ECLI:NL:RBROT:2023:10122

• Datum uitspraak: 13 oktober 2023
• Publicatiedatum: 1 november 2023
• Zaaknummer: 10612032 CV EXPL 23-20261
• Instantie: Rechtbank Rotterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: W.J.J. Wetzels
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontruiming huurwoning wegens dringend eigen gebruik door verhuurder

In deze zaak heeft de kantonrechter van de Rechtbank Rotterdam op 13 oktober 2023 uitspraak gedaan in een geschil tussen Stichting Woonstad Rotterdam, die ook opereert onder de naam Stadswonen Rotterdam, en een huurder. De huurovereenkomst tussen partijen is per 1 augustus 2023 geëindigd, en Stadswonen vordert de ontruiming van de huurwoning omdat de huurder niet langer voldoet aan de voorwaarden van de huurovereenkomst, die specifiek gericht is op studentenhuisvesting. De verhuurder heeft de huurovereenkomst opgezegd vanwege dringend eigen gebruik, wat inhoudt dat de woning opnieuw beschikbaar moet komen voor studenten. De huurder heeft geen inhoudelijke reactie gegeven op de dagvaarding en is niet verschenen op de rolzitting, waardoor de kantonrechter de stellingen van Stadswonen als juist heeft aangenomen.

De kantonrechter heeft vastgesteld dat de opzegging van de huurovereenkomst rechtsgeldig is, omdat Stadswonen aannemelijk heeft gemaakt dat de woning dringend nodig is voor eigen gebruik. Dit is in overeenstemming met artikel 7:274 lid 1 onder c van het Burgerlijk Wetboek, dat bepaalt dat een verhuurder de huurovereenkomst kan beëindigen als hij het gehuurde dringend nodig heeft. De kantonrechter heeft ook overwogen dat de huurovereenkomst bedoeld was voor studenten en dat de huurder niet meer aan deze voorwaarde voldoet. De beslissing van de kantonrechter houdt in dat de huurder binnen twee weken na de uitspraak de woning moet ontruimen en dat hij de proceskosten moet vergoeden, die zijn vastgesteld op € 521,86. Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad verklaard.

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

locatie Rotterdam

zaaknummer: 10612032 CV EXPL 23-20261

datum uitspraak: 13 oktober 2023

Vonnis van de kantonrechter

in de zaak van

Stichting Woonstad Rotterdam,

die tevens handelt onder de naam Stadswonen Rotterdam,

gevestigd en kantoorhoudende te Rotterdam,

eiseres,

gemachtigde: mr. J.J.P.M. van Reisen, advocaat te Rotterdam,

tegen

[gedaagde01] ,

wonende te [woonplaats01] ,

gedaagde,

die zelf procedeert.

Partijen worden hierna ‘Stadswonen’ en ‘ [gedaagde01] ’ genoemd.

1. De procedure

1.1.

Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:

• de dagvaarding van 3 juli 2023, met bijlagen;
• de e-mail van [gedaagde01] van 18 juli 2023.

2. De beoordeling

2.1.

De kantonrechter stelt vast dat de huurovereenkomst per 1 augustus 2023 is geëindigd en veroordeelt [gedaagde01] tot ontruiming van de woning. Hierna wordt deze beslissing toegelicht.

Waar gaat het om?

2.2.

In deze procedure vordert Stadswonen vaststelling van het tijdstip waarop de huurovereenkomst tussen partijen zal eindigen en dat [gedaagde01] wordt veroordeeld om de woning te ontruimen. De reden daarvan is volgens Stadswonen dat zij de woning beschikbaar stelt in het kader van de huisvesting van studenten, terwijl [gedaagde01] niet (meer) tot deze doelgroep behoort. Stadswonen heeft de huurovereenkomst daarom opgezegd vanwege dringend eigen gebruik, waarmee [gedaagde01] niet akkoord is gegaan. Volgens Stadswonen blijkt ook uit de considerans van de huurovereenkomst dat [gedaagde01] de woning alleen mag huren zolang hij (kan aantonen dat hij) student is.

Geen antwoord [gedaagde01] na uitstel

2.3.

Naar aanleiding van de e-mail van [gedaagde01] van 18 juli 2023 heeft de kantonrechter hem uitstel verleend om schriftelijk of mondeling te reageren op de dagvaarding. Daartoe is de zaak verwezen naar de rolzitting van 16 augustus 2023 om 14.30 uur. [gedaagde01] is door de griffier daarover geïnformeerd bij rolbericht van 20 juli 2023. Op genoemde rolzitting is [gedaagde01] echter niet verschenen, terwijl hij evenmin schriftelijk heeft gereageerd of om verdere aanhouding heeft verzocht. Vervolgens is [gedaagde01] door de griffier bij rolbericht van 17 augustus 2023 geïnformeerd over het feit dat de kantonrechter vonnis heeft bepaald in de zaak. Ook dat bericht heeft niet geleid tot een reactie van [gedaagde01] . Aangezien [gedaagde01] op geen enkele wijze inhoudelijk heeft gereageerd op de stellingen van Stadswonen, moet de kantonrechter uitgaan van de juistheid van die stellingen.

Rechtsgeldige opzegging vanwege dringend eigen gebruik

2.4.

De kantonrechter kan een vordering tot het vaststellen van het tijdstip waarop de huurovereenkomst eindigt, toewijzen indien de verhuurder aannemelijk heeft gemaakt dat hij het gehuurde zó dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat van hem niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd (artikel 7:274 lid 1 aanhef en onder c BW).

2.5.

Onder eigen gebruik wordt op grond van het bepaalde in artikel 7:274d BW ook begrepen het verstrekken van woonruimte aan een student, als de woonruimte krachtens de huurovereenkomst is bestemd voor studenten en de huurder heeft nagelaten te voldoen aan een schriftelijk verzoek van de verhuurder om een bewijs van inschrijving van zijn studie over te leggen. In de huurovereenkomst moet dan zijn bepaald dat die woonruimte na de beëindiging van de huurovereenkomst opnieuw aan een student zal worden verhuurd.

2.5.1.

Hoewel deze bepaling pas ná de totstandkoming van de huurovereenkomst tussen partijen in de wet is opgenomen, dient hieraan wel degelijk te worden getoetst. Al voor de inwerkingtreding van deze bepaling gold immers als uitgangspunt dat (onder meer) huurovereenkomsten die betrekking hebben op studentenhuisvesting eindig zijn. Studenten die dergelijke huisvesting huren dien(d)en na het eindigen van de studie plaats te maken voor andere studenten. Met de wetswijziging van 2006 is een reeds bestaande praktijk om doorstroming onder studenten te realiseren van een wettelijke basis voorzien. Tegen deze achtergrond overweegt de kantonrechter als volgt.

2.5.2.

Stadswonen heeft onbetwist en gemotiveerd gesteld dat zij het gehuurde wil verhuren aan studenten. In de huurovereenkomst is weliswaar niet expliciet opgenomen dat de woonruimte na beëindiging van de huurovereenkomst opnieuw aan een student zal worden verhuurd, maar dit blijkt wel uit de considerans. Gelet op het voorgaande is in deze zaak sprake van eigen gebruik zoals bedoeld in artikel 7:274d BW.

2.6.

Vervolgens dient de vraag beantwoord te worden of het hiervoor genoemde eigen gebruik kwalificeert als
dringend eigen gebruik als bedoeld in artikel 7:274 lid 1 onder c BW. Stadswonen heeft daartoe onbetwist gesteld dat zij de beleidskeuze heeft gemaakt om de woningen in complex De Schans (waar de woning deel van uitmaakt) vanaf 1 januari 2019 exclusief voor studenten te bestemmen en dat er lange wachttijden bestaan voor dit type huurwoningen. Hiertegenover staat het belang van [gedaagde01] om in de woning te blijven wonen, hetgeen op zichzelf zwaarwegend is. Het belang van Stadswonen bij doorstroming op dit specifieke deel van de woningmarkt dient echter in algemene zin het belang van een grote groep studenten. Dit laatste (collectieve) belang moet naar het oordeel van de kantonrechter zwaarder wegen dan het individuele belang van [gedaagde01] . Gelet op het voorgaande is sprake van dringend eigen gebruik als bedoeld in artikel 7:274 lid 1 sub c BW.

2.7.

Stadswonen heeft de huurovereenkomst bij aangetekende brief van 30 januari 2023 opgezegd tegen 1 augustus 2023 op grond van dringend eigen gebruik, waarvan in deze zaak sprake is. Aldus heeft Stadswonen de huurovereenkomst rechtsgeldig, en zoals hiervoor overwogen gegrond, opgezegd. Het tijdstip waarop de huurovereenkomst eindigt zal door de kantonrechter daarom worden vastgesteld op 1 augustus 2023 in lijn met het bepaalde in artikel 7:271 lid 5 sub b BW, waarbij in aanmerking wordt genomen dat de huurovereenkomst in 2003 is gesloten.

Proceskosten

2.8.

[gedaagde01] wordt in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten betalen (artikel 237 Rv). De kantonrechter stelt deze kosten aan de kant van Stadswonen tot vandaag vast op € 129,86 aan dagvaardingskosten, € 128,00 aan griffierecht en € 264,00 aan salaris voor de gemachtigde (1 punt x € 264,00). Dit is totaal € 521,86. Voor kosten die Stadswonen maakt na deze uitspraak moet [gedaagde01] een bedrag betalen van € 132,00 (1/2 punt x € 264,00). Hier kan nog een bedrag bijkomen als de uitspraak wordt betekend. In dit vonnis hoeft hierover niet apart te worden beslist (ECLI:NL:HR:2022:853).

Uitvoerbaarheid bij voorraad

2.9.

Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 233 Rv).

3. De beslissing

De kantonrechter:

3.1.

stelt het tijdstip waarop de huurovereenkomst tussen partijen betreffende de woning aan de [adres01] in Rotterdam is geëindigd vast op 1 augustus 2023;

3.2.

veroordeelt [gedaagde01] om binnen twee weken na de datum van dit vonnis de woning aan de [adres01] in Rotterdam te ontruimen en te verlaten met alle personen en zaken die zich daar vanwege [gedaagde01] bevinden en het gehuurde met alle sleutels ter beschikking van Stadswonen te stellen;

3.3.

veroordeelt [gedaagde01] in de proceskosten, die aan de kant van Stadswonen tot vandaag worden vastgesteld op € 521,86;

3.4.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. W.J.J. Wetzels en in het openbaar uitgesproken.

43416