ECLI:NL:RBROT:2022:8538

• Datum uitspraak: 14 oktober 2022
• Publicatiedatum: 14 oktober 2022
• Zaaknummer: 9795653
• Instantie: Rechtbank Rotterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: F. Aukema-Hartog
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huuropzegging wegens dringend eigen gebruik en belangenafweging in huurovereenkomst

In deze zaak heeft de kantonrechter van de Rechtbank Rotterdam op 14 oktober 2022 uitspraak gedaan in een geschil tussen twee eisers en De With Studio’s B.V. (DWS) over de beëindiging van een huurovereenkomst. De eisers, die sinds 2 maart 2020 eigenaar en verhuurder zijn van het gehuurde, hebben de huurovereenkomst opgezegd met als argument dat zij het gehuurde dringend nodig hebben voor eigen gebruik, in het bijzonder voor de exploitatie van een hotel. De kantonrechter heeft de zaak beoordeeld aan de hand van artikel 7:296 lid 1 sub b BW, dat vereist dat de verhuurder aannemelijk maakt dat hij het gehuurde dringend nodig heeft. De kantonrechter oordeelde dat de eisers niet voldoende hebben aangetoond dat zij het gehuurde daadwerkelijk en duurzaam in gebruik willen nemen. De plannen die zij hebben gepresenteerd waren te algemeen en niet onderbouwd met concrete bouwplannen of een duidelijk exploitatieplan.

Daarnaast heeft de kantonrechter ook de belangenafweging volgens artikel 7:296 lid 3 BW beoordeeld. De kantonrechter concludeerde dat het belang van DWS bij het behoud van het gehuurde zwaarder weegt dan het belang van de eisers bij beëindiging van de huurovereenkomst. DWS had aanzienlijke investeringen gedaan en was afhankelijk van de exploitatie van het gehuurde voor haar levensonderhoud. De kantonrechter heeft daarom de vorderingen van de eisers afgewezen en hen veroordeeld in de proceskosten. Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad verklaard, wat betekent dat DWS de proceskosten kan vorderen voordat de uitspraak definitief is.

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

locatie Rotterdam

zaaknummer: 9795653 CV EXPL 22-10561

datum uitspraak: 14 oktober 2022

Vonnis van de kantonrechter

in de zaak van

1.. [eiser 1],

woonplaats: [woonplaats eiser 1],
en

2. [eiser 2] ,

woonplaats: [woonplaats eiser 2],

eisers,

gemachtigde: mr. C.L. Verhoef,

tegen

De With Studio’s B.V. ,

vestigingsplaats: Rotterdam,

gedaagde,

gemachtigde: mr. R. Sekeris en mr. I. Reidsma.

De partijen worden hierna ‘[eisers]’ (mannelijk enkelvoud) en ‘DWS’ genoemd.

1.. De procedure

1.1.

Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:

• de dagvaarding van 24 maart 2022;
• de akte aanbrengen producties van [eisers], met producties 1 t/m 11;
• de conclusie van antwoord, met producties 1 t/m 22;
• de brief waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
• de e-mails van 2 september 2022 van [eisers], met producties 12 t/m 15;
• de brief van 9 september 2022 van DWS, met producties 23 t/m 25.

1.2.

Op 12 september 2022 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. Namens [eisers] was [eiser 2] (eiser sub 2, hierna: [eiser 2]) aanwezig, bijgestaan door de gemachtigde voornoemd. Namens DWS waren [naam 1] en [naam 2] (beiden middellijk bestuurder en aandeelhouder van DWS) aanwezig, bijgestaan door mr. Sekeris.

2.. De feiten

2.1.

Op 1 juli 2016 is een huurovereenkomst voor de duur van tien jaar tot stand gekomen tussen oorspronkelijk [naam bedrijf 1] als verhuurder en [naam 3] als huurder met betrekking tot de bedrijfsruimte aan de [adres 1] (hierna: het gehuurde).

2.2.

Per 1 december 2018 is DWS door een indeplaatsstelling huurder van het gehuurde. DWS exploiteert zes hotelkamers in het gehuurde.

2.3.

[naam bedrijf 2] (hierna [naam bedrijf 2]) is op 30 december 2019 eigenaar geworden van het gehuurde. [eiser 2] is 100% aandeelhouder van [naam bedrijf 2].

2.4.

[eisers] is sinds 2 maart 2020 eigenaar en verhuurder van het gehuurde. Daarnaast is [eisers] onder andere eigenaar van de panden aan de [adres 2], [adres 3] en [adres 4]. Op [adres 2] is [naam hotel], op [adres 3] [naam horecazaak] en op [adres 4] [naam pub].

2.5.

[eisers] heeft per brief van 21 augustus 2021 de huurovereenkomst opgezegd tegen 30 juni 2026 primair op grond van dringend eigen gebruik (artikel 7:296 lid 1 sub b BW) en subsidiair op grond van de belangenafweging van artikel 7:296 lid 3 BW.

2.6.

DWS heeft niet met de opzegging van de huurovereenkomst ingestemd.

3.. Het geschil

3.1.

[eisers] eist samengevat:

• vaststelling dat de huurovereenkomst tussen [eisers] en DWS betreffende het gehuurde eindigt op 30 juni 2026, met vaststelling van de ontruiming op datzelfde tijdstip, en met veroordeling van DWS om het gehuurde op dat tijdstip te ontruimen, zulks met machtiging van [eisers] om de ontruiming zo nodig met behulp van de sterke arm van politie en justitie te doen geschieden;
• DWS te veroordelen in de proceskosten met rente;
• het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.

3.2.

[eisers] baseert zijn eis - samengevat - op het volgende.

3.2.1.

Er is sprake van dringend eigen gebruik in de zin van artikel 7:296 lid 1 sub b BW. [eisers], althans aan hem gelieerde derden, heeft het voornemen om in het gehuurde zelf een hotel te exploiteren. Het doel is om de [adres 2], [adres 3] en [adres 4] met elkaar te verbinden en aldaar een hotel te exploiteren overeenkomstig het concept van [naam pub]. Hoewel het gehuurde niet fysiek daarmee kan worden verbonden, wil [eisers] het gehuurde deel laten uitmaken van het hotelconcept. Dat brengt schaalvoordelen met zich mee. Door het gehuurde zelf in gebruik te nemen, zal er ook sprake zijn van een rendementsverbetering. Daarom heeft [eisers] een persoonlijk en reëel bedrijfseconomisch belang bij het duurzaam in eigen gebruik nemen van het gehuurde.

3.2.2.

Voorts doet [eisers] een beroep op de belangenafweging van artikel 7:296 lid 3 BW. Naast het belang om zelf een hotel te exploiteren in het gehuurde, krijgt [eisers] ook meer en rechtstreekse zeggenschap over het gehuurde. Het belang van DWS weegt minder zwaar, omdat de huurovereenkomst op 30 juni 2026 tien jaar heeft voortgeduurd en DWS zelf voornemens is haar bedrijf te verkopen. De investeringen die zij heeft gedaan, zijn na tien jaar afschreven en het opbouwen van goodwill is na tien jaar uitgewerkt.

3.3.

DWS concludeert tot afwijzing van de eis, met veroordeling van [eisers] in de proceskosten met rente. Kort samengevat betoogt DWS dat geen sprake is van dringend eigen gebruik en dat de belangenafweging in het voordeel van DWS dient uit te vallen.

3.4.

Op de overige stellingen van partijen gaat de kantonrechter, voor zover van belang voor de uitkomst van deze procedure, hierna bij de beoordeling in.

4.. De beoordeling

4.1.

In deze zaak zal de kantonrechter beoordelen of de huurovereenkomst tussen [eisers] en DWS per 30 juni 2026 kan worden beëindigd vanwege dringend eigen gebruik dan wel op grond van de afweging van de belangen van beide partijen.

dringend eigen gebruik

4.2.

De kantonrechter overweegt als volgt over de opzegging wegens dringend eigen gebruik ex artikel 7:296 lid 1 sub b BW. De vraag of een verhuurder het gehuurde dringend nodig heeft, moet worden beoordeeld aan de hand van alle omstandigheden van het geval. De verhuurder moet aannemelijk maken dat het geval als omschreven in artikel 7:296 lid 1 sub b BW zich voordoet. De verschillende bestanddelen die aannemelijk gemaakt moeten worden, zijn (a) de wil het gehuurde persoonlijk in duurzaam gebruik te nemen, en (b) het daartoe dringend nodig hebben van het gehuurde.

4.3.

Ter onderbouwing van zijn plan om het gehuurde te betrekken in het nog te realiseren hotelconcept heeft [eisers] sfeerimpressies die betrekking hebben op de [adres 2] en [adres 3] overgelegd. Niet alleen zijn deze sfeerimpressies verder niet onderbouwd met uitgewerkte bouwplannen, maar concrete plannen over hoe het gehuurde in dit concept zal worden betrokken ontbreken ook. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [eisers] slechts in algemene bewoordingen toegelicht dat in het gehuurde ontbijt en andere horeca kan worden aangeboden. Dat is naar het oordeel van de kantonrechter echter onvoldoende om aan te nemen dat [eisers] het gehuurde duurzaam in gebruik wil nemen. Daarbij komt dat [eisers] desgevraagd geen (concreet) antwoord heeft kunnen geven op de vraag wie ([eiser 2], kinderen of andere familieleden van [eiser 2] en/of [naam bedrijf 2]) de exploitatie van het te realiseren hotel op zich zal nemen, nog daargelaten dat [eisers] dit dus ook niet heeft onderbouwd. Ook het plan om het gehuurde persoonlijk in gebruik te nemen is daarmee onvoldoende aannemelijk gemaakt. Bovendien is nog bepaald onzeker of en zo ja, wanneer [eisers] kan starten met de uitvoering van zijn plannen, aangezien de huurovereenkomst van de [adres 2] in ieder geval nog loopt tot 31 oktober 2029 en de vordering om een einddatum van die huurovereenkomst vast te stellen bij vonnis van 29 april 2022 door de kantonrechter is afgewezen.

4.4.

De vraag of voldoende aannemelijk is dat [eisers] het gehuurde dringend nodig heeft, beantwoordt de kantonrechter ook ontkennend. Weliswaar kunnen algemene bedrijfseconomische belangen voldoende zijn om een dringende noodzaak van persoonlijk gebruik aannemelijk te maken, maar [eisers] heeft de door hem gestelde (en door DWS betwiste) rendementsverbetering onvoldoende onderbouwd. Uit deze rendementsberekening, waarvan niet duidelijk is geworden door wie en op welke grondslagen hij is opgesteld, volgt namelijk niet wat het aandeel van het gehuurde is in de gestelde rendementsverbetering en in welke mate er aldus sprake zal zijn van het door [eisers] gestelde schaalvoordeel. Tot slot overweegt de kantonrechter dat indien voor en voor zover er sprake zou zijn van een rendementsverbetering, ook rekening moet worden gehouden met de investeringen die gepaard gaan met de beoogde grootschalige transformatie van de betrokken panden op de [straatnaam]. Aangezien [eisers] geen inzicht heeft gegeven in de hoogte van die investeringen, waarvan de kantonrechter het aannemelijk acht dat die aanzienlijk zijn, kan ook niet worden vastgesteld of sprake is van een substantiële rendementsverbetering.

4.5.

Het voorgaande betekent dat niet is voldaan aan de vereisten van artikel 7:296 lid 1 sub b BW, zodat deze grond niet leidt tot het einde van de huurovereenkomst.

belangenafweging

4.6.

De kantonrechter oordeelt als volgt over het beroep van [eisers] op artikel 7:296 lid 3 BW. Ter onderbouwing van zijn belang bij beëindiging van de huurovereenkomst heeft [eisers] gewezen op het bedrijfseconomische belang dat hij heeft bij het zelf exploiteren van een hotel in (onder andere) het gehuurde. Zoals hiervoor al is overwogen, is echter onvoldoende aannemelijk geworden dat er een (substantiële) rendementsverbetering zal zijn in de te realiseren situatie. Dat belang van [eisers] staat dus niet vast. Verder heeft [eisers] gewezen op het fiscale voordeel bij bedrijfsopvolging indien horeca wordt geëxploiteerd (de BOR). Uitgaande van de juistheid van die stelling, geldt dat het belang van DWS bij behoud van het gehuurde in de gegeven omstandigheden alsnog zwaarder weegt. Als onbetwist staat immers vast dat DWS aanzienlijke investeringen heeft gedaan, waaronder een bedrag van € 175.000,- aan overnamesom aan de vorige huurder, en dat de bestuurders van DWS voor hun levensonderhoud afhankelijk zijn van de exploitatie van DWS. Ook heeft DWS onweersproken aangevoerd dat DWS, gelet op haar naam, sterk locatiegebonden is. Anders dan [eisers] betoogt, is ook niet gebleken dat DWS haar bedrijf hoe dan ook op korte termijn wenst te verkopen.

4.7.

De conclusie is dat de vordering van [eisers] evenmin op grond van artikel 7:296 lid 3 BW kan worden toegewezen. De kantonrechter zal dan ook niet vaststellen dat de huurovereenkomst per 30 juni 2026 eindigt.

proceskosten

4.8.

[eisers] krijgt ongelijk en moet daarom de proceskosten betalen. De kantonrechter stelt deze kosten aan de kant van DWS tot vandaag vast op € 374,- aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 187,- tarief). Voor kosten die DWS maakt na deze uitspraak moet [eisers] ook een bedrag betalen van € 93,50 (1/2 punt x € 187,- tarief met maximum € 124,-). Hier kan nog een bedrag bijkomen voor de betekening van de uitspraak. In dit vonnis hoeft hierover geen aparte beslissing te worden genomen (ECLI:NL:HR:2022:853). De wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen.

uitvoerbaarheid bij voorraad

4.9.

Dit vonnis wordt, zoals gevorderd, ten aanzien van de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad verklaard.

5.. De beslissing

De kantonrechter:

5.1.

wijst de vorderingen af;

5.2.

veroordeelt [eisers] in de proceskosten, aan de kant van DWS tot vandaag vastgesteld op € 374,- met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over dat bedrag vanaf de vijftiende dag na vandaag tot de dag van volledige betaling;

5.3.

verklaart dit vonnis ten aanzien van de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. F. Aukema-Hartog en in het openbaar uitgesproken.

49039