Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 9529851 / CV EXPL 21-36654
uitspraak: 29 april 2022
vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
in de zaak van
[eiser],
wonende te [woonplaats eiser] ,
eiser bij exploot van dagvaarding van 1 november 2021,
gemachtigde: mr. A. Rhijnsburger te Rotterdam,
tegen
de stichting,
Stichting Woonstad Rotterdam,
gevestigd te Rotterdam,
gedaagde,
gemachtigde: mr. P.J. Remmelts te Rotterdam.
Partijen worden hierna aangeduid als ‘ [eiser] ’ respectievelijk ‘Woonstad’.
1..Het verloop van de procedure
1.1.
Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter kennis heeft genomen:
- het exploot van dagvaarding, met producties;
- de conclusie van antwoord;
- het tussenvonnis van 27 december 2021 waarbij een mondelinge behandeling is bepaald.
1.2.
De mondelinge behandeling heeft op 24 februari 2022 plaatsgevonden. [eiser] is in persoon verschenen, bijgestaan door zijn gemachtigde, [naam 1] . Namens Woonstad is verschenen [naam 2] , opzichter bij Woonstad, bijgestaan door haar gemachtigde [naam 3] . Partijen hebben hun standpunten nader toegelicht. Van hetgeen is besproken heeft de griffier aantekeningen gemaakt.
1.3.
De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis bepaald op heden.
2..De vaststaande feiten
In deze procedure wordt van het volgende uitgegaan.
2.1.
Tussen Woonstad als verhuurster en [eiser] als huurder bestaat een huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan [adres] (hierna: ‘het gehuurde’).
2.2.
In 2020 zijn er lekkageproblemen in de slaapkamer en de badkamer ontstaan in het gehuurde.
2.3.
Naar aanleiding van een klacht door [eiser] over vochtplekken in het gehuurde is het leidingwerk aan een radiator in het gehuurde gerepareerd. Na een volgende lekkagemelding door [eiser] heeft Woonstad in februari 2021 de badkamer in het gehuurde laten vervangen.
3..De vordering
3.1.
[eiser] heeft bij dagvaarding gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, Woonstad te veroordelen aan hem te betalen € 3.220,00 aan hoofdsom, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag van de dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening, met veroordeling van Woonstad in de proceskosten.
3.2.
Aan zijn vordering heeft [eiser] - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang – het volgende ten grondslag gelegd.
3.2.1.
Op 1 september 2020 heeft [eiser] bij Woonstad gemeld dat hij vochtplekken constateerde in zijn woning, aan de wanden en plafonds. Woonstad heeft een reparatie uitgevoerd aan een radiator. De vochtproblemen waren daar niet mee opgelost en de schade nam toe. Pas na zes maanden werd de daadwerkelijke oorzaak van de lekkage gevonden: de kitnaden in de douche moesten vervangen worden. Doordat het zes maanden heeft geduurd voordat de lekkage was gerepareerd, is de schade aan de inboedel enorm toegenomen.
3.2.2.
[eiser] houdt Woonstad aansprakelijk voor de geleden schade wegens tekortschieten in de nakoming van haar verhuurdersverplichtingen. Woonstad heeft in de eerste plaats nagelaten planmatig onderhoud aan het gehuurde te verrichten, als gevolg waarvan de kitnaden niet op tijd vervangen zijn en de lekkage heeft kunnen ontstaan. In de tweede plaats heeft Woonstad onvoldoende deskundig onderzoek ingesteld na de eerste melding in september 2020. Bij het eerste onderzoek hadden de medewerkers van Woonstad, gelet op hun technische achtergrond, al kunnen constateren dat de kitnaden in de douche niet deugdelijk waren. Woonstad heeft er te lang over gedaan om de oorzaak van de lekkage te vinden. De schade is door 3.0 Expertise vastgesteld op een bedrag van
€ 3.220,00. Dat bedrag moet Woonstad aan [eiser] vergoeden.
3.3.
Op de overige stellingen van [eiser] wordt in de beoordeling – indien van belang voor de uitkomst van deze procedure – teruggekomen.
4..Het verweer
4.1.
Woonstad heeft geconcludeerd tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] , met veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure, waaronder begrepen het salaris en de verschotten van de gemachtigde van Woonstad.
4.2.
Daartoe heeft Woonstad - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - het volgende aangevoerd.
4.2.1.
Woonstad heeft adequaat gereageerd op de lekkagemelding van [eiser] . [eiser] heeft de lekkage op 28 oktober 2020 bij Woonstad gemeld, waarna op 6 november 2020 de aannemer van Woonstad een bezoek aan de woning heeft gebracht om onderzoek te doen naar de lekkage. Tijdens dat onderzoek bleek dat de lekkage werd veroorzaakt door kapot leidingwerk van de radiator in een van de slaapkamers van de woning. Kort na dit bezoek heeft het aannemersbedrijf [naam bedrijf] het leidingwerk hersteld. Pas op 14 december 2020, ruim een maand na de herstelwerkzaamheden, meldde [eiser] opnieuw dat er sprake was van een lekkage. Op 16 december 2020 heeft een door Woonstad ingeschakelde loodgieter onderzoek gedaan naar de oorzaak van deze lekkage. Daarbij is geconstateerd dat de tweede werd veroorzaakt door een loszittende vloertegel in de badkamer. Vervolgens is besloten om de gehele badkamer te vervangen. Op 5 januari heeft Woonstad een offerte ontvangen voor het vervangen van de badkamer, waarna op 22 februari 2021 gestart is met de werkzaamheden. Die werkzaamheden zijn binnen acht werkdagen afgerond. Er is enige tijd verstreken tussen de aanvraag van de offerte en de aanvang van de vervangingswerkzaamheden als gevolg van een verplichte voorafgaande asbestinventarisatie.
4.2.2.
Woonstad betwist dat zij aansprakelijk is omdat zij niet op tijd de kitnaden zou hebben vervangen. Op grond van artikel 7:206 lid 1 BW Pro is de verhuurder, behoudens kleine herstellingen, verplicht gebreken te verhelpen op verlangen van de huurder. [eiser] heeft echter nooit gemeld dat de kitnaden in zijn douche gebrekkig waren. Als de lekkage al zou zijn veroorzaakt door de gebrekkige kitnaden, dan is dat niet aan Woonstad, maar aan [eiser] zelf toe te rekenen. Woonstad betwist dat de door haar ingeschakelde aannemer al bij het onderzoek naar aanleiding van de eerste melding had kunnen constateren dat de lekkage was te herleiden tot de badkamer. De aannemer had goede redenen om aan te nemen dat de lekkage werd veroorzaakt door kapot leidingwerk van de radiator en het lag op de weg aan te nemen dat de lekkage zou worden verholpen door dit leidingwerk te vervangen. Bovendien duurde het ruim een maand voordat [eiser] een nieuwe melding maakte van een lekkage (dit keer in de badkamer). Dit bevestigt ook dat de eerste lekkage niet afkomstig was uit de badkamer, aangezien de tweede lekkage zich dan veel eerder na de eerste herstelwerkzaamheden had moeten openbaren.
4.3.
Op de overige stellingen van Woonstad wordt in de beoordeling – indien van belang voor de uitkomst van deze procedure – teruggekomen.
5..De beoordeling
5.1.
Tussen partijen staat niet ter discussie dat er thans geen sprake meer is van een lekkage dan wel enig ander gerelateerd gebrek in het gehuurde. Van belang in deze procedure is met name de vraag of Woonstad aansprakelijk gehouden kan worden voor de door de lekkage ontstane schade aan de inboedel van [eiser] .
5.2.
Vooropgesteld wordt dat herstel van door een gebrek ontstane schade niet valt onder de herstelverplichting van artikel 7:206 BW Pro, welke verplichting slechts ziet op herstel van het gebrek zelf. De door het gebrek ontstane schade wordt bestreken door artikel 7:208 BW Pro. Op grond daarvan is de verhuurder – onder meer – aansprakelijk voor een door een gebrek veroorzaakte schade indien het gebrek na het aangaan van de overeenkomst is ontstaan en aan hem is toe te rekenen. Een gebrek dat is ontstaan ná het aangaan van de huurovereenkomst is toerekenbaar aan de verhuurder als het te wijten is aan zijn schuld (bijvoorbeeld omdat de verhuurder zijn onderhoudsverplichting heeft verzaakt) of (ex artikel 6:75 BW Pro) op grond van wet, rechtshandeling of verkeersopvattingen voor zijn risico komt. Geen toerekening kan plaatsvinden als de verhuurder ten aanzien van het gebrek een geslaagd beroep op overmacht toekomt.
5.3.
Niet in geschil is dat de lekkages zijn ontstaan na het aangaan van de huurovereenkomst. Dit betekent dat Woonstad op grond van artikel 7:208 BW Pro alleen dan aansprakelijk is voor de schade die is ontstaan als gevolg van de lekkages, indien de lekkages aan Woonstad kunnen worden toegerekend. Naar het oordeel van de kantonrechter is van deze situatie geen sprake. Hiertoe wordt als volgt overwogen.
5.4.
Voor aansprakelijkheid van Woonstad voor de schade als gevolg van het gebrek zal sprake moeten zijn van enige verwijtbaarheid met betrekking tot het intreden van het gebrek (bijvoorbeeld verwaarlozing van het onderhoud) of ten aanzien van het verhelpen daarvan (bijvoorbeeld ondeugdelijke reparatie). [eiser] heeft hiertoe onvoldoende gesteld en onderbouwd. Niet gebleken is dat de lekkages het gevolg zijn van slecht onderhoud door Woonstad dan wel dat Woonstad op enige andere wijze schuld heeft aan het ontstaan van de lekkages. Volgens [eiser] kan het Woonstad verweten worden de kitnaden niet eerder te hebben vervangen in het kader van planmatig onderhoud. De onderbouwing van [eiser] dat het een feit van algemene bekendheid is dat kitnaden een beperkte levensduur hebben en derhalve op den duur door Woonstad vervangen hadden moeten worden, kan hem echter niet baten. Het impliceert immers niet dat daar in de onderhavige situatie ook aanleiding toe was. Dit heeft [eiser] ook niet gesteld. Het kan Woonstad dan ook niet worden tegengeworpen.
5.5.
Voorts is niet gebleken dat Woonstad heeft verzuimd de gebreken te verhelpen. Woonstad heeft daartoe onweersproken aangevoerd dat zij steeds actie heeft ondernomen naar aanleiding van de meldingen, ondersteund door een gedetailleerde weergave en tijdlijn van die acties (zie overweging 4.2.1). In dit kader heeft [eiser] gesteld dat Woonstad te lang heeft gedaan over het vaststellen van de oorzaak van de lekkage.
Woonstad had al bij het onderzoek na de eerste melding kunnen constateren dat de eigenlijke en enige oorzaak van de lekkage was gelegen in de gebrekkige kitnaden in de badkamer. Dit standpunt is door Woonstad gemotiveerd betwist. Volgens Woonstad betreffen het twee lekkages met verschillende oorzaken. In dat verband is onder meer van belang dat de eerst gemelde lekkage zich in een slaapkamer bevond die niet direct grensde aan de badkamer, waar de tweede lekkage zich openbaarde. Naar aanleiding van die eerste melding is er bovendien daadwerkelijk een gebrek aan de leidingen van de radiator in de slaapkamer geconstateerd dat vervolgens is hersteld, zoals ook door [eiser] is erkend. [eiser] stelt echter dat het evident was dat die lekkage gelet op de omvang niet door de radiator in de slaapkamer was veroorzaakt, maar onderbouwt dit verder niet. Daarnaast is niet gebleken dat de lekkageproblemen in de badkamer zich al hadden geopenbaard ten tijde van de eerste melding van een lekkage in het gehuurde. Naar het oordeel van de kantonrechter kan het Woonstad niet worden verweten op dat moment geen verder onderzoek te hebben verricht naar de kitnaden in de badkamer. Het enkele feit dat korte tijd na de initiële lekkageproblemen zich opnieuw een lekkageprobleem voordoet, ditmaal in de badkamer, impliceert niet dat beide lekkages hun oorsprong in dezelfde oorzaak vinden. In het door [eiser] overgelegde expertiserapport is evenmin de oorzaak van de lekkageproblemen geconstateerd. De aanwezigheid van technisch geschoold personeel bij controle van het gehuurde naar aanleiding van de eerste lekkagemelding, noopt niet tot een andere conclusie. Als onweersproken staat voorts vast dat [eiser] half december 2020 opnieuw een lekkageprobleem meldt bij Woonstad, waarna zij een loodgieter inschakelt die vaststelt dat de oorzaak van die lekkage is gelegen in de badkamer. Dat er vervolgens enige tijd is verstreken tussen het vaststellen van de oorzaak van de lekkage en het afronden van de vervangingswerkzaamheden in de badkamer, kan naar het oordeel van de kantonrechter niet aan Woonstad worden toegerekend, gelet op de verplichte voorafgaande asbestinventarisatie. [eiser] heeft verder geen concrete feiten of omstandigheden aangedragen waaruit kan worden afgeleid dat Woonstad een duidelijk verwijt ter zake kan worden gemaakt. Van enige verwijtbaarheid ten aanzien van het verhelpen van de gebreken is geen sprake.
5.6.
Aangezien [eiser] geen feiten of omstandigheden heeft gesteld op gronden die nopen tot de conclusie dat het gebrek op grond van wet, rechtshandeling of verkeersopvattingen voor risico van Woonstad moet komen, leidt het voorgaande tot de conclusie dat de stellingen die [eiser] aan zijn standpunt dat het gebrek aan Woonstad moet worden toegerekend ten grondslag heeft gelegd niet tot toewijzing van zijn vordering kunnen leiden. De gevorderde vergoeding van geleden schade van € 3.220,00 zal dan ook worden afgewezen.
5.7.
Als de in het ongelijk gestelde partij dient [eiser] veroordeeld te worden in de kosten van het geding. De kosten aan de zijde van Woonstad worden begroot op een bedrag van € 436,00 aan salaris voor de gemachtigde (2 punten á € 218,00).
5.8.
Hetgeen partijen verder nog hebben aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel en kan daarom onbesproken blijven.
6..De beslissing
De kantonrechter:
wijst de vordering af;
veroordeelt [eiser] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Woonstad vastgesteld op € 436,00 aan salaris voor de gemachtigde;
verklaart dit vonnis voor wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.J.M. van Breevoort en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
50724