Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 10064231 VV EXPL 22-346
datum uitspraak: 4 oktober 2022
Vonnis in kort geding van de kantonrechter
in de zaak van
Gemeente Rotterdam,
zetel: Rotterdam,
eiseres,
gemachtigde: mr. J.M. Fluitsma,
tegen
[gedaagde], die handelt onder de naam ‘ [naam bedrijf] ’,
woonplaats: [woonplaats] ,
gedaagde,
gemachtigde: mr. N. Idrissi.
De partijen worden hierna ‘de gemeente’ en ‘ [gedaagde] ’ genoemd.
1..De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 31 augustus 2022, met bijlagen;
- de spreekaantekeningen van mr. Idrissi van 20 september 2022.
1.2.
Op 20 september 2022 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling met partijen en hun gemachtigden besproken.
2..De feiten
2.1.
[gedaagde] huurt op basis van een schriftelijke huurovereenkomst van de gemeente de bedrijfsruimte aan de [adres] in Rotterdam. Op de huurovereenkomst zijn van toepassing de ‘Algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte ex artikel 7A:1624 BW’ (model ROZ 1994).
2.2.
In de huurovereenkomst staat, voor zover relevant:
“4.6 De door huurder te verrichten betalingen aan verhuurder zijn in één bedrag bij vooruitbetaling verschuldigd in achtereenvolgende betaalperioden als weergegeven in 4.7 en moeten vóór of op de eerste dag van de periode waarop de betalingen betrekking hebben volledig zijn voldaan.”
2.3.
[gedaagde] moet de huurprijs per kalendermaand betalen.
2.4.
In de algemene bepalingen staat, voor zover relevant:
“2.1 Huurder dient het gehuurde – gedurende de gehele duur van de huurovereenkomst – daadwerkelijk, behoorlijk en zelf te gebruiken uitsluitend overeenkomstig de in de huurovereenkomst aangegeven bestemming. (…)”
“2.4 Huurder is verplicht het gehuurde overeenkomstig de aard van het door hem daarin uitgeoefende bedrijf voor het publiek geopend te houden en daarin daadwerkelijk zijn bedrijf uit te oefenen:
- indien het gehuurde deel uitmaakt van een winkelcentrum of winkelstraat gedurende de openingstijden daarvan, koopavonden daaronder begrepen;
- indien het gehuurde geen deel uitmaakt van een winkelcentrum of winkelstraat gedurende de vanwege de bevoegde instantie vastgestelde openingstijden dan wel bij gebreke daarvan de gebruikelijke openingstijden voor vergelijkbare ruimten.”
2.5.
[gedaagde] heeft een huurachterstand laten ontstaan. Op het moment van het uitbrengen van de dagvaarding was de achterstand € 35.638,90. Op 5 september 2022 heeft [gedaagde] een huurtermijn en een aanvullend bedrag van € 750,- betaald, zodat aan achterstand, berekend tot en met augustus 2022, een bedrag van € 34.888,90 overblijft.
2.6.
De huurprijs bedroeg op 1 mei 2020 € 1.371,58 per maand, daarna € 1.387,63 per maand en nu € 1.417,15 per maand.
2.7.
In verband met de coronamaatregelen is het gehuurde noodgedwongen enkele periodes gesloten of beperkt open geweest.
2.8.
In verband met detentie van [gedaagde] is de winkel van 2 november 2021 tot en met 20 augustus 2022 gesloten geweest.
3..Het geschil
3.1.
De gemeente eist samengevat:
- [gedaagde] te veroordelen het gehuurde te ontruimen, op straffe van een dwangsom van € 1.000,- per dag;
- [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten met rente;
- het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.
3.2.
De gemeente baseert de eis op het volgende. [gedaagde] heeft een huurachterstand laten ontstaan die op het moment van dagvaarden 26 maal de maandhuur bedroeg. Dit alleen al rechtvaardigt de ontbinding van de huurovereenkomst en vooruitlopend daarop de ontruiming van het gehuurde. Daarnaast heeft [gedaagde] niet voldaan aan zijn exploitatieverplichting door het gehuurde voor langere tijd gesloten te houden. Ook gebruikt [gedaagde] het gehuurde niet volgens de contractuele bestemming van winkel in cadeau- en huishoudelijke artikelen, maar als juwelier.
De gemeente heeft een spoedeisend belang bij haar vordering. Met de hoogte van de huurachterstand is het spoedeisende belang al gegeven. Ook het tegengaan van leegstand (het niet voldoen aan de exploitatieverplichting) levert een spoedeisend belang op. Daarnaast heeft de gemeente er als maatschappelijk verhuurder belang bij om criminaliteit en ondermijning tegen te gaan. De detentie van [gedaagde] levert hiervoor een gevaar op.
3.3.
[gedaagde] is het niet eens met de eis en voert het volgende aan. De gemeente heeft geen spoedeisend belang bij haar vordering. Het gehuurde zal worden verbouwd of gesloopt en zal niet opnieuw worden verhuurd. Daarom is het niet nodig dat [gedaagde] op korte termijn ontruimt. [gedaagde] heeft toegezegd het gehuurde te zullen ontruimen zodra de gemeente het nodig heeft voor verbouw of sloop.
De gemeente gebruikt dit kort geding als drukmiddel. Partijen onderhandelen over de schadeloosstelling die [gedaagde] zal ontvangen in verband met de onteigening waarmee de gemeente bezig is. Partijen kunnen het niet eens worden over de hoogte daarvan.
Bij de huurachterstand wordt geen rekening gehouden met coronakorting waarop [gedaagde] aanspraak wil maken. Uitgaande van een korting van 50% bedraagt de huurachterstand ‘slechts’ ongeveer € 18.000,-. [gedaagde] heeft op 5 september een aflossing van € 750,- betaald. Bovendien kan er verrekend worden met de nog aan [gedaagde] te betalen schadeloosstelling. [gedaagde] heeft aanvankelijk geen facturen ontvangen van de gemeente. [gedaagde] huurt al sinds 1998 en dit is de eerste keer dat een achterstand is ontstaan. Door zijn detentie is een overmachtsituatie ontstaan; dat hij de winkel niet kon exploiteren, is hem daarom niet toe te rekenen.
De detentie van [gedaagde] is geen reden om aan te nemen dat sprake is van ondermijning of witwassen. De gemeente mag haar civielrechtelijke bevoegdheden ook niet inzetten om hier tegen op te treden.
Voor het gebruik van de bedrijfsruimte als juwelier (in afwijking van de contractuele bestemming) heeft de rechtsvoorganger van de gemeente toestemming gegeven. [gedaagde] heeft al sinds 2012 een juwelierszaak in het gehuurde.
4..De beoordeling
Spoedeisend belang
4.1.
De kantonrechter acht het spoedeisend belang van de gemeente bij haar ontruimingsvordering gegeven. De gemeente heeft betwist dat het gehuurde na ontruiming door [gedaagde] leeg zal blijven staan. Zij kan het gehuurde tijdelijk verhuren of in bruikleen geven. Dat [gedaagde] heeft toegezegd om het gehuurde te ontruimen zodra de gemeente het nodig heeft, maakt ook niet dat geen spoedeisend belang aanwezig is. Er staat niet vast dat het onteigeningstraject binnen afzienbare tijd zal zijn afgerond en dat [gedaagde] op grond van de gedane toezegging op korte termijn zal ontruimen. Met haar argument dat zij het gehuurde niet langer wenst te verhuren aan een huurder die zich schuldig maakt aan ernstige tekortkomingen, heeft de gemeente haar spoedeisend belang voldoende onderbouwd.
Ontruimingsvordering
4.2.
Een vordering in kort geding kan worden toegewezen als de partij die de voorziening vraagt hierbij zoveel spoed heeft dat die partij de uitkomst van een gewone procedure niet hoeft af te wachten. Bij die beoordeling is van belang hoe aannemelijk het is dat de vordering in een gewone procedure zal worden toegewezen. Verder moet het belang van de gemeente bij toewijzing van de vordering worden meegewogen en de gevolgen van toewijzing van de vordering voor [gedaagde] als deze uitspraak later wordt teruggedraaid. Als partijen een gewone procedure starten, is de rechter in die procedure niet gebonden aan deze uitspraak.
4.3.
De kantonrechter oordeelt dat alleen al de huurachterstand die [gedaagde] heeft laten ontstaan voldoende is om de ontruimingsvordering van de gemeente toe te wijzen. Zelfs als ervan uit wordt gegaan dat [gedaagde] (nog) een forse korting op de huurprijs krijgt in verband met onvoorziene omstandigheden (de coronacrisis), dan nog is de achterstand zo hoog dat de kantonrechter het hoogst aannemelijk vindt dat in een bodemprocedure de ontbinding van de huurovereenkomst zal worden uitgesproken. Het bedrag aan aflossing dat [gedaagde] op 5 september 2022 heeft betaald, brengt hierin geen verandering. Dit is, zoals de gemeente terecht heeft aangegeven, slechts een druppel op de gloeiende plaat.
4.4.
Dat [gedaagde] aanvankelijk geen facturen heeft ontvangen van de gemeente, maakt dit niet anders. [gedaagde] mocht er niet vanuit gaan dat het ontbreken van een factuur zou betekenen dat hij geen huur hoefde te betalen. Zelfs als ervan uit wordt gegaan dat [gedaagde] niet wist op welke rekening hij moest betalen, had hij bij ontvangst van de facturen alsnog moeten betalen. [gedaagde] had de huurbedragen dan moeten reserveren. Dat hij daar door allerlei omstandigheden niet toe in staat is geweest, komt voor rekening en risico van [gedaagde] en niet van de gemeente.
4.5.
Dat de achterstand op enig moment wellicht verrekend kan worden met een door de gemeente aan [gedaagde] te betalen schadeloosstelling, betekent ook niet dat de ontruiming ondanks de achterstand moet worden afgewezen. De hoogte van de schadeloosstelling staat nog niet vast en ook staat niet vast wanneer dit bedrag aan [gedaagde] zou moeten worden uitbetaald. Er kan daarom nu nog niets verrekend worden. Het vooruitzicht op een schadeloosstelling is ook geen reden voor opschorting van de huurprijsbetalingen.
4.6.
Het feit dat [gedaagde] het gehuurde tijdens zijn detentie langere tijd gesloten heeft gehouden, terwijl hij op grond van de artikelen 2.1 en 2.4 van de algemene bepalingen de verplichting heeft om het gehuurde (zelf) te exploiteren, levert naar het oordeel van de kantonrechter eveneens een reden op voor ontbinding van de huurovereenkomst, zodat ook om die reden aannemelijk is dat die vordering in een bodemprocedure zal worden toegewezen. Een detentie ligt volledig in de risicosfeer van [gedaagde] en levert dus geen overmacht op.
4.7.
Met het argument dat de gemeente dit kort geding gebruikt als drukmiddel, lijkt [gedaagde] zich te beroepen op misbruik van procesrecht. Daarvan is slechts in uitzonderingsgevallen sprake. De kantonrechter oordeelt dat daarvan in dit geval geen sprake is. Hoewel het gevolg van een ontbinding van de huurovereenkomst kan zijn dat de gemeente geen schadeloosstelling (meer) aan [gedaagde] zou hoeven betalen, betekent dit niet dat [gedaagde] niet de consequentie hoeft te dragen van de forse huurachterstand die hij heeft laten ontstaan, naast de omstandigheid dat hij het gehuurde langere tijd gesloten heeft gehouden. Hoewel de gemeente (veel) eerder actie had kunnen ondernemen en de timing van dit kort geding wellicht wat ongelukkig is, ziet de kantonrechter hierin geen aanleiding om de ontruimingsvordering van de gemeente af te wijzen.
4.8.
Omdat de huurachterstand en het niet exploiteren van het gehuurde al voldoende redenen zijn om aan te nemen dat de huurovereenkomst in een bodemprocedure zal worden ontbonden, hoeft de derde grondslag (het handelen in strijd met de contractuele bestemming van het gehuurde) geen bespreking meer.
4.9.
Gelet op het voorgaande zal de ontruimingsvordering van de gemeente worden toegewezen. De ontruimingstermijn zal daarbij worden gesteld op veertien dagen na betekening van het vonnis. De gevorderde dwangsom zal worden toegewezen met een maximum van € 25.000,-.
Proceskosten
4.10.
[gedaagde] krijgt ongelijk en moet daarom de proceskosten betalen. De kantonrechter stelt deze kosten aan de kant van de gemeente tot vandaag vast op € 133,57 aan dagvaardingskosten, € 128,- aan griffierecht en € 498,- aan salaris voor de gemachtigde. Dit is totaal € 759,57. Voor kosten die de gemeente maakt na deze uitspraak moet [gedaagde] ook een bedrag betalen van € € 124,-. Hier kan nog een bedrag bijkomen voor de betekening van de uitspraak. In dit vonnis hoeft hierover geen aparte beslissing te worden genomen (ECLI:NL:HR:2022:853). De wettelijke rente wordt toegewezen.
Uitvoerbaarheid bij voorraad
4.11.
Dit vonnis wordt, zoals gevorderd, uitvoerbaar bij voorraad verklaard.
5..De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
veroordeelt [gedaagde] om de bedrijfsruimte aan de [adres] in Rotterdam te ontruimen met al degenen en datgene wat zich daarop van de zijde van [gedaagde] bevindt, binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis, op straffe van een dwangsom van € 1.000,- per dag voor iedere dag, een dagdeel daaronder begrepen, dat [gedaagde] niet aan deze veroordeling voldoet, met een maximum van € 25.000,-;
5.2.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de kant van de gemeente tot vandaag vastgesteld op € 759,57, met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over dat bedrag vanaf de vijftiende dag na vandaag tot de dag van volledige betaling;
5.3.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5.4.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. M. Fiege en in het openbaar uitgesproken.
51909