ECLI:NL:RBROT:2023:10095 - Rechtbank Rotterdam - Ontbinding huurovereenkomst wegens terugkerende overlast ...

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

locatie Rotterdam

zaaknummer: 10330182 CV EXPL 23-4467

datum uitspraak: 27 oktober 2023

Vonnis van de kantonrechter

in de zaak van

Stichting Waterweg Wonen,

vestigingsplaats: Vlaardingen,

eiseres,

gemachtigde: mr. J.B.L. van de Weteringe Buys-Kroon,

tegen

Fidinda CBM B.V., meer speciaal
[naam 1]in de hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van
[naam 2]die woont in [plaatsnaam],

vestigingsplaats: Gorinchem,

gedaagde,

gemachtigde: mr. C.C.M. Welten.

1.De procedure

1.1.

Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:

de dagvaarding van 6 februari 2023, met bijlagen 1 t/m 23;
het antwoord, met bijlagen 1 t/m 3;
de brief van 17 augustus 2023 namens gedaagde, met bijlage 4;
de brief van 18 augustus 2023 namens eiseres, met bijlagen 24 t/m 26.

1.2.

Op 28 augustus 2023 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling besproken. Daarbij waren aanwezig:

[naam 3] en [naam 4] (wijkconsulenten) met mr. Van de Weteringe Buys-Kroon;
[naam 2] met mr. Welten.

2.De beoordeling

2.1.

Deze zaak gaat over de huurovereenkomst voor de woning aan de [adres]. Stichting Waterweg Wonen (hierna: Waterweg Wonen) verhuurt de woning sinds 17 april 2020 aan [naam 2] (hierna: [naam 2]). De goederen van [naam 2] staan sinds juni 2021 onder bewind. De bewindvoerder is formeel de gedaagde partij.

Wat wil de verhuurder?

2.2.

Waterweg Wonen eist, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, dat de huurovereenkomst voor de woning wordt ontbonden en dat de gedaagde partij wordt veroordeeld de woning te ontruimen en de proceskosten te betalen.

2.3.

De reden voor de eisen is dat de verhuurder vindt dat [naam 2] tekortschiet in het nakomen van haar verplichtingen als huurder. Een van die verplichtingen is het niet veroorzaken van overlast aan omwonenden (artikel 6.7 huurvoorwaarden). Volgens Waterweg Wonen veroorzaken [naam 2] en haar bezoekers al geruime tijd overlast. De overlast bestaat onder andere uit het afspelen van harde muziek zowel overdag als ‘s nachts en het uitschelden, bedreigen en intimideren van buren. De bezoekers van [naam 2] richten ook nog al eens schade aan in en om de woning. Ook zijn de buren erg angstig voor [naam 2] en haar bezoekers, aldus Waterweg Wonen.

Eind 2021 heeft Waterweg Wonen al een procedure gestart tegen [naam 2] vanwege overlast en een huurachterstand. De verhuurder heeft die procedure in februari 2022 ingetrokken, omdat er afspraken waren gemaakt met de bewindvoerder over het betalen van de huur. Volgens Waterweg Wonen heeft die procedure geen verandering gebracht in de overlast die wordt veroorzaakt van de kant van [naam 2], omdat in maart 2022 weer klachten zijn binnengekomen over (ernstige) overlast door [naam 2]. Er hebben volgens Waterweg Wonen zelfs geweldsincidenten plaatsgevonden. Waterweg Wonen vindt het ook kwalijk dat [naam 2] heeft geweigerd mee te werken aan bemiddeling en heeft geweigerd de andere door Waterweg Wonen aangeboden woning te accepteren.

Wat wil de huurder?

2.4.

[naam 2] wil dat de eisen worden afgewezen en dat de verhuurder de kosten van deze procedure betaalt. Ze betwist dat ze (geluids)overlast veroorzaakt, dat ze zaken heeft vernield en dat ze anderen bedreigt of intimideert. Ze wijst erop dat de overlastmeldingen van twee of drie buren komen die de pik op haar hebben. Volgens [naam 2] is sprake van discriminatie. Ze vindt dat het ontbinden van de huurovereenkomst niet proportioneel is. Volgens haar is een minder vergaande maatregel voorhanden, namelijk woningruil, wat ook al was aangeboden door Waterweg Wonen. Bovendien heeft [naam 2] een groot belang bij het behouden van de woning, onder meer vanwege het bewind over haar goederen.

Wat is het oordeel van de rechter?

2.5.

De kantonrechter ontbindt de huurovereenkomst, omdat de optelsom van de tekortkomingen van [naam 2] van voldoende gewicht is om in de omstandigheden van deze zaak het ontbinden van de huurovereenkomst met alle gevolgen te rechtvaardigen.

Het oordeel wordt hierna toegelicht.

Verplichtingen van de huurder

2.6.

[naam 2] heeft als huurder een aantal verplichtingen op basis van de wet, de huurovereenkomst en de algemene huurvoorwaarden. Een van die verplichtingen heeft te maken met het voorkomen van overlast en hinder aan omwonenden. In de wet is bepaald dat een huurder zich ten aanzien van het gebruik van de woning als een goed huurder moet gedragen (artikel 7:213 BW Pro). Volgens vaste rechtspraak omvat die verplichting dat de huurder geen overlast mag veroorzaken aan omwonenden. In artikel 6.7 van de algemene huurvoorwaarden van Waterweg Wonen is over het veroorzaken van overlast uitdrukkelijk het volgende opgenomen:

“Huurder zal vanuit het gehuurde, vanuit het complex, of in de omgeving van het

gehuurde geen overlast of hinder veroorzaken aan omwonenden. Ook zal huurder ervoor

zorgen dat zijn huisgenoten, zijn (huis)dieren en derden die zich vanwege huurder in,

rondom of in de directe nabijheid van het gehuurde of in de gemeenschappelijke ruimten

bevinden geen overlast veroorzaken. Huurder realiseert zich dat hij tevens aansprakelijk

is voor het gedrag van degenen die met zijn goedvinden het gehuurde gebruiken of zich

met zijn goedvinden daarop bevinden.

Huurder is steeds verplicht overlast die door zelfbeheersing vermeden kan worden, te

voorkomen. De volgende overlast is bijvoorbeeld vermijdbaar: het draaien van harde

muziek, het bonken op de muren, stampen op vloeren of trappen, het slaan met deuren,

hard schreeuwen en/of schelden en geblaf van honden. Muziek die met de ramen

gesloten te horen is in een woning van een ander, staat te hard. Daarbij houdt huurder er

rekening mee dat de uren tussen 22:00 uur 's avonds en 08:00 uur 's ochtends bedoeld

zijn om te slapen of te rusten en dat bepaalde geluiden 's nachts door zijn buren eerder

als overlast worden ervaren dan overdag. (…)”

In de algemene huurvoorwaarden is uitdrukkelijk opgenomen dat de huurder er ook voor zal zorgen dat zijn huisgenoten en/of bezoekers geen overlast of hinder veroorzaken.

Onder de verplichting om zich als goed huurder te gedragen (artikel 7:213 BW Pro) valt ook de verplichting van de huurder om zich niet intimiderend, bedreigend of agressief te gedragen naar omwonenden toe. De huurder moet ook die vorm van overlast of hinder voorkomen.

Tekortkomingen van de huurder

2.7.

[naam 2] is tekortgeschoten in het nakomen van haar verplichtingen als huurder, omdat zij en haar bezoekers terugkerende overlast aan omwonenden hebben veroorzaakt c.q. veroorzaken. Daarnaast heeft een aantal incidenten plaatsgevonden, waardoor schade is ontstaan in/aan de woning en omwonenden een gevoel van onveiligheid ervaren. De kantonrechter bespreekt deze hierna.

Geluidsoverlast

2.7.1.

Uit het dossier blijkt dat in de periode mei 2020 tot en met september 2021 veel meldingen zijn gedaan door buren [naam 5] ([nummer 1]) en [naam 6] ([nummer 2]) over overlast vanuit de woning van [naam 2]. [naam 5] woont naast [naam 2] en [naam 6] schuin onder [naam 2]. De meldingen gaan over harde muziek overdag en ‘s nachts, ruzie en schreeuwen. In augustus 2020 heeft Waterweg Wonen [naam 2] een laatste waarschuwing gegeven en in september 2020 zijn afspraken gemaakt over het maximale volume van de geluidsbox. Uit de meldingen komt naar voren dat nadien nog steeds met regelmaat harde muziek wordt waargenomen vanuit de woning van [naam 2], zowel overdag als ‘s nachts. De politie heeft ook naar aanleiding van meldingen van omwonenden een aantal malen geconstateerd dat er harde muziek uit de woning van [naam 2] kwam. Dat blijkt uit de eerste politierapportage die is overgelegd. De politie heeft de overlast zelf voor het laatst geconstateerd in mei 2021.

2.7.2.

Nadat in februari 2022 de eind 2021 opgestarte rechtszaak voor het ontbinden van de huurovereenkomst is ingetrokken door Waterweg Wonen vanwege afspraken over de huurbetalingen, zijn opnieuw meldingen binnengekomen over harde muziek, rumoer en/of ruzie, gebonk vanuit de woning van [naam 2] en het gooien met deuren, ook in de nachtelijke uren. De meldingen zijn van maart t/m december 2022 en afkomstig van buren [naam 5] ([nummer 1]), [naam 6] ([nummer 2]) en [naam 7] ([nummer 3]).

2.7.3.

[naam 2] stelt dat het tegenstrijdig is dat [naam 6] ([nummer 2]) klaagt over harde muziek op 22 oktober 2022 tot 22:30 uur, terwijl [naam 5] ([nummer 1]) klaagt over muziek tot 21:00 uur. De kantonrechter ziet dat verschil ook. Uit de meldingen kan echter wel worden afgeleid dat harde muziek hoorbaar was tot in ieder geval 21:00 uur.

2.7.4.

Het vermoeden van [naam 2] dat [naam 7] ([nummer 3]) meldingen is gaan doen op instructie van de andere buren vindt geen houvast in het dossier. De betwistingen van [naam 2] van de meldingen en geluidsopnames van [naam 7] leiden er wel toe dat nu niet kan worden vastgesteld dat de meldingen en geluidsopnames betrekking hebben op muziek vanuit de woning van [naam 2]. Volgens [naam 2] is de woning van [naam 7] te ver van haar woning vandaan om muziek te kunnen horen en is het niet (elke keer) haar muziek die te horen is op de opnames. Dat neemt echter niet weg dat er in voornoemde periode ook overlastmeldingen van [naam 6] ([nummer 2]) en [naam 5] ([nummer 1]) zijn gekomen waartegen [naam 2] geen specifiek verweer heeft gevoerd.

2.7.5.

Recenter nog, in juli 2023, zijn wederom een tweetal meldingen binnengekomen over harde muziek vanuit de woning van [naam 2]. De meldingen zijn afkomstig van [naam 6] ([nummer 2]).

2.7.6.

[naam 2] wijst in haar verweer op de flat haaks op het appartementencomplex waarin haar woning is. Volgens [naam 2] komt uit die flat ook regelmatig herrie en muziek en ze spreekt het vermoeden uit dat de muziek die de buren horen daarvandaan komt. Ook bij de buren van [nummer 4] (tussen buren [naam 5] ([nummer 1]) en [naam 7] ([nummer 3]) in) wordt soms harde muziek gespeeld. Verder zitten er volgens [naam 2] ook regelmatig jongeren rond de trappen die rumoer veroorzaken. Voor zover al kan worden vastgesteld dat op momenten herrie en muziek vanuit de flat, bij [nummer 4] of vanaf de trappen komt, betekent dit echter nog niet dat de geluiden die de buren op bepaalde momenten waarnemen en waarover zij meldingen doen niet uit de woning van [naam 2] komen.

2.7.7.

Dat er geen geluidsmetingen zijn gedaan, zoals [naam 2] naar voren brengt, doet geen afbreuk aan de door de buren waargenomen geluiden. In de huurvoorwaarden staat immers dat muziek die met de ramen gesloten in een andere woning te horen te hard staat. Nu de buren in hun meldingen meedelen dat ze harde muziek horen en ook de politie – maanden nadat een maximumvolume is afgesproken – heeft geconstateerd dat harde muziek te horen is vanuit de woning van [naam 2], staat vast dat de muziek bij [naam 2] te hard staat. Dat de buren muziek vanuit de woning van [naam 2] kunnen horen is wat betreft [naam 5] ([nummer 1]) en [naam 6] ([nummer 2]) niet weersproken, wel wat betreft [naam 7] ([nummer 3]) die verder van [naam 2] vandaan woont. Gelet op het voorgaande sorteert de stelling van [naam 2] dat voor [naam 5] ([nummer 1]) en [naam 6] ([nummer 2]) vanwege hun persoonlijke omstandigheden kennelijk élk geluid te veel is, geen effect.

Overige overlast

2.7.8.

Vaststaat dat [naam 2] in 2021 betrokken is geweest bij het opstarten van een seksinrichting in haar woning door een ander en bij het opstellen van een advertentie voor prostitutie vanuit de woning. De woning is toen ondanks het voornemen daartoe niet gesloten door de burgemeester, omdat de seksinrichting zich volgens de voorzieningenrechter in een zeer prille voorbereidende fase bevond.

2.7.9.

Uit het dossier komt verder naar voren dat de stiefzoon van [naam 2], die een tijd bij haar heeft gewoond, (geluids)overlast heeft veroorzaakt en omwonenden een onveilig gevoel heeft gegeven vanwege zijn gedrag dat in de meldingen als onvoorspelbaar en agressief wordt omschreven. De stiefzoon heeft in april 2022 ruzie gemaakt met [naam 2] en haar voordeur ingetrapt. Dat is niet betwist door [naam 2]. Ze heeft in de aangifte die ze zelf heeft gedaan van vernieling op 2 september 2022 gezegd:

“(…) Wanneer mijn stiefzoon slecht in zijn vel zit begint hij te praten over voodoo en dode mensen. Hij wordt dan erg agressief en begint tegen deuren en muren te slaan. (…) Ik heb doorgegeven aan de politiemeldkamer dat mijn stiefzoon altijd een mes bij zich draagt. Hij heeft dan een aardappelschilmesje in zijn onderbroek zitten. (…)”

Dat de stiefzoon van [naam 2], zoals [naam 2] heeft aangevoerd, in afwachting was van psychische hulp en zich bij het ontbreken daarvan op een bepaalde manier heeft gedragen, betekent niet dat de overlast die de omwonenden hebben gehad geen tekortkoming van [naam 2] oplevert. Ze heeft immers toegestaan dat haar stiefzoon een tijd bij haar heeft gewoond en overlastgevend gedrag heeft vertoond, terwijl ze ervan op de hoogte was dat hij een potentieel gevaar vormde.

2.7.10.

Hoewel [naam 2] stelt dat ze niet weet hoe buurman [naam 7] ([nummer 3]) op 5 juli 2022 aan zijn verwondingen is gekomen, stelt [naam 7] in een verklaring dat hij door de partner van [naam 2] in elkaar is geslagen en dat ook [naam 2] bij dit handgemeen betrokken was. [naam 7] schrijft in zijn mail aan Waterweg Wonen dat hij zich heeft verdedigd. Waterweg Wonen heeft gewezen op de mail van 14 juli 2022 van [naam 2] aan Waterweg Wonen waarin [naam 2] schrijft dat ze een gebroken tand heeft overgehouden aan een klap van de buurman. De kantonrechter gaat ervan uit dat het hier om hetzelfde incident gaat en dat [naam 2] op de een of andere manier betrokken is geweest bij het handgemeen.

2.7.11.

In de meldingen van [naam 5] ([nummer 1]) en [naam 6] ([nummer 2]) wordt vermeld dat [naam 2] zich agressief opstelt als ze haar aanspreken. [naam 2] betwist dat en meent dat ze hard spreekt en dat de buren dat dan als agressief opvatten. Echter, ook de politie heeft in de politierapportage over mei 2020 tot en met november 2021 opgetekend dat [naam 2] boos of verbaal agressief reageert tegenover de politie. Verder blijkt uit een video die Waterweg Wonen in het geding heeft gebracht dat [naam 2] bij het lopen langs de cameradeurbel van een van de klagende buren haar middelvinger naar de camera opsteekt. Dat gedrag duidt niet op een de-escalerende houding van [naam 2].

2.7.12.

De beschuldiging van [naam 5] over intimidatie en/of het lastigvallen van een thuiszorgmedewerker door [naam 2] en het vernielen van de cameradeurbel wordt stellig ontkend door [naam 2]. Dat staat dan ook niet vast. Evenmin staat vast, vanwege de betwisting door [naam 2], dat haar bezoekers naar beneden spugen.

2.7.13.

Wat betreft schade in/aan de woning staat vast dat [naam 2] zelf cilindersloten op de binnendeuren in de woning heeft gemonteerd, waardoor schade aan de deuren is ontstaan. Ook staat vast dat er ruiten zijn ingeslagen en dat de voordeur ingetrapt is geweest.

2.8.

Op basis van het voorgaande is de conclusie als volgt.

De overlast in de vorm van harde muziek, rumoer, ruzie, gebonk en/of slaan met deuren vindt blijkens het dossier niet elke dag, week of zelfs maand plaats, maar wel komt naar voren dat het met regelmaat gebeurt, ook tijdens de nachtelijke uren. Ook blijkt uit het dossier dat het afspelen van harde muziek in de woning van [naam 2] na de laatste waarschuwing in 2020 en de rechtszaak van eind 2021 is voortgezet. Al met al staat vast dat er terugkerende overlast is, die niet wordt gestaakt. Ook hebben zich na de ingetrokken rechtszaak incidenten met agressie voorgedaan vanuit de woning van [naam 2] en/of door bezoekers van [naam 2]. [naam 2] heeft zich aldus niet als een goed huurder gedragen c.q. gedraagt zich niet als een goed huurder en heeft in strijd met haar wettelijke en contractuele verplichtingen overlast veroorzaakt c.q. veroorzaakt overlast dan wel laat door haar bezoekers overlast veroorzaken.

Ontbinding van de huurovereenkomst vanwege de tekortkoming

2.9.

De kantonrechter is van oordeel dat de optelsom van de tekortkomingen van [naam 2] als huurder van zodanig gewicht is, dat de huurovereenkomst moet worden ontbonden. Daarbij is het volgende van belang.

2.10.

Iedere tekortkoming in de nakoming van een verbintenis geeft de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst te ontbinden, tenzij die tekortkoming van onvoldoende gewicht is (artikel 6:265 lid 1 BW Pro en HR 28 september 2018 (ECLI:NL:HR:2018:1810)) Bij de beoordeling moeten alle omstandigheden van het geval worden meegewogen.

2.10.1.

Wat zich vóór de in februari 2022 ingetrokken rechtszaak heeft afgespeeld kan niet van doorslaggevende betekenis zijn voor de beoordeling of de huurovereenkomst moet worden ontbonden, maar wordt wel meegewogen als onderdeel van alle omstandigheden van het geval. [naam 2] heeft in de ongeveer drie jaar die zij woont aan de [adres] regelmatig voor geluidsoverlast gezorgd vanuit haar woning (door haarzelf dan wel door haar bezoekers) en er hebben incidenten plaatsgevonden waardoor schade in/aan de woning is ontstaan en omwonenden een gevoel van onveiligheid ervaren. De eerdere waarschuwing en de eerdere (ingetrokken) procedure hebben er niet toe geleid dat de overlast is gestaakt. De incidenten met agressie hebben bovendien daarná plaatsgevonden, waardoor de overlastsituatie is verergerd in plaats van afgezwakt of gestaakt.

2.10.2.

Waterweg Wonen heeft bereidheid getoond om mee te werken aan een oplossing c.q. minder vergaande maatregel, namelijk woningruil. Als onbetwist staat vast dat deze niet is doorgegaan, omdat [naam 2] een aantal maanden huurachterstand heeft laten ontstaan. Ook heeft Waterweg Wonen een andere woning aangeboden aan [naam 2], maar zij heeft die woning niet geaccepteerd omdat de woning niet aan haar wensen voldeed. In een eerder stadium heeft [naam 2] twee keer niet meegewerkt aan bemiddeling.

2.10.3.

Het belang dat [naam 2] heeft bij behoud van haar woning is evident: ze beschikt niet over de middelen om op korte termijn een andere woning te vinden en haar financiële problemen zullen groter worden. In de omstandigheden die hiervoor zijn geschetst (de ernst en het aanhouden van de overlast ondanks waarschuwingen en het niet meewerken aan minder vergaande oplossingen) weegt het belang van Waterweg Wonen om te zorgen voor een goede leefomgeving in en bij haar woningen zwaarder dan het belang van [naam 2].

Ontruimingstermijn

2.11.

De ontruimingstermijn wordt gesteld op één maand na het betekenen van dit vonnis.

Proceskosten

2.12.

De gedaagde partij moet de proceskosten betalen, omdat die partij ongelijk krijgt (artikel 237 Rv Pro). De kantonrechter stelt deze kosten aan de kant van Waterweg Wonen tot vandaag vast op € 125,86 aan dagvaardingskosten, € 128,00 aan griffierecht en € 792,00 aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 396,00). Dit is totaal € 1.045,86. Voor kosten die Waterweg Wonen maakt na deze uitspraak moet de gedaagde partij een bedrag betalen van € 132,00. Hier kan nog een bedrag bijkomen als de uitspraak wordt betekend. In dit vonnis hoeft hierover niet apart te worden beslist (ECLI:NL:HR:2022:853).

Uitvoerbaarheid bij voorraad

2.13.

Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 233 Rv Pro).

3.De beslissing

De kantonrechter:

3.1.

ontbindt de huurovereenkomst tussen Waterweg Wonen en [naam 2] voor de woning aan [adres];

3.2.

veroordeelt Fidinda CBM B.V., in de hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van [naam 2], om binnen één maand dagen na het betekenen van dit vonnis de woning aan [adres] te ontruimen en te verlaten met alle zich daarin bevindende personen en/of zaken, voor zover deze laatste niet het eigendom zijn van Waterweg Wonen, en om de woning onder afgifte van alle sleutels ter vrije en algehele beschikking van Waterweg Wonen te stellen;

3.3.

veroordeelt Fidinda CBM B.V., in de hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van [naam 2], in de proceskosten, die aan de kant van Waterweg Wonen tot vandaag worden vastgesteld op € 1.045,86;

3.4.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

3.5.

wijst al het andere af.

Dit vonnis is gewezen door mr. F. Aukema-Hartog en in het openbaar uitgesproken.

34286