Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ROTTERDAM
Team handel en haven
Zittingsplaats Rotterdam
zaaknummer / rolnummer: C/10/626663 / HA ZA 21-899
Vonnis van 26 oktober 2022
in de zaak van
1..[eiser01] ,
wonende te [woonplaats01] ,
2
[eiser02],
[eiser02],
wonende te [woonplaats01] ,
eisers,
advocaat mr. T.E. Heslinga te Leeuwarden,
tegen
[gedaagde01],
wonende te [woonplaats02] ,
gedaagde,
advocaat mr. T.A. Vermeulen te Rotterdam.
Partijen zullen hierna [eisers01] en [gedaagde01] genoemd worden.
1..De procedure
1.1
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 29 juni 2022
- de akte van de zijde van [eisers01]
- de antwoordakte van [gedaagde01] .
1.2
Ten slotte is vonnis bepaald.
2..De vaststaande feiten
2.1
Voor de duidelijkheid en overzichtelijkheid
herhaalt de rechtbank hier de in het tussenvonnis van 29 juni 2022 vastgestelde feiten en vult deze tevens aan.
herhaalt de rechtbank hier de in het tussenvonnis van 29 juni 2022 vastgestelde feiten en vult deze tevens aan.
2.1.1
[eisers01] en [gedaagde01] hebben in februari 2018 een koopovereenkomst gesloten voor de woning met ondergrond, tuin en overig toebehoren aan de [adres01] te [plaats01] (hierna: de woning). [eisers01] heeft de woning gekocht van [gedaagde01] voor een bedrag van € 375.000,-. De akte van levering is gepasseerd op 20 juli 2018.
2.1.2
In 2013 heeft [gedaagde01] aanbouwen aan de achterkant en zijkant van de woning laten uitvoeren.
2.1.3
Artikel 6.1. van de door [gedaagde01] en [eisers01] gesloten koopovereenkomst luidt:
“
De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. Koper aanvaardt deze staat (…)”
De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. Koper aanvaardt deze staat (…)”
Artikel 6.3. luidt:
“De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als:woning.
(…)
Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper.
Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek “nieuw voor oud”.
Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende ) schade, tenzij verkoper een verwijt treft.”
2.1.4
Op 27 februari 2018 heeft BIJN Inspections and Advice BV (hierna: BIJN) een bouwkundig rapport uitgebracht over de woning. Volgens BIJN was op dat moment aan de woning sprake van direct noodzakelijke kosten van € 340,- en van een bedrag van € 5.135,- aan op termijn noodzakelijke kosten.
2.1.5
Ing. [naam01] , verbonden aan DEJA Bouwadviseur BV, heeft in opdracht van de door [eisers01] ingeschakelde aannemer, [naam02] , op 25 juni 2021 een “rapport inzake beschouwing werkbezoek” uitgebracht. Daarin schrijft hij onder meer:
“Conclusie
De fundering van de achter en zij aanbouw aan de [adres01] te [plaats01] zijn niet gebouwd conform de vergunningstekeningen.
De begane grondvloer zoals in het werk aangetroffen is feitelijk ongeïsoleerd uitgevoerd, de vloer is rondom volledig doorgestort naar buiten over de funderingsbalk zonder onderbreking. Hierdoor is op geen enkele manier een degelijke bouwkundige goed geïsoleerde en waterkerende aansluiting te realiseren.
De betonvloer is gestort op een indrukbare isolatie met een enkelbewapeningsnet. Door de indrukbare isolatie is er onvoldoende dekking op het wapeningsnet. Constructief voldoet de aangetroffen vloer niet aan de huidige Eurocode normering. Er is geen constructieve onderbouwing aanwezig van de gerealiseerde vloer.
Wij adviseren de huidige betonvloer volledig te verwijderen. Gezien de kwaliteit van de gemaakte begane grondvloer adviseren wij de nieuwe aanbouw op een volledig nieuwe fundering met heipalen te maken.
(…)”
2.1.6
Bij brief van 16 juli 2021 heeft (de gemachtigde van) [eisers01] onder meer het volgende bericht aan [gedaagde01] :
“
(…)
(…)
Omdat de problemen steeds verder verergerden (zo was er inmiddels ook sprake van ernstige schimmelvorming), hebben cliënten uiteindelijk een deskundige ingeschakeld die bijgaande conclusies op papier heeft gezet. Uit het rapport blijkt dat de fundering van de uitbouw niet conform de vergunningstekeningen is gebouwd. De begane grondvloer is daarnaast ongeïsoleerd uitgevoerd. Tevens is de betonvloer gestort op een indrukbare isolatie met een enkelbewapeningsnet, waardoor er onvoldoende dekking op het wapeningsnet bestaat. De aangetroffen vloer voldoet niet aan de geldende Eurocode normering, aldus de expert. Ook ontbreekt een constructieve onderbouwing van de gerealiseerde vloer.
(…)
U bent derhalve gehouden om uiterlijk binnen tien dagen na dagtekening van deze brief schriftelijk te bevestigen dat u de aansprakelijkheid erkent en over zult gaan tot opname van de gebreken, alsmede tot volledig en deugdelijk herstel door een erkend en kundig aannemingsbedrijf, dan wel tot het vergoeden van de door cliënten geleden schade.
(…)
2.1.7
Op 18 augustus 2021 heeft [eisers01] , krachtens op 17 augustus 2021 van de voorzieningenrechter in de rechtbank Noord-Holland verkregen verlof, beslag laten leggen op de onroerende zaak op het adres [adres02] te [plaats02] , gemeente Haarlemmermeer, die toebehoort aan [gedaagde01] .
2.1.8
Bij beschikking van 14 januari 2022 in de zaak met zaaknummer C/10/623938 / HA RK 21-964 is op verzoek van [eisers01] een voorlopig deskundigenbericht bevolen.
Als deskundige is benoemd ing. [naam03] , verbonden aan Nebest B.V. Op 24 maart 2022 heeft de heer [naam03] zijn rapport uitgebracht.
2.1.9
Aan de deskundige zijn de volgende vragen gesteld.
1. Hoe beoordeelt u de in opdracht van [gedaagde01] uitgevoerde werkzaamheden aan beide aanbouwen van de woning aan de [adres01] te [plaats01] ?
2 Zijn de werkzaamheden aan de aanbouwen uitgevoerd conform de destijds opgestelde tekeningen en berekeningen en de geldende bouwvoorschriften?
3 Zo nee, welke gebreken kunt u vaststellen?
4 Hoe beoordeelt u de thans nog aanwezig (zij)aanbouwen, die zijn geplaatst op dezelfde fundering?
5 Zijn de verzakkingen van het dak van de aanbouwen, het vocht, de lekkage en de ontstane schimmel een gevolg van de uitgevoerde constructie?
6 Welke (herstel)werkzaamheden zijn er nodig om te komen tot deugdelijke aanbouwen conform de geldende voorschriften? Kunt u een begroting maken van de kosten van deze (herstel)werkzaamheden?
7 Is de tuin ingericht conform de destijds geldende bouwvoorschriften ten aanzien van de constructie van de tuin althans diens ondergrond, en de technische inrichting, en is deze voor normaal gebruik geschikt?
8 Zijn er verder nog op- en/of aanmerkingen op de aanbouwen van de woning én de tuin die van belang kunnen zijn?
2.1.10
Bij beschikking van deze rechtbank van 28 juni 2022 is de schadeloosstelling van de deskundige bepaald op € 7.532,25, inclusief btw.
2.1.11
het rapport van de deskundige
De deskundige heeft op 10 februari 2022 een onderzoek uitgevoerd in en aan de woning. Daarbij waren aanwezig [eiser01] en diens aannemer, de heer [naam02] .
[gedaagde01] en haar advocaat waren uitgenodigd, maar hebben op de uitnodiging niet gereageerd.
De inspectie is zowel visueel als destructief uitgevoerd.
De deskundige komt in zijn rapport van 24 maart 2022 tot de volgende samenvatting van zijn bevindingen.
“• De werkzaamheden zijn niet uitgevoerd volgens de goedgekeurde ontwerptekeningen.
• De serre wordt aangegeven als een onverwarmde verblijfsruimte wat volgens het Bouwbesluit
niet kan omdat hier personen kunnen verblijven. Er dienen dus eisen gesteld te worden aan
de wijze van verwarmen en de Rc-waarden van gevel en dak.
• Het dak van de uitbouw 1 (badkamer) heeft te weinig afschot waardoor regenwater op het dak
blijft staan.
• Een constructieve tekening en berekening van de fundering, begane grondvloer, het dak en
de dragende gevels van de serre, uitbouw 2, ontbreekt.
• Goede bouwkundige details zijn van beide uitbouwen niet gemaakt/gevonden om vocht en
koudebruggen te voorkomen.
• Er is geen palen plan gemaakt met een opgave van de paalbelastingen en tevens is het
draagvermogen van de stalenbuispalen niet juist bepaald.
• De begane grondvloer is niet uitgevoerd als een ps-isolatievloer met een kruipruimte en een
Rc van 3,5 m2K/W en is veel groter uitgevoerd als op ontwerptekeningen was aangegeven en
voldoet niet aan de geldende bouwvoorschriften.
• Door het niet toepassen van een kruipruimte onder de serre kunnen er ook vochtproblemen
ontstaan in de kruipruimte onder de woning omdat een goede ventilatie tegengegaan wordt.
• De extra belasting door de begane grondvloer op de bestaande fundering van de woning is
niet beschouwd. De vraag is of de bestaande fundering de extra krachten kan opnemen.
• Er zijn scheurtjes waargenomen in de wanden en begane grondvloer van de uitbouw
(badkamer). Extreme scheefstanden zijn niet waargenomen.
• De uitbouw 1 is dichter bij de kademuur geplaatst dan was aangegeven op tekening en de
begane grondvloer van beide uitbouwen is doorgestort en met stekken verbonden met de
kademuur.
• De extra belasting door de begane grondvloer en het metselwerk op de kademuur is niet
constructief beschouwd en onderzocht moet worden of de bestaande kademuur voldoende
sterk is.
• De kademuur in het midden en achterzijde van de tuin lijken al gedeeltelijk te verzakken, te
zien aan de ernstige scheuren in het metselwerk en de niet horizontaal lopende voegen zoals
aan de voorzijde. Bij de achterzijde zitten losse onderdelen die weinig samenhang hebben.
Hier kan een gevaarlijke situatie ontstaan als deze constructie de grond niet goed meer kan
keren. Een horizontale opening tussen de kade elementen is daar al zichtbaar.
• De tuin is volledig volgestort met een betonvloer waarop dunne tegels verwerkt zijn. Door het
niet homogeen zijn van de ondergrond zullen er verzakkingen optreden en dat kan niet door
deze betonvloer worden tegengegaan. Ook de temperatuurverschillen kunnen voor schade
zorgen waardoor de tegels uiteindelijk gaan barsten en een onveilige ontstaat door de
scherpe randen.
Rechtvaardiging sloop serre
De constructie van de serre (dak, wanden en vloer) is voor de inspectie door Nebest gesloopt. Indien
deze niet gesloopt was, had door afwezigheid van constructietekeningen van de serre destructief
onderzoek moeten plaatsvinden. Dit zou zijn gegaan om:
• Vaststellen van de balklagen in het dak en verzwaarde constructie voor het deel om de hoek.
• Vaststellen belastingen van dak.
• Afmetingen dragende pui.
• Vaststellen vloeropbouw en constructie onder vloer.
Na de sloop is vastgesteld dat de vloer niet deugdelijk is gemaakt. Deze had ook zonder sloop vooraf
achteraf gesloopt en vervangen moeten worden. De aansluitdetails tussen dak serre en de bestaande
gevel voldoen niet. Daarmee had die aansluiting ook te allen tijde vervangen moeten worden.”
2.1.12
De deskundige concludeert ter beantwoording van de hem gestelde vragen:
“Er zijn enkele zaken die constructief niet zijn aangetoond en constructief maar ook
bouwkundig niet goed zijn uitgevoerd om te voldoen aan het Bouwbesluit 2012.
• Om een deugdelijke aanbouw te maken dienen er bouwkundige details gemaakt te worden
om vocht en koudebruggen te voorkomen die rekening houden met uitzetten en krimpen van
de constructie om scheurvorming tegen te gaan. Deze bouwkundige details zijn niet
gevonden. Tijdens inspectie is gebleken dat de thermische en waterdichte schil niet doorloopt
in ten minste aanbouw 1.
• Van de bestaande fundering kunnen de stalenbuispalen niet hergebruikt worden omdat de
exacte paallengte niet bekend is. Met een PS-isolatie vloer zou de bovenkant van de
funderingsbalk lager moeten zitten waardoor de funderingsbalken ook niet hergebruikt kunnen
worden.
• De tuin dient opnieuw aangelegd te worden met deugdelijke bestrating geschikt voor een
buitensituatie.
• De huidige kademuren in midden- en achterzijde tuin verzakken en buigen naar buiten.
De beschoeiing onder de borderblokken is niet geschikt om de krachten uit het moment ten
gevolge van de gronddruk op te nemen. Bij besluit tot behoud van tuinmuur en grondkering
dient een deugdelijk ondersteunde grondkering ontworpen en uitgevoerd te worden.
• De kwaliteit van het uitgevoerde werk wordt geduid als onvakkundig en risicovol.
• Nebest stelt dientengevolge dat het uitgevoerde werk niet voldoet aan de minimale eisen van
goed en deugdelijk werk.”
2.1.13
De deskundige begroot de kosten van de herstelwerkzaamheden, exclusief btw als volgt:
• Uitbouw 2 stuks: € 65.000,- € 75.000,- (inclusief nieuwe fundering, heipalen en begane
grondvloer, inclusief tegels en hergebruik badkamer meubels).
• Tuin met nieuwe kademuren (midden+achter): € 35.000,- € 50.000,- (inclusief kleine
damwand of iets dergelijks en tuintegels op verdicht zandpakket, exclusief metselwerk
tuinmuur, inclusief schutting of een dergelijke tuinafscheiding).
• Constructief en geotechnisch onderzoek of de kademuur aan de voorzijde de metselwerk
tuinmuur kan dragen: € 5.000,-.
• Geotechnisch en bouwkundig/constructief ontwerp Uitvoeringsgereed incl. berekeningen/
tekeningen € 7.500,- € 12.500,- (inclusief leges en aanvragen bouwvergunning).
• Sloop uitbouwen, tuinvloeren en kademuur in midden en achter: € 7.500,- à € 12.500,-.
In totaal schatten wij de herstelkosten tussen de € 120.000,- en € 155.000,- (exclusief BTW)
Voor meer exacte opgave dienen offertes opgevraagd te worden bij verschillende aannemers.”
2.1.14
Bij e-mailbericht van 25 maart 2022 aan mr. Vermeulen heeft de advocaat van [eisers01] [gedaagde01] verzocht en zonodig gesommeerd binnen veertien dagen voor herstel zorg te dragen.
Bij e-mailbericht van 12 april 2022 heeft zij aan de advocaat van [gedaagde01] als volgt bericht;
“Naar aanleiding van mijn schrijven van 25 maart 2022 heb ik van u geen reactie mogen ontvangen.
De aansprakelijkheid wordt niet ontkend. Er wordt echter ook niet voor herstel zorggedragen.
Derhalve dient cliënt thans derden in te schakelen om dit herstel te verzorgen en in dat kader wenst cliënt hierbij te berichten dat hij geen aanspraak meer maakt op nakoming, maar wenst hij aanspraak te maken op vervangende schadevergoeding. In zoverre kunt u dit schrijven dan ook zien als een omzcttingsverklaring exclusief artikel 6:87 BW.
De vervangende schadevergoeding bedraagt minimaal het bedrag dat door de deskundige is berekend (…)”
3..De verdere beoordeling
3.1
De rechtbank neemt hier over wat in het tussenvonnis van 29 juni 2022 is overwogen en beslist en blijft daarbij.
In dat vonnis heeft de rechtbank het verweer van [gedaagde01] dat [eisers01] niet tijdig heeft geklaagd verworpen. De zaak is vervolgens verwezen naar de rol voor het nemen van een akte door [eisers01] , waarna [gedaagde01] de gelegenheid heeft gekregen een antwoordakte te nemen.
3.2
[eisers01] stelt dat met het rapport van de deskundige vast staat dat er sprake is van een gebrek. Het gebrek betreft de constructie en daarmee het normaal gebruik van de woning. De constructie is zodanig gebrekkig en onveilig dat de woning niet normaal kan worden gebruikt. Het gebrek was bij de koop van de woning reeds aanwezig. [gedaagde01] kan zich niet verweren met de stelling dat zij daarvan niet op de hoogte was nu uit de als productie D overgelegde stukken blijkt dat de gemeente [plaats01] haar in 2013 heeft bericht dat niet conform de bouwvoorschriften is gebouwd.
Daarnaast is het gebrek van zodanige omvang dat wetenschap aan de zijde van [gedaagde01] niet eens noodzakelijk is om te concluderen dat er sprake is van non-conformiteit. Omdat sprake is van een gebrek dat het normaal gebruik van de woning belemmert en dat aan [gedaagde01] kan worden toegerekend, dient zij de schade die dit heeft opgeleverd te vergoeden.
Subsidiair beroept [eisers01] zich op onrechtmatige daad. Aan de vereisten daarvoor wordt volgens hem voldaan.
Meer subsidiair beroept [eisers01] zich op dwaling. Bij de juiste voorstelling van zaken had hij deze woning waarvan een groot deel niet gebruikt kan worden niet gekocht, althans niet onder dezelfde voorwaarden, aldus [eisers01]
non-conformiteit?
3.3
[gedaagde01] voert allereerst aan dat, als er al van gebreken sprake zou zijn, die hadden moeten worden ontdekt door degene die het bouwkundig onderzoek in opdracht van [eisers01] heeft uitgevoerd, en meent dat [eisers01] daarom geen beroep op non-conformiteit toekomt.
De rechtbank oordeelt als volgt.
[gedaagde01] beroept zich op het bepaalde in artikel 6:17 lid 5 BW.
Dat verweer is in feite al in het tussenvonnis van 29 juni 2022 onder 5.3 bij de beoordeling van de vraag of [eisers01] tijdig had geklaagd aan de orde geweest. De rechtbank heeft daar overwogen:
“Uit het rapport dat ten behoeve van deze keuring is opgemaakt, blijkt dat de fundering van de aanbouw geen onderwerp van onderzoek is geweest. Er is enkel onderzoek gedaan naar bouwkundige of installatietechnische elementen die onderhoudsgevoelig zijn. Gelet op het bouwjaar van de woning – 1993 – en het feit dat de aanbouw in 2013 is geplaatst, lag het ook niet in de rede om ten behoeve van de aankoop van de woning een destructief onderzoek te laten uitvoeren. Gesteld noch gebleken is immers dat daarvoor een aanleiding bestond. Het verweer van [gedaagde01] dat het gestelde gebrek reeds in 2018 redelijkerwijs had kunnen worden ontdekt zal dan ook worden gepasseerd.”
“Uit het rapport dat ten behoeve van deze keuring is opgemaakt, blijkt dat de fundering van de aanbouw geen onderwerp van onderzoek is geweest. Er is enkel onderzoek gedaan naar bouwkundige of installatietechnische elementen die onderhoudsgevoelig zijn. Gelet op het bouwjaar van de woning – 1993 – en het feit dat de aanbouw in 2013 is geplaatst, lag het ook niet in de rede om ten behoeve van de aankoop van de woning een destructief onderzoek te laten uitvoeren. Gesteld noch gebleken is immers dat daarvoor een aanleiding bestond. Het verweer van [gedaagde01] dat het gestelde gebrek reeds in 2018 redelijkerwijs had kunnen worden ontdekt zal dan ook worden gepasseerd.”
Die overweging geldt ook voor dit verweer van [gedaagde01] . De rechtbank gaat daarom aan dit verweer voorbij.
3.4
Artikel 7:17 lid 1 BW bepaalt:
Een zaak beantwoordt niet aan de overeenkomst indien zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen, alsmede de eigenschappen die nodig zijn voor een bijzonder gebruik dat bij de overeenkomst is voorzien.
3.4.1
[gedaagde01] betwist dat er sprake is geweest van een noemenswaardig gebrek, omdat zij daar voor de levering nooit iets van heeft gemerkt.
De rechtbank oordeelt dat die gevolgtrekking in haar algemeenheid niet juist kan zijn.
3.4.2
[gedaagde01] acht wat de deskundige ing. [naam03] heeft geconcludeerd over de serre volstrekt irrelevant. [1]
De rechtbank stelt vast dat zij tegen deze conclusies geen inhoudelijk verweer heeft gevoerd.
3.4.3
Onder de badkamer bevinden zich wél heipalen, aldus [gedaagde01] , zo heeft zij vernomen van een van de werknemers van de aannemer, die met de noorderzon is vertrokken. Zij wijst erop dat [eisers01] op dit punt niet consequent is omdat hij enerzijds stelt dat er geen heipalen zijn aangebracht en anderzijds dat het er drie zijn, maar dat die verkeerd zijn geplaatst.
De rechtbank oordeelt als volgt.
Het verwijt dat [eisers01] niet consequent zou zijn waar het de heipalen betreft is niet terecht. Het berust op een verkeerde lezing van de tekst in de akte van [eisers01] van
10 augustus 2022 onder randnummer 7.
Dat er wel heipalen zijn aangebracht acht de rechtbank niet waarschijnlijk, nu namens [gedaagde01] door mr. Vermeulen bij de mondelinge behandeling is verklaard dat er door de gemeente toestemming is verleend voor bouwen zonder heien, omdat het vanwege de sloot te gevaarlijk zou zijn voor de kademuur.
Of dat laatste juist is kan overigens, zonder nadere feitelijke onderbouwing, die ontbreekt, niet worden aangenomen.
3.4.4
[gedaagde01] acht het betoog van [eisers01] over de kademuur niet van belang.
Zonder toelichting, die ontbreekt, is dat commentaar niet begrijpelijk, zodat de rechtbank daaraan voorbijgaat.
3.4.5
[gedaagde01] voert aan dat [eiser01] de dunne tegels wilde verwijderen en dat daarmee rekening is gehouden bij de bepaling van de koopprijs.
Dat verweer is onvoldoende feitelijk onderbouwd, zodat de rechtbank daaraan voorbijgaat.
3.4.6
Dat stalen buispalen volgens de deskundige niet kunnen worden hergebruikt omdat de paallengte niet bekend is acht [gedaagde01] onbegrijpelijk, omdat die paallengte immers kan worden gemeten.
De rechtbank oordeelt als volgt.
Zij verwijst naar wat de deskundige in zijn rapport onder 2.5 en 2.6 heeft geschreven. Daaruit blijkt duidelijk, en begrijpelijk, en met foto’s geadstrueerd, dat en waarom de stalen buispalen niet kunnen worden hergebruikt.
3.4.7
De deskundige is duidelijk in zijn rapport: hij beoordeelt de kwaliteit van het uitgevoerde werk als onvakkundig en risicovol. Het uitgevoerde voldoet volgens hem niet aan de minimale eisen van goed en deugdelijk werk.
De bezwaren van [gedaagde01] tegen het rapport van de deskundige zijn hiervoor gepasseerd of verworpen en het rapport is voor een deel onbestreden (zie hiervoor onder 3.4.2).
Noch de deskundigheid, noch de wijze van uitvoering van het onderzoek van ing. [naam03] is door [gedaagde01] betwist. Het rapport is consistent en concludent. Daarom neemt de rechtbank de conclusies van de deskundige, die zij overtuigend vindt, over en maakt die tot de hare.
Uit het rapport van de deskundige volgt dat uitvoerig herstel noodzakelijk is. Dat betekent dat de woning niet de eigenschappen bezit die [eisers01] op grond van de overeenkomst mocht verwachten, namelijk die eigenschappen die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen. [gedaagde01] is dus tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de koopovereenkomst.
toerekenbaarheid
3.5
Artikel 6:74 BW bepaalt dat iedere tekortkoming in de nakoming van een verbintenis de schuldenaar tot schadevergoeding verplicht, tenzij die tekortkoming hem niet kan worden toegerekend. Artikel 6:75 BW bepaalt dat een tekortkoming de schuldenaar niet kan worden toegerekend, wanneer zij niet aan zijn schuld is te wijten, noch krachtens wet, rechtshandeling of in het verkeer geldende opvattingen voor zijn rekening komt. Het is aan [gedaagde01] om zich op niet-toerekenbaarheid (overmacht) te beroepen en daartoe feiten en/of omstandigheden te stellen. Zij heeft dat niet gedaan.
Daarom kan de tekortkoming haar worden toegerekend en is zij aansprakelijk voor de schade die [eisers01] daardoor lijdt.
schade?
3.6
[gedaagde01] voert aan dat waar het de serre betreft geen sprake van schade is omdat [eisers01] al voor de totstandkoming van de koopovereenkomst van plan was de serre te slopen en te vervangen door een andere uitbouw en “dus” bij de bepaling van de koopsom is uitgegaan van sloop en herbouw van de serre. Sloop en herbouw zijn in haar visie niet het gevolg van een gebrek, maar van een al bestaande wens van [eisers01]
De rechtbank oordeelt als volgt.
Als de rechtbank er veronderstellenderwijs vanuitgaat dat [eisers01] al voor de totstandkoming van de koopovereenkomst het plan had de serre af te breken en te vervangen door een andere aanbouw, dan verandert dat op zichzelf niets aan de verplichting van [gedaagde01] : zij behoorde te leveren wat [eisers01] mocht verwachten: een serre die de eigenschappen had voor een normaal gebruik. Zij kan zich niet verweren door – want dat doet zij in feite – [eisers01] te houden aan een plan, alsof dat deel uitmaakt van de koopovereenkomst. Voor plannen geldt immers dat ze kunnen worden gewijzigd, kunnen worden uitgesteld of zelfs helemaal worden verlaten, dat alles om redenen die geheel liggen in de persoonlijke beslissingssfeer van [eisers01] De conclusie van [gedaagde01] dat [eisers01] “dus” bij de bepaling van de koopsom al is uitgegaan van (de kosten van) sloop en herbouw en “dus” geen schade lijdt door haar tekortschieten is dan ook niet terecht.
Dat zou misschien anders hebben kunnen liggen wanneer er sprake zou zijn geweest van concrete en uitgewerkte sloop- en herbouwplannen voor de serre, die aan [gedaagde01] bekend waren, in de prijsonderhandelingen hebben meegespeeld en hebben geleid tot een lagere koopsom, maar daarvan is niets gebleken.
De rechtbank concludeert daarom dat er sprake is van schade door het gebrek aan de serre.
[gedaagde01] heeft voor het overige niet, althans niet voldoende gemotiveerd, betwist dat er sprake is van schade. De rechtbank gaat daarvan dan ook uit.
causaal verband
3.7
Tussen het tekortschieten van [gedaagde01] en de ontstane schade bestaat causaal verband in de zin van een conditio-sine-qua-nonverband. Gelet op de aard van de aansprakelijkheid (tekortschieten) en de aard van de schade (materieel) is de schade door het tekortschieten aan [gedaagde01] toe te rekenen in de zin van artikel 6:98 BW.
vervangende schadevergoeding
3.8
Artikel 6:87 BW luidt:
“1 Voor zover nakoming niet reeds blijvend onmogelijk is, wordt de verbintenis omgezet in een tot vervangende schadevergoeding, wanneer de schuldenaar in verzuim is en de schuldeiser hem schriftelijk mededeelt dat hij schadevergoeding in plaats van nakoming vordert.
2 Geen omzetting vindt plaats, die door de tekortkoming, gezien haar ondergeschikte betekenis, niet wordt gerechtvaardigd.
[gedaagde01] verkeerde in elk geval vanaf 27 juli 2021 in verzuim (brief van de advocaat van [eisers01] van 16 juli 2021, productie 9 bij dagvaarding).
Aan het schriftelijke mededelingsvereiste is met de brief van de advocaat van [eisers01] van 12 april 2022 (productie C bij de akte van 26 april 2022) voldaan.
De tekortkoming van [gedaagde01] is niet van ondergeschikte betekenis. Omzetting van de oorspronkelijke verbintenis in een verbintenis tot vervangende schadevergoeding is dus gerechtvaardigd.
verwijzing naar de schadestaatprocedure
3.9
[gedaagde01] heeft zich niet verzet tegen verwijzing naar de schadestaatprocedure.
[eisers01] heeft bij dagvaarding gesteld dat de exacte schade pas duidelijk wordt na het deskundigenonderzoek. Uit het rapport van de deskundige blijkt echter dat een exacte schade-omvang nog niet duidelijk is, terwijl, zoals [gedaagde01] terecht aanvoert, nog geen rekening is gehouden met de aftrek “nieuw voor oud”.
De rechtbank kan daarom op dit moment de schade niet zelf begroten en zal [gedaagde01] daarom veroordelen tot schadevergoeding, op te maken bij staat.
voorschot op de schadevergoeding
3.1
Het vorderen in de hoofdprocedure van een voorschot op de later in de schadestaatprocedure nog vast te stellen schadevergoeding is mogelijk (HR 10 augustus 1988
,NJ 1989/157).
,NJ 1989/157).
Het eventueel toewijsbare bedrag is dan een voorschot op de in de schadestaatprocedure definitief vast te stellen schadevergoeding, aldus dat als het bedrag van die vergoeding hoger zou uitvallen dan het voorschot, dit daarop in mindering komt en dat, als die vergoeding lager zou uitvallen, het te veel betaalde door [gedaagde01] kan worden teruggevorderd.
[eisers01] heeft een belang bij het verkrijgen van een voorschot, omdat ingrijpende werkzaamheden nodig zijn om de woning geschikt te maken voor normaal gebruik.
[gedaagde01] vindt het bedrag van het verlangde voorschot te hoog, omdat volgens haar op de facturen die [eisers01] overlegt veel posten voorkomen van kosten die ook hadden moeten worden gemaakt wanneer er geen sprake was van gebreken.
Subsidiair betwist zij de hoogte van deze facturen. Het is volgens haar eenvoudig om in de wetenschap dat de kosten op een derde kunnen worden verhaald, een aannemer te verzoeken een hoog bedrag te facturen en later een gedeelte te crediteren.
De rechtbank beoordeelt deze verweren als volgt.
Kennelijk doelt [gedaagde01] met het eerste op haar hiervoor al verworpen verweer dat er wat de serre betreft geen schade is. Daarmee kan de rechtbank dus geen rekening houden.
De suggestie die [gedaagde01] doet over de hoogte van de facturen is ook niet méér dan een suggestie, zonder enige feitelijk onderbouwing. [gedaagde01] kan niet verwachten dat de rechtbank daarin meegaat.
De deskundige heeft de kosten van herstel geschat op een bedrag tussen de € 120.000,- en
€ 155.000,- (exclusief btw). Zoals gezegd is in deze schatting nog geen rekening gehouden met aftrek “nieuw voor oud”. Dat brengt mee dat de hoogte van een voorschot met enige behoedzaamheid moet worden geschat. De rechtbank komt aldus tot een voorschotbedrag van € 80.000,-.
uitvoerbaar bij voorraad
3.11
De vordering tot uitvoerbaarverklaring bij voorraad is op de wet gebaseerd en [gedaagde01] heeft er geen verweer tegen gevoerd. De vordering zal worden toegewezen
proceskosten en nakosten
3.12
[gedaagde01] wordt grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten dragen.
De rechtbank begroot die kosten aan de zijde van [eisers01] als volgt.
-
verzoek voorlopig deskundigenbericht:€ 309,- aan griffierecht, € 563,- (1 punt) aan salaris voor de advocaat
verzoek voorlopig deskundigenbericht:€ 309,- aan griffierecht, € 563,- (1 punt) aan salaris voor de advocaat
-
verzoek conservatoir beslag:€ 309,- aan griffierecht, € 563,- (1 punt) aan salaris
verzoek conservatoir beslag:€ 309,- aan griffierecht, € 563,- (1 punt) aan salaris
voor de advocaat en € 88,32 aan deurwaarderskosten;
-
deze procedure:€ 121,39 aan dagvaardingskosten, € 1.968,- aan griffierecht,
deze procedure:€ 121,39 aan dagvaardingskosten, € 1.968,- aan griffierecht,
€ 7.532,25, inclusief btw aan schadeloosstelling van de deskundige en € 5.310,-
(3 punten à € 1.770,-),aan salaris voor de advocaat.
Uit de uitspraak van 10 juni 2022 van de Hoge Raad (ECLI:NL:HR:2022:853), onder nummer 2.3, leidt de rechtbank af dat in dit vonnis geen aparte beslissingen hoeven te worden genomen over nakosten en wettelijke rente daarover.
De beslissing
De rechtbank
1. verklaart voor recht dat [gedaagde01] toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de koopovereenkomst met [eisers01] van februari 2018;
2 veroordeelt [gedaagde01] aan [eisers01] te vergoeden de schade die hij heeft geleden en lijdt als gevolg van het toerekenbaar tekortschieten van [gedaagde01] , nader op te maken bij staat;
3 veroordeelt [gedaagde01] aan [eiser01] bij wijze van voorschot op de nog vast te stellen schadevergoeding aan [eisers01] te betalen een bedrag van € 80.000,-;
4 veroordeelt [gedaagde01] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [eisers01] begroot op
€ 121,39 aan dagvaardingskosten,
€ 2.586,- aan griffierecht
€ 7.532,25 aan schadeloosstelling van de deskundige
€ 6.336,- aan salaris voor de advocaat;
5 verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
6 wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door R.R. Roukema en in het openbaar uitgesproken op
26 oktober 2022.
2632