Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: ROT 23/65
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 9 oktober 2023 in de zaak tussen
[eiser] , uit [plaats] , eiser
(gemachtigde: mr. A. Bakker),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Rotterdam
(gemachtigde: [gemachtigde] ).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de waarde van de onroerende zaak aan de [adres] in Rotterdam (de woning) die de heffingsambtenaar per de waardepeildatum van 1 januari 2021 heeft vastgesteld op € 363.000,- op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ).
1.1.
Met de uitspraak op bezwaar van 2 december 2022 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
1.2.
De rechtbank heeft het beroep op 28 september 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van eiser en de gemachtigde en taxateur van de heffingsambtenaar, [naam] .
Beoordeling door de rechtbank
2. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar de waarde van de woning per 1 januari 2021 niet te hoog heeft vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van eiser.
Heeft de heffingsambtenaar de goede procesorde geschonden?
3. Eiser betoogt dat het verweerschrift te laat is ingediend om in de procedure te worden meegenomen. Hij heeft verzocht gelegenheid te krijgen een nadere schriftelijke reactie in te dienen.
4. De rechtbank overweegt dat de in artikel 8:58, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) opgenomen termijn voor het kunnen indienen van stukken tot tien dagen voor de zitting is bedoeld om een behoorlijk verloop van de procedure te waarborgen. Partijen moeten over en weer in staat zijn om gemotiveerd te kunnen reageren op stukken. Van stukken die voorafgaande aan en na afloop van die termijn worden ingediend moet per geval worden bekeken of de indiening voldoet aan de eisen van een goede procesorde.
5. De rechtbank stelt vast dat het verweerschrift met bijlagen op 13 september 2023 bij haar is binnengekomen en de volgende dag naar eiser is doorgestuurd. Dit is buiten de tiendagentermijn als bedoeld in artikel 8:58 van de Awb en binnen de termijn die door de rechtbank in haar brief van 6 januari 2023 was gegeven. Hoewel een ontvangst van een verweerschrift en taxatierapport relatief kort voor een zitting niet de ideale situatie is, is het niet zodanig laat dat het een goede voorbereiding op de zitting door eiser onmogelijk maakt en hij in zijn procesbelangen is geschaad. Hierbij acht de rechtbank van belang dat eiser met hulp van een professionele rechtsbijstandverlener procedeert, van wie verwacht mag worden dat hij binnen deze termijn op een dergelijk taxatierapport een inhoudelijke reactie kan geven. De gemachtigde van eiser heeft op de zitting gereageerd op het verweerschrift. De goede procesorde verzet zich er daarom niet tegen dat de rechtbank de inhoud van het verweerschrift in de procedure betrekt. De rechtbank ziet daarom ook geen aanleiding eiser gelegenheid tot een nadere schriftelijke reactie te geven.
Heeft de heffingsambtenaar een verplichting tot het toezenden van stukken geschonden?
6. Eiser betoogt dat de heffingsambtenaar in strijd heeft gehandeld met artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ en de artikelen 6:17 en 7:4, vierde lid, van de Awb. In bezwaar heeft eiser verzocht om de grondstaffel, VLOK/KOUDV-factoren, waarde van de deelobjecten en ten minste zes referentiewoningen. Door in beroep de bouwtekeningen niet over te leggen, heeft de heffingsambtenaar in strijd gehandeld met artikel 8:42 van de Awb. De heffingsambtenaar heeft ook geen iWOZ-kaarten toegestuurd.
7. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar geen verplichting tot het toezenden van stukken geschonden. De beroepsgrond slaagt niet. De rechtbank licht dat hieronder voor iedere door eiser ingeroepen bepaling toe.
7.1.
Op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ moet aan degene over wie een beschikking als bedoeld in de Wet WOZ is genomen, en die een voldoende specifiek verzoek doet tot het verstrekken van bepaalde gegevens die niet in het taxatieverslag zijn opgenomen, maar die wel ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de onroerende zaak, een afschrift van die gegevens worden verstrekt (zie het arrest van de Hoge Raad van 18 augustus 2023, ECLI:NL:HR:2023:1052). De heffingsambtenaar heeft in bezwaar een taxatieverslag aan de gemachtigde van eiser verstuurd. In dat taxatieverslag zijn de grondstaffel, VLOK-factoren, waarde van de deelobjecten en drie referentiewoningen opgenomen. De heffingsambtenaar heeft op de zitting toegelicht dat hij niet meer dan drie referentiewoningen heeft gebruikt. De heffingsambtenaar was niet verplicht ten minste zes referentiewoningen te gebruiken. Eiser heeft in bezwaar niet gevraagd de iWOZ-kaarten toe te sturen. Uit het voorgaande volgt dat de heffingsambtenaar een afschrift heeft verstrekt van alle gevraagde gegevens die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de woning.
7.2.
Artikel 6:17 van de Awb bepaalt dat indien iemand zich laat vertegenwoordigen, het orgaan dat bevoegd is op het bezwaar te beslissen, de op de zaak betrekking hebbende stukken in ieder geval ter beschikking stelt aan de gemachtigde. Deze bepaling schrijft niet voor welke stukken aan de gemachtigde ter beschikking moeten worden gesteld (zie het arrest van de Hoge Raad van 20 september 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA7148).
7.3.
Artikel 7:4, tweede lid, van de Awb bepaalt dat het bestuursorgaan het bezwaarschrift en alle verder op de zaak betrekking hebbende stukken voorafgaand aan het horen gedurende ten minste een week voor belanghebbenden ter inzage legt. De heffingsambtenaar heeft een kopie van de op de zaak betrekking hebbende stukken aan de gemachtigde van eiser toegezonden. Daarmee heeft de heffingsambtenaar voldaan aan de verplichting van artikel 7:4, tweede lid, van de Awb (zie het arrest van de Hoge Raad van 18 augustus 2023, ECLI:NL:HR:2023:1107, r.o. 3.6).
7.4.
Op grond van artikel 8:42, eerste lid, van de Awb, zendt het bestuursorgaan de op de zaak betrekking hebbende stukken aan de bestuursrechter. De heffingsambtenaar moet tegemoetkomen aan een verzoek van de belanghebbende tot overlegging van een bepaald stuk indien deze voldoende gemotiveerd heeft gesteld dat het stuk van enig belang kan zijn (geweest) voor de besluitvorming in de zaak (zie het arrest van de Hoge Raad van 10 april 2015, ECLI:NL:HR:2015:874, r.o. 2.3.2). In dit geval heeft eiser onvoldoende gemotiveerd gesteld dat de bouwtekeningen of de iWOZ-kaarten van enig belang kunnen zijn geweest voor de besluitvorming in deze zaak. De heffingsambtenaar heeft bovendien toegelicht dat hij de bouwtekeningen niet heeft gebruikt, maar voor het bepalen van de oppervlakte is uitgegaan van de Basisregistratie Adressen en Gebouwen.
Heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld?
8. Eiser betoogt dat de waarde van de woning ten hoogste € 303.000,- bedraagt. De heffingsambtenaar heeft geen rekening gehouden met het afnemend grensnut. De inhoud van de vergelijkingsobjecten is onjuist. De heffingsambtenaar heeft de VLOK-factoren en de objectkenmerken niet onderbouwd. De vergelijkingsobjecten zijn bovengemiddeld.
9. Op de zitting heeft eiser voor het eerst drie vergelijkingsobjecten genoemd waar de heffingsambtenaar rekening mee had moeten houden bij de waardebepaling. De rechtbank laat dit betoog buiten beschouwing wegens strijd met de goede procesorde. De heffingsambtenaar heeft aangegeven op de zitting geen adequaat verweer te kunnen voeren, omdat hij de objecten niet kent. Eiser had het betoog over de voorgestelde vergelijkingsobjecten eerder naar voren kunnen brengen. Dat eiser daarmee heeft gewacht tot hij het verweerschrift had ontvangen, komt voor zijn rekening: de vergelijkbaarheid van de door eiser voorgestelde objecten is immers niet afhankelijk van de objecten waar de heffingsambtenaar zich in het verweerschrift op baseert.
10. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Het gaat om de prijs die de meestbiedende koper zou betalen, bij een verkoop op de meest geschikte wijze, na de beste voorbereiding (Kamerstukken
II, 1992/93, 22885, nr. 3, p. 44). De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld (zie het arrest van de Hoge Raad van 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300).
II, 1992/93, 22885, nr. 3, p. 44). De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld (zie het arrest van de Hoge Raad van 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300).
11. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Uit het taxatierapport blijkt dat de waarde van de woning is bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, waarbij de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten voldoende zijn toegelicht. De vergelijkingsobjecten zijn bruikbaar bij de waardering, omdat deze op de belangrijkste waardebepalende kenmerken, zoals ligging, type, bouwjaar en voorzieningen goed vergelijkbaar zijn met de woning.
12. Wat eiser heeft aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel. De gemiddelde vierkantemeterprijs van de vergelijkingsobjecten is hoger dan de gehanteerde vierkantemeterprijs van de woning. Dat verschil leidt tot een bandbreedte waarbinnen verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning kunnen worden verdisconteerd. Op de zitting heeft de taxateur voldoende toegelicht dat ook wanneer rekening wordt gehouden met het afnemend grensnut, deze bandbreedte niet wordt overschreden. De taxateur heeft verder toegelicht dat hij geen gebruikmaakt van de inhoud van de vergelijkingsobjecten, zodat een eventuele onjuistheid daarvan niet relevant is. De heffingsambtenaar was niet gehouden tot een onderbouwing van de VLOK-factoren en objectkenmerken, omdat eiser de juistheid daarvan niet (gemotiveerd) heeft betwist. Niet is gebleken dat de staat van het onderhoud en de voorzieningen van de vergelijkingsobjecten zodanig afwijken dat de heffingsambtenaar deze niet of anders had moeten betrekken bij de waardebepaling. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie en gevolgen
13. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de WOZ-waarde van de woning hetzelfde blijft. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.J.P. Ferwerda, rechter, in aanwezigheid van
mr. A.J.S.Y. Verweij, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 9 oktober 2023.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Den Haag waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Den Haag (belastingkamer), Postbus 20302, 2500 EH Den Haag.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Den Haag vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.