Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 9583660 \ CV EXPL 21-41051
datum uitspraak: 11 november 2022
Vonnis van de kantonrechter
in de zaak van
[eiser01],
wonende te [woonplaats01] ,
eiser in conventie,
verweerder in reconventie,
gemachtigde: mr. A.M. Roepel te Berkel en Rodenrijs,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Loki Retail B.V.,
gevestigd te Rotterdam,
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
voorheen gemachtigde mr. F.C.M. Maat-Oldenhof, thans vertegenwoordigd door [naam01] te [plaats01] .
De partijen worden hierna ‘ [eiser01] ’ en ‘Loki Retail’ genoemd.
1..De verdere procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de tussenvonnis van 29 april 2022, met de daaraan ten grondslag liggende stukken;
- de brief van 8 juni 2022 van de voormalig gemachtigde van Loki Retail, mr. Maat-Oldenhof, waarin vermeld staat dat zij zich onttrekt als advocaat van Loki Retail;
- de brief van 13 juni 2022 waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
- de e-mail van 20 september 2022 van de zijde van [eiser01] , met bijlage;
- de e-mail van 22 september 2022 van de zijde van Loki Retail, met bijlage.
1.2.
Op 28 september 2022 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling besproken. Daarbij waren aanwezig de heer [eiser01] en zijn gemachtigde, mr. Roepel. Loki Retail is, hoewel daartoe per brief van 13 juni 2022 behoorlijk opgeroepen, niet verschenen.
1.3.
Per brief van 28 september 2022 is aan partijen bericht dat de kantonrechter de uitspraak van het vonnis heeft bepaald op 11 november 2022 en dat in dit stadium van de procedure verdere stukken van partijen niet meer in behandeling worden genomen.
1.4.
Op 20 oktober 2022 is een e-mail van de zijde van Loki Retail ingekomen, met bijlage.
1.5.
Op 27 oktober 2022 is per e-mail gereageerd op de in r.o. 1.4 genoemde e-mail. Dit bericht is in kopie aan de gemachtigde van [eiser01] gestuurd.
2..De verdere beoordeling
in conventie en in reconventie
uitstelverzoek per e-mail van 22 september 2022
2.1.
Per e-mail van 22 september 2022 heeft [naam01] (hierna: [naam01] ) namens Loki Retail verzocht om uitstel van de zitting omdat zijn advocaat zich had onttrokken en [naam01] zich nog in het dossier moest inlezen.
2.2.
Het zou wenselijk zijn geweest als de kantonrechter voorafgaand aan de zitting op het verzoek om uitstel had gereageerd. Nu dit echter per abuis niet is gebeurd, had het op de weg van Loki Retail gelegen om op de zitting te verschijnen en eventueel zijn verzoek om uitstel nader toe te lichten. Een enkele (automatische) ontvangstbevestiging van de e-mail van 22 september 2022 door de rechtbank is onvoldoende om daaruit te kunnen afleiden dat de kantonrechter een beslissing over het uitstelverzoek had genomen in het voordeel van Loki Retail. Bovendien heeft [naam01] pas op 20 oktober 2022 gereageerd op de brief van 28 september 2022 van de kantonrechter (zie r.o. 1.3) en verwezen naar de ontvangstbevestiging, wat veel te laat is. Gelet op het voorgaande wordt geen aanleiding gezien om het wijzen van dit vonnis uit te stellen, wat ook al per e-mail van 27 oktober 2022 aan [naam01] en in kopie aan de gemachtigde van [eiser01] is bericht.
2.3.
Overigens had ook geen aanleiding bestaan voor toewijzing van het verzoek om uitstel. Al op 8 juni 2022 heeft de kantonrechter van de voormalig gemachtigde van Loki Retail bericht ontvangen dat zij zich onttrok als gemachtigde. Loki Retail heeft tot aan de zitting dus ruim drie maanden de gelegenheid gehad zich in de zaak in te lezen, dan wel een nieuwe gemachtigde te zoeken om haar belangen te laten behartigen. Daar komt bij dat de gemachtigde van [eiser01] per e-mail van 20 mei 2022 een actueel overzicht van de huurachterstand in het geding heeft gebracht waaruit blijkt dat de huurachterstand kennelijk was opgelopen tot een bedrag van € 67.142,35 berekend tot en met september 2022, zodat ook om die reden een uitstelverzoek niet zou zijn gehonoreerd.
2.4.
De e-mail van 22 september 2022 wordt voor het overige ook buiten beschouwing gelaten. In het tussenvonnis van 29 april 2022 is in r.o. 5.17 overwogen dat alle (overige) stukken die op de zaak betrekking (kunnen) hebben en die nog niet in het geding zijn gebracht, uiterlijk één week voor de mondelinge behandeling in het bezit dienden te zijn van de kantonrechter en de wederpartij. De e-mail van 22 september 2022 is binnen een week voor de mondelinge behandeling gestuurd, zodat deze e-mail te laat is ontvangen.
huurprijsvermindering
2.5.
In het tussenvonnis van 29 april 2022 (hierna: het tussenvonnis) heeft de kantonrechter geoordeeld dat in de onderhavige procedure sprake is van een onvoorziene omstandigheid in de zin van artikel 6:258 lid 1 BW Pro die rechtvaardigt dat de huurovereenkomst wordt aangepast aan de gewijzigde omstandigheden door de huurprijs te verminderen. Om de huurkorting te kunnen vaststellen, moesten zowel van Loki Retail als (tussen)huurder en de (voormalig) franchisenemer financiële gegevens beschikbaar zijn.
2.6.
Overwogen wordt dat Loki Retail geen verifieerbare gegevens van zichzelf en de (voormalig) franchisenemer aan de kantonrechter heeft overgelegd zoals genoemd in r.o. 5.15 van het tussenvonnis. Deze gegevens hadden uiterlijk één week vóór de mondelinge behandeling in het bezit moeten zijn van de kantonrechter en de wederpartij (zie r.o. 5.17 van het tussenvonnis). Omdat de gegevens niet zijn overgelegd kan niet aan de hand van de ‘vastelastenmethode’ vastgesteld worden in welke mate Loki Retail recht zou hebben op een huurprijsvermindering over de periode van oktober 2020 tot en met (in ieder geval) december 2021. Dit betekent naar het oordeel van de kantonrechter dat Loki Retail haar beroep op huurkorting onvoldoende heeft onderbouwd. De subsidiaire vordering in reconventie van Loki Retail wordt daarom afgewezen.
huurachterstand
2.7.
Uit het voorgaande vloeit voort dat Loki Retail de huurachterstand aan [eiser01] moet betalen (vordering IIIa in conventie). [eiser01] heeft die achterstand per e-mail van 20 september 2022 begroot op een bedrag van € 65.629,02 (zonder (boete)rente), berekend tot en met september 2022. Nu Loki Retail de hoogte van deze huurachterstand niet heeft betwist, gaat de kantonrechter uit van de juistheid van deze begroting. Loki Retail wordt veroordeeld tot betaling van dit bedrag aan [eiser01] .
2.8.
De mede gevorderde wettelijke handelsrente als bedoeld in artikel 6:119a BW over voornoemd bedrag is niet toewijsbaar, nu geen sprake is van een handelsovereenkomst. Ook de wettelijke rente in de zin van artikel 6:119 BW Pro als het mindere wordt niet toegewezen. Daartoe wordt het volgende overwogen. De wettelijke rente betreft een schadevergoeding voor vertraging in de voldoening van een geldsom. Met het boetebeding van artikel 25.3 van de algemene bepalingen zijn partijen kennelijk een van de wet afwijkende regeling overeengekomen voor de schade voor vertraging in de betaling van de huurprijs. Artikel 6:92 lid 2 BW Pro bepaalt dat hetgeen ingevolge een boetebeding verschuldigd is, in de plaats treedt van de schadevergoeding op grond van de wet. Dit is slechts anders als partijen zijn overeengekomen dat zowel de wettelijke schadevergoeding als de boete verschuldigd is. Nu de algemene bepalingen niet zijn overgelegd, kan niet worden vastgesteld of dit in artikel 25.3 van de algemene bepalingen is bepaald. Gelet hierop kan [eiser01] alleen aanspraak maken op de contractuele boete (zie r.o. 2.9 e.v.).
contractuele rente
2.9.
Verder heeft [eiser01] een contractuele rente gevorderd van 1% per maand, met een minimum van € 300,00 per maand (vordering IIIa in conventie). Loki Retail heeft de contractuele rente niet afzonderlijk betwist, zodat dit deel van de vordering wordt toegewezen. De contractuele rente bedraagt € 4.500,00, berekend tot en met september 2022 (€ 1.800,00 berekend tot en met december 2021 + € 2.700,00 over de periode van januari tot en met september 2022).
2.10.
De over de contractuele rente gevorderde wettelijke handelsrente als bedoeld in artikel 6:119a BW is niet toewijsbaar, nu geen sprake is van een handelsovereenkomst. De wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro als het mindere wordt ook afgewezen, met inachtneming van hetgeen in r.o. 2.8 is overwogen over artikel 6:92 lid 2 BW Pro.
buitengerechtelijke incassokosten
2.11.
[eiser01] maakt ook aanspraak op buitengerechtelijke kosten (vordering IIIa in conventie). Uit het lichaam van de dagvaarding kan worden afgeleid dat primair op grond van artikel 30.1 van de algemene bepalingen 15% van de hoofdsom aan buitengerechtelijke incassokosten wordt gevorderd (een bedrag van € 5.605,00 (15% van € 37.366,69) berekend tot en met december 2021). Of deze buitengerechtelijke kosten voor vergoeding in aanmerking komen, wordt bepaald door het antwoord op de vraag of is voldaan aan de dubbele redelijkheidstoets als bedoeld in artikel 6:96 lid 2 BW Pro. Dit vereist dat – in de gegeven omstandigheden – het maken van de kosten redelijk is en de omvang van de verrichte werkzaamheden redelijkerwijs noodzakelijk is om vergoeding van de schade te verkrijgen.
2.12.
Naar het oordeel van de kantonrechter is niet aan de dubbele redelijkheidstoets voldaan. [eiser01] heeft op geen enkele wijze (met stukken) onderbouwd dat het redelijk is om voor de door hem of zijn (incasso)gemachtigde verrichte buitengerechtelijke werkzaamheden een vergoeding ten bedrage van € 5.605,00 berekend tot en met december 2021 in rekening te brengen, laat staan € 10.071,35 berekend tot en met september 2022. De door [eiser01] overgelegde correspondentie tussen partijen kan in ieder geval niet tot het oordeel leiden dat een dergelijke vergoeding redelijk zou zijn. Dat betekent dat de primair door [eiser01] gevorderde vergoeding wordt afgewezen.
2.13.
Voor de toewijsbare vergoeding voor buitengerechtelijke kosten zoekt de kantonrechter, zoals [eiser01] subsidiair in het lichaam van de dagvaarding heeft gevorderd, aansluiting bij het in het Besluit buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit) bepaalde tarief. De tarieven neergelegd in het Besluit worden namelijk geacht redelijk te zijn. Op basis van de toewijsbare hoofdsom ten bedrage van € 70.129,02 (€ 65.629,02 + € 4.500,00) is volgens het Besluit een bedrag van € 1.786,31 inclusief btw aan vergoeding voor buitengerechtelijke kosten toewijsbaar. Niet gesteld of gebleken is dat de werkelijke kosten van de gemachtigde van [eiser01] hoger zijn dan dit bedrag. De vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten wordt daarom toegewezen tot het bedrag van € 1.786,31.
2.14.
De gevorderde wettelijke handelsrente over de buitengerechtelijke kosten is niet toewijsbaar, omdat niet is gesteld of gebleken dat de kosten vóór dagvaarding dan wel vóór de ingebrekestelling door [eiser01] zijn betaald aan de gemachtigde, nog daargelaten dat geen sprake is van een handelsovereenkomst.
conclusie
2.15.
Het voorgaande betekent dat Loki Retail een totaalbedrag van € 71.915,33 aan [eiser01] moet betalen (€ 65.629,02 + € 4.500,- + € 1.786,31).
ontbinding huurovereenkomst en ontruiming gehuurde
2.16.
Als de huurder zijn verplichting om tijdig de huur betalen niet nakomt, mag de verhuurder de rechter vragen om de huurovereenkomst te ontbinden. De rechter wijst deze eis alleen toe als de huurachterstand ernstig genoeg is om de huurovereenkomst te beëindigen. In een geval als het onderhavige, waarin sprake is van (ver)huur van een bedrijfsruimte, zal een achterstand van meer dan twee maanden meestal voldoende zijn, maar de rechter moet alle omstandigheden afwegen. Van belang is bijvoorbeeld ook of de huur weer wordt betaald en of de achterstand (deels) is ingelopen (zie Hoge Raad 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810).
2.17.
Er is sprake van een huurachterstand van meer dan twee maanden, namelijk bijna achttien maanden. Aangezien Loki Retail daarnaast geen feiten en omstandigheden heeft aangevoerd die maken dat ontbinding van de huurovereenkomst in de omstandigheden van het geval niet zou zijn gerechtvaardigd, wordt de tussen partijen gesloten huurovereenkomst ontbonden (vordering I in conventie) en wordt [eiser01] veroordeeld om het gehuurde te ontruimen (vordering II in conventie). In dit oordeel is meegewogen dat uit het door [eiser01] per e-mail van 20 september 2022 overgelegde actuele overzicht van de huurachterstand blijkt dat ook na het opheffen van de coronamaatregelen halverwege januari 2022 nagenoeg alle huurtermijnen onbetaald zijn gelaten en dat de huurachterstand niet is ingelopen maar veel groter is geworden. Dat Loki Retail bereid en bij machte is de huurpenningen te blijven voldoen, zoals zij heeft aangevoerd, acht de kantonrechter daarom niet aannemelijk.
2.18.
De ontruimingstermijn wordt gesteld op veertien dagen na de datum van dit vonnis.
2.19.
Met betrekking tot de mede gevorderde machtiging om bij niet voldoening aan de veroordeling de ontruiming zo nodig met behulp van de sterke arm van politie en justitie te doen geschieden (vordering II in conventie), wordt het volgende overwogen. De wet geeft alleen aan de deurwaarder de bevoegdheid om een gedwongen ontruiming uit te voeren. Daarbij kan de deurwaarder de hulp van politie en justitie inroepen. De gevorderde machtiging om de ontruiming zelf uit te voeren wordt daarom afgewezen.
2.20.
Loki Retail moet op grond van artikel 7:225 BW Pro de huur blijven betalen tot en met de maand waarin zij het gehuurde met al haar spullen heeft verlaten (vordering IIIb in conventie). Hierbij wordt opgemerkt dat uit het door [eiser01] per e-mail van 20 september 2022 overgelegde actuele overzicht van de huurachterstand volgt dat de huur nu € 4.076,93 per maand bedraagt. De mede gevorderde wettelijke rente bij niet tijdige voldoening hiervan wordt afgewezen, omdat niet op voorhand vastgesteld kan worden dat Loki Retail de huur tot aan de ontruiming niet (tijdig) zal voldoen.
resterende huurtermijnen
2.21.
[eiser01] vordert schade die bestaat uit gederfde huurinkomsten over de tijd dat de huurovereenkomst zou hebben voortgeduurd als deze niet ontbonden zou zijn (vordering IV in conventie). Nu de kantonrechter de omvang van deze schade niet kan begroten, zal Loki Retail zoals gevorderd veroordeeld worden tot een schadevergoeding op te maken bij staat.
proceskosten
2.22.
Loki Retail krijgt voor het grootste deel ongelijk en moet daarom de proceskosten betalen. De kantonrechter stelt deze kosten in conventie aan de kant van [eiser01] tot vandaag vast op € 125,11 aan dagvaardingskosten, € 507,00 aan griffierecht en € 2.244,00 aan salaris voor de gemachtigde (drie punten × € 748,00 tarief). In reconventie worden deze kosten aan de kant van [eiser01] tot vandaag vastgesteld op € 374,00 aan salaris voor de gemachtigde (½ × één punt × € 748,00 tarief). Dit is totaal € 3.250,11. De wettelijke rente wordt toegewezen.
uitvoerbaarheid bij voorraad
2.23.
Dit vonnis wordt, zoals gevorderd, uitvoerbaar bij voorraad verklaard. Het verzoek daartoe is namelijk op de wet gegrond en er zijn geen redenen om het verzoek niet in te willigen.
3..De beslissing
De kantonrechter:
in conventie en in reconventie
3.1.
veroordeelt Loki Retail om aan [eiser01] te betalen € 71.915,33;
3.2.
ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen en veroordeelt Loki Retail om binnen veertien dagen na de datum van dit vonnis de bedrijfsruimte aan de [adres01] , [postcode01] te [plaats01] te ontruimen met al het hare en de haren en het gehuurde met alle sleutels ter beschikking aan [eiser01] te stellen;
3.3.
veroordeelt Loki Retail om, met ingang van de maand oktober 2022 tot en met de maand waarin de ontruiming plaatsvindt, aan [eiser01] te betalen € 4.076,93 per maand, tot de datum van ontbinding van de huurovereenkomst ten titel van huur en nadien ten titel van schadevergoeding;
3.4.
veroordeelt Loki Retail aan [eiser01] te betalen de door [eiser01] gederfde huurinkomsten over de tijd dat de huurovereenkomst – indien niet ontbonden – zou hebben voortgeduurd, op te maken bij staat;
3.5.
veroordeelt Loki Retail in de proceskosten, aan de kant van [eiser01] tot vandaag vastgesteld op € 3.250,11 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over dat bedrag vanaf de vijftiende dag na vandaag tot de dag van volledige betaling;
3.6.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
3.7.
wijst al het andere af.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.J.M. van Breevoort en in het openbaar uitgesproken.
[46009]