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: ROT 21/4117
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 9 september 2022 in de zaak tussen
[naam eiser] , uit [plaats] , eiser,
gemachtigde: mr. A. Bakker,
en
de heffingsambtenaar van de Regionale Belasting Groep, verweerder,
gemachtigde: mr. Y. Kievit.
Procesverloop
Met het besluit van 25 februari 2021 (de WOZ-beschikking) heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak [adres 1] in Schiedam (de onroerende zaak) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 641.000,-.
Met de uitspraak op bezwaar van 17 juli 2021 (het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eiser hiertegen ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Eiser heeft aanvullende stukken ingediend.
De rechtbank heeft het beroep op 19 augustus 2022 op zitting behandeld. Eiser heeft zich – via een digitale beeldverbinding – laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde en door [naam taxateur] , taxateur.
Overwegingen
1. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2020. Eiser stelt dat de waarde te hoog is vastgesteld, volgens hem bedraagt de waarde € 518.000,- dan wel € 589.000,-. Eiser verwijst naar een in bezwaar overgelegd taxatierapport van 22 februari 2021 van [persoon A] dat concludeert tot een waarde van € 556.000,-. Verweerder is van mening dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
2. De onroerende zaak is een twee-onder-een-kapwoning met een gebruiksoppervlakte van 158 m², gelegen op een perceel van 291 m². De onroerende zaak heeft een inpandige garage van 45 m³ en een dakkapel. Het bouwjaar is 1991.
3. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding.
4. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. Hiertoe legt hij een taxatierapport over van 14 juli 2022 van [naam taxateur] en de daarin opgenomen waardematrix (matrix). Verweerder onderbouwt de waarde met de verkoopcijfers van drie vergelijkingsobjecten, [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] .
5. De in het taxatierapport opgenomen vergelijkingsobjecten zijn bruikbaar bij de waardering, omdat deze op de belangrijkste waardebepalende kenmerken, zoals ligging, type, bouwjaar, oppervlakte, kwaliteit, onderhoudstoestand, doelmatigheid en voorzieningen voldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak.
6. Eiser voert aan dat de onroerende zaak niet onder architectuur is gebouwd en geen zeer bijzondere uitstraling heeft. Eiser onderbouwt dit met foto’s.
7. De rechtbank is van oordeel dat het waarderen van de uitstraling van de onroerende zaak met een vijf (zeer goed) op een vijfspuntsschaal te hoog is. De toelichting van verweerder dat de onroerende zaak in particuliere opdracht en daarmee onder architectuur is gebouwd, uniek en halfvrijstaand is en uitkijkt op Park Kethel, is hiervoor onvoldoende. Hiervoor is van belang dat eiser gemotiveerd heeft betwist dat dit een zeer bijzondere woning betreft. Ook is van belang dat verweerder in de matrix een vergelijkingsobject uit hetzelfde hofje heeft gebruikt, [adres 2] , en deze slechts een twee (slecht) voor uitstraling heeft gegeven met de toelichting dat dit vergelijkingsobject een mindere uitstraling heeft dan de onroerende zaak. Het verschil tussen deze twee objecten in hetzelfde hofje is hiermee opvallend en de hiervoor gegeven verklaring is hiervoor onvoldoende. Ook is de marge van € 139,- tussen de gehanteerde m²-prijs van de onroerende zaak, € 2.849,-, en de gemiddelde m²-prijs voor de vergelijkingsobjecten, € 2.988,-, te klein om dit op te vangen. Zoals volgt uit de matrix brengt dit omgerekend naar de onroerende zaak namelijk een totaal waardeverschil van € 21.962,- mee. De correctie voor het hoger of lager waarderen van de uitstraling is € 125,- per m² per punt en leidt tot een waardeverschil van € 19.750,- per punt. Een correctie van vijf naar vier voor de onroerende zaak doet echter onvoldoende recht aan de verschillen tussen de onroerende zaak en [adres 2] en daarmee wordt het waardeverschil van € 21.962,- onvoldoende ondervangen.
8. Dit betekent dat verweerder de door hem bepleite waarde niet aannemelijk heeft gemaakt.
9. Gelet op het voorgaande behoeft wat verder is aangevoerd door eiser ten aanzien van de taxatie door verweerder geen behandeling meer.
10. Nu verweerder niet in de op hem rustende bewijslast is geslaagd, komt de vraag aan de orde of eiser de door hem voorgestane waarde van € 518.000,- dan wel € 589.000,- aannemelijk heeft gemaakt. Dit is niet het geval, omdat eiser beide waardes niet nader heeft onderbouwd. Eiser wijkt zelf ook af van de waarde van € 556.000,- zoals genoemd in het door eiser in bezwaar overgelegde taxatierapport. Ook zijn in dit taxatierapport de waarden voor de voorzieningen, de ligging, het onderhoud en de kwaliteit/luxe voor zowel de onroerende zaak als de vergelijkingsobjecten alle op een drie gewaardeerd. Het enkel benoemen van [adres 5] en [adres 6] als geschikte vergelijkingsobjecten is onvoldoende. Eiser heeft verder niet toegelicht waarom juist deze objecten goed vergelijkbaar zouden zijn met de onroerende zaak (vergelijk de uitspraak van de Hoge Raad van 29 april 2022, ECLI:NL:HR:2022:664).
11. Nu beide partijen de door hen verdedigde waarde niet aannemelijk maken, stelt de rechtbank de waarde van de woning schattenderwijs zelf vast op € 610.000,-, alle feiten en omstandigheden in aanmerking nemende. Hierbij heeft de rechtbank aansluiting gezocht bij de uitstraling van de onroerende zaak waarvan de rechtbank het aannemelijk vindt dat deze enigszins bovengemiddeld is ten opzichte van de andere vergelijkingsobjecten.
12. Het beroep is gegrond en de rechtbank vernietigt het bestreden besluit.
13. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt zij dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt.
14. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt zij op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 2.056,- (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift en 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 269,- en 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 759,-, en een wegingsfactor 1). Daarnaast komt het door eiser in bezwaar overgelegde taxatierapport voor vergoeding in aanmerking. De rechtbank stelt deze kosten vast op € 128,26 (2 uur x € 53,- + 21% BTW). De totale proceskosten zijn € 2.184,26.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt het bestreden besluit;
- wijzigt de WOZ-beschikking in die zin dat de waarde nader wordt vastgesteld op € 610.000,-;
- bepaalt dat de desbetreffende aanslag in de onroerendezaakbelastingen dienovereenkomstig wordt verlaagd;
- bepaalt dat verweerder aan eiser het betaalde griffierecht van € 49,- betaalt;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 2.184,26,-;
Deze uitspraak is gedaan door, mr. N. Boonstra, rechter, in aanwezigheid van mr. F. van Ommeren, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 9 september 2022.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht).