ECLI:NL:RBROT:2022:8019

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

locatie Rotterdam

zaaknummer: 9635736 \ CV EXPL 22-1475

datum uitspraak: 23 september 2022

Vonnis van de kantonrechter

in de zaak van

Erasmus C.V.,

gevestigd en kantoorhoudende te Amstelveen,

eiseres,

gemachtigde: mr. S. Velthuizen, advocaat te Rotterdam,

tegen

[gedaagde],

wonende te [woonplaats gedaagde],

gedaagde,

gemachtigde: mr. D.W.E. Urbanus, advocaat te Rotterdam.

De partijen worden hierna ‘Erasmus’ en ‘[gedaagde]’ genoemd.

1..De procedure

Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:

de dagvaarding van 12 januari 2022, met producties;
de aantekeningen van het mondelinge antwoord van [gedaagde] op de rolzitting van 20 januari 2022, met producties;
de conclusie van repliek, met producties;
de aantekeningen van het nadere mondelinge antwoord van [gedaagde] op de rolzitting van 24 maart 2022, met producties;
de brief waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
de akte van Erasmus, met productie;
de akte wijziging van eis van Erasmus, met producties;
de brief van 1 juni 2022 van Erasmus, met productie;
de e-mail van 2 juni 2022 van [gedaagde], met producties;
de e-mails van 3 juni 2022 van Erasmus, met producties;
het proces-verbaal van de mondelinge behandeling op 3 juni 2022, met daaraan gehecht de spreekaantekeningen van mr. Urbanus;
de akte van Erasmus, met producties;
de antwoordakte van [gedaagde].

De uitspraak van het vonnis is door de kantonrechter bepaald op heden.

2..De feiten

2.1.

Tussen (de rechtsvoorganger van) Erasmus als verhuurder en [gedaagde] als huurder is met ingang van 1 juni 2019 een huurovereenkomst voor de duur van één jaar tot stand gekomen met betrekking tot de woning aan de [adres] (hierna: ‘de woning’).

2.2.

De schriftelijke huurovereenkomst vermeldt dat [naam 1] (hierna: ‘[naam 1]’), met het e-mailadres [e-mailadres] en het telefoonnummer [telefoonnummer], als beheerder optreedt totdat de verhuurder anders meedeelt.

2.3.

Tussen [gedaagde] en [naam 1] heeft, voor zover van belang, op 12 december 2019 de volgende Whatsapp-conversatie plaatsgevonden:

“[gedaagde]: Ik ben tot 31 december 2019 op deze woning. Kom jij sleutels ophalen? En krijg ik mijn borg terug?

[naam 1]: Ja je krijg borg van [naam 2] terug

[naam 1]: en geef aan [naam 2] de sleutels”

2.4.

Erasmus is in 2020 eigenaar geworden van de woning.

2.5.

[naam bedrijf], de nieuwe beheerder namens Erasmus, heeft op 12 mei 2020 de volgende e-mail ontvangen van [e-mailadres]:

“Aan: [naam bedrijf]

Van: [gedaagde]

[adres]

telefoon: [telefoonnummer]

Betreft: Melding lekkage / dak lekkage boven raam zie film

Gaarne contact opnemen afspraak te maken voor reparatie.

Bij voorbaat dank”

2.6.

Erasmus heeft vanaf augustus 2021 geen huurpenningen met betrekking tot de woning meer ontvangen.

2.7.

Met ingang van 30 januari 2022 heeft [naam 3] (hierna: ‘[naam 3]’) als verhuurder een huurovereenkomst met betrekking tot de woning gesloten met [naam 3]
(hierna: ‘[naam 3]’) als huurder.

3..Het geschil

3.1.

Erasmus eist - na wijziging van eis - samengevat:

de huurovereenkomst tussen partijen te ontbinden, althans te verklaren voor recht dat die huurovereenkomst is ontbonden;
[gedaagde] te veroordelen om de woning op straffe van een dwangsom te ontruimen, met veroordeling van [gedaagde] in de integrale kosten van de ontruiming dan wel een bedrag van € 5.000,00 toe te wijzen als (voorschot op de) schadevergoeding;
[gedaagde] te veroordelen om aan Erasmus te betalen € 4.289,61 met rente en een bedrag van € 630,60 per maand tot en met de maand van ontruiming;
[gedaagde] te veroordelen in de proceskosten met rente en nakosten;
het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.

Het bedrag dat wordt geëist, bestaat uit € 3.812,88 aan huur tot en met de maand januari 2022, rente van € 11,80 (berekend tot 3 januari 2022) en buitengerechtelijke kosten van € 460,01.

3.2.

Erasmus baseert haar eis - samengevat - op het volgende.

[gedaagde] is ondanks aanmaning en sommatie in gebreke gebleven met de tijdige betaling van de verschuldigde huur en heeft tot en met de maand januari 2022 een huurachterstand van € 3.812,88 laten ontstaan. De huurachterstand rechtvaardigt ontbinding van de huurovereenkomst. Erasmus eist daarnaast van [gedaagde] vergoeding van de door haar gemaakte buitengerechtelijke kosten ter hoogte van € 460,01.

3.3.

[gedaagde] is het niet eens met de eis en voert - samengevat - het volgende aan.

Er is geen sprake van een contractuele grondslag voor het vorderen van de huurtermijnen vanaf 1 januari 2020. [gedaagde] heeft de huurovereenkomst op 12 december 2019 opgezegd per 31 december 2020, welke opzegging door [naam 1], namens de toenmalige verhuurder, is aanvaard. [gedaagde] heeft vervolgens de sleutels afgegeven aan [naam 3] en de woning verlaten.

4..De beoordeling

4.1.

De kern van het geschil tussen partijen komt neer op de vraag of de huurovereenkomst tussen partijen per 31 december 2019 al dan niet is geëindigd. Erasmus stelt in dat verband dat [gedaagde] de huurovereenkomst nooit (rechtsgeldig) heeft opgezegd. Volgens [gedaagde] is zijn opzegging van 12 december 2019 door [naam 1], namens de toenmalige eigenaar/verhuurder geaccepteerd, waardoor de huurovereenkomst per 31 december 2019 met wederzijds goedvinden is geëindigd. De kantonrechter overweegt als volgt.

4.2.

Weliswaar stellen de huurovereenkomst en de wet (artikel 7:271 lid 3 BW) als vereiste voor een rechtsgeldige opzegging dat de opzegging dient te geschieden bij exploot of aangetekende brief, maar artikel 7:271 lid 8 BW bepaalt dat dit vereiste niet geldt indien de beëindiging geschiedt met wederzijds goedvinden nadat de huur is ingegaan. Hoewel Erasmus zich aanvankelijk op het standpunt heeft gesteld dat zij niet bekend is met ene [naam 1], is niet (langer) in geschil dat [naam 1] in de huurovereenkomst is aangemerkt als beheerder. Erasmus heeft niet gesteld, en ook is niet gebleken, dat voor 12 december 2019 aan [gedaagde] is medegedeeld dat een andere beheerder was aangesteld door de toenmalige verhuurder. Bovendien heeft [gedaagde] onweersproken gesteld dat vanaf de aanvang van de huurovereenkomst al het contact via [naam 1] is verlopen. [gedaagde] mocht er aldus redelijkerwijs vanuit gaan dat [naam 1] bevoegd was om namens de verhuurder op te treden en ook zijn opzegging per 31 december 2019 namens de verhuurder te accepteren. Erasmus heeft geen feiten of omstandigheden gesteld die tot een ander oordeel kunnen leiden. In beginsel is daarmee de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden beëindigd per 31 december 2019.

4.3.

Erasmus heeft zich echter op het standpunt gesteld dat de huurovereenkomst na 31 december 2019 is blijven doorlopen. In dat verband heeft Erasmus onder meer gesteld dat [gedaagde] in ieder geval in juni 2020 nog huur heeft betaald, hetgeen volgens Erasmus blijkt uit de omschrijving (namelijk ‘[gedaagde]’) die bij de betreffende overboeking is gebruikt. Met [gedaagde] is de kantonrechter echter van oordeel dat uit de enkele omschrijving bij deze betaling niet volgt dat de betaling afkomstig is van [gedaagde], vooral ook omdat uit de door Erasmus overgelegde specificatie vanaf februari 2020 blijkt dat ook meermaals de naam van ‘Sebastian’ en ‘S.M. Rak’ is genoemd als omschrijving. Ter onderbouwing van haar stelling heeft Erasmus ook verwezen naar de melding van lekkage van 12 mei 2020 (zie 2.5), waaruit volgens haar blijkt dat [gedaagde] op dat moment nog verbleef in de woning. [gedaagde] heeft dit betwist, waarbij hij erop heeft gewezen dat de melding afkomstig is van het e-mailadres van [naam 1]. De enkele omstandigheid dat de naam van [gedaagde] in de melding wordt genoemd, is naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende om aan te nemen dat [gedaagde] op 12 mei 2020 nog in de woning verbleef, te meer nu het telefoonnummer van [naam 1] in de melding wordt genoemd.

4.4.

Gelet op de gemotiveerde betwisting door [gedaagde] is Erasmus na afloop van de mondelinge behandeling in de gelegenheid gesteld om haar stellingen nader te onderbouwen. Erasmus heeft echter geen verdere stukken in het geding gebracht waaruit blijkt dat [gedaagde] nog huur heeft betaald na 1 januari 2020 of dat de lekkagemelding afkomstig is van [gedaagde], zodat een en ander niet is komen vast te staan.

4.5.

Ter invulling van de aan Erasmus geboden gelegenheid om haar stelling met betrekking tot het doorlopen van de huurovereenkomst na 31 december 2019 nader te onderbouwen, heeft Erasmus wel naar voren gebracht dat [naam 1] desgevraagd telefonisch
aan de advocaat van Erasmus heeft bevestigd dat zij toestemming heeft verleend aan [gedaagde] om de sleutels bij [naam 3] in te leveren. Tevens heeft [naam 1] in het telefoongesprek met de advocaat van Erasmus verklaard dat zij meent dat [gedaagde] toen is vertrokken. Van [naam 3] en [naam 3] heeft Erasmus, ondanks dat zij hen aangetekende brieven heeft gestuurd, niets meer vernomen. Gelet op het, met stukken onderbouwde, consistente verhaal van [gedaagde] - dat ook gedeeltelijk wordt bevestigd door de verklaring van [naam 1] - inhoudende dat hij het energiecontract met betrekking tot de woning per 31 december 2019 heeft beëindigd, hij per die datum de woning heeft verlaten en de sleutels heeft achtergelaten bij [naam 3], hij in oktober 2020 een huis in Lelystad heeft gekocht, waarbij hij ook heeft toegelicht dat hij in de periode daarvoor is teruggekeerd naar het huis waar zijn gezin verbleef, had het op de weg van Erasmus gelegen om concreet en met stukken te onderbouwen dat de huurovereenkomst met [gedaagde] na 31 december 2019 is blijven doorlopen. Dat heeft Erasmus echter niet gedaan.

4.6.

De conclusie is dat, nu de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden geacht moet worden te zijn beëindigd op 31 december 2019 en [gedaagde] de woning ook op die datum heeft verlaten, een grondslag voor de door Erasmus gevorderde huurachterstand vanaf augustus 2021 ontbreekt. De vorderingen van Erasmus wijst de kantonrechter dan ook af.

proceskosten

4.7.

Erasmus wordt in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten betalen. De kantonrechter stelt deze kosten aan de kant van [gedaagde] tot vandaag vast op € 373,50 aan salaris voor de gemachtigde (1,5 punt x € 249,- tarief). Voor kosten die [gedaagde] maakt na deze uitspraak moet Erasmus ook een bedrag betalen van € 124,- (1/2 punt x € 249,- tarief met maximum € 124,-). Hier kan nog een bedrag bijkomen voor de betekening van de uitspraak. In dit vonnis hoeft hierover geen aparte beslissing te worden genomen (ECLI:NL:HR:2022:853).

uitvoerbaarheid bij voorraad

4.8.

Dit vonnis wordt, zoals gevorderd, uitvoerbaar bij voorraad verklaard.

5..De beslissing

De kantonrechter:

5.1.

wijst de vorderingen af;

5.2.

veroordeelt Erasmus in de proceskosten, aan de kant van [gedaagde] tot vandaag vastgesteld op € 373,50;

5.3.

verklaart dit vonnis ten aanzien van de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. W.J.J. Wetzels en in het openbaar uitgesproken.

49039